Дело № 2-594/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Мраково 07 ноября 2017 года

Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Абдрахимова Г.А., 

при секретаре Григорьевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Кугарчинского района РБ к Администрации муниципального района Кугарчинский район РБ, ФИО1, ООО «ЭкоНова» о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Кугарчинского района Республики Башкортостан обратился в суд с указанным иском к Администрации муниципального района Кугарчинский район РБ, ФИО1, ООО «ЭкоНова», уточнив их, просит признать договоры купли-продажи от 

<

данные изъяты> и от ДД.ММ.ГГГГ года нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> недействительными и применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований прокурор района указывает, что прокуратурой Кугарчинского района во исполнение поручения прокуратуры Республики проведена проверка по информации Контрольно-счетной палаты Республики Башкортостан о результатах законности, результативности (эффективности и экономности) использования межбюджетных трансфертов, предоставляемых из бюджета Республики Башкортостан, за ДД.ММ.ГГГГ год и истекший период ДД.ММ.ГГГГ года, отдельных вопросов по иным периодам в муниципальном районе Кугарчинский район Республики Башкортостан в деятельности администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району (далее–Комитет), представляющим интересы собственника имущества – муниципального образования муниципальный район Республики Башкортостан, и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> № 

<

данные изъяты>

Согласно п. 3.1.1 договора покупатель оплачивает расходы оценки недвижимого имущества в размере 5000 рублей, затраты, связанные с подготовкой объекта недвижимости к продаже.

В силу ст.ст. 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» право на проведение оценки оценщиком имеют собственники имущества, заказчиком услуг по оценке объектов имущества может выступать только собственник данного имущества.

Постановлением главы администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан от 20.09.2016 № 1081 утверждены условия приватизации муниципального имущества, которыми в нарушение требований пп. 4 ч. 3 ст. 15, ст. 16, ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.ст. 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» необоснованно установлены требования для участников аукционов по проведению предпродажной подготовки объектов приватизации: расходы на предпродажную подготовку объектов приватизации оплачиваются победителем аукциона в счет стоимости объекта.

Полагает, что включение в аукционную документацию положений о согласии победителей торгов либо единственного участника, получившего право на заключение договора, оплатить стоимость услуг (по возмещению затрат на предпродажную подготовку имущества) приводит к ограничению числа частников торгов и нарушению Федерального закона «О защите конкуренции».

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району (далее – Комитет) в нарушение требований ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заключен договор на проведение оценочных работ № 

<

данные изъяты> с ООО «

<

данные изъяты>».

Установлено, что балансовая стоимость двухэтажного нежилого кирпичного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с земельным участком, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, составляет 5039,7 тысяч рублей.

ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО13. здание оценено на сумму 2120,0 тысяч рублей, что в 2,4 раза ниже балансовой стоимости.

В отчете оценщика от 

<

данные изъяты> указано: «…по информации, полученной от Заказчика, что данный дом будет использоваться исключительно для целей проживания, то есть собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход исключен из расчётов.

Истец считает, что Комитет и оценщик до опубликования извещения о продаже нежилого здания утверждали, что собственник будет использовать объект не с целью получения дохода. Исключение из расчетов доходного подхода ограничивают варианты применения отчета оценки для принятия правильного решения о стоимости объекта при его использовании в коммерческих целях.

Распоряжением главы администрации района от 

<

данные изъяты> создана постоянно действующая комиссия по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества, в состав которой входит заместитель главы администрации района по финансам, экономическому развитию и инвестициям ФИО14., родственником которой является оценщик ФИО2 Полагает, что данный факт мог повлиять на объективность установления рыночной стоимости муниципального имущества, для ее реализации, поскольку, ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 принимала участие в рассмотрении вопросов приватизации вышеуказанного муниципального имущества, определении и утверждении начальной цены продажи имущества, определенной согласно оценки оценщика ООО «

<

данные изъяты> ФИО16

Просит суд признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 

<

данные изъяты> заключенный между Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району, представляющим интересы собственника имущества – муниципального образования муниципальный район Республики Башкортостан, и ФИО1 недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности ничтожных сделок- обязать ФИО1 передать администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> обязать администрацию муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан передать ФИО1 денежные средства в размере 2415000 рублей.

В ходе рассмотрения иска прокурор района уточнил исковые требования дополнив их – просил также признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ООО «ЭкоНова» недействительным и применении последствий недействительности сделки. Уточнение иска обосновал следующим.

Договор купли-продажи спорного здания и земельного участка между КУС МЗиО РБ по Кугарчинскому району и ФИО1 от 

<

данные изъяты> в силу своей ничтожности не влечет переход права собственности на указанное объекты ФИО1, поскольку КУС МЗиО РБ по Кугарчинскому району действовал без предоставленных ему собственником указанного имущества – муниципального образования МР Кугарчинский район в лице Администрации муниципального района Кугарчинский район, полномочий по проведению процедур по отбору организации для оказания услуг по оценке имущества, подготовке технического задания на оценку, заключению договора и приемки результатов оценки. В связи с тем, что первоначальный договор купли-продажи между ФИО1 и Администрацией муниципального района Кугарчинский район РБ является незаконным, то также недействительным является и последующий договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 ООО «Эко Нова» 

Просит признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 

<

данные изъяты> заключенный между Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району (далее – Комитет), представляющим интересы собственника имущества – муниципального образования муниципальный район Республики Башкортостан, и ФИО1 недействительным (ничтожным). Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭкоНова», недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» передать администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

-обязать администрацию муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан передать ФИО1 денежные средства в размере 2415000 рублей.

-обязать ФИО1 передать ООО «ЭкоНова» денежные средства в размере 2 415 000 рублей.

-исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прав собственности на нежилое здание и земельный участок № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты> правообладателем которых является Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» (ИНН 

<

данные изъяты>).

-восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав собственности на нежилое здание и земельный участок № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты> за муниципальным образованием – муниципальным районом Кугарчинский район Республики Башкортостан.

В судебном заседании заместитель прокурора района Суюндуков Э.С. исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении и дополнении к нему, просил суд удовлетворить иск, поскольку спорные объекты были реализованы ниже рыночной стоимости, чем причинен ущерб муниципальному району, сделки не соответствуют требованиям законодательства.

Представитель ответчика- Администрации муниципального района Кугарчинский район РБ ФИО3 с исковыми требованиями прокурора района согласилась.

Суду пояснила, что согласно п.3.1.1 договора №

<

данные изъяты>. покупатель оплачивает расходы оценки недвижимого имущества в размере 5000 рублей, затраты, связанные с подготовкой объекта недвижимости к продаже. В силу ст.6,8 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» право на проведение оценки оценщиком имеют собственники имущества, заказчиком услуг по оценке объектов имущества может выступать только собственник данного имущества. В нарушение требований ст.ст.6,8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены требования для участников аукционов по проведению предпродажной подготовки объектов приватизации: расходы на предпродажную подготовку объектов приватизации оплачиваются победителем аукциона в счет стоимости объекта. Полагает, что включение в аукционную документацию указанных положений приводят к ограничению и устранению конкуренции, что не соответствует целям, а также принципам действующего законодательства по защите конкуренции. Материалами дела подтверждается, что между Комитетом и организацией по оценке был заключен договор, предметом которого является оказание ООО «

<

данные изъяты>» услуг по подготовке муниципального имущества к продаже и осуществлению функций по организации и проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды государственного имущества (пункты 3.1.1. договора). В соответствии с пунктом 3.1.1. договора от 

<

данные изъяты> покупатель оплачивает расходы оценки недвижимого имущества в размере 5000 р. за оказание услуг по подготовке муниципального имущества к продаже. Полагает, что Комитет, через условия аукционной документации возложил свою обязанность по оплате услуг на победителя торгов, не являющегося заказчиком данных услуг, что свидетельствует о нарушении заявителем пункта 21 Порядка N 67. Данные нарушения выявлены в ходе проверки, проведенной контрольно-счетной палатой на основании представления от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе проведения проверки установлен факт аффилированности оценщика ФИО17. с членом комиссии по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества ФИО18. Также Комитетом без предоставления полномочий собственником проведены процедуры по отбору организации для оказания услуг по оценке имущества. Считает, что организатор аукциона и первоначальный покупатель имущества были проинформированы о стратегиях друг друга и выполняли согласованные действия, которые привели к ограничению и устранению конкуренции.

Определением межрайонного суда в качестве ответчика привлечено ООО «Эко Нова».

Представитель ООО «ЭкоНова» ФИО4 иск не признала, суду пояснила, что Общество является добросовестным приобретателем, поскольку заключенный ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «ЭкоНова» и ФИО1 договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> совершена с учетом требований законодательства, не имеет нарушений, договор прошел государственную регистрацию в УФС ГРКК по РБ, номер регистрации 

<

данные изъяты>, и 02

<

данные изъяты>. на момент совершения сделки в отношении данного имущества не было судебных разбирательств и иных споров, в связи с чем, спорное имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества смомента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник невправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующемуприобретателю по безвозмездной сделке. ФИО1, являясь первоначальным собственником, не предъявляет самостоятельных требований об изъятии имущества.

Полагает, что первоначальный собственник ФИО1, также является добросовестным первоначальным покупателем спорного имущества, поскольку приобрел имущество и земельный участок на открытых торгах, проводимых уполномоченным органом КУС Минземимущества РБ Кугарчинского района, с соблюдением всех объявленных условий аукциона, которые были публично размещены, а также с соблюдением норм законодательства, регулирующих отношения, в области проведения открытых торгов в форме аукциона, кроме всего, участник аукциона не обязан проверять подлинность, законность и обоснованность стоимости имущества и условия его реализации. Всю ответственность за это несет организатор торгов и Администрация МР Кугарчинского района, вынесшая постановление №

<

данные изъяты>. об утверждении материалов оценки и условий приватизации без замечаний. Не имеется оснований указанных в ст.449 ГК РФ для признания сделок недействительными.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 исковые требования прокурора района не признал, суду пояснил, что несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Имущество, приобретенное по договору на организованных торгах, не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, ФИО1 приобрел спорное имущество на торгах проведенных в соответствии с законом, при этом стоимость реализованного имущества была установлена актом оценки, который утвердила Администрация муниципального района, ни акт оценки, ни результаты торгов не оспорены в надлежащем порядке. ФИО1 право собственности на имущество было приобретено на основании договора купли-продажи после проведения предусмотренной процедуры организованных торгов собственником этого имущества через соответствующие структуры. Отчуждение прошло на открытом рынке в условиях конкуренции (было три участника), полагающих, что стороны действуют разумно, располагали всей необходимой информацией. Добросовестный покупатель ФИО1, и другие участники торгов, предполагали разумную величину цены по спорному имуществу, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было. Нарушений п.1 ст. 421 ГК РФ при заключении данной сделки ФИО1 допущено не было. Доводы истца об аффилированности лиц, умышленному занижению стоимости имущества и ущербу для муниципального бюджета не доказаны, являются безосновательными. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица- КУС МЗИО РБ по Кугарчинскому району РБ ФИО6 с иском прокурора района согласилась частично. Суду пояснила, что согласна с тем, что объект недвижимости и земельный участок проданы ФИО1 по заниженной стоимости, однако стоимость объекта и земельного участка не вызывала на момент заключения договора купли-продажи сомнений, поскольку акт оценки был принят администрацией района и утвержден, торги проведены КУС МЗИО РБ по Кугарчинскому району в соответствии с законодательством. Спорные объекты были включены в план приватизации муниципального имущества, Комитет отвечает за процедуру аукциона, готовит документацию. У Комитета нет полномочий и прав самостоятельно выбирать оценщика. Договор на проведение оценки объектов руководителем Комитета не подписан, также не подписан им и акт выполненных работ, но результаты оценки собственником имущества приняты и утверждены, заказчиком являлся Комитет. Каким образом это произошло, объяснить не может. Проведение оценки за счет победителя аукциона не является инициативой Комитета, это было предусмотрено решением Совета МР Кугарчинский район и постановлением главы Администрации района. 

Оценщик ФИО20. суду пояснил, что оценка спорного имущества была проведена им, заказчиком являлся Комитет, в лице председателя Комитета ФИО19., при этом он договор на оценку, акт выполненных работ не подписал, сведений о дальнейшем использовании здания не представил, устно пояснил, что здание не будет использоваться для получения доходов, в связи с чем им был исключен доходный подход при расчете рыночной стоимости. 

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что решением Совета муниципального района Кугарчинский район 

<

данные изъяты> года в перечень муниципального имущества, планируемого к приватизации в ДД.ММ.ГГГГ годах включено нежилое здание, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу 

<

адрес>

Соглашением о взаимодействии Комитета по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району и Администрацией МР Кугарчинский район РБ, утвержденному решением Совета МР Кугарчинский район РБ от 

<

данные изъяты> Комитету переданы полномочия, в том числе подготовка документов при приватизации муниципального имущества, организация торгов по продаже муниципального имущества, при этом проведение оценочных работ Комитетом в данном соглашении не установлено.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району (далее – Комитет) в нарушение требований ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающих право муниципальных образований на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, заключен договор на проведение оценочных работ № 

<

данные изъяты> с ООО 

<

данные изъяты>». При этом какой-либо доверенности на проведение оценки и выбор оценщика собственником имущество Комитету не выдавалось. Кроме того, договор № 

<

данные изъяты> года на проведение оценочных работ, заключенный между Комитетом и ООО 

<

данные изъяты>», задание на оценку спорного имущества, акт сдачи приемки выполненных работ руководителем Комитета не подписаны.

Установлено, что балансовая стоимость двухэтажного нежилого кирпичного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с земельным участком, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес> составляет 5039,7 тысячи рублей, согласно справки Комитета.

Согласно отчета об оценке, где заказчиком указан Комитет, ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО21. здание, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. оценено на сумму 2120,0 тысяч рублей, что значительно ниже балансовой стоимости, земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. оценено в 180 тысяч рублей, общая стоимость здания и земельного участка составила 2 млн. 300 тысяч рублей.

Из отчета оценщика от 

<

данные изъяты>3) следует: «…по информации, полученной от Заказчика, что данный дом будет использоваться исключительно для целей проживания, то есть собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения доходов, доходный подход из расчетов исключен». 

Постановлением главы администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан от 

<

данные изъяты> утверждены материалы оценки и условия приватизации муниципального имущества, а именно нежилого строения и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, стоимость которых составила 2 млн. 300 тысяч рублей. Из условий приватизации, утвержденных тем же постановлением следует, что данные объекты, стоимостью 2 млн. 300 тысяч рублей реализуются в открытом аукционе, затраты связанные с подготовкой объектов к приватизации оплачиваются покупателем в счет стоимости имущества. 

Согласно протокола 

<

данные изъяты> постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов по продаже муниципального имущества МР Кугарчинский район РБ в форме аукциона от ДД.ММ.ГГГГ года, комиссией под председательством руководителя Комитета ФИО22 были рассмотрены условия приватизации спорных объектов, определено реализация имущества в форме аукциона, утверждена начальная стоимость продажи имущества-2 млн. 300 тысяч рублей на основании оценки ООО «Диалог» и другие условия аукциона.

Извещение о проведении торгов указанного имущества опубликовано ДД.ММ.ГГГГ года. 

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району (далее–Комитет), представляющим интересы собственника имущества – муниципального образования муниципальный район Республики Башкортостан, и победителем аукциона- ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> № 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 3.1.1 договора покупатель оплачивает расходы оценки недвижимого имущества в размере 5000 рублей, затраты, связанные с подготовкой объекта недвижимости к продаже.

Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (вместе с "Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества") установлен запрет на взимание с участников аукционов или конкурсов платы за участие в торгах. Соразмерная плата может быть установлена лишь за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе (п. 21 Правил).

Суд полагает, что тем самым нарушены требования п.п. 4 ч. 3 ст. 15, ст. 16, ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.ст. 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», необоснованно установлены требования для участников аукционов по проведению предпродажной подготовки объектов приватизации.

Судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, в связи возникшими сомнениями в достоверности сведений, содержащихся в оценке ООО «

<

данные изъяты> 

Согласно заключения судебного эксперта ООО «

<

данные изъяты>, отчет «Об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка по адресу: 

<

адрес> от 

<

данные изъяты> не соответствует Федеральному Закону от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки Величина рыночной стоимости, определенная в отчете не соответствует рыночной стоимости этих объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, стоимость объектов оценки, указанная в отчете не подтверждается, рыночная стоимость имущества составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года- 6 млн. 386 тысяч рублей, в том числе стоимость земельного участка- 1 млн.693 тысячи рублей, нежилого здания- 4 млн. 693 тысячи рублей. При этом, в процессе оценки оценщик располагал достаточным объемом исходной информации об объектах оценки. Оценщик необоснованно не применил в расчетах доходный подход, объектом оценки является единый объект недвижимости, включающий в себя земельный участок и нежилое здание, при оценке данного типа недвижимости необходимо использовать три подхода- затратный, сравнительный и доходный. 

Из заключения также следует, что при оценке допущены формальные нарушения- ошибки и неточности в описании объекта оценки, сведения об оценщике, отсутствуют сведения о собственнике, о балансовой стоимости объекта, оценщик использовал утратившие силу федеральный стандарты оценки, не использовал ФСО 

<

данные изъяты>», который является обязательным к применению, отсутствует раздел «Анализ рынка объекта оценки». Кроме того, допущены существенные нарушения- при применении затратного подхода: неверно выбран удельный показатель стоимости по таблице УПВС (для зданий с деревянными перекрытиями, хотя объект оценки- здание с железобетонными перекрытиями), неверно применен отраслевой коэффициент- для жилых домов, хотя объектом оценки является детский сад, неверно определен физический износ- 

<

данные изъяты> % как для зданий, находящихся в аварийном состоянии. При применении сравнительного подхода: неверно подобраны объекты-аналоги- в качестве аналогов подобраны производственно- складские помещения, расположенные в других населенных пунктах, а объектов оценки является административное здание, отсутствуют корректировки на местоположение, назначение. При применении доходного подхода оценщик отказался от применения данного подхода, хотя применение доходного подхода необходимо. Расчет стоимости земельного участка произведен с многочисленными нарушениями, косвенным методом, не отражающим реальную рыночную стоимость. Кроме того, отчет не подписан оценщиком, проставлена факсимильная подпись

Оценив по правилам ст. 187 ГПК РФ заключение № 

<

данные изъяты> Автономной некоммерческой организации 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., суд приходит к выводу о том, что оснований ставить под сомнение достоверность заключения проведенной по делу строительно-технической экспертизы не имеется. Выводы экспертизы основаны на анализе материалов гражданского дела. Судебный эксперт на основе тщательного изучения материалов дела, пришел к выводам, изложенным в заключении, которые ответчиками не опровергнуты. Указанная в заключении рыночная стоимость объектов оценки является наиболее соответствующей их действительной рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что отчет от 

<

данные изъяты>, выполненный обществом "

<

данные изъяты>, сведения которого были положены в основу при определении продажной цены имущества Комитетом, не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиком сведения методики, подходы и существенные факторы могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, в связи с чем оснований принимать продажную цену, определенную в данном отчете, не имеется. Суд полагает необоснованным исключение доходного подхода из расчетов стоимости продаваемых объектов, поскольку оно ничем не обосновано, указание на исключение данного подхода из расчетов на основании «информации, полученной от Заказчика о том, что данный дом не планируется использовать для извлечения доходов», как указано в Отчете, необоснованно, поскольку Заказчик не мог никоим образом знать о намерениях будущего победителя торгов, об использовании имущества в тех, либо иных целях. Выявленные экспертом и указанные в заключении № 

<

данные изъяты> Автономной некоммерческой организации 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года нарушения в отчете об оценке № 

<

данные изъяты> ООО «

<

данные изъяты>» привели с существенному снижению стоимости реализованного на торгах муниципального имущества. 

Согласно пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. 

Согласно пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. По смыслу названного пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, спорные объекты не могут быть проданы по цене ниже рыночной в отрыве друг от друга отдельно часть земельного участка, занятого спорным зданием. Отраженная в вышеприведенном договоре купли-продажи земельного участка и здания цена в размере 2300 тысяч рублей не может быть признана действительной (рыночной).

Данное обстоятельство подтверждается всей совокупностью проверенных по делу доказательств, в том числе и заключением № 

<

данные изъяты> Автономной некоммерческой организации "

<

данные изъяты>.

В силу ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По мнению суда, произведенная до торгов оценка спорного здания и земельного участка, без учета данных о реальной стоимости муниципальной земли и нежилого помещения, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для заключения оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ г. и продажи здания и земельного участка ФИО1

Суд признает, что при заключении оспариваемой сделки по существу были нарушены основные принципы приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные Федеральным законом № 178 « О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которым приватизация государственного и муниципального имущества основывается исключительно на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В данном случае судом установлено, что оценка муниципального имущества была произведена с нарушениями действующего законодательства, поскольку организация проводившая оценку была избрана ненадлежащим способом и ненадлежащим лицом- Комитетом, оценка произведена неуполномоченным лицом, поскольку договор о проведении оценки стороной Заказчика не подписан, при оценке существенно занижена стоимость объектов продажи, в условия торгов включено условие оплаты покупателем расходов по оценке недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ года не может быть признан соответствующим требованиям закона в силу его ничтожности.

Доводы представителя ФИО1 – ФИО5 и представителя ООО «Эконова» ФИО4 о том, что данная сделка совершена в форме, предусмотренной законом, содержит необходимые существенные условия, зарегистрирована сделка в установленном законом порядке судом не может быть принята во внимание в связи с вышеуказанным.

Доводы истца об аффилированности оценщика ФИО23. с членом комиссии по организации и проведению аукционов по реализации муниципального имущества ФИО24. никакими доводами не подтверждены, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом.

Что касается требований прокурора района о признании договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: РБ

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭкоНова», недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделок, заявления ФИО4 о признании ООО «ЭкоНова» добросовестным приобретателем, суд приходит к следующему.

Оспариваемые договоры прошли государственную регистрацию, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о переходе права собственности на спорный земельный участок и здание к вышеуказанным лицам.

Анализируя заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что по своей сути прокурором был заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожных сделок (п. 2 ст. 167 ГК РФ), что следует из обстоятельств, на которые ссылается прокурор и требований о признании последующих договоров купли-продажи спорных земельного участка и нежилого помещения недействительными, аннулировании записей о государственной регистрации перехода права собственности к ответчикам на спорное имущество, о возвращении спорного имущества первоначальному собственнику.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку первоначальный договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между Комитетом и ФИО1. является ничтожным и не влечет правовых последствий, то у последующего приобретателя не возникло законных прав на это имущество.

Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 этого же кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из приведенных норм права следует, что основанием для их применения является незаконная утрата собственником владения своим имуществом.

Как было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ года, между ФИО1 и ООО «ЭкоНова», был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указанное имущество продано ФИО1 за 2415 тысяч рублей, которые в силу п. 3 указанного договора должны быть переданы продавцу в день подписания договора, иные способы расчетов по договору не предусмотрены. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года представитель ООО «ЭкоНова» ФИО4 утверждала, что расчеты по договору производились наличными денежными средствами, в бухгалтерии имеются расходные кассовые ордера. Вместе с тем, в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО4 представлен договор купли-продажи товара между ООО «ЭкоНова» и ФИО1 за №

<

данные изъяты> года на сумму 2020723,40 рублей, товарные накладные на указанную сумму о передаче товара ФИО1 Также представлено соглашение о прекращении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которого ФИО1 и ООО «ЭкоНова» произвели взаимозачет по встречным требованиям по договору поставки товара от 

<

данные изъяты> и по договору купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму 2020732,40 рублей, также представлены 4 расходных кассовых ордера на общую сумму 394276,6 рублей. При этом указано о составлении ордеров с ДД.ММ.ГГГГ года. Вместе с тем, в представленных суду расходных ордерах имеется указание на получение денежных средств ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года, кем выданы денежные средства, не указано.

Таким образом, у суда вызывает сомнение исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 в части оплаты имущества.

В силу п. 37 Постановления Пленума N 10/22 для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В данном пункте также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Данный вывод соответствует условиям удовлетворения виндикационного иска, поскольку вещь может быть истребована и у добросовестного приобретателя, если она приобретена безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Возмездность приобретения сама по себе не является критерием добросовестности.

Ответчик ООО «ЭкоНова», считая себя добросовестным приобретателем, ссылается на возмездные договоры купли-продажи, которые послужили основанием для регистрации за Обществом права собственности на спорное имущество. Однако, действия Общества, заключившего договор купли-продажи спорного имущества по явно заниженной цене, не свидетельствуют о его добросовестности, как приобретателя имущества. Непродолжительность периода владения ФИО1 спорным имуществом на момент заключения договора купли-продажи этого имущества с ООО «ЭкоНова»- менее двух месяцев, отчуждение по цене значительно ниже рыночной, т.е. явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, являются обстоятельствами, позволяющими усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Предложенная цена покупки должна была вызвать у ответчика сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. Однако Общество не проявило должной осмотрительности и не провело дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества. В связи с изложенным заявление ООО «ЭкоНова» о признании добросовестным приобретателем не могут быть удовлетворены.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, зарегистрированное за ответчиками права собственности на спорные объекты недвижимости является недействительным, так как государственная регистрация осуществлена на основании ничтожных договоров, в связи с чем, переход права собственности в порядке ч. 2 ст. 218, ч. 2 ст. 223 ГК РФ в отношении спорного имущества не произошел

При таких обстоятельствах, установленных при рассмотрении дела, суд приходит к выводам о необходимости удовлетворения исковых требований прокурора района.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования прокурора Кугарчинского района Республики Башкортостан к Администрации муниципального района Кугарчинский район РБ, ФИО1, ООО «ЭкоНова» о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 

<

данные изъяты>, заключенный между Комитетом по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району и ФИО1 недействительным.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭкоНова», недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» передать администрации муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

-обязать администрацию муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан передать ФИО1 денежные средства в размере 2415000 рублей.

-обязать ФИО1 передать ООО «ЭкоНова» денежные средства в размере 2 415 000 рублей.

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНова» (ИНН 

<

данные изъяты>) на нежилое здание и земельный участок № 

<

данные изъяты>, № 

<

данные изъяты>

-восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности муниципального района Кугарчинский район Республики Башкортостан на нежилое здание и земельный участок № 

<

данные изъяты> года, № 

<

данные изъяты> года. 

В удовлетворении заявления ООО «ЭкоНова» о признании добросовестным приобретателем отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия через межрайонный суд.

Председательствующий Абдрахимов Г.А.