УИД 61RS0025-01-2025-000987-58 Дело № 2-641/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области 20 августа 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Левченко П.А., 

при секретаре Антоновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на недвижимое имущество в виде самовольного пристроя к существующему нежилому зданию,

установил:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – магазины, на территории которого находится нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, с общей площадью 

<

данные изъяты> (после самовольной реконструкции 

<

данные изъяты>), находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности истца на вышеуказанную недвижимость: земельный участок и нежилое здание (магазин) зарегистрировано в ЕГРН, границы земельного участка установлены и его площадь уточнена в ГКН, что подтверждается нижепредставленными выписками Управления Росреестра по Ростовской области.

Весной 2024 года истец по юридическому незнанию произвёл самовольную реконструкцию существующего нежилого здания (магазин). Так к тыльной части спорного здания был возведен самовольный пристрой, общей площадью 

<

данные изъяты> и на настоящий момент спорное нежилое здание в реконструированном состоянии имеет общую площадь 

<

данные изъяты> что подтверждается соответствующей технической документацией.

Истец попытался самостоятельно оформить документы в заявительном порядке на спорное здание в реконструированном виде, и выяснил из консультаций специалистов различных муниципальных служб, что признавать свое право на спорное здание в существующем виде возможно только в судебном порядке.

Истец попытался легализовать самовольный пристрой и получил следующую документацию: выписку из ПЗЗ № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающую, что спорный объект находится в зоне ОД (деловая застройка); градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, чертёж которого подтверждает факт расположения самовольного пристроя в зоне разрешенного строительства; решение об отказе в выдаче разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с несвоевременностью обращения заявителя; экспертное заключение №, подтверждающая правовую и техническую возможность сохранения самовольного пристроя, отсутствие его общественной опасности и соответствие необходимым строительным регламентам и правовым нормам.

Согласно экспертного заключения № (стр. 26), выполненного в текущем 2025 году экспертом К.В.Ю. установлено, что нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № в реконструированном виде с общей площадью 

<

данные изъяты>., с площадью застройки 

<

данные изъяты>. (

<

адрес>) соответствует: строительным нормам – по конструкциям и составу помещений; планировочным требованиям – высоте, ширине и площади помещений; противопожарным регламентам – по конструктивным параметрам, ширине, высоте помещений и наличию эвакуационных путей, расположению; градостроительным нормам и правилам – эксплуатация здания согласно вида разрешенного использования (ОД).

Таким образом, спорное нежилое здание (магазин) в существующем виде (с самовольным пристроем) соответствует градостроительным, строительным и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истец осуществляет оплату соответствующих коммунальных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, отопление – печное из дров и угля), производит необходимые расходы, направленные на содержание данного недвижимого имущества в достойном состоянии, принимает все необходимые меры по его сохранению, поддерживает в чистоте прилегающую к зданию территорию.

Истец просит ссуд признать за ним право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № с общей площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Истец Копий В.Н. и его представитель – адвокат Ч-А.Е.В., надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, просили рассмотреть в свое отсутствие. 

Представитель ответчика Администрации Багаевского района Ростовской области, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. 

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области уведомлен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достоверности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом ст. 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспорено, что истцу на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – магазины, на территории которого находится нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № с общей площадью 

<

данные изъяты> (после самовольной реконструкции 

<

данные изъяты>.), находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности истца на вышеуказанную недвижимость: земельный участок и нежилое здание (магазин) зарегистрировано в ЕГРН, границы земельного участка установлены и его площадь уточнена в ГКН, что подтверждается выписками Управления Росреестра по Ростовской области.

Нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № с общей площадью 

<

данные изъяты>. по юридическому незнанию самовольно реконструировано истцом.

В соответствии со ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Учитывая, что спорное нежилое здание возведено истцом без соответствующего разрешения на строительство, то данный объект является самовольной постройкой, которую следует рассматривать в рамках статьи 222 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно позиции высших судов, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Так, в силу Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении условий: у создателя постройки есть право на её возведение на земельном участке; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований и разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

П. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что вступившие в законную силу судебные акты – одно из оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

При этом статьей 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом также установлено, что истец весной 2024 года истец по юридическому незнанию к тыльной части спорного здания осуществил самовольный пристрой общей площадью 67,7 кв.м.. На настоящий момент спорное нежилое здание в реконструированном состоянии имеет общую площадь 127,9 кв.м., что подтверждается соответствующей технической документацией.

Истец попытался самостоятельно оформить документы в заявительном порядке на спорное здание в реконструированном виде, и выяснил из консультаций специалистов различных муниципальных служб, что признавать свое право на спорное здание в существующем виде возможно только в судебном порядке. 

Истец попытался легализовать самовольный пристрой и получил следующую документацию: выписку из ПЗЗ № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающую, что спорный объект находится в зоне ОД (деловая застройка); градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, чертёж которого подтверждает факт расположения самовольного пристроя в зоне разрешенного строительства; решение об отказе в выдаче разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с несвоевременностью обращения заявителя; экспертное заключение №, подтверждающая правовую и техническую возможность сохранения самовольного пристроя, отсутствие его общественной опасности и соответствие необходимым строительным регламентам и правовым нормам.

Согласно экспертного заключения № (стр. 26), выполненного в текущем 2025 году экспертом К.В.Ю. установлено, что нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № в реконструированном виде с общей площадью 

<

данные изъяты> с площадью застройки 

<

данные изъяты> (

<

адрес>) соответствует: строительным нормам – по конструкциям и составу помещений; планировочным требованиям – высоте, ширине и площади помещений; противопожарным регламентам – по конструктивным параметрам, ширине, высоте помещений и наличию эвакуационных путей, расположению; градостроительным нормам и правилам – эксплуатация здания согласно вида разрешенного использования (ОД).

Таким образом, спорное нежилое здание (магазин) в существующем виде (с самовольным пристроем) соответствует градостроительным, строительным и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истец осуществляет оплату соответствующих коммунальных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, отопление – печное из дров и угля), производит необходимые расходы, направленные на содержание данного недвижимого имущества в достойном состоянии, принимает все необходимые меры по его сохранению, поддерживает в чистоте прилегающую к зданию территорию. 

Истец коммерческой деятельностью не занимается, что подтверждается справкой об отсутствии ИП.

Кроме того, судом установлено, что истец владеет самовольно реконструированным нежилым зданием (магазин) с кадастровым номером № как своей собственностью, несет расходы, связанные с его содержанием, осуществляет ремонт и оплату соответствующих коммунальных услуг (энергоснабжение, водоснабжение), поддерживает в чистоте прилегающую территорию.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.

Принимая во внимание, что из представленных документов видно, что спорное нежилое здание с адресом: 

<

адрес> соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям и его реконструкция произведена в соответствии с целевым использованием земельного участка, не ухудшает условия эксплуатации, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не выявлено нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, поэтому суд полагает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на недвижимое имущество в виде самовольного пристроя к существующему нежилому зданию – удовлетворить.

Признать за ФИО1, паспорт серия № №, право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № с общей площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2025 года.

Председательствующий: П.А. Левченко