УИД - 23RS0059-01-2024-011091-15

К делу № 2-749/2025 (2-6457/2024)

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 13 января 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело исковому заявлению по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи заключенной, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО5 о признании сделки купли-продажи заключенной, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО5 (застройщик) и истцом ФИО1 (инвестор) был заключен договор инвестирования, предметом которого явилось инвестирование в строительство жилого дома, строящегося на земельном участке площадью 832 кв.м, с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства. Согласно п.1.2 данного договора застройщик привлекает, а инвестор осуществляет инвестирование в строительство указанного жилого дома с последующей передачей в его собственность жилого помещения с условным номером 107 общей проектной площадью 43 кв.м, расположенного на 10 этаже (далее по тексту «Помещение»). Согласно п. 2.4 данного договора право собственности на Помещение переходит к инвестору после государственной регистрации договора купли-продажи помещения в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Обязанности по организации оформления и регистрации договора купли-продажи помещения, а также перехода права собственности на указанное помещение от застройщика к инвестору осуществляет застройщик. Согласно п. 2.5 данного договора ключи и документация, необходимая для реализации прав на указанное помещение передаются инвестору в день подписания договора купли-продажи по акту приема-передачи. Согласно п. 3.4 данного договора застройщик обязуется заключить с Инвестором договор купли- продажи Помещения, указанных в п.1.2 настоящего Договора в течение 60 (шестидесяти) дней с дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя. Согласно п. 3.6 данного договора застройщик обязуется предоставить инвестору документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В соответствии с п. 4.1 данного договора застройщик и инвестор определили цену помещения в размере 2 150 000 рублей, при этом в качестве порядка расчетов в указанном пункте договора прямо зафиксировали, что оплата цены помещения осуществляется ФИО1 путем передачи ФИО5 автомобиля марки Toyota Land Cruiser 200 конкретными характеристиками, имеющимся в собственности истца на момент заключения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.3 данного договора в случае, если одна сторона будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор. Согласно п. 6.1 данного договора настоящий договор содержит существенные условия основного договора купли-продажи. Согласно п. 6.2 данного договора настоящий договор вступает в действие с момент его подписания и действует до момента подписания основного договора купли-продажи. Резюмируя условия указанного выше договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком ФИО5, очевидно, что истец обязуется своевременно инвестировать в строительство дома, осуществляемого ответчиком ФИО5 как застройщиком, по завершению чего сперва ФИО5 регистрирует право собственности на готовое помещение в свою пользу, затем заключает с инвестором договор купли-продажи данного помещения, после чего обеспечивает государственную регистрацию перехода права собственности на помещение в пользу инвестора. Истец как инвестор выполнил свое денежное обязательство по оплате цены помещения, фактически передав ответчику ФИО5 оговоренный в договоре инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ автомобиль, что подтверждается двусторонней распиской от ДД.ММ.ГГГГ, имеющей статус акта приема-передачи имущества. Согласно сведениям ЕГРН по завершению строительства дома ответчик ФИО5 поставил на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировал на себя ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилое помещение кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес>, помещение 113, этаж 10 (далее по тексту «Жилое помещение»), в строительство которого инвестировал истец. Соответственно ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком ФИО5 (продавец) был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения, в котором стороны подтвердили реализацию договоренностей, достигнутых между ними по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ. В качестве подтверждения передачи ключей и фактической передачи жилого помещения истцу как основной обязанности продавца, стороны составили письменный акт приема-передачи недвижимого имущества согласно ст. 556 ГК РФ, в котором зафиксировали указанные обстоятельства, а также подтвердили выполнение истцом денежного обязательства перед ответчиком ФИО5 С указанной даты жилое помещение перешло во владение истца, бремя содержания указанного имущества также несет истец. Тем не менее несмотря на то, что между истцом и ответчиком ФИО5 были достигнуты все существенные условия сделки купли-продажи Жилого помещения, а также исполнены обязательства по его оплате и фактической передаче истцу, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него в пользу ФИО1 При обращении истца в адрес ФИО5 с соответствующими требованиями, ему было сообщено ответчиком, что ранее в 2017 году у него не было времени окончить процедуру перехода права собственности на жилое помещение в пользу истца в регистрирующем органе, а в настоящее время он не может это сделать, поскольку имеет задолженность перед ответчиками ФИО3, ФИО6, а также УФК по Краснодарскому краю (ГУ ФССП РФ по Краснодарскому краю) по возбужденным с 2019 года исполнительным производствам Центральным РОСП г.Сочи ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, в рамках которых приставами было арестовано Жилое помещение зарегистрированное в ЕГРН за ФИО5, а также наложен запрет на осуществление любой государственной регистрации с данной недвижимостью. В связи с тем, что согласно ст.ст. 131, 433 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не был осуществлен в установленном законом порядке, несмотря на наличие договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи недвижимости, обращаться с заявлением об освобождении от ареста и снятии иных обременений в адрес Центрального и Хостинского РОСП г.Сочи ГУ ФССП России по Краснодарскому краю нет правового основания иначе как в порядке искового производства в суд с настоящими исковыми требованиями. Обращает внимание суда, что сделка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ была совершена и исполнена ее сторонами до обременения данной недвижимости в рамках возбужденных исполнительных производств. В соответствии с п.8 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ во всем ином, что не предусмотрено настоящим договором Стороны руководствуются действующим законодательством РФ и договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, то есть: стороны договорились, что действие договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ в части, не противоречащей основному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, распространяются на права и обязанности сторон; как следствие положения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ относительно обязанности застройщика по организации оформления и регистрации договора купли-продажи жилого помещения (п. 2.4) в регистрирующем органе являются действующими. Считает, что бездействие и невыполнение ответчиком ФИО5 указанных обязанностей в совокупности с многочисленными обременениями приобретенной истцом недвижимости существенно и необоснованно нарушают его имущественные права, в частности на ее государственную регистрацию в установленном законом порядке, возможность пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

На основании изложенного, истец просит: признать заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 сделку купли-продажи жилого помещения кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес> указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по краснодарскому краю перехода права собственности на жилое помещение кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес> в пользу ФИО1, без истребования дополнительных документов; взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела в суде.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, для участия в деле обеспечил явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивал и просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом путем направления судебных извещений на адрес его нахождения, которые возвращены неврученными в связи с истечением срока хранения, поскольку ответчик уклонился от получения судебной корреспонденции, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, для участия в деле обеспечила явку своего представителя.

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица ФИО6, ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, Центральный РОСП г. Сочи, Хостинский РОСП г. Сочи, судебный пристав-исполнитель Центрального РОСП г. Сочи ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещены надлежащим образом, для участия в деле явку своих представителей не обеспечили, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с п. 34 Приказа Минкомсвязи России № 234 от 31.07.2014 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в организациях почтовой связи в течение месяца. По истечении хранения регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

Согласно приказу ФГУП «Почта России» от 05.12.2014 года № 423-п «Об утверждении Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», в силу п. п. 3.4 и 3.6 которых, при неявке адресатов за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Неврученные адресатам заказные письма и бандероли разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

Возвращение в суд не полученного адресатом после двух его извещений заказного письма с отметкой «по истечении срока хранения» не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением заказного письма. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебной корреспонденции, пока заинтересованным адресатом не доказано иное.

Если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, дважды не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания на основании статьи 167 ГПК РФ.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Таким образом, нежелание ответчика получать извещения о явке и непосредственно являться в суд для участия в судебном заседании, свидетельствует о его уклонении от участия в состязательном процессе, и не может влечь неблагоприятные последствия для суда, а также не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседания ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Установленные взаимосвязанные положения ч. 4 ст. 167 и ч. 1 ст. 233 ГПК РФ предусматривают право суда рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства, также вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти. При разрешении вопроса о том, в каком порядке и в какой процедуре необходимо рассмотреть дело, суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела с учетом имеющихся материалов и мнения присутствующих лиц, участвующих в деле, исходя из задач гражданского судопроизводства и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При данных обстоятельствах, в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, а также неявившихся третьих лиц, в порядке заочного производства, учитывая, что от истца возражений против рассмотрении дела в порядке заочного производства в суд не поступало. Судом предприняты все меры к соблюдению процессуальных прав сторон в настоящем процессе.

Заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 454, 486 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать другой стороне, обусловленный договором товар, а другая сторона оплатить этот товар в сроки и на условиях, предусмотренных договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО5 (застройщик) и истцом ФИО1 (инвестор) был заключен договор инвестирования, предметом которого явилось инвестирование в строительство жилого дома, строящегося на земельном участке площадью 832 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства.

Согласно п. 1.2 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ застройщик привлекает, а инвестор осуществляет инвестирование в строительство указанного жилого дома с последующей передачей в его собственность жилого помещения с условным номером 107 общей проектной площадью 43 кв.м, расположенного на 10 этаже (далее по тексту «Помещение»).

Согласно п. 2.4 данного договора право собственности на помещение переходит к инвестору после государственной регистрации договора купли-продажи помещения в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Обязанности по организации оформления и регистрации договора купли-продажи помещения, а также перехода права собственности на указанное помещение от застройщика к инвестору осуществляет застройщик.

Согласно п. 2.5 данного договора ключи и документация, необходимая для реализации прав на указанное помещение передаются инвестору в день подписания договора купли-продажи по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.4 данного договора застройщик обязуется заключить с инвестором договор купли-продажи помещения, указанных в п. 1.2 настоящего договора в течение 60 (шестидесяти) дней с дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

Согласно п. 3.6 данного договора застройщик обязуется предоставить инвестору документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

В соответствии с п. 4.1 данного договора застройщик и инвестор определили цену помещения в размере 2 150 000 рублей, при этом в качестве порядка расчетов в указанном пункте договора прямо зафиксировали, что оплата цены помещения осуществляется ФИО1 путем передачи ФИО5 автомобиля марки Toyota Land Cruiser 200 конкретными характеристиками, имеющимся в собственности истца на момент заключения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.3 данного договора в случае, если одна сторона будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 6.1 данного договора настоящий договор содержит существенные условия основного договора купли-продажи.

Согласно п. 6.2 данного договора настоящий договор вступает в действие с момент его подписания и действует до момента подписания основного договора купли-продажи.

Анализируя условия указанного выше договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком ФИО5, суд приходит к выводу о том, что истец обязуется своевременно инвестировать в строительство дома, осуществляемого ответчиком ФИО5 как застройщиком, по завершению чего ФИО5 обязался зарегистрировать право собственности на готовое помещение в свою пользу, затем заключает с инвестором договор купли-продажи данного помещения, после чего обеспечивает государственную регистрацию перехода права собственности на помещение в пользу инвестора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истец выполнил свое денежное обязательство по оплате цены помещения, фактически передав ответчику ФИО5 оговоренный в договоре инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ автомобиль, что подтверждается двусторонней распиской от ДД.ММ.ГГГГ, имеющей статус акта приема-передачи имущества.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, по завершению строительства дома ответчик ФИО5 поставил на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, кроме того на имя ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером № площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес>, в строительство которого были привлечены средства истца.

Во исполнение обязательств по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком ФИО5 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец ФИО5 передал в собственность, а покупатель ФИО1 оплатил и приняла на условиях, установленных договором купли-продажи, следующее недвижимое имущество: жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес>

В пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что данный договор является следствием выполнения сторонами своих обязательств по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ. Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и расписка в получении цены жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена жилого помещения определена сторонами в размере 2 150 000 рублей, которую покупатель полностью оплатил продавцу в порядке и на условиях, установленных пунктом 4.1 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, а также соответствующей распиской от ДД.ММ.ГГГГ в получении продавцом имущества в счет оплаты жилого помещения. Денежное обязательство покупателя по оплате цены жилого помещения выполнено, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.

В качестве подтверждения передачи ключей и фактической передачи жилого помещения истцу как основной обязанности продавца, стороны составили письменный акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали, что продавец передал, а покупатель во исполнение ст. 556 ГК РФ, а также п. 7 договора купли-продажи, принял жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес>

В пункте 2 акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, продавец подтвердил факт полной оплаты покупателем цены жилого помещения согласно договору купли-продажи (п. 5).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено в судебном заседании, свои обязательства по оплате по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец исполнил в полном объеме, что ответчик подтвердил своей подписью как в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и в акте приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ответчиком обязательства по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с истцом, в полном объеме не исполнил. Условия данных договоров ответчиком исполнены только в части фактической передачи истцу жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: Россия

<

адрес>. Регистрация права собственности истца ФИО1 на указанное жилое помещение до настоящего времени не произведена.

Несмотря на то, что между истцом и ответчиком ФИО5 были достигнуты все существенные условия сделки купли-продажи жилого помещения, а также исполнены обязательства по его оплате и фактической передаче истцу, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на помещение в пользу ФИО1

Как указывает истец, при обращении в адрес ФИО5 с соответствующими требованиями, ему было сообщено ответчиком, что ранее в 2017 году у него не было времени окончить процедуру перехода права собственности на жилое помещение в пользу истца в регистрирующем органе, а в настоящее время он не может это сделать, поскольку имеет задолженность перед ответчиками ФИО3, ФИО6, а также УФК по Краснодарскому краю (ГУ ФССП РФ по Краснодарскому краю) по возбужденным с 2019 года исполнительным производствам Центральным РОСП г.Сочи ГУ ФССП России по Краснодарскому краю, в рамках которых приставами было арестовано жилое помещение зарегистрированное в ЕГРН за ФИО5, а также наложен запрет на осуществление любой государственной регистрации с данной недвижимостью.

Наличие указанных обременений, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес>, подтверждается соответствующей Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, поскольку ответчиком ФИО5 не были совершены действия, направленные на регистрацию перехода права собственности на имя ФИО1 в отношении указанного жилого помещения, в настоящее время ФИО1 не имеет возможности самостоятельно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации права собственности, при том, что имеются наложенные обременения в отношении указанного помещения, зарегистрированные в ЕГРН.

Таким образом, иначе как в судебном порядке истец не имеет возможности осуществить защиту нарушенного права.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных прав осуществляется в судебном порядке.

На основании пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит в частности право собственности.

На основании положений ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). 

Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности – вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с тем, что согласно ст.ст. 131, 433 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение жилое помещение с кадастровым номером № площадью 38,4 кв.м, местоположением: 

<

адрес> не был осуществлен в установленном законом порядке, несмотря на наличие договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи недвижимости, обращаться истцу с заявлением об освобождении от ареста и снятии иных обременений в адрес Центрального и Хостинского РОСП г. Сочи ГУ ФССП России по Краснодарскому краю нет правового основания иначе как в порядке искового производства в суд с исковыми требованиями о признании сделки купли-продажи заключенной, а также о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Суд учитывает, что сделка договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ была совершена и исполнена ее сторонами до наложения обременения данной недвижимости в рамках возбужденных исполнительных производств.

На основании п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" содержатся следующие разъяснения:

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено в судебном заседании, жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, являющееся предметом договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, имеется в натуре и право собственности на него зарегистрировано на имя ответчика, однако, ввиду действий ответчика, который уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на имя истца, право истца на государственную регистрацию права собственности на указанное недвижимое имущество нарушено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 сделки купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, а также о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на имя ФИО1 – подлежат удовлетворению.

При этом суд отказывает истцу в удовлетворении требований о государственной регистрации права собственности без истребования дополнительных документов, поскольку государственная регистрация права собственности осуществляется в порядке, установленном статьей 29 Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Вместе с тем, суд не вправе подменять деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию права. Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое решение должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

Рассматривая вопрос о компенсации понесенных истцом судебных расходах, судом учитывается, что в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом понесены судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 19 250 рублей, что подтверждается соответствующими квитанциями об оплате, а также расходы на отправку почтовых отправлений в размере 682 рубля 50 копеек, что подтверждается материалами дела.

Размер госпошлины истцом определен на основании ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска.

На основании ст.ст. 98, 88 ГПК РФ указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи заключенной, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость – удовлетворить частично.

Признать заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 сделку купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на имя ФИО1.

Взыскать со ФИО5 в пользу ФИО1 судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 19 250 (девятнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей, почтовые расходы в размере 682 (шестьсот восемьдесят два) рубля 50 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей 27.01.2025 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"