Дело № 2- 131/ 2018 г.

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

19 июня 2018 г. г. Пыть-Ях

Пыть - Яхский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего Куприяновой Е.В., при секретаре Шлегель Н.А., с участием представителей истца ФИО1 и адвоката Салминой И.Н., представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью ( далее ООО) «Новые Бизнес - Технологии» о защите прав потребителя,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новые Бизнес - Технологии» к ФИО4 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО «Новые Бизнес - Технологии», указав в иске, что 14.01. 2016 г. она заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве квартир в многоквартирном доме, по которому застройщик обязался передать дольщику квартиру, расположенную по адресу: ХМАО-Югра, г.. Сургут, общая площадь с учетом лоджий и балконов (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 64,60 кв. м.. Цена по договору участия в долевом строительстве (п. 3.2.1.договора) составила 3 700 000 рублей.

В соответствие с п.4.1.4. договора застройщиком приняты обязательства по передаче дольщику не позднее 90 календарных дней со дня получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок для получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома определен п. 4.1.3. договора не позднее 01.07.2016 г.. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Администрацией г. Сургута 22.11.2016 г..

При осмотре квартиры 11.12.2016 г. были выявлены недостатки, которые были включены в Акт в виде перечня работ для устранения.

Дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве квартир в многоквартирном доме , заключенном объект долевого строительства изменен .

Остальные условия договора остались неизменными, что стороны подтвердили, подписав его.

При приемке квартиры ею были выявлены недостатки, которые были указаны в Акте о несоответствии объекта долевого строительства . Срок для повторной приемки - передачи стороны согласовали на 16.03.2017 г., после полного устранения застройщиком недостатков. Передача квартиры состоялась 08.07.2017 г. по Акту приема- передачи, подписанного сторонами, переданы ключи.

Застройщиком нарушены сроки передачи объекта, период просрочки исчисляется по истечении 90 дней с 01.07.2016 г. и начинается с 29.09.20 г.. По состоянию на 08.07.2017 г. период просрочки составляет 283 дня.

В связи с нарушением застройщиком сроков сдачи объекта строительства она понесла убытки, выразившиеся в оплате повышенных процентов по кредитному договору, которые была вынуждена оплачивать в течение всего периода просрочки передачи квартиры. 

Из - за нарушения срока передачи объекта застройщиком она понесла убытки, выразившиеся в выплате арендной платы за квартиру по 20 000 рублей в месяц, за период с 01.10. 2016 г. по 31.05.2017 г., всего за 8 месяцев ею уплачено 160 000 рублей.

Кроме того, ею понесены убытки в виде оплаты комиссионного вознаграждения банку в сумме 15 000 рублей за изменение кредитного договора, поскольку из - за существенных недостатков стороны согласились о замене квартиры . Кредитный договор изменялся дважды. Первоначально номер квартиры был указан (проектный номер квартиры ), соответственно в регистрации права собственности было отказано, так как на квартиру право собственности уже было оформлено другим собственником. Ею дважды оплачивалось комиссионное вознаграждение по 15 000 рублей. Однако, ответчик возвратил ей только 15 000 рублей. Повторно оплаченное ею комиссионное вознаграждение в сумме 15 000 рублей не было возмещено.

Действиями ответчика ей причинены нравственные страдания, которые оценивает в 100 000 рублей. 

Кроме того, она понесла расходы по оплате услуг адвоката в сумме 35 000 рублей.

Просит с учетом увеличения исковых требований взыскать с ООО «Новые Бизнес - Технологии» в свою пользу неустойку в размере 394 736,22 рублей, убытки по оплате повышенных процентов в сумме 95 645 рублей, убытки в виде оплаты за аренду квартиры в сумме 160 000 рублей, убытки в виде комиссионного вознаграждения за изменение кредитного договора в сумме 15 000 рублей, компенсацию морального вред в сумме 100 000 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя 35 000 рублей.

Согласно письменным возражениям ООО «Новые Бизнес Технологии» по условиям договора квартира передается в черновой отделке, без выравнивания поверхностей под маяки. Срок передачи объекта долевого строительства установлен до 29.09. 2016 г.. Фактически строительство дома было завершено 31.10. 2016 г.. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 22.11. 2016 г.. 11.12. 2016 г. истец получила сообщение о завершении строительства и необходимости приемки квартиры. 

27.12. 2016 г. истец впервые приступила к приемке квартиры и после осмотра необоснованно отказалась от приемки квартиры. При этом в отношении квартиры (проектный ) двустороннего акта с выявленными недостатками, стороны не подписывали. Требование о составлении такого акта истец не заявлял.

В этот же день, 27.12.2016 г. от истца получено заявление о замене квартиры (проектный ) на квартиру (проектный ) в связи с наличием недостатков, которое было согласовано застройщиком. 

Истец после осмотра вышеуказанной квартиры 30.12. 2016 г. письменно подтвердила, что новая квартира полностью подходит по всем критериям. 

25.01. 2017 г. сторонами подписано дополнительное соглашение об изменении нумерации квартиры (замена квартиры), которое зарегистрировано в установленном порядке. Но, несмотря на отсутствие претензий к качеству квартиры до переоформления квартиры на замену, 04.03. 2017 г. истец приступил к приемке квартиры и указала на наличие недостатков, часть из которых была признана ответчиком и устранена в согласованный сторонами срок до 16.03. 2017г..

Дольщик обязан был приступить к повторной приемке непосредственно сразу после устранения недостатков (п.2 Акта), но допустил просрочку 44 дня (с 17.03.2017 по 29.05.2017), и только 29.05. 2017 г. истец провел осмотр квартиры и вновь отказался подписать акт приемки квартиры, в связи с замечаниями.

Замечания дольщика, изложенные в акте от 29.05.2017 г., в большей степени носят необоснованный и несущественный характер, так как не делают объект непригодным, для предусмотренного договором использования, а также не лишает дольщика права требовать и устранения после приемки квартиры. 

Сторонами был согласован срок устранения недостатков, не позднее 10.06. 2017 г., но, несмотря на согласованный срок устранения недостатков, истец приступил к приемке с опозданием только 19.06. 2017 г., и вновь истец необоснованно отказался от приемки квартиры, заявляя о недостатках.

Замечания истца к качеству квартиры ответчиком не были приняты, что подтверждается актом осмотра квартиры, составленным комиссией 19.06.2017 г. по результатам которого качество квартиры соответствует всем условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

08.07. 2017 г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры.

Таким образом, срок в который дольщик по собственной воле не являлся на первичную и повторную приемку, не относится к просрочке застройщика, и, следовательно, застройщик не несет ответственности за просрочку передачи квартиры в течение этого срока.

Претензия истца от 26.05.2017 г. о выплате неустойки 482 450 рублей за просрочку передачи квартиры была рассмотрена застройщиком 07.06.2017 г. и удовлетворена на сумму 244 261,55 рублей, также истцу была выплачена компенсация будущих расходов по оштукатуриванию потолков в квартире в размере 23 317 рублей, из расчета 384, 13 рублей за 1 кв.м. общей фактической площади квартиры. В остальной части требования о выплате неустойки, застройщиком было отказано, ввиду нарушения сроков принятия квартиры самим дольщиком.

Застройщиком произведена добровольная выплата неустойки по платежному поручению от 16.06.2017 г. на сумму 186 986 рублей. Остальная сумма начисленной неустойки в размере 57 275,55 рублей застройщиком была удержана в счет взаимозачета по обязательству дольщика, предусмотренному п.3.9. договора, в связи с излишне переданной площадью квартиры на 1 кв.м. Указанное обстоятельство, подтверждается справкой о полной выплате, выданной застройщиком 24.07.2017 г. на полную стоимость квартиры - на сумму 3 757 275,55 рублей, с учетом взаимозачета.

Истец, получив компенсацию расходов на оштукатуривание потолков, 19.06.2017 г. в очередной раз необоснованно отказалась принимать квартиру. В целях ускорения приемки квартиры застройщиком было выполнено шпатлевание потолков в квартире. Таким образом, сумма компенсации 23 317 рублей является переплатой, общая сумма денежных средств уплаченных ответчиком в пользу истца составляет 267 578,55 рублей.

Оплата истцом повышенных процентов банку 95 645 рублей не является убытками, причиненными в результате неправомерных действий застройщика, поскольку истец самостоятельно принял решение об участии в строительстве жилого дома с использованием заемных денежных средств. 

Также выплата банку комиссионного вознаграждения за изменение кредитных или обеспечивающих договоров в сумме 15 000 рублей не относятся к убыткам, понесенных по вине ответчика. Расходы истца по уплате вознаграждения банку связаны с исполнением принятых обязательств истца по кредитному договору. Более того, изменение объекта долевого строительства было вызвано желанием самой истицы.

Требование истца в части взыскания убытков по оплате аренды квартиры 160 000 рублей не признает, поскольку истцом не предоставлено документов, подтверждающих фактическую передачу квартиры в аренду, и фактически понесенные расходы на оплату аренды жилья, документов свидетельствующих отсутствие в собственности истца жилых помещений, документов, подтверждающих регистрацию (прописку) по месту нахождения арендного жилья, а также отсутствует причинно-следственная связь, доказывающая необходимость аренды и фактическое проживание там истицы, а не иных лиц. Договор аренды заключен на срок менее года без государственной регистрации, является ничтожным. 

Ответчик признает право истца на компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей и просит считать данное требование удовлетворенным из суммы платежа по платежному поручению в размере 23 317 рублей излишне уплаченной застройщиком в пользу дольщика на возмещение будущих расходов дольщика по устранению недостатков по оштукатуриванию потолков, которую дольщик не понес, а выполнил оштукатуривание застройщик в полном объеме своими силами и за свой счет.

Считает сумму оплаты услуг представителя завышенной, так как данная категория спора не относится к сложным, исковые заявления о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства носят массовый характер и имеются типовые формы.

Просит суд на основании ст.333 ГК РФ снизить размер законной неустойки, в виду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, поскольку период просрочки относительно небольшой, на момент рассмотрения дела дом уже был введен в эксплуатацию, а квартира передана, требования истца является средством обогащения и извлечения прибыли за счет ответчика, не носит компенсационный характер.

Обоснованным размером неустойки (штрафа, пени) может являться сумма неустойки (штрафа, пени) - 133 940 рублей (3,62 % от стоимости квартиры 3 700 000).

В качестве оснований для снижения неустойки просит принять следующие обстоятельства: дом введен в эксплуатацию и квартира передана дольщику на момент рассмотрения дела; незначительный период задержки строительства дома (5 месяцев); направлено уведомление дольщику о завершении строительства; отсутствие двустороннего акта с выявленными недостатками, а также заявлений дольщика об устранении недостатков, либо иных требований передаваемой квартиры ; просрочка срока передачи, в связи с оформлением замены квартиры дольщику; заверение дольщика об отсутствии претензий к качеству заменяемой квартиры; затягивание срока приема-передачи квартиры самим дольщиком в количестве 103 дней за периоды с 17.03.2017 по 29.05.2017 (74 дня), с 10.06.2017 по 08.07.2017 (29 дней); выплата дольщику компенсации за невыполненные работы по оштукатуриванию потолков в сумме 23 317 рублей от 16.06.2017г. по письму от 07.06.2017 г. в целях передачи квартиры 10.06. 2017 г.; отсутствие согласования недостатков со стороны застройщика в Акте, составленном дольщиком 19.06.2017 г.; ранее предъявляемые замечания на 19.06.2017 г. устранены; выполнение работ по оштукатуриванию потолков в квартире, в связи с отказом дольщика от денежной компенсации 23 317 рублей, при этом денежные средства не возвращены; добровольная выплата застройщиком в претензионном порядке законной неустойки 244 261,55 рублей с учетом погашения встречного обязательства дольщика 57 275,55 рублей; просрочка срока передачи квартиры произошла по вине обеих сторон.

Полагает, что истец злоупотребляет правом, поскольку основанием для отказа от подписания акта приема - передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования. 

ООО «Новые Бизнес - Технологии» обратилось со встречным исковым заявлением, указав в его обоснование, что согласно п. 3.1 заключенного с ФИО5 договора от 14.01. 2016г. участия в долевом строительстве, цена квартиры определяется, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры, установленной в размере 57 275, 55 рублей и проектной площади квартиры определенной по данным проектной документации на дом, с учетом лоджий (с понижающим коэффициентом 0,5) 64,60 кв.м. и составляет 3 700 000 рублей.

Ответчиком 04.02.2016 г. оплачена стоимость квартиры из расчета 64,60 кв.м. по 57 275,55 рублей за 1 кв.м., что в сумме составляет 3 700 000 рублей.

По дополнительному соглашению от 25.01. 2017 г. объект долевого строительства изменен с проектного номера квартиры , площадью 64,60 кв.м. на квартиру , площадью 65,60 кв.м. (с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5). Соглашение зарегистрировано в Росреестре 11.04.2017г.. 08.07.2017 г. объект долевого строительства - квартира , площадью 65,60 кв.м, (с учетом коэффициента 0,5 с площадью лоджии) принята ФИО5 по Акту приема- передачи. Вместе с Актом ответчику передан технический план и кадастровый паспорт.

Согласно п. 3.9 договора, цена квартиры может быть изменена, если после сдачи дома государственной комиссии и проведения Бюро технической инвентаризации замеров дома, общая площадь передаваемой участнику долевого строительства квартиры окажется больше указанной в Приложении к настоящему договору, дольщик обязуется доплатить за лишнюю площадь из 57 275, 55 рублей (НДС не облагается) за 1 кв. м. площади. 

Таким образом в договоре, заключенном между сторонами, предусмотрен перерасчет стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади после окончания строительства по сравнению с проектной. По данным технического плана помещения ООО «Кадастровый центр недвижимости», площадь передаваемой квартиры , с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 составила 65,60 кв.м..

В связи с тем, что фактически ответчик получила квартиру площадью 65,60 кв.м., а оплата произведена только за 64,60 кв.м., то разницу площади в 1 (один) квадратный метр, она обязана оплатить на основании п.п. 3.1., 3.9. договора в размере 57 275,55 рублей. Таким образом, окончательная цена квартиры по договору составляет 3 757 275,55 рублей.

Письмом исх. в ответ на претензию застройщик сообщил дольщику о необходимости доплаты цены квартиры в размере 57 275,55 рублей.

Кроме того, в связи с отказом ФИО5 в принятии квартиры без оштукатуривания потолков 16.06.2017 г. застройщиком была перечислена денежная компенсация будущих расходов на оштукатуривание потолков в размере 23 317 рублей из расчета 384,13 рублей за 1 кв.м., общей фактической площади квартиры. Однако ФИО5 после получения указанной компенсации отказывалась принимать квартиру и в целях ускорения приемки квартиры застройщиком было выполнено шпатлевание потолков в квартире, за свой счет. Таким образом, сумма компенсации 23 317 рублей, относится к переплате в пользу ФИО5 и должна быть возвращена застройщику как неосновательное обогащение на основании ч.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ. Просит суд взыскать с ФИО5 в пользу ООО «Новые Бизнес - Технологии» задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве № 142/2016 от 14.01.2016г., в размере 57 275,55 рублей и необоснованно полученные денежные средства по платежному поручению № 952 от 16.06.2017 г. в качестве компенсации будущих расходов по оштукатуриванию потолков в квартире в размере 23 317 рублей.

В судебном заседании истец не присутствует, извещена, согласно ее письменному заявлению просит рассмотреть дело в ее отсутствие, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие, согласно с.5 ст. 176 ГПК РФ.

Представители истца ФИО1 и адвокат Салмина И.Н.на исковых требованиях настаивают, поддержав доводы истца, изложенные в иске. Не оспаривают требования встречного иска о взыскании 23 317 рублей, признавая, что денежные средства получены от застройщика в размере 23 317 рублей в счет будущих расходов истца по шпатлеванию потолка. В остальной части встречного иска просят отказать. 

Представитель ответчика ООО «Новые Бизнес- Технологии» ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях. Настаивает на удовлетворении встречных исковых требований. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2 и частичном удовлетворении исковых требований ООО «Новые Бизнес - Технологии».

14.01. 2016 г. стороны заключили договор об участии в долевом строительстве в многоквартирном доме, по которому застройщик обязался передать дольщику квартиру, расположенную по адресу: ХМАО-Югра, , мкр. , ул. 39 «3», территориальная зона Ж.З.-кк 45 (строительный адрес), номер этажа 23, проектный номер , количество комнат 2, жилая площадь 30,33 кв.м., общая площадь с учетом лоджий и балконов (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 64,60 кв. м. Цена по договору участия в долевом строительстве (п. 3.2.1.договора) составила 3 700 000 рублей. Истец оплатила указанную сумму в полном объеме с использование заемных средств банка. Указанные обстоятельства ответчик не оспаривает.

В соответствие с п.4.1.4. договора застройщик обязался передать дольщику квартиру не позднее 90 календарных дней со дня получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 4.1.3. договора срок для получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома определен не позднее 01.07.2016 г.. Следовательно, срок передачи квартиры должен состояться не позднее 29.09. 2016 г.. Однако, фактически разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 22.11.2016 г.. 

11.12.2016 г. ФИО5 получила сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности квартиры к передаче дольщику ( л.д. 32), был составлен Акт осмотра квартиры с указанием недостатков (л.д.33).

Дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве квартир в многоквартирном доме от 14.01.2016 г. квартира, подлежащая передаче дольщику - 224, общей площадью 64,60 кв.м. (30,33 кв.м, жилой площади) на 20 этаж кв. заменена на квартиру , общей площадью 65,60 кв.м. (30,4 кв.м, жилой площади).

08.07. 2017 г. объект долевого строительства был передан по Акту приема - передачи, подписанного сторонами ( л.д. 119).

По данному делу подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214- ФЗ (далее - закон № 214 - ФЗ) и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В соответствии со ст. 314 ГК РФ обязательство подлежит исполнению в установленный обязательством срок.

В соответствии с п. 1 ст. 6 закона № 214 -ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. 

Ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрена п. 2 ст. Закона. Согласно указанной норме, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, вступивший в отношения, регулируемые в том числе Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», несёт повышенную ответственность за нарушение обязательств. 

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах. Ответчиком доказательств, освобождающих его от ответственности в связи с несвоевременной передачей объекта истцу, не представлено. Приходя к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки, суд исходит из факта нарушения ответчиком срока исполнения обязательства. 

Неустойка, исходя из периода просрочки 282 дней (с 01.10. 2016 г. по 08.07. 2017 г.), цены квартиры 3 700 000 рублей и ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства - 9 %, составит 521 699, 1 рублей ( 3 700 000: 360 х 9% х 282 х 2). 

Ответчик подтвердил в письме ФИО5 от 27.11. 2017 г. (л.д. 102), что в счет оплаты неустойки ей было выплачено 186 986 рублей, что также подтверждено и платежным поручением , следовательно, неустойка, подлежащая выплате истцу составляет 334 713, 31 рублей ( 521 699,1 - 186 986).

Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания неустойки, опровергаются материалами дела - договором г. участия в долевом строительстве квартир в многоквартирном доме, в котором установлены сроки ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры истице; актами о выявленных недостатках, и актом о передаче квартиры дольщику от 08.07. 2017 г., а также действиями самого ответчика, частично уплатившего размер неустойки, а также проводившего устранение недостатков подлежащей передаче квартиры, что подтверждается объяснениями представителей сторон, а видеозаписью на ди-ви-ди диске, представленной истцом.

Ответчик заявлял о применении ст. 333 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведёнными в п. 85 постановления от 26.12 2017 года № 58, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства. Уменьшение неустойки, финансовой санкции и штрафа допускается только по заявлению ответчика, сделанному в суде первой инстанции или в суде апелляционной инстанции, перешедшем к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. В решении должны указываться мотивы, по которым суд пришел к выводу, что уменьшение их размера является допустимым.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие.

Разрешая вопрос по ходатайству ответчика, учитывая конкретные обстоятельства дела, характер обязательства, компенсационную природу неустойки, длительный период нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, степень вины ответчика, объем и характер правонарушения, с целью сохранения баланса интересов сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика. 

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных норм, ответчик, заявляя ходатайство об уменьшении неустойки не представил доказательства, свидетельствующие о наличии исключительных обстоятельств для ее уменьшения, а также доказательства несоразмерности определенного истцом ко взысканию размера исчисленной неустойки последствиям нарушения обязательства; обстоятельства, на которые указал ответчик в своих возражениях, к таковым не относятся. 

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 10 закона № 214 -ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

Поскольку квартира не была передана истцу в установленный срок, истец понес убытки в виде оплаты повышенной ставки процентов за пользование кредитом- 14,5%. Согласно п. 4.1.3 кредитного договора от 14.01. 2016 г., заключенного истцом с ЗАО «Сургутнефтегазбанк» предусмотрено, что процентная ставка снижается со дня, следующего за днем предоставления заемщиком документов, подтверждающих исполнение обязанности по страхованию жилья при условии передачи квартиры в залог банку по акту приема - передачи до 13, 5 %. Поскольку ответчик должен был передать истцу квартиру не позднее 28.09. 2016 г., истец мог в дальнейшем оплачивать проценты за пользование кредитом по пониженной ставке 13,5% годовых, согласно договору. Квартира передана истцу застройщиком 08.07. 2017 г.. Таким образом, по вине ответчика, выразившейся в задержке ответчиком сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, истец не имел возможности реализовать свое право на уплату процентов по сниженной ставке и понес убытки, выразившиеся в разнице уплаченной повышенной процентной ставки (14,5%) и процентной ставки (13,5%), согласно договору. Разница в уплате процентов в течение всего периода просрочки передачи квартиры составила 1 % (14,5- 13,5), период просрочки 282 дней. Размер убытков составляет 28 983, 33 рублей, из расчета: 3 700 000 х 1 %: 12 х 9,4. При таком положении суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму понесенных убытков в размере 28 983, 33 рублей, причиненных оплатой повышенной ставки процентов за пользование кредитом.

Также суд считает подлежащими взысканию убытков в виде уплаты комиссионного вознаграждения банку за изменение кредитных или обеспечивающих договоров по договору Р 214688 от 14.01. 2016 г. в сумме 15 000рублей, поскольку как следует из п.5 письма представителя застройщика- директора ООО Новые ключи» ФИО6 ФИО5 от 06.03. 2017 г. подписание дополнительного соглашения к кредитному договору по замене квартиры в банке ( оплата 15 000 рублей) компенсирует застройщик. Истец понесла расходы, согласно приходному кассовому ордеру от 03.03. 2017 г. и от 22.03. 2017 г. по вине ответчика, дважды оплатив комиссионное вознаграждение по 15 000 рублей, поскольку из - за допущенной застройщиком ошибки в указании номера квартиры, дополнительное соглашение к договору долевого участия от 25.01. 2017 г. дважды согласовывалось банком, однако, застройщик, имея обязательство по оплате расходов, не возместил истице расходы в сумме 15 000 рублей. 

Требования истца о взыскании 160 000 рублей - расходов по оплате аренды квартиры в сумме 20 000 рублей в месяц, всего 8 месяцев, суд полагает необоснованными, поскольку истец не представила доказательств наличия причинно - следственной связи между понесенными расходами и просрочкой передачи квартиры ответчиком. Кроме того, из пояснений представителя истца ФИО1 в судебном заседании следует, что квартира арендовалась истицей для совершеннолетнего работающего сына.

Суд также усматривает наличие оснований для взыскания компенсации морального вреда, так как факт нарушения договорных обязательств подтверждён материалами дела.

В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинён моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», установлен упрощенный порядок компенсации причиненного потребителю морального вреда, при котором потребитель освобожден от необходимости доказывания в суде факта своих физических и нравственных страданий. 

При определении размера компенсации морального вреда, суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, а также степень физических и нравственных страданий истца, с учетом длительности переживаний, (около 8-ми месяцев) и считает, что в счёт компенсации морального вреда с ответчика должно быть взыскано 5 000 рублей, поскольку именно данную сумму суд находит разумной, справедливой, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела и последствиям допущенного ответчиком нарушения прав истца. 

Истцу подлежит взысканию с ответчика штраф в размере 50 % от суммы, присуждённой судом, согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Сумма, подлежащая взысканию с ответчика в качестве штрафа, составляет 191 848,32 рублей 50% (334 713,31 + 28 983,33 + 15 000 +5 000).

Исковые требования ООО «Новые Бизнес - Технологии» о взыскании с ФИО5 недоплаченной по договору долевого строительства стоимости квартиры в сумме 57 2 75, 55 рублей, в связи с тем, что фактически ответчик получила квартиру площадью 65,60 кв.м., а оплата произведена только за 64,60 кв.м., суд считает не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч.1. ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно пункта 3.9 договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, цена квартиры может быть изменена, если после сдачи дома государственной комиссии и проведения Бюро технической инвентаризации замеров дома, общая площадь передаваемой участнику долевого строительства квартиры окажется больше указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, дольщик обязуется доплатить за лишнюю площадь из 57 275, 55 рублей (НДС не облагается) за 1 кв. м. площади. 

По дополнительному соглашению от 25.01. 2017 г. объект долевого строительства изменен с проектного номера квартиры , площадью 64,60 кв.м., на квартиру , площадью 65,60 кв.м., (с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5).

Из содержания приведенных пунктов следует, что стороны могли изменить цену квартиры при заключении дополнительного соглашения, однако этого не сделали, следовательно, для взыскания стоимости 1 кв. м оснований не имеется.

Поскольку ФИО5 требования ООО «Новые Бизнес-Технологии» о взыскании не оспаривает, признав, что 23 317 рублей ею получены от застройщика (платежное поручение № 952 от 16.06. 2017 г.), а также то, что впоследствии застройщик произвел работы по шпатлеванию потолка, следовательно, указанная сумма подлежит взысканию в пользу застройщика, согласно ч.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ, являясь неосновательным обогащением.

Согласно ст. 100 ГПК РФ суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, с учётом значимости и объёма выполненной работы по делу представителем ФИО7, в сумме 25 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец ФИО5 освобождёна, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в размере, установленном ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, по материальным требованиям 378 696, 64 рублей - 6 986, 97 рублей и по требованию о компенсации морального вреда- 300 рублей, всего 7 286,97 рублей.

С ФИО5 в пользу ООО « Бизнес Новые - Технологии» подлежит взысканию расходы по оплате госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 899,51 рублей, согласно ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 и встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новые Бизнес - Технологии» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новые Бизнес- Технологии» неустойку в сумме 394 736, 20 рублей ( Триста девяносто четыре тысячи семьсот тридцать шесть рублей, двадцать копеек), убытки по оплате повышенных процентов в сумме 95 645 (Девяносто пять тысяч шестьсот сорок пять) рублей и по оплате комиссионного вознаграждения в сумме 15 000 рублей ( Пятнадцать тысяч рублей), компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей (Пять тысяч рублей), штраф в сумме 245 190,60 рублей (Двести сорок пять тысяч сто девяносто рублей шестьдесят копеек), а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью « Новые бизнес Технологии » в доход местного бюджета городского округа Пыть-Ях ХМАО - Югры государственную пошлину в сумме 8 253, 81 рублей.

Взыскать с ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новые Бизнес - Технологиии» 23 317 рублей (Двадцать три тысячи триста семнадцать рублей), расходы по оплате госпошлины в сумме 899,51 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты- Мансийского автономного округа- Югры в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Пыть - Яхский городской суд.

Председательствующий Е.В. Куприянова 

Решение вынесено в окончательной форме 22.06. 2018 г.