Дело № 3а-376/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«25» сентября 2017 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой И.В.

при секретаре Аристовой Л.С.

представителя заинтересованного лица на стороне административного ответчика

- администрации Семилукского муниципального района Воронежской области - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АгроПромСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

8 февраля 2017 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, в котором директор ООО «АПС» ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 289 157 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для разработки песчаного карьера и добычи строительного песка, принадлежащего Обществу на праве аренды, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 100 337 000 рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указал, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года № 970 (далее – Постановление № 970), кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 193 567 478,94 рублей. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика ООО «Оценочно-консалтинговой группы» ФИО3 № 07-11-16 от 2 декабря 2016 года, прошедшем проверку в саморегулируемой организации оценщиков «Международная Палата Оценщиков», которым дано положительное экспертное заключение № 1795 от 6 декабря 2016 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 562 от 29 декабря 2016 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 16 декабря 2016 года, было отклонено. 

Вместе с тем административный истец, как арендатор земельного участка, обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер его действительной рыночной стоимости (т. 1, л.д. 6-11).

9 февраля 2017 года административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело (т. 1, л.д. 1-4).

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением Воронежского областного суда от 17 февраля 2017 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (т. 1, л.д. 150-154).

В связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 2767/6-4 от 28 апреля 2017 года определением суда от 23 мая 2017 года производство по делу возобновлено, о чем сообщено участвующим в деле лицам (т. 1, л.д. 189).

В ходе рассмотрения дела 8 июня 2017 года судом в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ приняты уточнение требований, согласно которым представитель административного истца просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы № 2767/6-4 от 28 апреля 2017 года в размере 56 963 900 рублей, копия заявления участвующим в деле лицам получена (т. 1, л.д. 198-201; т. 2, л.д. 37).

Определением суда от 19 июня 2017 года по делу по ходатайству представителя органа местного самоуправления назначена повторная судебная экспертиза (т. 2, л.д. 50-56). 

30 августа 2017 года в суд поступило заключение повторной судебной экспертизы, выполненной экспертами ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО4 и ФИО5 № 6808/6-4 от 14 августа 2017 года, согласно которому размер рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 101 494 107 рублей (т. 2, л.д. 69-85).

В настоящем судебном заседании в протокольной форме производство по делу было возобновлено. 

Представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (т. 2, л.д. 86-89); о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее поданных отзывах представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (т. 1, л.д. 160-162).

Представитель заинтересованного лица ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом принятых уточнений, пояснив, что с заключением повторной судебной экспертизы согласны. 

Выслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области № 562 от 29 декабря 2016 года было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее 16 декабря 2016 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 48 процентов, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (т. 1, л.д. 126, 127-131).

При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, ООО «АгроПромСтрой» (л.д. 132-139) на основании договора № 7 от 6 апреля 2005 года на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 157 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для разработки песчаного карьера и добычи строительного песка (л.д. 13-27, 31-35). Названные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались. 

При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица обязанного уплачивать арендные платежи, исчисляемые исходя из оспариваемой кадастровой стоимости (т. 1, л.д. 28-29).

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением № 970.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2014 года, составляет 193 567 478,94 рублей и внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года (т. 1, л.д. 30, 145-146). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству на основании определения суда от 17 февраля 2017 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО6 № 2767/6-4 от 28 апреля 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 56 963 900 рублей (т. 1, л.д. 175-188).

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству представителя органа местного самоуправления была назначена повторная судебная экспертиза, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта (т. 2, л.д. 48-49, 50-56).

Согласно заключения повторной судебной экспертизы № 6808/6-4 от 14 августа 2017 года, выполненной экспертами ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО4 и ФИО5, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 101494 107 рублей (т. 2, л.д. 70-85).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертами специализированного экспертного учреждения.

Эксперт ФИО5 имеет высшее экономическое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Строительство»; специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и 27.1, стаж экспертной работы с 2012 года, прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года. 

Эксперт ФИО4 имеет ученую степень кандидата юридических наук, высшее инженерное образование, степень магистра по направлению «Строительство» и соответствующую квалификацию; прошла профессиональную переподготовку по программам «Оценка собственности», «Землеустройство», «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», экспертную квалификацию по специальностям 16.1, 27.1, имеет стаж экспертной работы с 1994 года.

Названные эксперты предупреждены об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ), за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертами вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено. 

Участвующие в деле лица заключение повторной судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет № 07-11-16 от 2 декабря 2016 года, составленный оценщиком ООО «Оценочно-консалтинговой группы» ФИО3, вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью в размере 100 337 000 рублей и кадастровой стоимостью, установленной в размере 193 567 478,94 рублей.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением повторной судебной экспертизы № 6808/6-4 от 14 августа 2017 года.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 16 декабря 2016 года, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, устанавливаемые настоящим решением, подлежат установлению с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, находящегося в пользовании у административного истца на праве аренды, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 16 декабря 2016 года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АгроПромСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 289 157 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для разработки песчаного карьера и добычи строительного песка, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 101 494 107 (сто один миллион четыреста девяносто четыре тысячи сто семь) рублей, на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 16 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2017 года.

Председательствующий И.В. Селиверстова