Дело № 3а-1259/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2021 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Ли И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

Наш К.Ю. обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 года, в размере 

<

...> рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, о применении которой в качестве кадастровой стоимости просит административный истец, установлена экспертным заключением о рыночной стоимости от 27 ноября 2020 года № ЭЗ-93/20, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО2

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Представители административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3, ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного истца ФИО5 просила рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца и его представителя.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Краснодарскому краю на основании доверенности ФИО6 направила в суд отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

От представителя заинтересованного лица – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю ФИО7, действующей на основании доверенности, поступили возражения на административное исковое заявление, в котором ходатайствует о рассмотрении административного дела без участия представителя, а удовлетворение исковых требований учреждение оставляет на усмотрение суда.

От заинтересованных лиц ФИО8 и ООО «Сапфир» поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Иные лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец Наш К.Ю. является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 25 ноября 2020 года, представленной в материалы дела.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ и Федерального закона № 135-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, являющегося предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 

<

...> рубля.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 24 ноября 2020 года.

Согласно данным представленного административным истцом экспертного заключения о рыночной стоимости недвижимого имущества от 27 ноября 2020 года № ЭЗ-93/20, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО2, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 

<

...> рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет 

<

...> рубля. 

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что указанное экспертное заключение получено во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 30 июня 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «НЭО ЭКСПЕРТ». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом экспертного заключения № ЭЗ-93/20 федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № ЭЗ 125/О от 18 августа 2021 года, выполненному экспертом ФИО9, экспертное заключение от 27 ноября 2020 года № ЭЗ-93/20 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, в нарушение п. 5 ФСО № 3 и Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на стр. 16 исследуемого заключения указано, что объект находится в ст. Северской, в то время как спорный объект находится в пгт. Черноморский.

Кроме того, экспертом неверно определен сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, не приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому он может быть отнесен и другие.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 года составляет 

<

...> рублей.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования доходного и сравнительного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный затратный подход методом сравнительной единицы с использованием сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2016 года издания, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты коэффициенты на строительный объем исследуемого здания, на различие в сейсмичности, на региональное различие по КС, на изменение цен и другие.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объекта недвижимого имущества правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2018 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Представители административного ответчика по доверенности ФИО3, ФИО4 в судебном заседании выразили несогласие с заключением эксперта № ЭЗ 125/О от 18 августа 2021 г., полагали, что применение максимального значения физического износа в размере 80 % некорректно, поскольку капитальный ремонт обойдется в 1,2 раза дороже нового строительства. Кроме того, поскольку спорный объект оценки построен в 1949 году, для расчетов следовало использовать сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС), а не сборник КО-ИНВЕСТ.

Приглашенный в судебное заседание эксперт ФИО9 полностью опровергла доводы представителей административного ответчика. Указала, что затраты на осуществление капитального ремонта и его целесообразность не были предметом экспертизы. Степень физического износа здания определена исходя из сведений технического паспорта, составленного по состоянию на 13 марта 2006 года, а также визуального осмотра здания в рамках производства судебной экспертизы. Кроме того, выбор того или иного сборника, используемого при определении рыночной стоимости объекта, является правом эксперта, а не обязанностью, в связи с чем, объект-аналог был выбран из сборника КО-ИНВЕСТ 2016 года.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности. 

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В свою очередь представителем административного истца каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 25 мая 2021 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25 мая 2021 года.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 года в размере 

<

...> рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 25 мая 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 ноября 2021 года.

Председательствующий: