Дело № 3а-94/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 апреля 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Красноборское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – ООО «Красноборское») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 40271 кв.м, расположенного по адресу: ****, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования объектов недвижимости организации, осуществляющей операции с недвижимым имуществом, в размере его рыночной стоимости 229503221 рубль по состоянию на 01.01.2013. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составила 744415409, 64 рублей, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 229503221 рубль. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 16.01.2018 № 54 заявление было отклонено. 

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении дела без участия представителя, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложили в письменных отзывах. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечила. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Красноборское» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 40 271 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования объектов недвижимости организации, осуществляющей операции с недвижимым имуществом, расположенного по адресу: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2016 (л.д. 7).

Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, и составила 744415409, 64 рублей.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «Р-Консалтинг». По результатам отчета об оценке от 01.12.2017 № 262.И/О-17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 определена оценщиком ИП К., проводившей оценку в размере 229503 221 рубль.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 16.01.2018 № 54 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости – 229503221 рубль, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от его рыночной стоимости указанной в отчете более чем на 30% (а именно, на 69%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку в рамках сравнительного подхода оценщиком подобраны объекты аналоги № 1, 2 и 3 с иным видом разрешенного использования, то есть аналоги использованы некорректно, чем нарушен пункт 20 ФСО 7 и пункт 5 ФСО № 3.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 01.12.2017 № 262.И/О-17, составленный ООО «Р-Консалтинг» оценщиком К., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Пермского района и других микрорайонов края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. 

Приведенные в таблице средние цены предложения земельных участков коммерческого назначения на территории г. Перми, с учетом расположения объекта оценки (2 зона престижности) и его площади (крупная), физических характеристик (рельеф ровный) позволили оценщику прийти к выводу, что стоимость участка может находиться в диапазоне от 5000 руб./кв.м до 7000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг. 

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории Пермского района оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земли под коммерческое использование и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, местоположение, площадь участка, транспортная доступность физические характеристики объекта.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложений к продаже объектов из объявлений. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми. 

Поскольку предметом оценки был земельный участок, на котором расположено здание, используемое под торговый центр «Карусель», оценщиком обоснованно приняты в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные в территориальных зонах Ж-1, Ц-2 с видами разрешенного использования, позволяющих строительство коммерческих объектов: аналог № 1 – для строительства пристройки оздоровительного комплекса, аналог № 2 – под строительство многоэтажных жилых домов, аналог № 3 – для строительства административного здания.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки – объекты-аналоги расположены в территориальных зонах Ц-2, Ж-1, в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются. Приняв во внимание, что объект оценки используется для размещения торгового центра, оценщиком корректировка по данной категории обоснованно не производилась.

В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3, пункта 20 ФСО № 7, суд не усматривает.

Кроме того, оценщик, сославшись на анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» за 1-4 кварталы 2012 года, указал, что цены на земельные участки под строительство жилых домов и коммерческих объектов колеблются в течение года и однозначной тенденции в ценах не отмечается, существенного отличия в ценах на эти две категории не выявлено.

По всем имеющимся отличиям: в площади земельных участков объектов-аналогов от объекта оценки, с учетом скидки на торг, даты предложения к продаже относительно даты оценки, по местоположению оценщиком введена корректировка. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. 

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО «Красноборское» подлежат удовлетворению.

При этом следует учитывать, что ООО «Красноборское» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование Общества подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, собственником которого оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления. 

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО «Красноборское» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 26.12.2017, суд считает необходимым указать указанную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2017.

Довод административного ответчика - Правительства Пермского края о том, что процедура проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Пермского края, в том числе утверждение результатов определения кадастровой стоимости, были проведены в соответствии с действующим законодательством, постановление Правительства недействительным не признано, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Красноборское» удовлетворить.

Датой подачи ООО «Красноборское» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 26 декабря 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 40 271 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования объектов недвижимости организации, осуществляющей операции с недвижимым имуществом, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 229503 221 рубль по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 4 апреля 2018 года.

Судья (подпись)