Дело № 2-92/2025 УИД 23RS0045-01-2024-002189-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Славянск-на-Кубани 12 августа 2025 г. 

Славянский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Ивановой И.В.

при секретаре судебного заседания Головко А.А.

с участием: истца по первоначальному иску ФИО1 представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 –ФИО2, 

ответчика ФИО3

ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, представителя ФИО4- ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру, встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о признании сделок недействительными, 

установил:

ФИО1 обратилась в Славянский городской суд Краснодарского края с иском к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала, что в декабре 2021 года ответчик ФИО3 в устной форме договорилась с ответчиком ФИО4 о продаже за 1 650 000 рублей, принадлежащую ответчику ФИО4 по наследству квартиру, расположенную по адресу: (...).

Так как на момент договоренности между ответчиками объект недвижимости не был надлежащим образом оформлен, ответчик ФИО4 дал нотариальную доверенность ответчику ФИО3 для оформления квартиры надлежащим образом и в последующем продаже квартиры.

В связи с тем, что оформление квартиры затягивалось, а ответчику ФИО4 срочно нужны были денежные средства, в размере 1 500 000 рублей, к ней обратилась ответчик ФИО3 с предложением купить спорную квартиру. Она согласилась. Она с ФИО3 составили предварительный договор купли-продажи, согласно которого она передала ответчику ФИО3 1 650 000 рублей.

Ответчик ФИО3 1 497 000 рублей, перевела ответчику ФИО4, что подтверждается банковской квитанцией.

Согласно условий предварительного договора купли-продажи, ответчик ФИО4 брал на себя обязанность, как только документально оформится в собственность квартира, он заключит и зарегистрирует с ней основной договор купли-продажи квартиры, за которую она с ним расплатилась в полном объём.

25.07.2022 года на ответчика ФИО4 была надлежащим образом оформлена 1\2 доля на спорный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о праве собственности по закону.

11.06.2024 года на ответчика ФИО4 была надлежащим образом оформлена вторая половина квартиры, что подтверждается решением суда.

14.06.2024 года, она с ответчиком ФИО3, на основании нотариальной доверенности, данной ответчиком ФИО4 подписали основной договор купли-продажи квартиры. Остаток денежных средств за квартиру она передала ФИО3 по расписке.

Согласно условий предварительного договора купли-продажи, у ответчика ФИО4 была обязанность в течении 10 дней с момента подписания основного договора купли-продажи квартиры, обратиться в орган Росреестра и зарегистрировать переход права собственности от него к ней. После совершения сделки купли-продажи ответчик ФИО4 стал уклоняться от общения с ней и уклоняться от регистрации сделки купли-продажи. Со своей стороны, она своевременно выполнила условия заключенного между нею и ответчиком ФИО4 договора: внесла оплату за приобретаемый объект недвижимости.

Ответчик ФИО4 уклоняется от выполнения условий договора.

В связи с данными обстоятельствами она была вынуждена обратиться в суд с указанным иском о признании права собственности на указанную квартиру.

На основании изложенного, просит признать сделку купли-продажи квартиры между ФИО3, ФИО1, и ФИО4 состоявшейся.

Признать за нею право собственности на квартиру, с кадастровым номером: (...), площадью 63,3 кв.м, вид жилого помещения: квартира, номер этажа: 4, назначение: жилое, расположенная по адресу: (...).

Прекратить право собственности за ответчиком ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: (...).

07.10.2024 года от истицы ФИО1 в Славянский городской суд Краснодарского края поступило уточнение исковых требований, в соответствии с которыми просила перевести ответчика ФИО3 в третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, исковые требования оставить прежними. 

В соответствии с частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд считает возможным принять уточнение иска, поскольку это предусмотрено ст. 39 ГПК РФ и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. 

В ходе рассмотрения дела от ФИО4 в Славянский городской суд Краснодарского края поступило встречное исковое заявление к ФИО1, ФИО3 о признании сделок недействительными. 

В обосновании встречного искового заявления ФИО4 (ответчик по первоначальному иску) ссылается на то, что истцом по первоначальному иску исковые требования заявлены на основании приложенных к иску предварительного договора купли-продажи от 25.07.2022 и договора купли-продажи от 14.06.2024. Считает, что указанные сделки являются недействительными. Предварительный договор купли продажи от 25.07.2022 г. заключен между ФИО3, действующей по нотариальной доверенности от имени собственника ФИО4, и истцом — ФИО1, которая является матерью ФИО3, то есть заключен между двумя заинтересованными лицами, родственниками. 

По условиям этого договора (пункты 1.1, 1.2., 2.1, 2.2) стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...), которая принадлежит продавцу на праве собственности по наследству, но право продавца еще не зарегистрировано надлежащим образом. 

Цена объекта недвижимости составила 1 650 000 рублей. До подписания настоящего договора покупатель передает продавцу оплату по говору в сумме 1 500 000 рублей, остаток денежных средств в сумме 150 000 рублей, которые пойдут на оплату долгов по коммунальным платежам за продаваемую квартиру, которые Покупатель берет на себя обязанность оплатить после государственной регистрации перехода права.

Полагает, что указанный предварительный договор является сфальсифицированным, оснований для его заключения не имелось, волеизъявления на заключения этого договора ФИО4 гражданке ФИО3 не давал, существенные условия договора о предмете, цене договора, порядке и сроках оплаты, сторон сделки с ним не согласовывались, полагает, что этот договор составлен и подписан не ранее периода, апрель - июнь 2024 года, гражданкой ФИО3 

По состоянию 25.07.2022 года этот договор не мог существовать, и более того отсутствовали основания для его заключения, так как 20.07.2022 года уже был заключен совсем иной предварительный договор, о чем была осведомлена гражданка ФИО3, которая сама была инициатором заключения предварительного договора 20.07.2022г. и этот договор с подписью ВБВ прислала ФИО3

Согласно условиям предварительного договора купли продажи от 20.07.2022 года граждане ФИО4 и ВБВ, договорились о подготовке и заключении в следующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...). 

Согласно пункту 3.2 договора покупатель обязуется в срок до октября 2022 года зарегистрировать основной договор в регистрационной службе. 

Так как на момент заключения данного договора, объект недвижимости надлежащим образом не оформлен, не зарегистрировано право продавца в регистрирующем органе, покупатель берет на себя доверенность оформить надлежащим образом объект недвижимости на продавца, из своих личных средств.

Согласно пункту 5.2 договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.10.2022 г. До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора — купли-продажи квартиры.

Таким образом, гражданке ФИО3, было достоверно известно, что 20.07.2022 года уже был заключен указанный предварительный договор купли-продажи, и тем самым не было никаких оснований для заключения другого предварительного договора с иным лицом, который оспаривается.

В установленный в указанном предварительном договоре от 20.07.2022 срок, согласованный сторонами - до 01 октября 2022 года основной договор заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договоре за заключенным 20.07.2022 года между ФИО4 и ВБВ прекращены. 

Более того обязательства, предусмотренные пунктом 3.2 договора, покупателем не выполнены.

При таких обстоятельствах, полагает, что предварительный договор купли-продажи от 25.07.2022 года, как и договор от 14.06.2024 г., являются мнимыми и недействительными сделками, которые недействительны, их целью было получение необоснованной выгоды, путем незаконного отчуждения чужого имущества, зная о наличии заключенного ранее предварительного договора от 20.07.2022 года, обязательства по которым прекращены 01.10.2022 года.

Истец по встречному иску полагает, что оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.07.2022г., является сфальсифицированным, в указанное в договоре время не изготавливался, а создан намного позднее, в период 2024 года, подписанные между ФИО3 и ФИО1.

Более того, он обратился через Многофункциональный центр в Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями от 01 и 13 июня 2024 года, на основании которых 03 и 14 июня 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объектов недвижимости: зарегистрированного от 25.07.2022 (...); зарегистрированного от 11.06.2024 (...); без личного участия собственника, на помещение с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...). 

Помимо этого, гражданка ФИО3, 13.06.2024 получила выписку из ЕГРН от 11.06.2024 на помещение с кадастровым номером (...), из которой следовало о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объектов недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя (пункт 10 выписки, приложенной истцом по первоначальному иску). 

Несмотря на указанные обстоятельства, гражданка ФИО3 вопреки воли правообладателя и действуя в ущерб его интересам, без согласования существенных условий договора, без наличия на то полномочий, осознавая, что собственник отозвал переданные ей полномочия по совершению сделок по купли-продажи его имущества и запретил совершать сделки без его участия, путем обмана, злоупотребления доверием 14.06.2024, заключает от имени собственника квартиры – ФИО4 договор купли-продажи со своей матерью - ФИО1 По условиям этого договора, спорная квартира продается по заведомо заниженной стоимости в более чем в 2 роза, за 1 650 000 рублей, рыночная стоимость которой на момент продажи составляет — 3 525 000 рублей. Более того, согласно той же выписки из ЕГРН, представленной истцом следует, что кадастровая стоимость объекта, еще по состоянию на 20.02.2011 г. составляла 1 982 585,12 рублей, там самым ФИО3 осознавала, что наносит ущерб собственнику, заключая договор на заведомо невыгодных условиях.

Между тем, истец по первоначальному иску в качестве доказательств оплаты по договору предоставляет расписки от имени ФИО6 и ФИО4, датированные от 23 мая 2022 года, платежное поручение (...) от 25.07.2022, которые не имеют отношения к совершенной ФИО1 сделкам от 25.07.2022 г. и 14.06.2024 г., а относятся к заключенному предварительному договору от 20.07.2022 г. между ФИО4, ВБВ

Представленная истцом по изначальному иску расписка от 20 апреля 2024 года свидетельствует, что ФИО3 получила от ФИО1, лишь 153 000 рублей, которую собственник не получал. Указанная расписка также доказывает недействительность предварительного договора от 25.07.2022 года и договора купли-продажи от 14.06.2024, также в связи с тем, что указанная сумма оплаты была определена исходя из суммы долгов по коммунальным платежам, которая имелась на дату заключения предварительного договора от 20.07.2022 года (пункт 2.2 договора), и цена действовала лишь на дату не далее 01.10.2022 года, спустя два года сумма задолженности коммунальным платежам значительно увеличилась в разы, о чем не могла не знать ответчица ФИО3, которая как в условия предварительного договора, основного договора, должно была включить положения о погашении имеющейся задолженности по жилищно-коммунальным услугам, которые как следует из условий предварительного договора от 20.07.2022 года, относились к числу существенных условий.

Просит суд в случае пропуска срока на подачу настоящего встречного иска, восстановить этот срок, в связи с уважительными причинами;

признать недействительной сделку - предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...) от 25.07.2022, заключенный между ФИО4, от имени которого на основании нотариальной доверенности действовала ФИО3, и ФИО1;

признать недействительной сделку – договор купли-продажи квартиры, (...) от 14.06.2024, заключенный между ФИО4, от имени которого на основании нотариальной доверенности действовала ФИО3, и ФИО1.

В судебном заседании истица по первоначальному иску ФИО1 просила уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования ФИО4 просила оставить без удовлетворения. 

В письменных возражениях на встречный иск, ФИО1, указала, что оспариваемая сделка купли-продажи состоялась, как требует закон РФ в простой письменной форме, где стороны договорились о предмете продажи, это квартира, расположенная по адресу: (...). и стоимость этой квартиры - 1 650 000 рублей. Она при посредничестве ФИО3 оплатила ФИО4 полную стоимость квартиры, в размере 1 500 000 рублей банковским переводом (25.07.2022 года ФИО3 банковским переводом перевела денежные средства на банковский счет ФИО6, с письменною согласия ФИО4, который подтвердил в судебном заседании, что получал от ФИО6 1 500 000 рублей) и 150 000 рублей наличными деньгами по расписке (ФИО1 передала 150 000 рублей ФИО3). Согласно условий предварительного договора купли - продажи спорной квартиры. ФИО3 перевела за покупателя ФИО1 денежные средства ФИО6 для продавца ФИО4 в размере 1 500 000 рублей, до подписания основного договора купли-продажи, как оплату за продаваемую квартиру, остаток по сделке 150 000 рублей должны были быть переданы после регистрации перехода права собственности, они должны были быть оплачены за долги по коммунальным платежам за продаваемую квартиру.

Но так как истец ФИО4 стал препятствовать ей зарегистрировать переход права собственности, она передала ФИО3 остаток денежных средств по сделке в размере 150 000 рублей, но ФИО3 не смогла погасить долги по коммунальным платежам за спорную квартиру, так как ФИО4 отозвал у нее нотариальную доверенность.

В настоящее время она выполнила все условия сделки купли-продажи спорной квартиры. ФИО4 не выполнил условий сделки купли-продажи квартиры: он воспользовался полученными деньгами в полном объёме по сделке 1 500 000 рублей, но право собственности уклонился передать покупателю.

В декабре 2021 года ФИО4 обратился к ФИО3 с просьбой оформить надлежащим образом его квартиру и в дальнейшем ее продать за 1 500 000 рублей и оплатить полную стоимость коммунальных платежей. В связи с выше указанными договоренностями ФИО4 выдал ФИО3 нотариальную доверенность, в которой указано, что она имеет право продать спорную квартиру на любых условиях и на усмотрение ФИО3 установить цену за продаваемую квартиру. ФИО3 за свои личные средства преступила к оформлению квартиры ФИО4. В 2022 года ФИО3 смогла оформить ? долю права собственности ФИО4 на спорную квартиру и зарегистрировала это право в регистрационном органе.

Предварительный договор купли-продажи был заключен в 2022 году, так как документы на продаваемую квартиру надлежащим образом не были оформлены на продавца ФИО4 Денежные средства по договору в полном объеме продавцу были переданы в 2022 году. С чем ФИО4 согласился, прислав по средствам почты России свою расписку, которая имеется в материалах гражданского дела. С 2022 года по объективным причинам, из-за длительности оформления документов на квартиру, основной договор купли-продажи на спорную квартиру не представлялось возможным оформить и зарегистрировать переход права собственности. В 2024 года, ФИО3 смогла на основании решения суда оформить ФИО4 вторую ? долю за спорную квартиру.

В июне 2024 года был заключен основной договор купли-продажи на спорную квартиру. Договор был подписан ФИО3, представителем продавца ФИО4, на основании нотариальной доверенности, которая была действительная и никем не отменена. Нотариальная доверенность была отозвана у ФИО3 ФИО4 22.10.2024, о чем в материалах гражданского дела есть документальное подтверждение: почтовый конверт, почтовая опись и данный факт подтверждает сам ФИО4 в своем письменном заявлении от 25.10.2024 года, поданном в суд. Считает надуманными и не законными требования истца ФИО4 по факту того что ФИО3 не имела права заключать сделки: предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и основной договор купли продажи квартиры, так как на момент заключения всех этих сделок нотариальная доверенность выданная ей самим ФИО4 была действительная и не отозванна. Согласно нотариальной доверенности (...) от 27.12.2021 ФИО3 имела право оформлять спорную квартиру, продавать спорную квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. ФИО3 согласно нотариальной доверенности в 2022 году продала спорную квартиру ФИО4 ей за 1 650 000 рублей из которых 1 500 000 стоимость квартиры и 150 000 рублей это оплата долгов по коммунальным платежам.

Считает, что истец ФИО4 злоупотребляет своим правом, так как деньги от продажи квартиры он получил в 2022 году и ими воспользовался, а сам условия сделки до настоящего времени не исполнил, не предал право собственности на спорную квартиру ей. 

Третье лицо ФИО3 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании просили исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме. Возражали против удовлетворения встречных исковых требований, полагая, что они не обоснованы. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 и его представитель на основании доверенности ФИО5, участвующие в деле посредством видеоконференц-вязи через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики, исковые требования ФИО1 не признали, просили в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

ФИО5 суду пояснил, что предварительный договор заключен задним числом, поэтому он является недействительным, основной договор ими так же оспаривается. ФИО3 была уведомлена и знала о том, что был запрет на действия по доверенности. ФИО3 об этом было своевременно сообщено по телефону. 25.07.2022 сторона по договору ФИО1 и ФИО4, но ранее 20.07.2022 было фактическое заключение предварительного договора между ФИО4 и ВБВ, ФИО1 не имела отношения к этому договору. Фактически, договор заключался с другим человеком, а не с истицей. Они оспаривают предварительный договор, т.к. между ФИО1 и ФИО4 20.07.2022 уже был заключен предварительный договор. Они согласны вернуть деньги истице. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 суду пояснил, что денежные средства в размере 1 500 000 рублей он получил в 2022 году за продажу квартиры. Он согласен вернуть деньги истице. Он одну доверенность на имя ФИО3 отозвал летом, вторую осенью, поскольку не могли найти регистрационный номер. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, уведомлена о слушании дела надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства, либо о рассмотрении дела в ее отсутствие, в суд не поступало.

Суд, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру и необходимости удовлетворить встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о признании сделок недействительными, в виду следующего.

В соответствии со ст.ст. 17 и 35 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а так же из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Как следует из положений ст.ст. 9-12 ГК РФ, участники гражданских правоотношений самостоятельно по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются действия, осуществляемые с целью причинения вреда другим лицам, а так же злоупотребление правом в иных формах. Нарушенные гражданские права подлежат судебной защите, в том числе путем признания права.

Как указано в ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира (...), расположенная по адресу: (...), принадлежит ответчику ФИО4 на праве собственности. Документы-основания – решение Славянского городского суда Краснодарского края, выданного 18.04.2024 года и свидетельство о праве на наследство по закону, серии (...), выдано 22.07.2022. 

Истица ФИО1 в обоснование исковых требований ссылается на то, что условия предварительного договора и основного договора она исполнила.

Суду представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.07.2022, заключенный между ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности (...) от 27.12.2021, представляющей интересы ФИО4, и ФИО1

Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...), с кадастровым номером (...). Цена объекта недвижимости составила 1 650 000 рублей.

В п.п.2.2 п. 2 указанного договора прописано, что до подписания настоящего договора покупатель передает продавцу оплату по договору в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, которая будет перечислена на банковские реквизиты ФИО6, (...) года рождения, уроженки (...), паспорт (...) (...) Остаток денежных средств по договору составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, которые пойдут на оплату долгов по коммунальным платежам за продаваемую квартиру, которые Покупатель берет на себя обязанность оплатить после государственной регистрации перехода права.

В обоснование этого обстоятельства суду представлена соответствующая расписка (том 1 лист дела 8).

Установлено, что денежные средства были получены ответчиком ФИО4 через ФИО6 Данного обстоятельства ответчик по первоначальному иску не отрицал, подтвердил и согласен их вернуть истице по первоначальному иску. 

14 июня 2024 года был заключен договор купли-продажи квартиры ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности (...) от 27.12.2021, представляющей интересы ФИО4, и ФИО1

Сторона ответчика ссылается на то, что договор является сфальсифицированным и договоры необходимо признать недействительными сделками. В случае пропуска срока исковой давности, просил его восстановить, признав причину пропуска срока уважительной.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Рассматриваемая сделка является оспоримой, в отношении которой применяется срок исковой давности, на основании п. 2 ст. 181 ГК РФ, который составляет один год. При этом течение срока давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Однако, сторона истица по первоначальному иску не заявила ходатайства о пропуске истцом по встречному иску исковой давности, в связи с чем вопрос о сроке давности судом не рассматривается.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 3).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.

Как следует из материалов дела, в исковом заявлении ФИО1 ставила вопрос о признании за ней права собственности на квартиру в связи с исполнением им всех условий договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Стороной ответчика по делу представлен иной предварительный договор купли-продажи квартиры от 20 июля 2022 года, заключенный между ФИО4 и ВБВ, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...), с кадастровым номером (...). Цена объекта недвижимости составила 1 650 000 рублей.

Согласно п.п. 5.2 п. 5 стороны обязались заключить основной договор не позднее 01 октября 2022 года. Указано, что до указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора купли-продажи квартиры.

Согласно п.п. 7.1 п. 7 настоящий договор вступил в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, но не далее 01 октября 2022 года. 

Однако, как указано выше, предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен 25.07.2022 (то есть по истечении пяти дней после заключения договора от 20.07.2022) между ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности (...) от 27.12.2021, представляющей интересы ФИО4, и ФИО1

Согласно условий п.7.1 предварительного договора от 20.07.2022 года, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, но не далее 01 октября 2022 года. Таким образом, ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности (...) от 27.12.2021, представляющей интересы ФИО4, без согласия своего доверителя, не имела право заключать новый договор. 

В соответствии с положениями п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он нс будет заключен либо одна из сторон не направит гой стороне предложение заключить этот договор.

Суд пришел к выводу, что в установленный в указанном предварительном договоре от 20.07.2022 срок, согласованный сторонами – до 01 октября 2022 года основной договор заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, изменить условия договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, заключенным 20.07.2022 года между ФИО4 и ВБВ прекращены. Обязательства, предусмотренные пунктом 3.2 договора покупателем не были выполнены.

Суду не представлено надлежащих доказательств о намерении ответчика ФИО4 продавать квартиру истице ФИО3 14.06.2024 года. После заключения договора купли-продажи квартиры истица так и не оплатила коммунальные услуги.

Суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 25.07.2022 года и договор от 14.06.2024 г., являются мнимыми и недействительными сделками, которые недействительны, в том числе и по совокупности статей 10, 168, 170 ГК РФ, так как их целью было получение необоснованной выгоды, путем незаконного отчуждения чужого имущества, зная о наличии заключенного ранее предварительного договора от 20.07.2022 года, обязательства по которым прекращены лишь 01.10.2022 года.

Установлено, что в целях отмены всех выданных ФИО4 ФИО3 доверенностей, истец по встречному иску обратился к нотариусу нотариального округа Новочебоксарской Чувашской Республики, которая распоряжением от 13.06.2024 года № (...) отменила доверенность серии 21. (...) выданную ФИО3, однако отменить другую доверенность (...), выданную ранее - 27.12.2021 г., нотариус не смогла, ввиду отсутствия у ФИО4 данных номера доверенности и на совершение каких именной действии оно было выдано, то есть нужна была копия. Эта доверенность отменена распоряжением нотариуса - 22.10.2024 года, после получения сведений по этой доверенности от суда - 18.10.2024 года, в ходе рассмотрения дела. 

По whatsapp 13.06.2024 г. ФИО4 уведомил ФИО3 о недействительности всех ране выданных доверенностей, путем их отзыва, путем направления сообщений с номера телефона: (...) на (...), находившийся в пользовании ФИО3 Данное обстоятельство подтверждается представленными скриншотами с экрана телефона (том 1 л.д. 219-220). 

ФИО4 обратился через Многофункциональный центр в Межмуниципальный отдел по Калининскому Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями от 01 и 13 июня 2024 г., на основании которых 03 и 14 июня 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о не возможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекте недвижимости: зарегистрирован от 25.07.2022 г. (...) зарегистрирован него от 11 июня 2024 г. (...); без личного участи собственника (его законного представителя), на помещение с кадастровым номером: (...), расположенного по адресу: (...).

ФИО3 получила выписку и Единого государственного реестра недвижимости от 11.06.2024 г. на помещение с кадастровым номером: (...), на которой следовало о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объектов недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя (пункт 10 выписки) Данную выписку приложила истица ФИО1 к материалам иска ( т. 1 л.д.6-7) 

Несмотря на указанные обстоятельства, ФИО3 вопреки воли правообладателя и действуя в ущерб его интересам, без согласования существенных условий договора, без наличия на то полномочий, осознавая, что собственник отозвал переданные ей полномочия по совершению сделок по купле-продаже имущества и запретил совершать сделки без его участия, 14.06.2024 заключила договор купли-продажи квартиры. 

Определением Славянского городского суда Краснодарского края от 27 марта 2025 года по гражданскому делу была назначена судебная техническая экспертиза, поставлен на разрешение эксперта вопрос: соответствует ли время (дата)рукописного текса и подписи предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...) заключенного между ФИО4, от имени которого на основании доверенности действовала ФИО3, и ФИО1, если не соответствует, возможно ли установить время (дату, давность) изготовления этого документа?

Проведение экспертизы поручено экспертам (эксперту) АНО «Межрегиональный центр экспертизы и сертификации» ((...)).

Из заключения эксперта (...) от 08 июля 2025 года следует, что ответить на вопрос «Соответствует ли время (дата) рукописного и подписи предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...), заключенного между ФИО4, от имени которого на основании доверенности действовала ФИО3, и ФИО1, если не соответствует, возможно ли установить время (дату, давность) изготовления этого документа?», не представляется возможным в виду следового количества растворителя, имеющегося в штрихах рукописных записях от имени ФИО3

Представленный на исследование предварительный договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: (...) заключенный между ФИО4, от имени которого на основании доверенности действовала ФИО3, и ФИО1, имеет изменения бумаги и материалов письма, характерные при бесконтактном термическом воздействии. Агрессивное воздействие на документ не позволяет установить давность выполнения его реквизитов.

Полученные результаты в совокупности наличия признаков искусственного состаривания, указывают на выполнение исследуемого договора нс более двух лет назад, что не соответствует дате указанной в нем «25.07.2022 г.».

Проанализировав содержание заключения, подготовленного в рамках судебной технико-криминалистической экспертизы, суд полагает, что заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, оно является полным и ясным, подробно, мотивировано, обосновано, содержит описание произведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывают имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Неясность, неполнота, наличие противоречий в заключении не имеют места.

Суд не усматривает заинтересованности эксперта в исходе дела, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, имеет соответствующее образование и квалификацию, а само заключение произведено в соответствии с требованиями закона.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной технико-криминалистической экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, оснований не доверять представленному заключению либо сомневаться в его правильности у суда не имеется, каких-либо относимых, допустимых и достоверных доказательств в опровержение судебной экспертизы суду не представлено, в связи с чем заключение судебной экспертизы может быть положено в основу решения суда.

Таким образом, правовые основания, для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру, отсутствуют.

В данном случае усматриваются гражданско-правовые отношения о взыскании денежных средств.

По указанным выше основаниям, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о признании сделок от 25.07.2022 и от 14.06.2024 недействительными, подлежат удовлетворению. 

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пп. 1, 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд приходит к выводу о том, что договоры, заключенные между ФИО4, от имени которого на основании нотариальной доверенности действовала ФИО3, и ФИО1 совершены с нарушением законодательства, вопреки воле собственника недвижимого имущества.

Представленные стороной ответчика (истца по встречному иску) доказательства, исследованные судом во всей их совокупности, приводят к выводу о необходимости удовлетворения встречного иска в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ч. 2 и ч. 5 ст. 198, ч. 1 и ч. 2 ст. 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру – отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о признании сделок недействительными – удовлетворить.

Признать недействительной сделку – предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (...) от 25.07.2022, заключенный между ФИО4, от имени которого на основании нотариальной доверенности действовала ФИО3, и ФИО1

Признать недействительной сделку – договор купли-продажи квартиры, (...) от 14.06.2024, заключенный между ФИО4, от имени которого на основании нотариальной доверенности действовала ФИО3, и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 августа 2025 года.

Копия верна

Согласовано

Судья