Дело № 2-1960/2017г.

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 26 апреля 2017 г.

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Гучановой А.А., 

при секретаре Андрющенко О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО4 к ООО «Кивеннапа» о взыскании суммы оплаты по предварительному договору купли- продажи жилого помещения, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, третье лицо: ООО «НеваИнвестПроект».

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Кивеннапа» о взыскании суммы оплаты по предварительному договору купли- продажи жилого помещения, неустойки за нарушение установленного договором срока передачи объекта, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что между ней и ООО «НеваИнвестПроект» действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа» 07.04.2014 года был заключен предварительный договор купли -продажи блок – секции в жилом доме блокировочной застройки (ТаунХауса) № № Обязательство по оплате истцом исполнены в полном объеме.Срок заключения основного договора купли -продажи блок – секции в жилом доме установлен не позднее II квартала 2016г., т.е. 30.06.2016г. 21.11.2016г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате суммы оплаты блок -секции в жилом доме блокировочной застройки в размере 

<

данные изъяты> руб., неустойки за нарушение установленного договором срока передачи объекта недвижимости в размере 1079617 руб. В удовлетворении в добровольном порядке требований истца было отказано. Просила взыскать с ООО «Кивеннапа» сумму оплаты по предварительному договору купли- продажи жилого помещения в сумме 1 402 100 руб., неустойку за нарушение установленного договором срока передачи объекта за период с 01.07.2016г. по 17.01.2017г., штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсацию морального вреда 

<

данные изъяты> руб. 

В судебном заседании истец вместе со своим представителем поддержали исковые требования в полном объеме, просили удовлетворить, от заключения мирового соглашения отказались.

Ответчик – представитель ООО «Кивеннапа» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, просил применить ст. 333 ГПК РФ. До этого предлагал истице заключить мировое соглашение на сумму долга и неустойки.

В судебное заседание третье лицо представитель - ООО «НеваИнвестПроект не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть в отсутствие его представителя (л.д. 87,89,90),.

Суд, выслушав объяснения истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно Письму Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с положениями ст. 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 6 Закона предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ст. 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 8 Закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

В соответствии с ч.3 ст. 6 Закона в случае, если строительство ( создание) многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. 

Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

В силу п.1 ч.1 ст.9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

На основании ч.2 ст.9 Закона Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 07.04.2014 года между ФИО1 и ООО «Кивеннапа» в лице агента ООО «НеваИнвестПроект», был заключен предварительный договор №S № купли-продажи жилого помещения, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) №7 по адресу: 

<

адрес> (л.д.11-14). 

Истец исполнила свои обязательства перед застройщиком в полном объеме, уплатив 

<

данные изъяты> руб., в соответствии с данным договором, жилое помещение истцу не передано, следовательно, со стороны застройщика допущена просрочка исполнения обязательств, связанных с передачей истцу объекта долевого строительства. 

Как следует из п. 6.5.1 предварительного договора, в случае несвоевременной передачи продавцом объекта недвижимости покупателю, продавец обязуется выплатить покупателю пени из расчета 0,01 процента от суммы внесенных покупателем денежных средств за каждый день просрочки обязательства (л.д. 12 оборот). 

ФИО1 в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору внесла на счет агента продавца - 

<

данные изъяты>. (л.д. 20,21).

21.11.2016г. в адрес истца ООО «НеваИнвестПроект» направило уведомление в котором сообщило, что заключение основного договора купли –продажи не представляется возможным, виду увеличения сроков производства строительно –монтажных работ на объекте (л.д.33). 

21.11.2016г. в адрес ООО «Кивеннапа» и ООО «НеваИнвестПроект» истцом были направлены претензии с требованием о возврате суммы оплаты блок -секции в жилом доме блокировочной застройки в размере 

<

данные изъяты>., неустойки за нарушение установленного договором срока передачи объекта недвижимости в размере 

<

данные изъяты> руб. (л.д.22-30). 

Претензия получена ответчиком 30.11.2016г.

Требование в добровольном порядке не удовлетворено, в ответе от 12.12.2016г. ответчик сослался на то, что нарушение сроков сдачи объекта недвижимости связано с временными задержками сроков исполнения своих функций и обязательств иными организациями, сроков согласования и выдачи документации государственными, муниципальными и иными органами службами. В целях досудебного урегулирования требований был предложен иной равнозначный объект строительства (л.д.31).

ООО «НеваИнвестПроект» в своем ответе на претензию от 12.12.2016г. указал, что по условиям договора заключенного между ООО «НеваИнвестПроект» и ООО «Кивеннапа» агент принимал на себя обязательства только по осуществлению рекламной деятельности, побору клиентов и заключению с клиентами предварительных договоров, не является исполнителем услуг (л.д.32).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательствам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. В связи с расторжением предварительного договора, предусмотренные им обязательства прекращаются.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно предварительному договору и приложению № 6 к нему регистрация жилого дома, получение документов: технического паспорта, кадастрового паспорта, свидетельства государственной регистрации права УФРС и заключение основного договора должно было состояться во 2 квартале 2016г. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Истец к ответчику с предложением о заключении основного договора не обращался, что подтверждается доводами, указанными в исковом заявлении и не оспоренными ответчиком. 

Заключая спорный договор, истец желал приобрести жилое помещение для личных нужд. По смыслу ст. 2 Закона ответчик в указанных правоотношениях является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на земельном участке объекта недвижимости. ООО «Кивеннапа» не имело цели приобретения жилых помещений в строящемся доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства жилого дома.

Несмотря на то, что предварительный договор не прошел государственную регистрацию, а ответчик не имел права на привлечение денежных средств от дольщиков, необходимо расценивать заключенную сделку, как притворную в силу ст. 170 ГК РФ, и к правоотношениям сторон применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, а в части не урегулированной данным законом, положения Закона «О защите прав потребителей».

Спор, вытекающий из указанного договора, подлежит разрешению в соответствии с правилами о договоре купли-продажи с применением Закона РФ « О защите прав потребителей».

На основании ст. 9 ФЗ от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

В силу п. 1 ст. 27 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" ( далее Закон о защите прав потребителей) исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги) (п. 2 ст. 27 Закона).

Поскольку ответчиком нарушен срок передачи истцу квартиры, от исполнения договора истица отказалась, имеются основания для взыскания с ответчика суммы, оплаченной истцом по договору, неустойки. Просрочка исполнения обязательств допущена ответчиком начиная с 01.07.2016г. и на 17.01.2017г. составила 200 дней. Сумма неустойки заявлена 1 402 100 руб., рассчитана по Закону РФ « О защите прав потребителей». Ответчик возражений в части расчета неустойки не заявил, кроме того, предложил заключить мировое соглашение на сумму неустойки 1402 100 руб. и сумму договора 1402 100 руб., без взыскания штрафа. Истица от заключения указанного мирового соглашения отказалась.

Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона о защите прав потребителей на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств (вопрос 6 Обзора Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 февраля 2012 года).

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пунктах 71, 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

С учетом позиции Конституционного суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000г.№ 263-О, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, в не возможного размера ущерба.

Как указал Конституционный суд РФ в Определении от 15.01.2015г. № 7-О, положения п.1 ст.333 ГК РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ( а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В Определении от 22.01.2004г. № 13-О Конституционный Суд РФ также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из анализа действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, т.е. является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.

В силу разъяснений содержащихся в п. 75,77 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 марта N7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд, в целях соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой наступивших для истца последствий, учитывая, что неустойка носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения истца, доказательства наступления для истца негативных последствий и убытков в результате неисполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры отсутствуют, а потому размер неустойки является завышенным и в связи с имеющимся ходатайством ответчика подлежит уменьшению до 700000 руб.

Статья 15 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 « О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Так как судом установлен факт нарушения прав потребителя, требования о взыскании морального вреда нашли свое подтверждение и подлежат удовлетворению, однако по мнению суда, размер морального вреда является завышенным и подлежит уменьшению до 

<

данные изъяты> руб. 

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанные положения закона разъяснены в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей",. в частности то, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Учитывая разъяснения Верховного суда РФ, данные в п. 34 вышеуказанного Постановления Пленума, по поводу уменьшения размера неустойки, учитывая правовую природу штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", размер штрафа так же может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

Разрешая спор, суд исходит из того, что истица добровольно отказалась от исполнения договора в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств, но несмотря на то, что права истицы как потребителя являются нарушенными, данное нарушение не является достаточно значительным, а потому применяя норму закона о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, суд считает в данном случае необходимым в связи с его несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства, применить меры по снижению размера штрафа до 

<

данные изъяты> руб.

Таким образом, требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56,67,194-199 ГПК РФ,

суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО5 к ООО «Кивеннапа» о взыскании суммы оплаты по предварительному договору купли- продажи жилого помещения, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> сумму оплаты по предварительному договору 

<

данные изъяты>., неустойку в сумме 

<

данные изъяты> руб., штраф в сумме ФИО6 руб., моральный вред ФИО7 руб. Всего взыскать 

<

данные изъяты>

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме 

принято 02.05. 2017г.