Дело № 3а-37-2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 февраля 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца и третьего лица АО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» ФИО1, действующей на основании доверенностей, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Акционерного коммерческого банка «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) (далее – АКБ «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) или Банк) обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **31, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, площадью 2237 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 18342505 рублей по состоянию на 01.01.2013. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого помещения площадью 3536, 09 кв.м, номера на поэтажном плане подвал: 1-15, 1 этаж: 1-61, 2 этаж: 1-49, 3 этаж: 1-60, тех.этаж на отм.+12,60: 1-5, находящегося по адресу: ****, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **31. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2013 составила 38488345, 58 рублей, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 18342505, 00 рублей. Принимая во внимание, что АКБ «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом выкупа или аренды участка, на котором расположено здание с принадлежащими истцу нежилыми помещениями, завышенная стоимость объекта недвижимости свидетельствует о нарушении прав административного истца на уплату аренды или выкупной цены в законно установленном размере. 21.12.2016 Банк обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 19.01.2017 № 4 заявление было отклонено со ссылкой на отсутствие у заявителя заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости. 

Представитель административного истца, являясь также представителем заинтересованного лица АО «СТРОЙИНДУСТРИЯ», в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении дела без участия представителя, представил письменный отзыв. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований, свою позицию изложила в письменном отзыве. 

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, администрация г. Перми просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, представили письменные пояснения.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АКБ «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **304 площадью 3536, 09 кв.м, номера на поэтажном плане подвал: 1-15, 1 этаж: 1-61, 2 этаж: 1-49, 3 этаж: 1-60, тех.этаж на отм.+12,60: 1-5, находящегося по адресу: ****. Указанное нежилое помещение составляет часть нежилого здания с кадастровым номером **60, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **31. 

Согласно заключению ООО «Геосфера-Пермь» в границах земельного участка с кадастровым номером **31 расположены следующие объекты капитального строительства: часть нежилого здания с кадастровым номером **60, назначение: комплекс многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком; этажность 4 – 11, в том числе 1 подземный; общая площадь 16503,6 кв. м; помещения со следующими кадастровыми номерами: **1234 (временный), **1235 (временный), **1236 (временный), **1237 (временный), **1238 (временный), **1239 (временный), **304 (ранее учтённый), **944 (ранее учтённый), **337 (ранее учтённый).

Правообладателями некоторых вышеперечисленных помещений в здании с кадастровым номером **60 является: АО «Стройиндустрия», в отношении некоторых нежилых помещений сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

01.01.2014 вступило в силу постановление Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края», которым утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **31, которая на рассматриваемую дату составляет 38 488345, 58 рублей.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к ИП Л. По результатам оценки составлен отчет об оценке от 19.12.2016 № 17-О.И, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **31 по состоянию на 01.01.2013 составила 18342505 рублей. Оценщик ИП Л., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована ОСАО «***», ОАО «***».

Представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности «Российского общества оценщиков». Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в г. Перми (Свердловский и Ленинский районы), информация о которых получена из: каталога базы данных Пермской Мультилистинговой Системы № 41 от 19.10.2012, коммерческого предложения ООО «ПМ-Групп» от 28.12.2012, а также http://zemlyapermi.fo.ru/wiki/58056 Общие/87382 Предложение по коммерческой недвижимости в Перми и Пермском крае. Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на дату предложения, местоположение, площадь.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Кроме того, административным истцом представлено в суд положительное экспертное заключение эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 003/2017/ПЕРМЬ от 24.03.2017 на отчёт об оценке № 17-О.И от 19.12.2016, в котором также признаны обоснованными выводы о рыночной стоимости земельного участка.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 19.01.2017 № 4 Банку отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости – 18342505 рублей, со ссылкой на отсутствие у заявителя заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости. Также в решении указано, что установлено отличие кадастровой стоимости от его рыночной стоимости указанной в отчете более чем на 30% (а именно, на 52%), оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям стандарта об оценке. 

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

В соответствии со статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее – заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку судом установлено, часть объекта капитального строительства с кадастровым номером **60, в котором находится принадлежащее Банку на праве собственности нежилое помещение, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером **31, административный истец как лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, вправе оспорить кадастровую стоимость спорного земельного участка, поскольку размер арендной платы или выкупная цена, в данном случае, исчисляется исходя из кадастровой стоимости этого земельного участка.

С учётом изложенного, заявленное АКБ «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **31 следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке от 19.12.2016 № 17-О.И, то есть в размере 18342505 рублей по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления. 

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, АКБ «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 21.12.2016, суд считает необходимым указать указанную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2016.

При этом следует учитывать, что само решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 19.01.2017 предметом рассмотрения в рамках настоящего дела не является.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Акционерного коммерческого банка «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) удовлетворить.

Датой подачи АКБ «Металлургический инвестиционный банк» (ПАО) заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 21 декабря 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **31, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, площадью 2237 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 18342505 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 7 февраля 2018 года.

Судья (подпись)