Дело № 3а-31/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 декабря 2017 года г. Смоленск

Смоленский областной суд в составе: 

председательствующего, судьи Савушкиной О.С.

при секретаре Потапченко С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Смоленска о признании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка при Управлении Росреестра по Смоленской области от 27 апреля 2017 года незаконным,

установил:

Администрация города Смоленска, являясь с 1 марта 2015 года уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, обратилась в Смоленский областной суд с вышеуказанным административным иском, указав в обоснование, что образованный на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 29.10.2014 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., площадью 

<

данные изъяты> кв.м., предоставлен ФИО1 по договору аренды от 30.10.2014 № 2011/з. 

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 18 октября 2014 года составляла 

<

данные изъяты> руб.

По результатам рассмотрения обращения арендатора Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Смоленской области (далее – Комиссия) 27 апреля 2017 года принято решение, которым кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 18 октября 2014 года определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - 

<

данные изъяты> руб., установленной в отчете об оценке № от 12.04.2017, подготовленном ООО «ААА».

Разница в стоимости составила существенное значение – снижение на 60,2 процента, что, по мнению административного истца, является недопустимым ввиду несоразмерного снижения доходной части бюджета, куда поступает арендная плата.

Просит суд признать незаконным решение Комиссии от 27 апреля 2017 года и установить в отношении земельного участка кадастровую стоимость в размере рыночной - 

<

данные изъяты> руб., определенном по состоянию на 18 октября 2014 года в отчете № от 29 июня 2017 года, подготовленном ООО «ХХХ».

В дополнении к административному исковому заявлению Администрация города Смоленска ссылается на допущенные в принятом Комиссией отчете об оценке неточности при определении рыночной стоимости земельного участка: не актуальные для оценки даты объектов-аналогов; отличие характеристик объектов-аналогов и объекта оценки; необоснованное исключение из объектов-аналогов земельных участков, стоимость которых превышала верхнюю границу определенного оценщиком диапазона.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Смоленской области ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что административный истец был надлежащим образом уведомлен о дате, времени и месте рассмотрения поступившего в Комиссию заявления ФИО1, мотивированных возражений по размеру рыночной стоимости спорного земельного участка не заявлял. Порядок принятия оспариваемого решения Комиссией соблюден, нарушений требований законодательства не имеется. Полагает, что административным истцом не представлено доказательств, подтверждающих вероятность существенного снижения поступающих в местный бюджет денежных средств в результате установления кадастровой стоимости земельного участка в размере - 

<

данные изъяты> руб. Обращает внимание суда на то, что в административном иске одновременно заявлено два требования, которые не могут быть рассмотрены совместно. 

Представитель заинтересованного лица Администрации Смоленской области ФИО4 не возражал относительно удовлетворения заявленных требований, указав на наступление негативных последствий в виде снижения поступлений в бюджет суммы арендной платы в случае оставления оспариваемого решения без изменения. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка при Управлении Росреестра по Смоленской области и заинтересованного лица ФИО1, которые о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований суду не представили. 

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В статье 66 приведенного кодекса установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3).

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», введенной в действие Федеральным законом от 29.07.2017 № 274-ФЗ, решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца третьего части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 № 785), предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не регламентирует процедурные вопросы деятельности по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а содержит ссылку на иной нормативный правовой акт, определяющий порядок создания и работы комиссии. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 5 декабря 2011 года №П/489 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Смоленской области (л.д. 86-87). 

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Пункт 20 Порядка предусматривает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (абзац 1).

Из материалов дела усматривается, что решением Смоленского городского Совета от 20 февраля 2015 года № 1323 в соответствии с Федеральными законами от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Администрация города Смоленска с 1 марта 2015 года определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска. 

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 29.10.2014 был образован земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, который предоставлен в аренду ФИО1 для строительства склада (л.д. 15).

30 октября 2014 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО1 заключен договор аренды № 2011/з (л.д. 16-18,19).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 18 октября 2014 года и составляла 

<

данные изъяты> руб.

13 апреля 2017 года ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Смоленской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе, отчет об оценке №, подготовленный 12 апреля 2017 года оценщиком ООО «ААА», согласно которому рыночная стоимость арендуемого земельного участка по состоянию на 18 октября 2014 года составляет 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 95-134).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Смоленской области от 27 апреля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке 

<

данные изъяты> (л.д. 92-94).

Как следует из протокола заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Смоленской области от 27 апреля 2017 года, в обоснование принятия решения Комиссия указала на отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости на 60,2% и соответствие представленного арендатором отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (л.д. 88-91). 

В отчете по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленном ООО «ХХХ» по заданию Администрации города Смоленска 29 июня 2017 года, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на 18 октября 2014 года составила 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 20-41).

Из заключения эксперта ООО «БББ» ФИО5, которой было поручено проведение судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на 18 октября 2014 года, следует, что указанная стоимость исследуемого земельного участка составила 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 203-233). 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд учитывает следующее. 

Решение Комиссии от 27 апреля 2017 года принято компетентным органом в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением требований, предъявляемых к форме; о заседании комиссии Администрация города Смоленска извещалась надлежаще, своим правом участвовать не воспользовалась, что при рассмотрении дела не оспаривается. 

Как усматривается из оспариваемого решения, оно принято при наличии существенного отличия (на 60,2%) между кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке ООО «ААА», представленном арендатором земельного участка в комиссию. 

Исходя из приведенных положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, о соответствии отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, указанный Порядок, предписывает Комиссии принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. 

Исходя из смысла положений пункта 20 Порядка, отличие рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем на 30 % указывает о значительном характере расхождения стоимостной величины, поэтому Порядок допускает внесение поправки в кадастровую стоимость, которая обеспечит справедливое соотношение публичных и частных интересов. 

Вывод о соответствии отчета ООО «ААА» требованиям федерального законодательства (статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ) в оспариваемом решении Комиссией не мотивирован. 

Представленный административным истцом отчет ООО «ХХХ» от 29 июня 2017 года об оценке содержит рыночную стоимость земельного участка на 18 октября 2014 года в большем размере.

Заключение судебной оценочной экспертизы содержит вывод о рыночной стоимости земельного участка 

<

данные изъяты>, которая значительно отличается от стоимости в отчете ООО «ААА» 

<

данные изъяты> и незначительно (

<

данные изъяты> от определенной рыночной стоимости в отчете ООО «ХХХ». 

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в ч. 1 ст. 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Оценив по правилам статей 60, 61 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о его достоверности, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости сравнительного подхода. 

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок торгов, усредненных по городам России в январе, апреле, октябре 2014 года, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования, представлено подробное обоснование корректировок, примененных экспертом. 

В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка и объектов-аналогов, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. 

Заключение судебной экспертизы согласуется с представленным Администрацией города Смоленска отчетом ООО «ХХХ» от 29 июня 2017 года.

Таким образом, отчет об оценке №, подготовленный 12 апреля 2017 года оценщиком ООО «ААА», не отвечает требованиям федерального законодательства о неоднозначности его толкования.

Приведенные обстоятельства дают основания суду полагать о незаконности оспариваемого решения Комиссии от 27 апреля 2017 года, поскольку оно не соответствует требованиям приведенных положений федерального закона и нарушает права и законные интересы административного истца. 

При таком положении требование административного истца о признании решения Комиссии незаконным подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 22 КАС РФ). При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ). В случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

С учетом приведенных разъяснений требование административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в отчете от 29 июня 2017 года, при рассмотрении дела об оспаривании решения Комиссии удовлетворено быть не может. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Администрации города Смоленска удовлетворить частично. 

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка при Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Смоленской области от 27 апреля 2017 года об удовлетворении заявления ФИО1 об определении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м категория земель: 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 октября 2014 года в сумме 

<

данные изъяты> руб. отменить и обязать комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления ФИО1. 

Исключить из сведений государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка при Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Смоленской области от 27 апреля 2017 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Смоленского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Савушкина

Решение в окончательной форме принято 29 декабря 2017 года.