РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 30 июля 2018 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Гуриной К.О., 

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1000/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техкомплект» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Техкомплект» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превысила их действительную рыночную стоимость, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков. 

В судебное заседание представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования. Не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № по результатам судебной экспертизы. 

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, заинтересованных лиц: ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации сельского поселения Камышла муниципального района Камышлинский Самарской области, администрации муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области, администрации сельского поселения Красный Яр Самарской области, администрации сельского поселения Сургут Сергиевского района Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Администрация сельского поселения Сургут муниципального района Сергиевский Самарской области представила письменные возражения, в которых просит в удовлетворении иска отказать, полагая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная в отчете об оценке, занижена.

Администрация сельского поселения Камышла муниципального района Камышлинский Самарской области в своих письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями в отношении земельного участка с кадастровым номером №, просит в иске отказать.

Администрация сельского поселения Красный Яр муниципального района Красноярский Самарской области в письменном отзыве указывает на необоснованность заявленных требований, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка КН № определена верно. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений, отзывов по делу не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Техкомплект» подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельных участках с кадастровыми номерами:

1. №, площадью 18592 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

2. №, площадью 24 384 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения разгрузочной площадки, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

3. №, площадью 1524 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для содержания подъездного пути разгрузочной площадки, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

4. №, площадью 26 129 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

5. №, площадью 15 101, 5 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под производственную базу, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Вышеуказанные земельные участки на праве собственности принадлежат ООО «Техкомплект», что подтверждается копиями нотариально удостоверенных свидетельств о государственной регистрации права.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 года и составила: КН № – 10 910529, 28 руб., КН № – 9 682 398, 72 руб., № – 452 688, 96 руб., КН № – 10 375 303, 32 руб., КН № - 5 932020, 22 руб.

ООО «Техкомплект» является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков. 

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

29.12.2017 года ООО «Техкомплект» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Однако, заявление в установленном порядке и сроки Комиссией не рассмотрено. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

При таких обстоятельствах обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 15.12.2017 года, выполненный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта».

Как следует из отчета, объектами оценки являлись спорные земельные участки, итоговая величина их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года определена в размере: КН № – 2 525 000 руб., КН № – 4 006 000 руб., КН № – 274 000 руб., КН № – 6 312 000 руб., КН № – 1 975 000 руб.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации Кинель-Черкасского района Самарской области рыночная стоимость земельных участков КН № и КН №, расположенных в Кинель-Черкасском районе, оспаривалась, судом удовлетворено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельных участков. 

Из заключения эксперта ООО «Регион» № 56-02р/18 от 27.06.2018 года следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составляет: КН № – 4 364 380, 89 рублей, КН № – 283 270, 23 рублей.

Кроме того, по ходатайству представителя администрации Камышлинского района Самарской области судом назначена экспертиза по вопросу о соответствии представленного ООО «Техкомплект» Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с заключением экспертизы ООО «Регион» № от 27.06.2018 г. Отчет об оценке № от 15.12.2017г., выполненный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта в отчете об оценке, не нарушены. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости приведены на стр. 155-162 отчета, определены правильно. При проверке расчетных таблиц в отчете об оценке, ошибок при выполнении математических действий не выявлено. Информация, использованная оценщиком, достоверна, достаточна и проверяема, за исключением аналога № 4 в таб. 37 на стр. 134 отчета земельный участок 24000 кв.м, 24 га. Какой площади участок из объявления не ясно, поскольку 24000 кв.м = 2,4 га. Телефон, указанный в заявлении, принадлежит на данный момент другому человеку с продажей участка не связанного, узнать реальную площадь продаваемого участка не представляется возможным, использование недостоверной информации может привести к получению недостоверного результата.

В разъяснение экспертного заключения № в судебном заседании допрошен независимый специалист – оценщик 1 категории ООО «Инвест-Центр» ФИО1, который, ознакомившись с материалами дела, пояснил, что аналог под порядковым № 4, сведения о котором приведены в табл. 37 на стр. 134 Отчета об оценке, представленного истцом, использован оценщиком при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и №. Информация о данном аналоге, указанная в заявлении и использованная оценщиком, противоречива, поскольку 24 000 кв.м составляют 2,4 га, тогда как расчеты производились из площади 24 га, что, соответственно, повлекло занижение рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, поскольку изменилась (снизилась) средняя стоимость 1 кв.м земельных участков в исследуемом сегменте. Проверить действительную площадь участка-аналога в настоящее время не представляется возможным, так как использованы сведения за 2012 год, невозможно связаться с владельцем, давшим объявление о продаже. В связи с этим, содержащиеся в отчете данные вводят в заблуждение. Кроме того, если не принимать во внимание и не использовать в расчетах рыночной стоимости земельных участков с КН №, №, № и № сведения об аналоге № 4, то фактически расчеты будут основаны на сведениях о 2-х объектах-аналогах, тогда как в соответствии с общепринятой в оценочной деятельности практикой, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для исключения дефицита сведений и ошибок в расчетах должны использоваться, как правило, не менее трех объектов-аналогов. Об этом указывается и в информационном письме ФБУ Российской Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ от 22.12.2015 г. № 19-8157. В исключительных случаях, когда подбор аналогов затруднителен, допускается использовать два аналога. Но рассматриваемая ситуация к числу исключительных не относится, поскольку в первичной выборке в Отчете приведено достаточное число объектов-аналогов, то есть более трех, которые могли быть использованы и использовались оценщиком в расчетах в отношении других земельных участков.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. 

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно п.п. 4, 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299, отчет об оценке должен содержать обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При таких обстоятельствах, давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что содержащиеся в подготовленном ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» Отчете об оценке выводы относительно рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и №, не отвечают требованиям допустимости доказательств, поскольку использованная в расчетах информация, существенным образом влияющая на стоимость указанных объектов оценки, не подтверждена, в связи с чем содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

Оценивая экспертные заключения ООО «Регион» № и № от 27.06.2018 г. по правилам ст. 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такому виду доказательств. Содержащиеся в них выводы убедительно аргументированы. Правильность выводов, содержащихся в заключении №, кроме того, подтверждена показаниями независимого специалиста. При этом, данные о заинтересованности экспертов ООО «Регион» и специалиста ООО «Инвест-Центр» ФИО1 в исходе дела отсутствуют, они предупреждены об уголовной ответственности, соответственно, за дачу заведомо ложного заключения и ложных показаний. Доказательств, опровергающих указанное экспертное заключение, административным истцом не представлено.

Суд принимает во внимание, что исследования в целях определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № проводились экспертом ООО «Регион» путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в нем приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание их качественных и количественных характеристик, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Возражений относительно выводов экспертного заключения № от 27.06.2018 г. административным истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает требования ООО «Техкомплект» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № удовлетворить частично, в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Поскольку содержащиеся в Отчете об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» выводы относительно рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № признаны судом не соответствующими требованиям допустимости доказательств, а заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы в отношении названных участков на предмет установления их действительной рыночной стоимости представитель ООО «Техкомплект» отказался, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения административного иска в данной части.

В то же время, принимая во внимание, что выводы оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», изложенные в Отчете об оценке в отношении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспорены, не опровергнуты, иных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка суду не представлено, тогда как в расчете стоимости данного участка недостоверные сведения об аналоге № 4 не использовались, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости указанного объекта в размере, определенном в Отчете об оценке. 

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Техкомплект» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.11.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Техкомплект» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24384 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 364 380, 89 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 524 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 283 270, 23 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26 129 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 6 312 000 рублей. 

Датой подачи ООО «Техкомплект» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29.12.2017 года.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.А.Калинникова 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03.08.2018 г.