Дело №3а-217/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

22 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> и установлении в размере равном рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> и установлении в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование своих требований она указала, что ей на праве собственности принадлежит объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу; 

<

...> и установлении в размере равном рыночной стоимости.

По сведениям Росреестра кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 10 450 838,12 рублей, которую она считает завышенной.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2017 года №110/2017 выполненному оценщиком ИП Ф.И.О.1 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № в размере 2 958 000 рублей. 

Поскольку внесённая в кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает её права как собственника имущества, так как влияет на размер налога уплачиваемого в бюджет, она просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу; 

<

...> и установить в размере равном рыночной стоимости в сумме 2 958 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО3 пояснила, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости. Отчёт об оценке нежилого здания принадлежащего ФИО2 выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1 закону об оценочной деятельности; она просит удовлетворить иск.

Представители филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области ФИО4 и ФИО5 суду пояснили, что кадастровая палата является регистрирующим органом и разрешение вопроса о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости принадлежащего истцу оставляют на усмотрение суда.

Представители правительства Амурской области, управления Росреестра по Амурской области, администрации г.Зеи, ФИО2, в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании его представителя ФИО6 другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).

Предметом исковых требований ФИО2 является пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым №, по адресу: 

<

...>.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ). 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ. 

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2017 года 110/2017, выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости. 

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки 

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчет об оценке от 20 ноября 2017 года №110/2017 выполненный оценщиком ИП Ф.И.О.1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым № на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, от 20 ноября 2017 года №110/2017, следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ФИО2 оценщик рассчитал рыночную стоимость методами затратного и сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж, что соответствует п.п.15-20 ФСО №1. Оценщиком в Отчёте приведены обоснования отказа от доходного подхода. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт от 20 ноября 2017 года №110/2017 выполнен оценщиком ИП Ф.И.О.1 состоящей в саморегулирующей организации оценщиков СРОО «Экспертный Совет» (свидетельство от 20 января 2016 года №); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д10 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области оспаривает представленные административным истцом доказательства о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости однако, в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ он не представил суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт от 20 ноября 2017 года №110/2017 об оценке объекта недвижимости с кадастровым №. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названных отчётов об оценке, ходатайств о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объектов недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 20 ноября 2017 года №110/2017 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ. 

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу; 

<

...> и установлению равной рыночной стоимости в размере 2 958 000 рублей.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, по адресу; 

<

...> удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу; 

<

...> и установить равной рыночной стоимости в размере 2 958 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей, по состоянию на 03 августа 2017 года. 

Датой подачи заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2017 года. 

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 301,6 кв.м., кадастровый №, по адресу; 

<

...> в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев