Гр. дело 2-906/2019 год

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калачёвский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего федерального судьи Запорожской О.А., при секретаре Мурсалиевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калач-на-Дону 02 декабря 2019 года дело по иску ФИО1 к Администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области о взыскании денежной суммы за объект недвижимости, находящийся в аварийном жилом доме, 

Установил:

ФИО1 обратилась в Калачёвский районный суд Волгоградской области с иском к Администрации Калачёвского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области об обязании ответчика заключить соглашение о выкупе нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом 

<

адрес>, признанном аварийным.

В обоснование иска указано, что ей на праве собственности принадлежит магазин, назначение нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно постановления главы Администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области спорное жилое помещение переведено в нежилое помещение. 

На основании постановления главы Администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области от 27 декабря 2006 года № 265-р, многоквартирный жилой дом № признан аварийным. 

При проведении работ по перепланировке и переводу приобретенных квартир в нежилое помещение в 2013 году и в 2014 году, она не была поставлена в известность о том, что жилой дом признан аварийным. 

В 2017 году началось расселение жильцов многоквартирного дома. 

26 октября 2018 года она обратилась в администрацию Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области с заявлением о заключении с ней договора купли-продажи нежилого помещения по рыночной стоимости, но получила отказ.

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 4351000 рублей, рыночная стоимость земельного участка составляет 280000 рублей.

В добровольном порядке ответчик отказывается выкупить нежилое помещение, что послужило основанием для обращения с указанным иском в суд.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 уточнили заявленные исковые требования, пояснили обстоятельства изложенные в иске, просили суд взыскать с ответчика в пользу истца выкупную стоимость нежилого помещения, определенную согласно заключению эксперта № ООО 

<

данные изъяты> в размере 4184000 рублей.

Представитель ответчика администрации Калачёвского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области ФИО3, действующая на основании доверенности, просила суд принять решение по делу в соответствии с требованиями закона.

Представитель третьего лица Комитета строительства Волгоградской области ФИО4, действующая на основании доверенности просила принять решение по делу на усмотрение суда.

Выслушав стороны, представителя, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то обстоятельство, что ст. 32 ЖК РФ не предусматривается возмещение, выкуп, предоставление иного помещения собственникам нежилых помещений, расположенных в расселяемых аварийных домах. Кроме того, выкупная стоимость нежилого помещения явно завышена. 

Проанализировав положения действующего законодательства, суд приходит к следующему.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г.№ 47«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятий земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г.№«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В судебном заседании установлено.

ФИО1 является собственником нежилого помещения, с кадастровым номеров №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> (л.д. 40).

На основании распоряжения главы Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области от 27 декабря 2006 года № 265-р, данное нежилое помещение признано аварийным (л.д. 46-47).

Согласно актам завершения перепланировки жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком утверждена перепланировка квартир № и № соответственно, расположенных в д.

<

адрес> (л.д. 35,38).

На основании постановлений главы Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области от 3 февраля 2014 года № 24 и от 3 июля 2019 года № 203, указанные квартиры переведены из жилого помещения в нежилое.

Согласно ответу администрации Калачёвского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области от 12 октября 2018 года № 2803, жилой дом 

<

адрес> признан аварийным и включен в областную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2013-2017 годах», утвержденную Постановлением Правительства Волгоградской области от 23 апреля 2013 года № 204-п (л.д.48).

26 октября 2018 года истец обратилась в администрацию Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района с заявлением о заключении договора купли нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 1 ноября истец также обратилась с заявлением к ответчику, в котором указано, что общая сумма понесенных затрат на приобретение, реконструкцию двух квартир, внутренний ремонт и др. составляет 6900000 (л.д.49, 50).

Согласно полученному ответу от 06 ноября 2018 года № 3026, администрацией Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области отказано в выкупе нежилого помещения, поскольку в бюджете администрации не заложены данные денежные средства на выкуп нежилого помещения, а также не представлено доказательств по сумме понесенных затрат (л.д.51).

Во внесудебном порядке истец обратилась в ООО 

<

адрес> с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения № расположенного в доме № по ул.

<

адрес>.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 4351000 рублей (л.д. 52-94).

Не согласившись с указанной стоимостью, представитель ответчика ходатайствовала о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта № рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 4184000 рублей (л.д.127-153).

Данное экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Произведен расчет выкупной цены в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ. Во внимание было принято несколько объектов, применены поправочные коэффициенты. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что расчет рыночной стоимости нежилого помещения производился в рамках сравнительного подхода, с использованием информации о ценах предложений на объекты недвижимости аналогичного функционального назначения для использования этих данных при определении значения рыночной стоимости объекта.

В пункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от2 июля 2009 года№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации29 апреля 2014 года, указано, что при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от29 июля 1998 года№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения за нежилое помещение, которая определена экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере 4184000 рублей.

При этом возмещение подлежит взысканию за счет средств казны администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования Калачёвского городского поселения.

В соответствии с ч.3 ст.95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Определением 28 августа 2019 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО 

<

данные изъяты> расходы по проведению экспертизы составили 20 000 руб., однако оплачены не были.

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертной организации, поскольку расходы в указанном размере являются разумными учитывая категорию дела, с учетом характера вопросов поставленных на разрешение экспертам и объем выполненной ими работы.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 к Администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области о взыскании денежной суммы за объект недвижимости, находящийся в аварийном жилом доме - удовлетворить.

Взыскать с Администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области за счет средств казны муниципального образования Администрации Калачёвского городского поселения Калачёвского муниципального района Волгоградской области в пользу ФИО1 денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение №, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 184 000 (четыре миллиона сто восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение №, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: 

<

адрес> после выплаты администрацией Калачёвского муниципального района Волгоградской области возмещения в размере 4 184 000 (четыре миллиона сто восемьдесят четыре тысячи) рублей за нежилое помещение №, кадастровый номер №, площадью 91,6 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Калачёвский районный суд.

Председательствующий

Федеральный судья: