№ 2 – 550/2020

75RS0023-01-2020-000203-49

Р Е Ш Е Н И Е

 (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

07 июля 2020 года

Черновский районный суд г. Читы

В составе председательствующего судьи Куклиной И.В.,

при секретаре Шаферове А.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите, в помещении суда, гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «ТопФрейм Оценка» о защите прав потребителя,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО2, в лице своего представителя ФИО1, обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:

26.04.2019 года между ФИО2 и ООО «ТопФрейм Оценка» был заключен договор № об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> для целей залога объекта оценки в ПАО «Сбербанк». Истцом за оказанные услуги ответчику произведена оплата в размере 3 000 руб. После проведения строительно – технической экспертизы было установлено, что квартира не соответствует техническому паспорту по площади помещений. Фактическая площадь квартиры составляет 60, 4 кв.м.. Изменение размера помещения по ширине и длине на 7-12 см произошло в результате устройства сухой отделки стен и перегородок гипсокартонными листами по металлическому каркасу. Ширина коридора составляет 0, 66 см, что является нарушением строительных норм и свидетельством того, что внести изменения в технический паспорт невозможно, и единственным выходом для приведения помещения в соответствие с техническим паспортом является демонтаж гипсокартонной конструкции. Несоответствие фактической площади квартиры документам, является препятствием для продажи объекта недвижимости, в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, что в свою очередь приведет к нарушению имущественного интереса залогодержателя в сохранении квартиры, застрахованной по договору страхования. Площадь квартиры имеет стоимостное выражение, стоимость 1 кв.м. составляет 54 017 руб., в связи с чем, уменьшение площади жилого помещения на 3, 1 кв.м., повлечет уменьшение стоимости залога. Изменение площади квартиры оценщиком установлено не было, поскольку каких-либо замеров не производилось, а утверждение в отчете о том, что площадь квартиры соответствует, является недостоверным. Отчет ответчика не соответствует п. 1.1 ст. 9 Закона «Об ипотеке», выводы, содержащиеся в п. 4.11 и п. 4.13 отчета не являются допущением при проведении оценки, а вытекают из договора и являются обязательными для их выполнения, а их невыполнение либо недобросовестное выполнение, влечет ответственность по ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ. Гипсокартонная конструкция является «дефектом» и подлежит демонтажу. Расходы на демонтаж данной конструкции составляют 453 390 руб. В адрес ответчика была направлена претензия с просьбой возместить ущерб, однако претензия ответчиком получена не была. 

Просит суд взыскать с ответчика сумму причиненного истцу материального ущерба в размере 453 390 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., штраф. 

Определениями суда от 19.03.2020 года, от 28.04.2020 года, от 28.05.2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ПАО «Сбербанк», ФИО3, ООО «Центр Недвижимости от Сбербанка». 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 31.10.2019 года в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что перепланировки и переустройства в квартире, которую приобрел ФИО2 не имеется. В коридоре имеется устройство стен гипсокартоном, вследствие чего, ширина коридора не соответствует строительным нормам, а гипсокартонная конструкция подлежит демонтажу. Оценщик не проводил проверку соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства, что говорит о ненадлежащем выполнении организацией ответчика принятых на себя обязательств. Истец несоответствие объекта недвижимости технической документации не заметил, иначе он бы не приобрел квартиру. Отчет об оценке ответчиком был отправлен в ПАО «Сбербанк», в связи с чем, истец с отчетом ознакомлен не был. Квартира, характеристики которой не соответствуют технической документации, не может быть предметом залога. 

Представитель ответчика ООО «ТопФрейм Оценка» в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Из представленных возражений на исковое заявление следует, что оценка рыночной стоимости квартиры производилась в полном соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, стандартов оценки и условиями договора. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. Договор, а также действующее законодательство не содержит требований о том, что в обязанности оценщика входит выявление и фиксация дефектов, а также измерение площади объекта оценки, способное выявить несоответствие между фактической площадью квартиры и площадью, указанной в техническом паспорте. Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств. Просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Из представленного отзыва следует, что федеральное законодательство об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки не содержат обязанности оценщика проводить замеры площадей на соответствие их строительным нормам. Оценщик проводит в основном визуальную оценку квартиры для установления ее рыночной стоимости и ликвидности на рынке недвижимости. В связи с чем, полагают, что материальные претензии ФИО2 к ООО «ТопФрейм Оценка» неправомерны и не подлежат удовлетворению.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В представленном заявлении исковые требования истца поддерживает в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «Центр Недвижимости от Сбербанка» в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 ФЗ № 135 – ФЗ для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрены обязанности оценщика соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В силу п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как установлено в суде 24.04.2019 года между ФИО2 (заказчик), в лице ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», и ООО «ТопФрейм Оценка» (исполнитель) заключен договор на проведение оценки №. Предметом договора являлось оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта: квартира, общей площадью 60, 1 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес> предоставление отчета об оценке (л.д. 188 - 195). Стоимость услуг составила 3 000 руб., которая заказчиком была оплачена в полном объеме. 

В силу п.п. 1.2, 1.3 договора исполнитель оказывает услуги в соответствии с заданием на оценку, составляет отчет и передает его кредитной организации, с целью принятия кредитной организацией решения о возможности использования объекта оценки в качестве залога для обеспечения обязательств заказчика и третьего лица.

В соответствии с разделом 5 договора, исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки объекта оценки в соответствии с действующим законодательством. 

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. По услугам оценщик или исполнитель несут перед заказчиком и третьими лицами имущественную ответственность в соответствии со ст. 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности». Убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, причиненные заказчику, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинивших своими действиями (бездействием) убытки и (или) имущественный вред, или за счет имущества исполнителя. Помимо взыскания с исполнителя убытков в соответствии с условиями настоящего договора Заказчик вправе потребовать, а исполнитель обязан выплатить заказчику штраф в размере двухкратной стоимости отчета об оценке, указанной в п. 2.1 настоящего Договора в следующих случаях: нарушение исполнителем условий настоящего договора, в том числе гарантий исполнителя; подготовка исполнителем отчета ненадлежащего качества, в том числе несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 года № 135 – ФЗ, несоответствие результатам обычного визуального осмотра объекта оценки; нарушение сроков подготовки отчета об оценке, установленных в п. 3.1 настоящего договора, отказа кредитной организации в принятии отчета об оценке, в связи с допущенными исполнителем нарушениями ФЗ № 135 – ФЗ (раздел 7 договора).

Согласно задания на оценку, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Результат оценки предполагается использовать для целей залога объекта оценки в ПАО «Сбербанк». Документы и информация по объекту оценки, предоставленные заказчиком и использованные оценщиком при подготовке отчета, считаются достоверными, и оценщик не проводит независимой проверки их точности или полноты. Оценка проводится на основании информации, предоставленной заказчиком оценки, собственником/иным лицом, а также лично собранной оценщиком информации (л.д. 192 - 194).

26.04.2019 года ООО «ТопФрейм Оценка» в рамках заключенного договора с ФИО2 и по его заданию, был составлен отчет № об оценке рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 60, 1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> Согласно указанного отчета оценщиком определена рыночная стоимость квартиры в размере 3 386 026 руб. (л.д. ). 

29.05.2019 года между ПАО «Сбербанк» (кредитор) и ФИО4 (созаемщики) заключен кредитный договор № на сумму 2 878 000 руб. на приобретение объекта недвижимости – квартиры по адресу: 

<

адрес>, на данный объект недвижимости оформлен залог (л.д. ). 31.05.2019 года между ФИО10., ФИО11 и ФИО12. (продавцы) и ФИО4 (покупатели) был заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры составила 3 430 000 руб. (л.д. ).

Таким образом, отчет составленный ООО «ТопФрейм Оценка» был принят Банком при заключении кредитного договора с ФИО4, а рыночная стоимость определенная ответчиком, использована для целей залога данного объекта недвижимости. 

Из экспертного заключения № от 13.11.2019 года составленного экспертным центром «АльтаВиста» (ООО) представленного представителем истца следует, что 

<

адрес> размещена на 5 этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> состоит из 3 жилых комнат площадью 38, 3 кв.м., кухни площадью 6, 9 кв.м, ванной комнаты 2, 4 кв.м, туалета 1, 1 кв.м, коридора 7, 5 кв.м, встроенных шкафов (кладовых) 1, 2 кв.м. Квартира оборудована лоджией 3, 0 кв.м. В квартире выполнена чистовая отделка. Выравнивание поверхностей кирпичных стен и перегородок с помощью конструкций из гипсокартонных листов по металлическому каркасу соответствует требованиям п. 6.1.7 СП 163.1325800.2014. Ширина коридора составляет 0, 66 м, что не соответствует требованиям СП 1.13130.2009, предъявляемым к путям эвакуации. Изменение конфигурации дверного проема в жилую комнату из коридора выполнено в перегородке облицованной гипсокартонными листами по металлическому каркасу при односторонней или двусторонней обшивке конструкций, что соответствует требованиям п. 7.1.5.26 СП 163.1325800.2014 (л.д. 40 - 64). 

Из технического заключения № от 17.07.2019 года подготовленного экспертным центром «АльтаВиста» (ООО) фактическая площадь квартиры не соответствует площади, приведенной в техническом паспорте, следовательно, 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, не соответствует техническому паспорту на указанную квартиру по площади помещений (л.д.65 - 94).

Вместе с тем, доводы представителя истца о несоответствии отчета об оценке ООО «ТопФрейм Оценка» действующему законодательству, суд находит несостоятельными, поскольку задания о проведении проверки на соответствие жилого помещения строительным нормам и правилам оценщику не давалось, в связи с чем, указанный вопрос оценщиком при проведении оценки не изучался. 

Также в рамках проведения оценки по определению рыночной стоимости квартиры, оценщиком производился визуальный осмотр жилого помещения и изучались представленные технические документы, что полностью согласуется с действующими федеральными стандартами оценки. Обмер жилого помещения оценщиком не производился и техническое заключение на соответствие площади объекта сведениям, указанным в технической документации на объект не составлялось поскольку заданием на оценку осуществление данных мероприятий предусмотрено не было и в рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости не осуществляется.

Согласно выписки из ЕГРН и отчета об оценке (л.д. 36 – 37; 9 - 32) общая площадь квартиры составляет 60, 1 кв.м.. Данная площадь совпадает с площадью квартиры, указанной в техническом паспорте, поскольку в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, площадь балкона - 3, 4 кв.м. не учитывается в общей площади жилого помещения.

Кроме того, из пояснений представителя истца, а также из технического заключения № от 17.07.2019 года каких-либо переустройств и перепланировок в квартире выявлено не было, что подтверждает соответствие результатов обычного визуального осмотра объекта оценки данным указанным в отчете.

Указание представителя истца на наличие в квартире гипсокартонных конструкций, из-за возведения которых уменьшилась площадь коридора, действительно имеют место. Вместе с тем, данное обстоятельство не говорит о несоответствии отчета нормам действующего законодательства, поскольку на определение рыночной стоимости объекта оценки не повлияло. 

В соответствии ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. 

Однако, в нарушение вышеуказанной нормы закона, представителем истца, доказательств, подтверждающих нарушения, допущенные ответчиком при составлении отчета об оценке, суду представлено не было, также как и не представлено доказательств того, что в связи с неисполнением или ненадлежащем исполнением ответчиком обязательств по оценке квартиры у истца возникли убытки, возмещение которых должно быть возложено на ответчика.

Также истцом не доказана сумма ущерба, которая по его мнению, подлежит взысканию с ответчика для осуществления демонтажа возведённых гипсокартонных конструкций и косметического ремонта, так как на стр. 38 отчета об оценке № оценщик имеет ввиду корректировки, применяемые при оценке рыночной стоимости объекта при необходимости проведения ремонтно – отделочных работ, тогда как конкретная стоимость демонтажа и косметический ремонт квартиры, применительно к данной ситуации, истцом представлена не была.

Учитывая, что причинно – следственной связи между действием (бездействием) ответчика и причиненным истцу ущербом не имеется, суд находит, что в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ООО «ТопФрейм Оценка» суммы причиненного материального ущерба в размере 453 390 руб., компенсации морального вреда в размере 200 000 руб., штрафа надлежит отказать. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ТопФрейм Оценка» о взыскании материального ущерба в размере 453 390 рублей, морального вреда в размере 200 000 рублей, штрафа – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Забайкальский краевой суд через Черновский районный суд г. Читы.

Судья И.В. Куклина

Решение в мотивированной форме изготовлено 22.07.2020 года.