Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000125-86

2 июля 2025 года Производство № 3а-246/2025

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романычевой О. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 с 24 декабря 2024 года является собственником здания, имеющего кадастровый номер 

<

...> (далее – здание).

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 13 января 2025 года № АОКС-66/2025/000013 (далее – акт № 13) кадастровая стоимость здания определена равной 150946277, 14 руб. Данная величина кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 14 января 2025 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 24 декабря 2024 года.

На основании договора, заключенного ФИО1 и ООО«Аналитическое агентство оценки», оценщиком М.А.А. был подготовлен отчет от 5 марта 2025 года № 2025/01-12 об определении рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 42629529 руб.

ФИО1 обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просил пересмотреть утвержденную актом № 13 кадастровую стоимость здания и установить ее равной рыночной стоимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью здания приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца.

В досудебном порядке ФИО1 с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

В ходе рассмотрения административного дела ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – Учреждение) представило изложенные в письменном виде возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В связи с представлением названных возражений и по ходатайству административного истца определением суда от 2 апреля 2025 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту А.С.С., перед которой был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2023 года.

Во исполнение определения суда от 2 апреля 2025 года экспертом было представлено заключение от 26 мая 2025 года № 26/052025/5 (далее – заключение), в котором сделаны выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2023 года составляла 82030000 руб.

В судебное заседание, назначенное для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение сторон и заинтересованного лица о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ). 

Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости здания в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество физических лиц физических лиц, обладающих правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, тогда как подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ сооружения отнесены к названным объектам.

Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ). 

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Установленная актом № 13 кадастровая стоимость здания была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости здания, установленной актом № 13, признано судом доказанным, поскольку ФИО1 является собственником здания, в связи с чем имеет в отношении данного объекта обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости здания, внесенной в ЕГРН.

Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости здания является недостоверным. Так, эксперт подтвердил обоснованность возражений Учреждения и пришел к выводу о том, что помимо иных нарушений в отчете допущены существенные методологические ошибки, приведшие к занижению рыночной стоимости здания, в том числе неверно определены сегмент рынка и наиболее эффективное использование объекта оценки. Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенностью судом установлено не было.

Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости здания, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом доходного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; экспертом должным образом рассчитана средняя ставка арендной платы и надлежаще обосновано применение необходимых поправочных коэффициентов.

При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки. 

В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости здания по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как налогоплательщика, а также несоответствие указанного вида стоимости здания его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости здания, определенной по состоянию на 1 января 2023 года заключением.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости здания, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания.

В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Материалами дела подтверждается несение ФИО1 судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежное поручение от 11 марта 2025 года № 174) и расходов по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб. (платежные поручения от 3 апреля 2025 года № 230 и от 26 мая 2025 года № 349).

Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений части 4 статьи 78, части 3 статьи 108, пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ и пункта 30 Постановления № 28. 

Рассмотрев вопрос о распределении указанных судебных расходов, суд пришел к следующим выводам.

Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел. 

Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Однако следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае кратности превышения пересмотренной судом в ходе рассмотрения данного административного дела кадастровой стоимости здания над его рыночной стоимостью установлено не было.

Так, соотношение, установленной данным решением новой величины кадастровой стоимости здания, соответствующей его рыночной стоимости, и оспоренной ФИО1 при обращении в суд кадастровой стоимости здания, определенной Учреждением, составило 45,7 процента.

Следовательно, оспоренная кадастровая стоимость менее чем в два раза (менее чем на 50 %) превышала установленную судом по итогам рассмотрения данного дела рыночную стоимость здания.

Приняв во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что обстоятельства рассмотренного административного спора свидетельствуют о том, что пересмотр оспоренной кадастровой стоимости в данном случае подлежит признанию реализацией административным истцом своего права на приведение названной стоимости в соответствие с рыночной стоимостью принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости, однако не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца при определении по итогам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости здания.

Отсутствие существенности (кратности) превышения оспоренной кадастровой стоимости над установленной по итогам рассмотрения дела рыночной стоимостью здания обусловило вывод суда о необходимости отнесения судебных расходов по данному делу, в частности, подтвержденных расходов по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

Оснований для отступления от общего правила распределения судебных расходов по данной категории административных дел ФИО1 не приведено, а судом не установлено. При этом судом было учтено исключительно коммерческое назначение здания.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость здания, имеющего кадастровый номер 

<

...>, равной его рыночной стоимости, составляющей 82030000 руб. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания считать 12 марта 2025 года.

Судебные расходы по делу отнести на административного истца ФИО1.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия через Свердловский областной суд.

Судья М. С. Рудаков