№ 2-304/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18.02.2019 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Боевой Р.И., при секретаре Тарасовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа город Воронеж, ООО "ГрадСтрой", ООО "АГРОКС-2» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на квартиру, указав, что Управлением Росреестра по Воронежской области ему отказано в государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу : 

<

адрес> а, 

<

адрес>. ( сообщение в отказе в государственной регистрации прав от 07.09.2015 г. № 21/140/2015- 465).

*

23 ноября 2007 года он заключил с ФИО2 договор № 7/у-1 уступки права требования. В соответствии с условиями данного договора к истцу перешли права и обязанности по договору № 7/у от 11.07.2006 года на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу : 

<

адрес> на следующий объект : подъезд первый, этаж второй, строительный номер 

<

адрес>, порядковый №, количество комнат 1, общая проектная площадь (с учетом ? площади балконов и лоджий) 49,92 квадратных метра.

В соответствии с данным договором истец был обязан передать ФИО2 711 360 рублей. Он это обязательство исполнил и по акту приема-передачи от 23 ноября 2007 года передал ей указанную сумму. В тот же день ФИО4 передала застройщику ООО «АГРОКС-2» ведомление о переуступке, зарегистрированное за вх.№290 от 23.11.2097 года, в котором просила включить истца в число дольщиков.

ФИО2 передала истцу документы, относящиеся к строительству дома и квартире, права и обязанности на которую она ему уступила. 

В соответствии с договором участия в долевом строительстве № 7 от 11.10.2005 г. участником долевого строительства, предметом которого была спорная квартира, являлось ОАО «Завод ЖБИ-2», заказчиком ООО «Промжилстрой-1», а ООО «Агрокс-2» действовало на основании соответствующего агентского договора. В соответствии с п.2.1 этого Договора участия в долевом строительстве, окончание строительства жилого дома и передача его приемочной комиссии планировалось на конец перового квартала 2008 г.

Договор 7/у от 11.06.2006 г. долевого участия в строительстве, заключенный ФИО2, права и обязанности на который она передала истцу, остался в управлении Росреестра Воронежской области после того, как он (истец) получил отказ на регистрацию права собственности.

В соответствии с Соглашением № 1 О взаимных расчетах от 11 июля 2006 года, ФИО2 выплатила ОАО «Завод ЖБИ-2» сумму в размере 711 360 руб.

Указанную сумму ООО «Агрокс-2» засчитало ФИО2 в качестве оплаты квартиры по договору 7/у от 11.06.2006 г. долевого участия в строительстве.

ОАО «Завод ЖБИ-2» засчитал данную сумму в счет погашения имевшейся у ООО «Промжилстрой» задолженности.

По договору передачи прав и обязанностей от 07.10.2008 г. ООО «Промсвязьстрой № 1» передало ООО «АГРОКС-2» права и обязанности Заказчика по договорам долевого участия.

Поскольку строительство дома прекратилось, обманутые дольщики, на общем собрании 15.06.2011 г. приняли решение завершить строительство многоквартирного жилого дома по адресу : 

<

адрес>-а, заключив договор строительного подряда с ООО «ГрадСтрой». Также было принято решение о добровольных денежных взносах на завершение строительства в размере по 2 000 руб. с одного квадратного метра квартиры без отделки и по 3 000 руб. с одного квадратного метра квартиры с отделкой. Деньги было постановлено вносить на счета ООО «ГрадСтрой». (Протокол № 2 Собрания собственников).

11.06.2011 г. ТСЖ «Патриот» заключило договор строительного подряда с ООО «ГрадСтрой», в соответствии с которым дом должен быть достроен до 31 марта 2012 года.

19.07.2011 года истец внес в кассу ООО «ГрадСтрой» 50 000 рублей в качестве доплаты за завершение строительства. Это подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

В оформлении документов на ввод дома в эксплуатацию возникали сложности, т.к. отсутствовало разрешение на строительство дома и договор аренды земельного участка под строительство.

Только 07 марта 2014 г. ДИЗО Воронежской области заключен с ТСЖ «Патриот» договор аренды земельного участка по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> 2782-14/гз, однако разрешенное использование в п.1.1. указано «проектирование и строительство газовой котельной со встроено-пристроенными помещениями ». В дополнительном соглашении от 15 июня 2014 года к данному договору аренды в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения и разрешенное использование указано «для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроено- пристроенной газовой котельной».

Разрешение на строительство дома ТСЖ «Патриот» выдано 23 июля 2014г. администрацией городского округа г.Воронеж, а 02 сентября 2014 г. дом введен в эксплуатацию.

26 декабря 2014 года ТСЖ «Патриот» по акту приема-передачи передало истцу спорную квартиру. В данном акте указаны и строительный (№), и фактический (№) номер квартиры. В нем также отмечено отсутствие финансовых претензий ко мне.

При проведении кадастрового учета определена фактическая площадь квартиры, она составила 45,2 м кв., что подтверждается кадастровым паспортом от 09 июня 2015 года. Квартире присвоен кадастровый №.

Истец сдал документы на регистрацию права собственности на квартиру, но Управлением Росреестра его право собственности не признано и ему отказано в регистрации права на квартиру по следующим основаниям.

Истцом предоставлен в одном экземпляре (вместо двух подлинных) договор № 7/у от 11.06.2006 г. долевого участия в строительстве. Кроме того, разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию выдано ТСЖ «Патриот», а договор на участие в долевом строительстве № 7/у от 11.07.2006 г подписан иной организацией, полномочия на распоряжение объектом долевого строительства не подтверждены, а именно - ООО «АГРОКС-2» в лице директора ФИО5

Кроме того, ООО «Промжилстрой №1» в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», начало при влечение денежных средств дольщиков до получения разрешения на строительство, без оформления каких-либо прав на земельный участок, предоставленный для строительства, предоставленный мною договор долевого участия не прошел государственную регистрацию.

Таким образом, квартира, строительство которой оплачено истцом, оказалась бесхозяйной. Квартира им приобреталась для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру из-за того, что при начале строительства и оформлении документов первоначальными застройщиками было нарушено действующее законодательство при отсутствии надлежащего контроля со стороны органов местного самоуправления. 

На основании изложенного, ФИО1 просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу : 

<

адрес> а, 

<

адрес>, кадастровый №. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в исковом заявлении доводам.

Представитель истца по ордеру адвокат Кудинова Н.А. в судебном заседании исковое заявление поддержала, просила требования ФИО1 удовлетворить.

Ответчик Администрация городского округа город Воронеж своего представителя в судебное заседание не направила, извещена о дне слушания дела надлежащим образом.

ООО «ГрадСтрой», ООО «АГРОКС-2», привлеченные в судом к участию в деле в качестве ответчиков, своих представителей в судебное заседание не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом. Конкурсный управляющий ООО «Агроэкс-2» ФИО6 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в решении вопроса о признании права собственности ФИО3 полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ТСЖ «Патриот» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав истцов, суд приходит к следующему.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирует каждому право на судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 11.10.2005г. между ООО «Промжилстрой №» (заказчик) в лице генерального директора ООО «Агрокс-2» ФИО10. и ОАО «Завод-ЖБИ» (Участник) заключили договор участия в долевом строительстве № 78, заказчик обязуется построить на земельном участке, расположенному по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №, категория земель: земли поселений, использование: проектирование и строительство жилого дома) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену (711 360рублей) и принять объект (жилое помещение, подъезд №, этаж № строительный номер 

<

адрес>, количество комнат 1, общая площадь 49,92 кв.м.) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д.12-14). В соответствии с п.2.1. ориентировочный срок окончания строительства жилого дома и предъявления жилого Государственной приемочной комиссии - конец первого квартала 2008г.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором 7/у от 11.07.2006г., заключенным между ОАО «Завод ЖБИ-2», ФИО2, ООО «Агрокс-2», ОАО «Завод ЖБИ-2» зачетом уменьшил задолженность ООО «АГРОКС-2» за поставленные железобетонные изделия в размере 711 360 рублей, ФИО2 выплатила ОАО «Завод ЖБИ-2» сумму в размере 711 360 руб. согласно соглашению о взаимных расчетах, а ООО «Агрокс-2» в свою очередь засчитал ФИО2 сумму в размере 711 360 рублей в счет оплаты квартиры по договору № 7/у от 11.07.2006г. долевого участия в строительстве жилья (л.д.14).

Таким образом, ФИО2 на законных основания приобрела права участника долевого строительства по договору.

Согласно материалам дела 23.11.2007г года ФИО2 и ФИО1 заключили договор об уступке права требования, в соответствии с которым истцу перешли права и обязанности по договору 7/у от 11.07.2006г. на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес> на следующий объект: подъезд первый, этаж второй, строительный номер 

<

адрес>, порядковый №, количество комнат 1, общая проектная площадь 49,92 м (л.д.9).

Из материалов дела усматривается, что финансовые обязательства истец исполнил в полном объеме и в срок, о чём свидетельствуют акт приема-передачи денежных средств № 7/у-1от 23.11.2007г. (л.д.10).

Судом установлено, что на основании договора б/н от 07.10.2008 года ООО «Промжилстрой № 1», являвшийся Заказчиком, передал, а ООО «АГРОКС-2», являющийся Новым Заказчиком, принял на себя обязательства и права Заказчика по договорам долевого участия, также взял на себя обязательства по завершению строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, которое осуществляется по адресу: 

<

адрес>, и, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, обязательство передать Дольщику, в том числе истцу жилое помещение, указанное в договоре долевого участия (л.д. 15-17). 

При этом, как установлено судом и не опровергнуто сторонами по делу, ООО «АГРОКС-2» в установленный срок свои обязательства не исполнил, в 2009 году строительство дома было приостановлено.

Согласно материалам дела, протоколом № 2 Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>-а, (а именно – участниками долевого участия) от 15.06.2011 года было принято решение о создании ТСЖ «Патриот», заключении договора строительного подряда с ООО «ГрадСтрой» и завершении строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу за счет собственных средств и заключении с ООО «АГРОКС-2» договора перенайма земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>-а (л.д. 18-26,78-80,111-115).

Как установлено в судебном заседании между ТСЖ «Патриот» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № 7 от 11.07.2011г., согласно которому последний в целях завершения строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес>-а, вносит в кассу/перечисляет на счет ООО «ГрадСтрой» денежные средства в размере 99 840 (л.д. 19). Таким образом,истец приобрел права и обязанности дольщика по договору участия в долевом строительстве спорной квартиры и, соответственно, получил право требования квартиры по указанному адресу.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, земельный участок общей площадью 3100 кв.м., кадастровый №, целевое назначение: для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенной газовой котельной, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ТСЖ «Патриот» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 2782-14/гз от 07.03.2014 года, зарегистрированного Управлением Росреестра по ВО, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка – выписка из государственного кадастра недвижимости № (л.д. 21-26).

Также установлено, что 23.07.2014 года ТСЖ «Патриот» администрацией г/о г. Воронеж было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого 

<

адрес> по проспекту Патриотов г. Воронеж, срок действия разрешения до 23.07.2015 года (л.д. 30). В настоящее время строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома завершено, объект введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU-36302000-153 от 02.09.2014 года, выданного также администрацией г/о г. Воронеж (л.д. 31-33).

Согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно справке АО «Воронежоблтехинвентаризация» № 38 от 11.02.2019г., квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> согласно Договору уступки права требовании № 7/у от 23.11.2007г. значилась под №.

Согласно справке ООО «ГрадСтрой» № 294 от 15.02.2019г. все права на 1-комнатную 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> (№ квартиры по договору долевого участия 7) переданы ФИО1 в соответствии с актом приема-передачи квартиры от 26.12.2014г. Финансовых и иных претензий к ФИО1 ООО «ГрадСтрой» не имеет (л.д. 158).

Квартира № по адресу: 

<

адрес> была поставлена на кадастровый учет и ей присвоен кадастровый №, площадь квартиры скорректирована до 45,2 кв.м. (л.д.42).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> от 05.02.2019г. года следует, что данные о правообладателе указанного объекта недвижимости в реестре отсутствуют (л.д. 155-157).

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Предъявление настоящего иска мотивировано тем, что в настоящее время истец не имеет возможности реализовать свои права на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 статьи 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации квартира относится к недвижимому имуществу.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на квартиру возможно, в том числе, и по решению суда.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательств другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании за ним права собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются ("Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В соответствии с условиями вышеуказанного договора участия в долевом строительстве (с учетом договоров передачи прав и обязанностей, а также уступки прав требования) ООО «АГРОКС-2» обязался после завершения строительства передать в собственность Участника, а последний - принять и оплатить спорную квартиру. 

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что истец ФИО1 приобрел права и обязанности дольщика по договору участия в долевом строительстве спорной квартиры.

Учитывая, что истцом были полностью исполнены обязательства по оплате спорной квартиры, суд, с учетом вышеизложенных норм права, полагает исковые требования ФИО1 о признании права собственности на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, вышеприведенных норм, с учетом установленных обстоятельств дела, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на спорную квартиру.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес>, расположенную на по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Р.И. Боева

Мотивированное решение

изготовлено 21.02.2019г.