№ 2-68/2024

64RS0035-01-2024-000008-46

Решение

именем Российской Федерации

12 февраля 2024 года р.п. Степное

Советский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Музаевой О.Ю.,

при секретаре Заричной И.И.,

с участием истца ФИО1, 

представителя истца – адвоката ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании с извещением сторон гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Советского муниципального района Саратовской области о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

в Советский районный суд Саратовской области обратился истец ФИО1 с исковыми требованиями к администрации Советского муниципального района Саратовской области, о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил в письменном виде с ТОО «Прогресс» в лице директора ФИО5 договор купли-продажи нежилого здания ДД.ММ.ГГГГ постройки, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ до подписания указанного договора он произвел полностью расчет за приобретенное здание. Претензий по расчету у сторон договора не было. ДД.ММ.ГГГГ состоялась передача объекта недвижимости. Однако, вышеуказанный договор купли-продажи нежилого здания не был своевременно зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в виду юридической неграмотности покупателя. Истец был уверен, что директор ТОО «Прогресс» законно осуществляет продажу недвижимого имущества. Составленный договор купли-продажи имеет полную юридическую силу и подтверждает совершенную между ФИО1 и продавцом ТОО «Прогресс», продажу спорного недвижимого имущества, право на которую можно будет зарегистрировать без участия продавца, когда возникнет необходимость. Истец полагал, что ТОО «Прогресс» до совершения указанной сделки должен был в регистрирующем органе подтвердить право собственности ТОО «Прогресс» на продаваемую недвижимость. Согласно представленных документов на момент продажи спорного нежилого помещения, было видно, что продавец на законных основаниях владел зданием, которое находилось на балансе ТОО «Прогресс». С момента приобретения и по настоящее время ФИО1 пользуется данным объектом недвижимости открыто и добросовестно, поддерживает его в надлежащем состоянии, считает его своим собственным. Просит признать сделку купли-продажи действительной и признать право собственности на данный объект недвижимости, так как во внесудебном порядке оформить данное нежилое помещение не возможно, по причине ликвидации и исключения из реестра юридических лиц ТОО «Прогресс». 

Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, пояснил, что своевременно не оформил должным образом данный объект недвижимости по причине своей юридической неграмотности, а затем организация – продавец ТОО «Прогресс» была ликвидирована, и никто с их стороны не мог явиться на регистрацию.

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. 

В судебном заседании свидетель ФИО4 подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что он также приобрел нежилое помещение у ТОО «Прогресс», которое находится по соседству с помещением, которое приобрел ФИО1 В настоящее время руководитель ТОО «Прогресс» ФИО5 

<

данные изъяты>, и оформить право собственности во внесудебном порядке не представляется возможным. 

Представитель ответчика - администрации Советского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, согласно которого просит рассмотреть в дело в отсутствие представителя ответчика, в решении данного вопроса полагается на усмотрение суда.

Суд, с согласия сторон, учитывая положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося лица. Определение занесено в протокол судебного заседания.

Исследовав письменные доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, принимая во внимание показания свидетеля ФИО4, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или таковыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают наряду с другими основаниями из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2, 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ТОО «Прогресс» в лице директора ФИО5 в простой письменной форме заключен договор купли - продажи нежилого здания: ДД.ММ.ГГГГ постройки 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10).

Согласно вышеуказанному договору ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 принял в собственность нежилое здание: ДД.ММ.ГГГГ постройки 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Согласно архивной справке от ДД.ММ.ГГГГ № постановлений о выделении земельного участка под строительство нежилого помещения, а также постановлений о переоформлении и закреплении нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: р.

<

адрес> - нет (л.д. 12).

Также согласно Уведомлению от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в ЕГРН отсутствует информация об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: здание, адрес: 

<

адрес> (л.д. 11, 29).

В соответствии с техническим паспортом спорного нежилого здания: нежилое одноэтажное здание, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес> числится как бесхозяйный. Паспорт составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-19).

Сведений о наличии угрозы для жизни и здоровья третьих лиц ни истцом, ни ответчиком, суду не предоставлено.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Перечисленные доказательства подтверждают передачу спорных объектов недвижимого имущества продавцом покупателю, принятие покупателем предмета договора купли продажи. Договор купли-продажи отвечает требованиям, предъявляемым ст. 432, 549, 550, 555, 556 ГК РФ, то есть, составлены в письменной форме, подписаны сторонами, содержат соглашение сторон по всем существенным условиям сделки, оплата по договорам произведена в полном объеме, договор фактически исполнен, ни кем не оспорен, претензий в отношении спорного имущества со стороны других лиц не имеется.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю в соответствии со ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Указанное положение закреплено и в ч. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны не оспаривают, что переход права зарегистрирован не был. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится ликвидация юридического лица - продавца, смерть покупателя.

Из справки в ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о юридическом лице (ИНН №) ТОО «Прогресс» (л.д. 21).

Таким образом, продавец – представитель ТОО «Прогресс» вследствие ликвидации организации, в силу объективных причин, не мог явиться в органы регистрации недвижимости, что препятствовало истцу зарегистрировать свое право собственности в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного, суд считает установленным, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>Б, заключенный между ФИО1 и ТОО «Прогресс» в лице директора ФИО5 является состоявшимся, при этом стороны исполнили все существенные условия договоров, а именно продавец продал и передал ФИО1 вышеуказанное имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а ФИО1 уплатил оговоренные суммы за приобретенное имущество и принял его, что подтверждается договором.

Таким образом, судом установлено, что в дальнейшем государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к ФИО1 не состоялась по причине ликвидации юридического лица – продавца. При этом положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных положений п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив факт исполнения договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к истцу явилась ликвидация продавца, проанализировав положения вышеизложенных нормативно-правовых норм, суд приходит к выводу о том, что договор следует признать состоявшимися, и о наличии оснований для признания за ФИО1 права собственности в отношении указанного имущества.

Иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

При таких обстоятельствах иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил

исковые требования ФИО1 к администрации Советского муниципального района 

<

адрес> о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на объект недвижимого имущества, удовлетворить. Признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи нежилого здания, ДД.ММ.ГГГГ постройки, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, заключенную между ФИО1 и ТОО «Прогресс» в лице директора ФИО5. - состоявшейся.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес>, право собственности на нежилое здание, ДД.ММ.ГГГГ постройки, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ТОО «Прогресс», в лице директора ФИО5 и покупателем ФИО1.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Советский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ, путем подачи заявления через Советский районный суд 

<

адрес>.

Судья О.Ю. Музаева