РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2025 года г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Айнулиной Г.С.

при секретаре судебного заседания Фроловой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-131/2025 (№2-1040/2024) по исковому заявлению ФИО1 к администрации Сызранского района Самарской области, администрации сельского поселения Варламово муниципального района Сызранский Самарской области, ФИО2 о признании права собственности на реконструированный дом блокированной застройки, 

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратились в суд с иском к администрации Сызранского района Самарской области, администрации сельского поселения Варламово муниципального района Сызранский Самарской области, ФИО2, в котором просила:

- прекратить за ней право собственности на часть дома, занимаемую квартирой №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

- сохранить в реконструированном состоянии дом блокированной застройки, общей площадью 89,4 кв.м., в соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 для внесения сведений в ЕГРН, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- признать за ней право собственности на реконструированный дом блокированной застройки, общей площадью 89,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит часть дома, занимаемая квартирой №, назначение – жилой дом, общей площадью 68,5 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. Также ей принадлежит земельный участок под жилым домом. 

Жилой дом 

<

адрес> представляет собой одноэтажное строение, состоящее из блоков, каждый из которых разделен между собой капитальной стеной без проемов, в каждый жилой дом имеется свободный независимый доступ, каждый дом расположен на отдельном, земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В блоках жилого дома блокированной застройки имеются изолированные отдельные входы в каждый блок, кроме того каждый блок имеет индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных сетей. Таким образом, жилой дом имеет все признаки дома блокированной застройки, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации. 

Частично в помещении была проведена реконструкция, т.е. холодная пристройка (литера а3) была утеплена теплоизоляционными материалами, работы по реконструкции выполнены в соответствии с действующими требованиями глав ТСН 23-349-2003 СО и не влияют на общую безопасность жилого дома при его дальнейшей эксплуатации. В результате реконструкции изменилась общая площадь жилого помещения – 89,4 кв.м.

Признание за ней права собственности на дом блокированной застройки необходимо для дальнейшей возможности самостоятельно распоряжаться принадлежащей ей частью жилого дома, в том числе проводить работы по капитальному ремонту без получения разрешения соседей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала (л.д.57).

Представитель ответчика администрации Сызранского района Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в порядке ч.2.1. ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по иску не представил (л.д.56).

Представитель ответчика администрации сельского поселения Варламово муниципального района Сызранский Самарской области о времени и месте рассмотрения дела извещен в порядке ч.2.1. ст.113 ГПК РФ (л.д.54), в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, возражений по иску не представил.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщила, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия, возражений по заявленным требованиям не имеет (л.д.55).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Самарской области о времени и месте рассмотрения дела извещен в порядке ч.2.1. ст.113 ГПК РФ (л.д.66).

Суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Изучив исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что каждый вправе иметь имущество в собственности.

На основании п.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.213, ст.130 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое движимое и недвижимое имущество, в том числе земельные участки и жилые помещения, за исключением случаев, установленных законов.

В силу ч.1, 2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Положениями ст. 16 ЖК РФ установлено, что как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Согласно п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введены в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр). Согласно указанному своду правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом из него. 

Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.

Кроме того, обязательным условием отнесения дома к блокированному является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем одновременного раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.

Таким образом, для каждого из объектов недвижимости, а именно "квартиры", "дом блокированной застройки", "многоквартирные дома", необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

В соответствии с разъяснениями в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г., часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета. 

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Таким образом, для признания дома домом блокированной застройки юридически значимыми являются следующие обстоятельства: категория земельного участка, на котором расположен жилой дом; возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям; возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком в размере площади, определенной Правилами землепользования и застройки.

В силу положений ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе путем признания права. 

Судом установлено, что на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от 08.11.2016 (л.д.34,35) ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером (далее – КН) №, площадью 860 +/- 20 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>, а также части жилого дома, занимаемого квартирой №, с КН №, общей площадью 68,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выписками от 26.09.2024 (л.д.12-14, 15-21).

Собственником части дома, занимаемой квартирой № в 

<

адрес> является ФИО2, что подтверждается справкой администрации сельского поселения Варламово муниципального района Сызранский Самарской области №11 от 13.01.2025, выданной на основании домовой книги (л.д.65). Указанный собственник ФИО2 была привлечена к участию в деле в качестве соответчика, возражений по исковым требованиям не представила.

Согласно технического паспорта, изготовленного Сызранским районным филиалом ГУП ЦТИ, по состоянию на 21.03.2007 на часть дома, занимаемой квартирой № в 

<

адрес>, жилое помещение 1974 года постройки имеет общую площадь 68,5 кв.м., жилую 47,4 кв.м. (л.д.22-32).

В соответствии с техническим паспортом, изготовленным ООО «Удача» по состоянию на 12.12.2024, на дом блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>, общая площадь объекта составляет 89,4 кв.м., жилая – 47,4 кв.м. (л.д.44-48). На основании чего суд приходит к выводу, что проводилась реконструкция объекта. 

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

В силу п.1 и п.2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

Согласно п.1.1 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Положениями ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1). 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3). 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Судом установлено и подтверждается техническим заключением ООО «Сызрань-агропром-проект» от 29.01.2025, что в доме блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>, 1974 года постройки, произведена перепланировка, а именно демонтирована отопительная печь. За счет демонтажа перегородок ванной комнаты увеличена площадь кухни. В пристрое лит.А1 произведена реконструкция, а именно демонтирована холодная пристройка и выполнен монтаж пристроя из кирпича. В пристрое располагаются санузел, коридоры. В доме блокированной застройки располагаются три жилых комнаты, кухня, три коридора, санузел. Общая площадь 89,4 кв.м., в том числе жилая – 47,4 кв.м., подсобная - 42,0 кв.м. Техническое состояние основных конструктивных элементов дома блокированной застройки характеризуется как удовлетворительное. Отопление автономное, электроснабжение центральное, канализация автономная, газоснабжение центральное, водоснабжение центральное. Дом блокированной застройки, расположенный по 

<

адрес> имеет общую глухую стену с соседним домом блокированной застройки, но не имеет общих чердака, подполий, вспомогательных помещений, наружных входов. Дом блокированной застройки имеет обособленный вход, самостоятельные инженерные коммуникации. Помещения соответствуют санитарным и техническим требованиям жилых домов и используются по назначению. При эксплуатации дома блокированной застройки не нарушаются права и законные интересы граждан, третьих лиц, не создается угроза жизни и здоровью людей (л.д.60-63).

Из заключения от 10.10.2024, подготовленного кадастровым инженером ООО «Удача», следует, что обследуемое здание по адресу: 

<

адрес>, является блокированным жилым домом, состоящим из 2/х домов блокированной застройки, а рассматриваемая часть (лит.Ааа3) общей площадью 89,4 кв.м., - домом блокированной застройки. Водопровод проходит от центральной сети, канализация центральная, газоснабжение – сетевое центральное, электроснабжение центральное, отопление от газового котла. Литер аа3 – холодная пристройка к основному строению, произведена реконструкция, т.е. утеплили стены теплоизоляционными материалами, работы по реконструкции по реконструкции выполнены в соответствии с действующими требованиями глав ТСН 23-349-2003 СО и не влияют на общую безопасность жилого дома при его дальнейшей эксплуатации. Данный дом блокированной застройки соответствует описанию согласно п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Дом блокированной застройки находится в границах земельного участка с КН №, который расположен по адресу: 

<

адрес> (л.д.10).

В соответствии с градостроительным заключением МКУ Управление по строительству, архитектуре, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству администрации Сызранского района №46 от 31.10.2024 объект с КН № расположен в территориальной зоне Ж1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Варламово муниципального района Сызранский Самарской области в действующей редакции, утвержденными решением Собрания представителей сельского поселения Варламово муниципального района Сызранский Самарской области №38 от 17.12.2013. Зона Ж1 предназначена для обеспечения правовых условий формирования жилой застройки из индивидуальных и блокированных жилых домов с количеством блоков не более четырех, с размещением необходимых объектов обслуживания, инженерной и транспортной инфраструктуры. Проект планировки территории и проект межевания для данной территории не утверждены. Красная линия ул. Специалистов п.Варламово не утверждена. По данным технического паспорта от 21.03.2007 на часть дома, занимаемой квартирой №, по адресу: 

<

адрес> общая площадь составляет 68,5 кв.м. По данным заключения, выполненного ООО «Удача», общая площадь составляет 89,4 кв.м. Выявлено, что в вышеуказанном жилом доме были произведены работы по реконструкции с перепланировкой и переустройством (л.д.33).

Таким образом, судом установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> разделен на две части, все части жилого дома имеют индивидуальный вход непосредственно с улицы на отгороженные друг от друга придомовые территории, инженерное обеспечение каждой из частей жилого дома выполнено самостоятельными (автономными) вводами и выпусками, общих коммуникаций нет. Согласно представленным истцом документам, произведенные реконструкция и переустройство дома блокированной застройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, реконструированные помещения соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм. Поскольку две части жилого дома функционально и планировочно между собой не связаны, а также принимая во внимание необходимые заключения о соответствии жилого помещения дому блокированной застройки, суд приходит к выводу, что жилое помещение, принадлежащее на праве собственности истцу ФИО1 фактически является домом блокированной застройки. 

Данная правовая позиция суда согласуется с позицией Шестого кассационного суда общей юрисдикции (Определение от 24.04.2023 №88-9079/2023).

Исходя из установленных судом обстоятельств и совокупности представленных доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, суд полагает возможным прекратить за ФИО1 право собственности на часть дома, занимаемую квартирой №, расположенную по адресу: 

<

адрес> признать за ней право собственности на реконструированный дом блокированной застройки, общей площадью 89,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, сохранив его в реконструированном состоянии.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт серии 3610 №), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на часть дома, занимаемую квартирой №, с кадастровым номером №, общей площадью 68,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить в реконструированном состоянии дом блокированной застройки, общей площадью 89,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 (паспорт серии 3610 №), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированный дом блокированной застройки, общей площадью 89,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 17.02.2025.

Судья -