Дело № 2-632/2025 УИД 23RS0027-01-2025-000879-62

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Лабинск 22 июля 2025 г.

Лабинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кожевник Е.С.,

при секретаре Антроповой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ответчик, МТУ Росимущеста в КК и РА) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В обосновании заявленных требований указано, что в январе 2024 года на сайте "Торги России" (http://torgi.gov.ru) истец узнал о проведении торгов по продаже арестованного в ходе исполнительного производства имущества – земельного участка, кадастровый ###, площадью 24,42 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. ФИО1 обратился в Лабинский ГОСП, где ему подтвердили информацию о проведении торгов, показали фотографии земельного участка, никаких строений на фотографиях запечатлено не было. В администрации Лабинского городского поселения Лабинского муниципального района Краснодарского края ФИО1 так же подтвердили, что такой участок имеется и проблем с его приобретением возникнуть не должно. 06.02.2024 истец внес задаток для участия в аукционе в размере 10500 рублей. 16.02.2024 ФИО1 победил на торгах и, 19.02.2024, внес остаток выкупной стоимости участка в размере 9496 рублей 20 копеек. 01.03.2024 между МТУ Росимущеста в КК и РА в лице ООО "Нексум" (во исполнение государственного контракта ### на оказание услуг реализации арестованного имущества) и ФИО1 заключен договор купли-продажи арестованного имущества ### (Лот ###), по условиям которого, ответчик должен был передать истцу земельный участок, назначение – для эксплуатации гаража, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., согласно итоговому протоколу о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества от 16.02.2024, извещение № 23000013530000000111, лот № 6, а ФИО1 оплатить стоимость указанного имущества в соответствии с п. 2.1 договора. 01.03.2024 сторонами подписан акт приема-передачи арестованного имущества к договору купли-продажи арестованного имущества №40580/1825-23. После заключения договора, ФИО1 обратился в Управление Росреестра для регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Согласно уведомлению Росреестра № КУВД-001/2024-8244468/1 от 06.03.2024 государственная регистрация прав на земельный участок с кадастровым номером: ###, приостановлена, поскольку постановлениями Лабинского ГОСП № 92999504/2349 от 15.10.2020 (исполнительное производство № 112023/20/23049-ИП) и № 131840392/2349 от 27.06.2022 (исполнительное производство № 34669/21/23049-ИП) в отношении указанного земельного участка наложены запреты на совершение действий по регистрации. Кроме того, указано, что согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером: ### расположен гараж, с кадастровым номером: ###, принадлежащий Ф,И.О.7, в связи с чем, необходимо произвести процедуру реализации гаража и представить соответствующие заявления и документы. 10.09.2024 Управлением Росреестра в адрес истца было направлено уведомление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-8244468/3.

Указывая, что в связи с наличием на приобретенном земельном участке гаража, регистрация права собственности на него невозможна, ФИО1 просил суд: признать договор купли-продажи арестованного имущества №40580/1825-23 (лот №6) от 01.03.2024 по приобретению земельного участка (назначение объекта – для эксплуатации гаража, расположенного в границах участка), расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., недействительной сделкой в силу её ничтожности и применить последствия такого признания в виде двусторонней реституции: возврата земельного участка со стороны ФИО1, и возврата МТУ Росимущеста в КК и РА внесенных за спорный земельный участок денежных средств в размере 100996 рублей 20 копеек; взыскать с МТУ Росимущеста в КК и РА в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Определением Лабинского городского суда от 10.06.2025 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (л.д. 76-78).

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель – адвокат Линев С.Н., действующий на основании ордера, не явились, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца (л.д. 155).

Представитель ответчика – МТУ Росимущеста в КК и РА, извещенный о времени и месте судебного разбирательства (почтовые идентификаторы: 80403409592637, 80405610487641, 80407510625703), не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств, заявлений, возражений не представил, отводов составу суда не заявил (л.д. 38, 46, 50, 81,151). 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – начальник Лабинского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю старший судебный пристав ФИО2, не явилась, представила суду возражения на исковое заявление (л.д. 52-53), и заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 51).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю – заместитель начальника ФИО3, извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась. Представила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала позицию по делу – на усмотрение суда, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Росреестра (л.д. 85).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО "Нексум", извещенный о времени и месте судебного разбирательства (почтовые идентификаторы: 80403409592927, 80405610487931, 80407510651276), не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств, заявлений, возражений не представил, отводов составу суда не заявил (л.д. 38,46,47,82,154). 

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, заслушав объяснения участников процесса, изучив письменные доказательства, обсудив доводы о пропуске срока исковой давности, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на исполнении в Лабинском ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю находится сводное исполнительное производство № 28635/21/23049-СД, в отношении должника ФИО4 (л.д. 54).

13.04.2021 судебным приставом-исполнителем Лабинского ГОСП ФИО5, в рамках исполнительного производства № 112023/20/23049-ИП, входящего в состав сводного производства № 28635/21/23049-СД (должник ФИО4), наложен арест на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый ### (л.д. 56-58).

Решением Лабинского городского суда от 06.04.2023 удовлетворены исковые требования Лабинского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю к ФИО4 об обращении взыскания на имущество должника, обращено взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый ###, площадью 24,42 кв.м., вид разрешенного использования – для эксплуатации гаража (л.д. 59-65).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Лабинского ГОСП ФИО5 от 13.09.2023 приняты результаты оценки ООО "Экспертно-оценочная компания "Приоритет" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый ###, согласно которым, стоимость указанного земельного участка составила 81172 рубля (л.д. 66, 71).

27.09.2023 судебный пристав-исполнитель ФИО5 передала МТУ Росимущества в КК и РА для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый ### (л.д. 68-70).

15.11.2023 МТУ Росимущества в КК и РА поручило ООО "Нексум" принять от судебного пристава-исполнителя по акту приема-передачи арестованное имущество, изъятое в ходе исполнительного производства от 02.09.2020 № 112023/20/23049-ИП, должник – ФИО4, для последующей реализации путем проведения торгов: земельный участок, назначение объекта – для эксплуатации гаража, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м. (л.д. 10).

06.02.2024 ФИО1, с целью участия в торгах по реализации арестованного имущества (должник ФИО4), внес задаток в размере 10500 рублей (л.д. 11).

В соответствии с протоколом подведения итогов аукциона по продаже земельного участка, назначение объекта – для эксплуатации гаража, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., от 16.02.2024, победителем аукциона признан участник с номером аукционного билета ### – ИП ФИО1, предложивший цену приобретения имущества – 100996 рублей 20 копеек (л.д. 12).

19.02.2024 ФИО1 внес остаток суммы оплаты за приобретение арестованного имущества в размере 90496 рублей 20 копеек (л.д. 13).

01.03.2024 между МТУ Росимущеста в КК и РА в лице ООО "Нексум" (во исполнение государственного контракта ### на оказание услуг реализации арестованного имущества) и Ф,И.О.2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества №40580/1825-23 (Лот № 6), по условиям которого, ответчик должен был передать истцу земельный участок, назначение – для эксплуатации гаража, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., согласно итоговому протоколу о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества от 

<

...>, извещение ###, лот ###, а ФИО1 оплатить стоимость указанного имущества в соответствии с п. 2.1 договора (л.д. 14). 

01.03.2024 сторонами подписан акт приема-передачи арестованного имущества к договору купли-продажи арестованного имущества №40580/1825-23, в соответствии с которым, ФИО1 принял спорный земельный участок, к качеству приобретаемого имущества претензий не имеет (л.д. 15).

01.03.2024 истец обратился с заявлением в Управление Росреестра, для регистрации права собственности на приобретенный земельный участок.

Согласно уведомлению Росреестра № КУВД-001/2024-8244468/1 от 06.03.2024 государственная регистрация прав на земельный участок с кадастровым номером: ###, приостановлена, поскольку постановлениями Лабинского ГОСП № 92999504/2349 от 15.10.2020 (исполнительное производство № 112023/20/23049-ИП) и № 131840392/2349 от 27.06.2022 (исполнительное производство № 34669/21/23049-ИП) в отношении указанного земельного участка наложены запреты на совершение действий по регистрации. Кроме того, указано, что согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером: ###, расположен гараж, с кадастровым номером: ###, принадлежащий Ф,И.О.7, в связи с чем, необходимо произвести процедуру реализации гаража и представить соответствующие заявления и документы (л.д. 16). 

10.09.2024 Управлением Росреестра в адрес истца было направлено уведомление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-8244468/3 (л.д. 17).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.05.2025, на спорном земельном участке расположено нежилое помещение – гараж, площадью23,7 кв.м., местоположение: 

<

...>, кадастровый ###, принадлежащий на праве собственности ФИО4, на который постановлением судебного пристава-исполнителя Лабинского ГОСП наложено обременение в виде запрета регистрационных действий (л.д. 39-41)

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абзаца 7 подп. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из разъяснений, содержащихся в п. 7 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" усматривается, что в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Учитывая изложенное, сделка по реализации земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, невозможна без реализации объекта недвижимости.

Довод представителя третьего лица – начальника Лабинского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю старшего судебного пристава ФИО2 о том, что суд может признать торги недействительными в течение года со дня их проведения, судом отклоняются, поскольку истцом требования о признании торгов недействительными не заявлены.

Кроме того, положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В рассматриваемом случае, при проведении торгов по продаже земельного участка, данное имущество было отделено от неразрывно связанного с ним гаража, так, что утратилась взаимосвязь объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен. Это привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости (гаража), размещенного на нем, что повлекло нарушение прав истца.

Аналогичная позиция содержится в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515 по делу N А41-2099/2011.

Учитывая приведенные обстоятельства, суд принимает решение о признании недействительной сделки – договора купли-продажи арестованного имущества №40580/1825-23 (лот №6) от 01.03.2024 по приобретению земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый ###, в силу её ничтожности и применяет последствия такого признания в виде двусторонней реституции.

Истцом заявлены требования о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины, в размере 3000 рублей, подтвержденных чеком по операции от 27.03.2025, которые подлежат удовлетворению на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать сделку – договор купли-продажи арестованного имущества №40580/1825-23 (лот №6) от 01.03.2024 по приобретению земельного участка, назначение объекта – для эксплуатации гаража, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., недействительной в силу её ничтожности. 

Применить последствия недействительности сделки – ФИО1, 

<

...> года рождения, место рождения: 

<

...> края, ИНН ###, паспорт гражданина РФ ###, выдан 27.10.2010ОУФМС России по 

<

...> в Ф,И.О.1 

<

...>, код подразделения 230-024, адрес регистрации: 

<

...>, возвратить Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 350063, Россия, 

<

...>, земельный участок, назначение объекта – для эксплуатации гаража, расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея возвратить ФИО1 денежные средства, внесенные за земельный участок, назначение объекта – для эксплуатации гаража, расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый ###, вид права – собственность, площадью 24,42 кв.м., в размере 100996 (сто тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей 20 копеек.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в пользу ФИО1 судебные расходы по оплату государственной пошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Лабинский городской суд Краснодарского края.

Мотивированное решение суда изготовлено 22.07.2025.

Председательствующий Е.С. Кожевник