Дело № 2-1146/2019 

36RS0003-01-2019-001552-58

Р Е Ш Е Н И Е

И М ЕН Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

16 сентября 2019 года Левобережный районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Кочергиной О.И.

при секретаре Шаповаловой Ю.Н.

с участием

прокурора Землянухиной О.В.

представителя истца АО «Центр кадровой и социальной работы» по доверенности ФИО1, 

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в г. Воронеже гражданское дело по иску АО «Центр кадровой и социальной работы» к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, по встречному иску ФИО2 к АО «Центр кадровой и социальной работы» о признании недействительным договора коммерческого найма и признании права владения и пользования жилым помещением на основании договора социального найма,

УСТАНОВИЛ:

АО «Центр кадровой и социальной работы» /далее – АО «ЦКСР»/ обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения по тем основаниям, что АО «ЦКСР» является собственником объекта недвижимости: комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, комната 132, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 36:34:0307020:1521-36001/2018-1 от 19.07.2018 г. 

Ответчик ФИО2 является нанимателем части вышеуказанного жилого помещения по Договору коммерческого найма № 116л/4 от 01 марта 1998г.

В соответствии с пунктом 2.6 вышеуказанного договора найма Наниматель принял па себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем пункт 6.1 Договора).

Ответчик не выполняет договорные обязательства и не производит оплату за найм жилья. Меры по погашению задолженности Ответчиком не принимаются. По состоянию на 08 апреля 2019 года задолженность по оплате за найм жилья составляет — 19 842,12 рублей (ежемесячный платеж — 732,90 рублей; не платит 27 месяцев), помимо этого имеется задолженность за услуги ЖКХ в размере 34 374,27 рублей.

АО «Центр кадровой и социальной работы» во внесудебном порядке отправлялось уведомление о расторжении договора, проводилась разъяснительная работа о последствиях расторжения договора. Но меры по погашению задолженности ответчиком не приняты.

Истец просил суд расторгнуть Договор найма жилого помещения №116л/4 от 01 марта 1998г., заключенный между АО «ЦКСР» и ФИО2 (л.д.3,4).

В дальнейшем истец уточнил исковые требования, по изложенным основаниям просил расторгнуть договор найма жилого помещения от 01.03.1998 №116л/4, заключенный между АО «ЦКСР» и ФИО2 и в этой связи выселить ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ком. 132.; в случае удовлетворения исковых требований, в решении суда указать, что оно является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета, по адресу: 

<

адрес>, ком. 132 (л.д.65,65об.).

Ответчик ФИО2 подала встречное исковое заявление к АО «ЦКСР», в котором просила признать недействительным договор коммерческого найма №116л/и от 01.03.1998г. и признать за ней право владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес> ком. 132 на основании договора социального найма, по тем основаниям, что спорная комната получена е в 1996 г. по гарантийному письму ОАЗТ "Квадрат". Указанное предприятие обанкротилось, отказав в предоставлении рабочего места, и договор о предоставлении работнику комнаты в общежитии заключило бюджетное предприятие Областной центр технического творчества учащейся молодежи, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Указанные договоры были составлены в 2 экземплярах: один для АО "ЦКСР", второй для работодателя. Между работником и АО "ЦКСР" также так же заключался договор, который ответчику пока не удалось найти. В 1996 г. законодательство не предусматривало заселение в общежитие на основании договора коммерческого найма.

Договор, заключенный 1 марта 1998 года подписывался как первый содержательный договор между самим нанимателем и наймодателем. Понятия договора коммерческого найма в общежитии на тот момент не существовало, поэтому документ был подписан, как договор на оказание коммунальных услуг на коммерческой основе. Никаких причин для добровольной передачи комнаты, нанимателем которой она являлась и является в настоящее время, во владении третьему лицу, а именно АО «ЦКСР» нет. Таким образом, договор, содержащий пункт о "коммерческом найме" был подписан ФИО2, так как она была введена представителем истца в заблуждение путем мошенничества и в этой части не имеет силы. Ранее ФИО2 предпринимались попытки урегулировать конфликт во внесудебном порядке. 01.09.2017 года была направлена претензия досудебного урегулирования по электронной почте, указанный документ также был передан представителю компании. Кроме того, совместно с соседями, так же заселившимися по договору соцнайма, в 

<

адрес> и Администрацию города Воронежа и администрацию Воронежской области неоднократно направлялись просьбы и требования вмешаться в происходящее: изъять помещение, незаконно захваченное АО "ЦКСР", и передать в муниципальную собственность.

Таким образом, ФИО2 как лицо, заселившееся в вышеуказанную комнату на основании договора социального найма и проживающее до настоящего времени в общежитии (статус общежития со здания не снят, так как оно в нарушение закона не было передано в собственность муниципалитета) (л.д.130).

Представитель истца АО «Центр кадровой и социальной работы» по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, по изложенным основаниям. В материалы дела представил письменный отзыв на встречное исковое заявление ответчика ФИО2, согласно которому истец АО «ЦКСР» возражает против удовлетворения встречных исковых требований по тем основаниям, что ФИО2 была вселена в спорное жилое помещение 01.03.1998 (регистрация истца по месту жительства произведена 25.07.1996г.) на основании договора коммерческого найма от 01.03.1998 №116л/4, то есть после регистрации АО «ЦКСР» права собственности на строение (регистрационное удостоверение БТИ Левобережного района г. Воронежа от 20.09.1994 №1146). Представитель истца АО «Центр кадровой и социальной работы» по доверенности ФИО3 заявил о пропуске ответчиком ФИО2 срока исковой давности по встречному требованию о недействительным договора коммерческого найма №116л/и от 01.03.1998г. (л.д. 150 )

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям изложенном во встречном исковом заявлении и просила суд удовлетворить встречный иск. 

Выслушав участников процесса, заключение прокурора Землянухиной О.В., полагавшей в удовлетворении встречного иска отказать, в удовлетворении исковых требований АО «ЦКСР» в части выселения отказать, в остальной части исковые требования удовлетворить, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что ФИО2 вселена и проживает на постоянной основе по настоящее время в комнате 132 по адресу: 

<

адрес> 25.07.1996 г. На имя ФИО2 открыт лицевой счет ( л.д. 6).

Согласно выписке из Единого государственного реестра от 10.12.2018 г. АО «ЦКСР» является собственником комнаты 132 

<

адрес>. Регистрационное удостоверение № 39 было выдано БТИ Левобережного района г. Воронежа 20.06.1994 г., запись о государственной регистрации прав собственности внесена в ЕГРПН 19.07.2018 г. г. (л.д.22-24,134).

В комнате 132 

<

адрес>, площадью 24,43 кв.м, зарегистрированы проживающими ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ., с 25.07.1996 г., ФИО4, 15.10.1983г.р., с 17.06.2004г., ФИО5, 11.12.2005г.р. с 26.01.2006г. ФИО6, 14.04.2007г.р. с 29.06.2007г. по настоящее время. Лицевой счет открыт на ФИО2 и ФИО4.(л.д.32,33).

Ответчик ФИО2 является нанимателем указанного жилого помещения по договору найма №116л/и от 01.03.1998г., заключенному между АО «ЦКСР» и ФИО2 (л.д.17-19).

В соответствии со ст.671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии с ч.1 и ч.3 ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В соответствии с п. 2.6 вышеуказанного договора найма №116л/46 от 13.07.2007 г., наниматель принял на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещение и коммунальные услуги, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (п. 6.1 Договора). 

Ответчик не выполняет договорные обязательства и не производит оплату за найм жилья и коммунальные услуги.

По состоянию на 08.04.2019 г. задолженность по оплате за найм составила 19 842,12 рублей (ежемесячный платеж — 732,90 рублей; не платит 27 месяцев), помимо этого имеется задолженность за услуги ЖКХ в размере 34 374,27 рублей (л.д.20,21).

АО «ЦКСР» направлял предупреждение от 24.03.2017 г. об устранении допущенных нарушений правил проживания в занимаемом жилом помещении и погашении образовавшейся задолженности по оплате услуг ЖКХ и платы за найм (л.д.16).

Ответчик ФИО2 в установленный в предупреждении срок не устранила допущенные нарушения, задолженность по оплате ЖКХ и платы за найм не погашена. 

Таким образом, имеются основания для расторжения договора коммерческого найма № 116л/4 от 01.03.1998г., заключенного между АО «ЦКСР» и ФИО2 

Порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета регламентируется Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №713. Основанием к снятию гражданина с регистрационного учета по месту жительства является в том числе вступившее в законную силу решение суда об утрате гражданином права пользования жилым помещением (п.31 «е»). Судебная практика также остается ориентиром для принятия процессуальных решений. Постановление Пленума ВС от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» дает разъяснения по актуальным проблемам применения судами норм ЖК РФ. Основанием для принятия подобного судебного акта может являться систематическая неуплата коммунальных платежей (более 6 месяцев подряд). Настоящее решение является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета по спорному адресу.

Предоставление срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, является правом суда. Оснований предоставления срока для устранения нарушений в данном случае, по мнению суда, не имеется. Нарушения не связаны трудной жизненной ситуацией ответчика, нет в материалах дела таких доказательств. ФИО2 ссылалась на заболевание и что не трудоустроена с 2012 г. Но она, как поясняла, трудоспособна, осовремененных медицинских документов о состоянии своего здоровья суду не представила. Невнесение платы за найм связано с несогласием ФИО2 с основанием её права пользования занимаемым жилым помещением, которое в течении года не изменится. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В обоснование встречного иска ФИО2 ссылается на незаконное включение в уставной капитал приватизируемого государственного предприятия здания общежития, в котором она проживает, и её вселение в общежитие, принадлежавшее государственному предприятию, на основании договора социального найма, подписание оспаривемого договора под влиянием заблуждения. Однако никаких доказательств в подтверждение своих доводов ФИО2 в материалы дела и суду не представила.

Жилые помещения, переданные в уставной капитал общества с соблюдением требований закона, относятся к частному жилищному фонду, поэтому в случае вселения гражданина в такое жилое помещение после включения дома в уставной капитал общества, в соответствии с законом между организацией и лицом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством, независимо от формальных оснований заселения гражданина в такое помещение и момента государственной регистрации права собственности на общежитие в соответствующем регистрирующем органе. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающий приватизацию жилых помещений только в домах государственного и муниципального жилищных фондов, к данным отношениям не применяется.

Таким образом, права ответчика при передаче спорного помещения в собственность истца нарушены не были, так как ее вселение произошло после этого. Законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2, признании за ней права владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>. 132 на основании договора социального найма, не имеется.

Суд приходит к выводу о пропуске истцом ФИО2 срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком по встречному иску АО «ЦКСР».

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", если в ходе разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим основаниям, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Оспариваемый договор найма является оспоримой сделкой, в связи с чем, срок исковой давности составляет один год, а его течение начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Срок исковой давности для предъявления настоящих требований начал течь с момента подписания оспариваемого договора, то есть с 01.03.1998 года, поскольку ФИО2 понимала правовую природу договора, должна была знать о предполагаемом нарушении права, следовательно, срок исковой давности истек 01.03.1999 г., а с встречным иском ФИО2 обратилась в суд только 30.08.2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности.

О восстановлении пропущенного срока исковой давности ФИО2 не просила, полагая, что срок пропущен не был, на доказательства, подтверждающие уважительность причин пропуска указанного срока не ссылалась и таковых не представляла.

Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Истец не уведомил ответчика в досудебном порядке о необходимости освобождении спорного жилого помещения, не установил разумный срок для освобождения спорного жилого помещения, поэтому требование АО «ЦКСР» о выселении ФИО2 из спорного жилого помещения не подлежит удовлетворению как заявленное преждевременно.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

ФИО2 в иске к АО «Центр кадровой и социальной работы» о признании недействительным договора коммерческого найма и признании права владения и пользования жилым помещением на основании договора социального найма отказать.

Исковые требования АО «Центр кадровой и социальной работы» к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения удовлетворить.

Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения 116л/4 от 01 марта 1998 года, заключенный между АО «Центр кадровой и социальной работы» и ФИО2.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по адресу 

<

адрес> комната 132.

АО «Центр кадровой и социальной работы» в иске к ФИО2 о выселении отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Центр кадровой и социальной работы» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца.

Решение в окончательной форме составлено 23.09.2019 г.

Судья Кочергина О.И.