Дело № 2-1014/2019

УИД 26RS0035-01-2019-001212-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2019 года г.Михайловск 

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Степанов Б.Б. 

при секретаре судебного заседания Корниенко Т.П.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, 

представителя ответчика администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском (в последствии уточненным) к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что ФИО1, является арендатором земельного участка площадью 500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок имеет разрешенное использование для ИЖС. Право аренды ФИО1 подтверждается договором № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с администрацией МО г. Михайловска, а также дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. ФИО1 было начато строительство жилого дома, на участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 18% с площадью застройки 172,2 кв.м, (литер А). Строительство ведется на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, зарегистрировать свои права па данный объект истец не может в связи с тем, что срок действия договора истек. Согласно Уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства не представляется возможным, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком). Как указано в уведомлении, «Исходя из п. 2 ст. 40 Закона (№ 218-ФЗ) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего. договора не истек. Данный объект, на которое заявлено право, является объектом незавершенного строительства и соответственно не введен в эксплуатацию. Исходя из этого не могут применить норму ст. 40 п. 2 Закона и осуществить государственную регистрацию прав на вышеуказанный объект». По указанной причине Управлением Федеральной службы был приостановлен срок по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав сроком до ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что для регистрации права собственности необходим действующий договор аренды, ФИО1 обратился в администрацию МО г. Михайловска на предмет пролонгации раннее заключенного договора аренды либо заключения нового договора аренды на земельный участок. На свое заявление истец получил письменный отказ от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении муниципальной услуги. Причиной отказа администрации является отсутствие у ФИО1 документов, удостоверяющих права на объект незавершенного строительства. Как указано в отказе государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако, зарегистрировать право на незавершенный строительством объект истец не может, так как истек срок действия договора аренды. С момента заключения договора аренды ФИО1 владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату. Земельный участок истцом используется в соответствии с его целевым назначением. На участке начато строительство жилого дома на основании полученного разрешения на строительство. В настоящее время его степень готовности составляет 18% согласно технического паспорта объекта от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 соблюдено целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, истцом предпринимались меры для легализации спорного объекта: он обращался за регистрацией права на незавершенный строительством объект в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а также в администрацию МО г. Михайловска с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, но ему было отказано. В связи с отказом ответчика ФИО1 не имеет возможности зарегистрировать, реализовать свое право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество - незавершенный строительством объект 18 % готовности. На предоставленном в аренду земельном участке ФИО1 планируется завершение строительства жилого дома, в соответствии с назначением данного участка, закуплены строительные материалы. Учитывая, что в течении всего времени ФИО1, как арендатор, надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, тем самым истец выражает свое намерение в продолжении арендных отношений. В сложившейся ситуации, истец не может впоследствии зарегистрировать право собственности на строение ввиду окончания срока действия договора аренды. 

На основании изложенного просит суд:

Обязать администрацию МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, сроком на три года для окончания строительства. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания, представил отзыв на исковое заявление ФИО1, на основании которого просит вынести решение в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя. 

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила удовлетворить заявленные ФИО1 уточненные исковые требования в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям. 

Представитель ответчика - администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. 

Суд, с учетом мнения представителя истца, представителя ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие не явившегося истца, представителя третьего лица, по имеющимся материалам.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и соответствующие нормативно-правовые акты, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском (в последствии уточненным) к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела между ФИО4 и администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска, который был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №. 

Согласно указанному договору ФИО4 взял в аренду земельный участок, общей площадью 500 кв.м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, ФИО4 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ о замене лиц в обязательстве, согласно которого ФИО4 уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по 

<

адрес>, общей площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства, ФИО5, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ о замене лиц в обязательстве, согласно которого ФИО5 уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по 

<

адрес>, общей площадью 500 кв.м., с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства, ФИО6, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ о замене лиц в обязательстве, согласно которого ФИО6 уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по 

<

адрес>, общей площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства, ФИО1, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации договора №. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил разрешение № на строительство индивидуального жилого дома, на земельном участке, с кадастровым номером №, расположенном по 

<

адрес>. 

Из технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, изготовленного Межрайонным отделом № ГБУ СК «Ставкрайимущество» составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что на земельном участке расположенном по 

<

адрес>, возведен объект незавершенного строительства, 18 % готовности, площадь застройки 172,2 кв.м. (Лит. А). 

ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации права на объект незавершенного строительства по 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю вынесено уведомление № о приостановлении государственной регистрации со ссылкой, в том числе, на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, так как срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО1 обратился в администрацию МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, расположенного по 

<

адрес>, без проведения торгов.

Согласно уведомления администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов» было отказано.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020245:290, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

уточненное исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования города г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды, - удовлетворить. 

Обязать администрацию муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, без проведения торгов, сроком на три года для окончания строительства. 

Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов