Дело № 2-940/2019

УИД 21RS0023-01-2018-006435-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2019 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Архиповой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Елхиной Д.В.,

с участием представителя истца администрации города Чебоксары ФИО1, действующей на основании доверенности от дата,

ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,

их представителя ФИО5, допущенной к участию в деле по устному ходатайству, занесенному в протокол судебного заседания, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Чебоксары к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

установил:

Администрация города Чебоксары с учетом последующего уточнения исковых требований обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии незавершенного строительством объекта: ------, расположенного на земельном участке с кадастровым номером -----, общей площадью ----- кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ----- кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ----- кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ----- кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенного в адрес, путем продажи с публичных торгов по начальной цене ----- 

Исковые требования мотивированы тем, что дата между ответчиками и администрацией города Чебоксары был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ----- срок договора до дата В соответствии с договором администрация города Чебоксары (арендодатель) сдает, а ответчики принимают во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером -----, общей площадью ----- кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ----- кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ----- кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ----- кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенного в адрес В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до дата или такой земельный участок предоставлен до дата в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное право ответчиками было реализовано при заключении вышеуказанного договора аренды земельного участка. Согласно п.----- данного договора после истечения срока аренды земельного участка, указанного в п.-----, арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п.15 ст.39.8 ЗК РФ). Письмом от дата ----- администрация адрес уведомила об одностороннем отказе по договору аренды земельного участка и предупредила ответчиков о его прекращении с дата Ответ на претензию от ответчиков не получен. Ссылаясь на ст.239.1 ГК РФ, заявляет вышеуказанные требования. 

Представитель истца администрации города Чебоксары ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, вновь привела их суду, просила удовлетворить иск.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, представитель ответчиков ФИО5 иск не признали, просили отказать администрации г.Чебоксары в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. Распоряжением администрации г.Чебоксары от дата ----- «Об изъятии у ТОО «Чувашмелиорация» земельного участка в Лапсарской промзоне», ЗАО «Инжсельстройсервис» был предоставлен земельный участок в аренду сроком на ----- лет общей площадью ----- кв.м. по адрес. дата между ООО «Дорсервис» и ЗАО «Инжсельстройсервис» был заключен договор о сотрудничестве в целях строительства административно-бытового корпуса. Размещение и границы земельного участка под это строительство также согласованы в приложениях ----- к договору о сотрудничестве, площадь этого земельного участка составляла ----- кв.м. Строительство административно-бытового корпуса начато и большая часть его постройки осуществлена в ----- годах силами и за счет ООО «Дорсервис». Объекту недвижимости присвоен новый почтовый адрес: адрес. Позднее уточненная площадь земельного участка в соответствии с утвержденными материалами по межеванию составляет ----- кв.м. Работы по межеванию земельного участка проведены, межевое дело утверждено в установленном порядке дата, заведено землеустроительное дело -----. Распоряжением администрации адрес от дата ----- ООО «Дорсервис» был предоставлен в аренду земельный участок площадью ----- кв.м. по адрес, для завершения строительства административно-бытового корпуса сроком до дата В силу п.33 ст.34 Закона № 171-ФЗ положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Закона. Согласно ст.35 Закона № 171-ФЗ этот Закон вступает в силу с дата, за исключением положений, для которых той же статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, т.к. фактические арендные правоотношения на земельный участок с кадастровым номером ----- возникли еще в дата г., положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на отношения по договору аренды ----- от дата, заключенный между истцом и ответчиками. дата по договору купли-продажи имущества ответчиками был приобретен объект незавершенного строительства в равную общедолевую собственность по ----- доле. дата был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между ответчиками и администрацией города Чебоксары ----- на срок до дата Среди документов, переданных с договором купли-продажи, имелось свидетельство о государственной регистрации права на объект. Следовательно, у ответчиков не возникало сомнений о наличии всех разрешительных документов, необходимых впоследствии для ввода объекта в эксплуатацию. На дату окончания действия договора аренды земельного участка строительство объекта завершено, однако возникли трудности с оформлением документов по вводу здания в эксплуатацию, в связи с отсутствием разрешения на строительство. дата ответчиками получен ответ конкурсного управляющего ООО «Дорсервис» ФИО8 об отсутствии у него технической документации. Письмом исх.№ ----- от дата получен ответ от Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Чебоксары, что за период с дата г. по настоящее время разрешение на строительство вышеназванного объекта на спорном участке не выдавалось. За дата г.г. сведений на разрешение строительства спорного объекта не имеется, что следует из ответа БУ «Госархив современной истории ЧР» Минкультуры Чувашии. В свидетельстве о государственной регистрации права документом-основанием значится Договор о сотрудничестве от дата Возникшие обстоятельства послужили основанием для допущения ответчиками неисполнения взятых на себя обязательств по вводу объекта в эксплуатацию до завершения срока окончания договора аренды на земельный участок. Решением Арбитражного суда ЧР от дата ООО «Дорсервис» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией и исключено из государственного реестра юридических лиц. Соответственно, получение разрешения на строительство объекта на основании имеющихся у ответчиков документов, не предоставляется возможным. Считают, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию до окончания срока аренды земельного участка допущено по вине третьих лиц. 

Представители третьих лиц Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации г.Чебоксары, Управления Росреестра по Чувашской Республике, Управления архитектуры и градостроительства администрации гЧебоксары, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч.1 ст.610 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6 той же статьи).

Согласно пункту 21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до дата или такой земельный участок предоставлен до дата в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от дата, право собственности на объект незавершенного строительства: ------ и степенью готовности объекта -----%, расположенный в адрес, на основании договора купли-продажи имущества от дата было зарегистрировано за ООО «Дорсервис»; в последующем на основании договора купли-продажи имущества от дата - за ФИО9, на основании договора купли-продажи имущества от дата - за ФИО10, на основании договора купли-продажи имущества от дата - за ФИО2, ФИО3, ФИО4 по ----- доле в праве долевой собственности за каждым. 

Судом установлено, что дата на основании заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 от дата между администрацией адрес и ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4 заключен договор ----- аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому администрация города Чебоксары (арендодатель) сдает, а ответчики принимают во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером -----, общей площадью ----- кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ----- кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ----- кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ----- кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенный в адрес Срок аренды земельного участка установлен с дата по дата 

Согласно п.----- данного договора после истечения срока аренды земельного участка, указанного в п.-----, арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п.15 ст.39.8 ЗК РФ). 

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке (л.д.-----).

Письмом от дата ----- администрация города Чебоксары уведомила об одностороннем отказе по договору аренды земельного участка и предупредила ответчиков о его прекращении с дата

Однако ответ администрацией города Чебоксары не получен. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии основания для удовлетворения исковых требований.

В период действия договора аренды земельного участка ответчиками был получен градостроительный план земельного участка № ----- от дата (л.д.-----). 

Согласно письму конкурсного управляющего ООО «Дорсервис» от дата, по объекту – адрес технические документы: технический план на объект, проектная документация, технические условия по присоединению сетей, не передавались при заключении договора купли-продажи с первым покупателем и в последующем ввиду их фактического отсутствия (л.д.-----). 

ФИО2, ФИО3, ФИО4 разрешение на строительство и разрешение для завершения строительства административно-бытового корпуса на земельном участке с кадастровым номером ----- общей площадью ----- кв.м., расположенного в адрес, за период с дата г. по настоящее время не выдавались, что следует из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Чебоксары от дата (л.д.-----).

В документах архивных фондов Чебоксарского городского самоуправления Чувашской Республики – администрации города Чебоксары, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики за ----- г.г. сведений на разрешение строительства административно-бытового корпуса по адресу: адрес адрес сведений о переименовании адреса земельного участка, административно-бытового корпуса с адрес не имеется (л.д.-----). 

Доказательств завершения строительства спорного объекта недвижимости в материалы дела не представлено. Представленные ответчиками в материалы дела договоры аренды спорного нежилого помещения от дата, от дата, заключенные между ФИО2, ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и ООО «------», с другой стороны; акты о выполнении работ по устройству отопления, электромонтажных работ ----- этажа и мансарды, договор об оказании услуг связи, договор холодного водоснабжения и водоотведения и т.д., не являются доказательствами завершения строительства спорного объекта недвижимости. 

Ответчиками также в материалы дела не представлено доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ответчиками в ходе рассмотрения дела приведен довод о том, что правоотношения по аренде земельного участка возникли ранее. 

Согласно ч.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В материалах дела имеется договор о сотрудничестве от дата, заключенный между ЗАО «Инжсельстройсервис» и ООО «Дорсервис». Предметом указанного договора является сотрудничество сторон в целях строительства административно-бытового корпуса (здания) (под офисные помещения) по адресу: адрес, на земельном участке, принадлежащем ЗАО «Инжсельстройсервис» на праве аренды (на основании распоряжения администрации адрес ----- от дата) (л.д.-----).

дата администрацией г.Чебоксары принято распоряжение ------р, согласно которому материалы по разрешению проектирования административно-бытового корпуса по адрес, ранее оформленные для ЗАО «Инжсельстройсервис», считать действительными для ООО «Дорсервис». Предоставить с дата ООО «Дорсервис» из земель населенных пунктов земельный участок площадью ----- кв.м., в том числе: площадью ----- кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ----- кв.м. в охранной зоне канализации; площадью ----- кв.м. в охранной зоне газопровода, по адрес для завершения строительства административно-бытового корпуса в аренду сроком до дата и заключить с ним договор аренды земельного участка. 

Однако из пояснений представителя истца администрации адрес в судебном заседании следует, что несмотря на принятое дата администрацией адрес распоряжение -----, ввиду невыполнения кадастровых работ в отношении испрашиваемого земельного участка, договор аренды земельного участка так и не был заключен. 

В силу пункта 33 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения статьи 239.1 ГК РФ, вступившей в действие с дата, не подлежат применению правоотношениям сторон по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключенным до указанной даты. В данном случае договор аренды земельного участка заключен дата 

На основании вышеизложенного, довод ответчиков несостоятелен. Доказательств возникновения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:021202:375 до дата в материалах дела не имеется. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 3, 21 Правил аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательства Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Средства, полученные от продажи объекта, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся им бывшему собственнику объекта в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Согласно отчету ООО «------» стоимость объекта оценки: незавершенный строительством объект с кадастровым номером -----, расположенный на земельном участке с кадастровым номером -----, по адресу: адрес, - 20 174 000 руб. 00 коп. 

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, ч.2 ст.333.17 НК РФ с ответчиков подлежат взысканию в доход местного бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО2, ФИО3, ФИО4 незавершенный строительством объект: ------ для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ----- кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ----- кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ----- кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенный в адрес путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи объекта в размере 20 174 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в солидарном порядке в доход местного бюджета муниципального образования – города Чебоксары Чувашской Республики государственную пошлину в размере 300 (Триста) рублей 00 копеек в равных долях. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики.

Судья Н.В. Архипова

Мотивированное решение составлено 31 мая 2019 года.