<

данные изъяты> Дело № 2-1933/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Реутов, Московской области 12 декабря 2023 года

Реутовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего – судьи Матвеевой Н.А.,

при секретаре Макеевой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации г.о. Реутов, Обществу с ограниченной ответственностью «Союз-6» о признании права собственности на объекты недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации г.о. Реутов, ООО «Союз-6» о признании права собственности на объекты недвижимости.

Свои исковые требования истцы мотивировали тем, что между ФИО1, ФИО2 и ООО «Союз-6» был заключён договор займа от 28 октября 2009 года, по условиям которого истцы передали ООО «Союз-6» денежные средства в размере 10 000 000 рублей.

24 октября 2020 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «Союз-6» было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «Союз-6» обязуется узаконить произведённые перепланировки в спорных строениях и передать необходимый пакет документов для регистрации перехода права собственности на эти строения.

По условиям соглашения об отступном ООО «Союз-6» произвел капитальный ремонт строений, однако обязательства узаконить произведённые перепланировки в строениях и передать необходимый пакет для регистрации перехода права собственности до настоящего момента не исполнены. 

Земельный участок, на котором расположены спорные строения, был передан ООО «Союз-6» в пользование согласно Договору аренды земли 

<

данные изъяты> года, заключенному между Администрацией г. Реутова Московской области и ООО «Союз-6». На момент передачи земельного участка спорные объекты на указанном земельном участке уже были возведены и поставлены на кадастровый учет.

Спорные строения находились на балансе ООО «Союз-6» с 1997 г., были поставлены на кадастровый учёт, прошли техническую инвентаризацию, эксплуатировались ООО «Союз-6», были реконструированы (капитально отремонтированы), однако право собственности на спорные строения зарегистрировано не было.

Таким образом, в настоящее время истцы лишены иной возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости, кроме обращения в суд.

С учётом уточненных исковых требований от 23.11.2023 г. просят суд:

1. Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли в праве за каждым на нежилое здание, производственно-складское, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты>

2. Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли в праве за каждым на нежилое здание, административно-производственное, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>

3. Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли в праве за каждым на нежилое здание, складское, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., 

<

данные изъяты>

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направили в суд представителя.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 (по доверенности) исковые требования поддержала в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ответчика – Администрации г. Реутов – ФИО4 (по доверенности) не возражала против удовлетворения исковых требований. 

Представитель ответчика ООО «Союз-6» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От Генерального директора ООО «Союз-6» в суд поступило письменное заявление, в котором он иск признает, просит дело рассмотреть в его отсутствие.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика ООО «Союз-6».

Суд, заслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, оценив с учётом статьи 67 ГПК РФ представленные суду доказательства, с учётом признания иска, находит требования истцов подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено. 

Между ФИО1, ФИО2 и ООО «Союз-6» был заключён договор займа от 

<

данные изъяты> года, по условиям которого истцы передали ООО «Союз-6» денежные средства в размере 10 000 000 рублей.

24 октября 2020 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «Союз-6» было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «Союз-6» обязуется узаконить произведённые перепланировки в спорных строениях и передать необходимый пакет документов для регистрации перехода права собственности на эти строения.

По условиям соглашения об отступном ООО «Союз-6» произвел капитальный ремонт строений, однако обязательства узаконить произведённые перепланировки в строениях и передать необходимый пакет для регистрации перехода права собственности до настоящего момента не исполнены. 

Земельный участок, на котором расположены спорные строения, был передан ООО «Союз-6» в пользование, согласно Договора аренды земли № 

<

данные изъяты> года, заключенного между Администрацией г. Реутова Московской области и ООО «Союз-6». На момент передачи земельного участка спорные объекты на указанном земельном участке уже были возведены и поставлены на кадастровый учет.

Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное, которое кредитор обязан принять (статьи 308.2, 406, 409 ГК РФ). 

Стороны также вправе заключить соглашение, которое порождает право кредитора по своему выбору потребовать либо исполнения первоначального обязательства, либо иного указанного в соглашении предоставления. В этом случае к отношениям по исполнению обязательства применяются правила об альтернативных обязательствах (статьи 308.1, 320 ГК РФ).

Воля сторон на выбор факультативного или альтернативного обязательства устанавливается путем толкования условий соответствующего соглашения (ст. 431 ГК РФ). 

На момент передачи земельного участка в соответствии с Договором аренды земли № 

<

данные изъяты> года, заключенного между КУМИ Администрации города Реутов Московской области и ООО «Союз-6» спорные объекты на указанном земельном участке уже были возведены и поставлены на кадастровый учет.

ООО «Союз-6» приобрел спорные объекты на основании решения общего собрания акционеров АООТ «Аваллон», оформленного протоколом № 

<

данные изъяты> года открыто и добросовестно владеет спорным имуществом. 

Согласно ч. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Спорные строения находились на балансе ООО «Союз-6» с 1997 г., были поставлены на кадастровый учёт, прошли техническую инвентаризацию, эксплуатировались ООО «Союз-6», были реконструированы (капитально отремонтированы), однако право собственности на спорные строения зарегистрировано не было.

Таким образом, ООО «Союз-6» вправе распоряжаться спорным имуществом, в том числе в порядке заключения отступного соглашения. 

В настоящее время ФИО1, ФИО2 лишены иной возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости, кроме обращения в суд.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требовании? о назначении земельных участков. 

В статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых здание, сооружение или другое строение, в том числе объект незавершенного строительства, являются самовольнои? построи?кои?, в частности, если здание, сооружение или другое строение возведены или созданы: 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) без получения на это необходимых в силу закона согласовании?, разрешении?; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Из указаннои? нормы права следует, что к признанию построи?ки самовольнои? приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешении?) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). 

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную построи?ку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться построи?кои? - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную построи?ку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельныи? участок, где осуществлена построи?ка. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из Договора аренды земли № 437 от 21 апреля 1997 года, спорные объекты на указанном земельном участке уже находились, а потому право собственности на спорное имущество возникло у ООО «Союз-6» до вступления в силу Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ст. 51 ГК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную построи?ку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольнои? построи?ки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную построи?ку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольнои? построи?ки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Также в Обзоре судебнои? практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда России?скои? Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебнои? практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. 

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требовании? градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Истцами представлены в материалы дела Технические заключения, подготовленные Независимым центром строительной экспертизы и оценки ООО «Центр оценки бизнеса».

В указанных Технических заключениях специалистом сделаны следующие выводы: 

- 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: Московская область, г. 

<

данные изъяты>, на земельном участке с к/н 

<

данные изъяты> находится в работоспособном техническом состоянии, при котором отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Здание соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным и строительным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду построек. Здание не противоречит основным требованиям безопасности, предусмотренным ФЗ № 384, «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: Московская область, 

<

данные изъяты> на земельном участке с 

<

данные изъяты>, находится в исправном техническом состоянии, при котором отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Здание соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным и строительным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду построек. Здание не противоречит основным требованиям безопасности, предусмотренным ФЗ № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- 

<

данные изъяты>., расположенное по адресу: Московская область, г. 

<

данные изъяты>, на земельном участке с 

<

данные изъяты>, находится в исправном техническом состоянии, при котором отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Здание соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным и строительным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду построек. Здание не противоречит основным требованиям безопасности, предусмотренным ФЗ № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив экспертные заключения, суд приходит к выводу, что они являются допустимым доказательством по делу, поскольку специалист, проводившии? исследование, является компетентным специалистом в своеи? профессиональнои? области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности. В заключении специалистом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, сами заключения аргументированы, основаны на исследовании представленных материалов, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта. 

Судом учтено, что спорные построи?ки, исходя из представленных доказательств, соответствует понятию недвижимого объекта, установленного в статье 130 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда России?скои? Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении? раздела I части первои? ГК РФ». 

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснении?, отсутствие разрешения на строительство как единственныи? признак самовольности построи?ки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения построи?ки, так как необходимость сноса самовольнои? построи?ки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требовании? о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такои? построи?ки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Указанныи? вывод соответствует правовои? позиции Верховного суда РФ, изложеннои? в Определении Судебнои? коллегии по экономическим спорам Верховного Суда России?скои? Федерации от 17.12.2019 № 306-Эс19-15447. 

Учитывая отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, единственным способом легализации объектов общества является признание на них права собственности в судебном порядке на основании статьи 222 ГК РФ. 

Согласно пункту 9 данного Обзора отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную построи?ку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения построи?ки. 

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Доказательств нарушения требовании? к строительству подобного рода сооружении? Администрациеи? г.о. Реутов Московской области суду не представлено. 

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорные объекты, возведенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, соответствуют требованиям безопасности, сохранение спорных объектов и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также публичные интересы, иск подлежит удовлетворению.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственнои? регистрации, возникает с момента такои? регистрации. 

Учитывая, что государственная регистрация права собственности истцов на принадлежащие им спорные объекты недвижимого имущества не представляется возможнои? без принятия судом решения о признании права собственности за истцами на указанную недвижимость, то настоящее решение является основанием для государственнои? регистрации права собственности истцов ФИО1, ФИО2 на указанные объекты недвижимости в установленном порядке. 

Таким образом, требования истцов о признании за ними права собственности на спорные объекты являются обоснованными.

Суд также приходит к выводу о том, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объёме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации г.о. Реутов, Обществу с ограниченной ответственностью «Союз-6» о признании права собственности на объекты недвижимости – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли в праве за каждым на нежилое здание, производственно-складское, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты>

Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли в праве за каждым на нежилое здание, административно-производственное, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли в праве за каждым на нежилое здание, складское, с кадастровым номером 50:48:0020103:353, площадью 364,8 кв. м., 

<

данные изъяты>

Настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.А. Матвеева 

В окончательной форме решение составлено 12 декабря 2023 года.

Судья (подпись) Н.А. Матвеева

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>