Дело № 2-2755/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

14 сентября 2017 г.

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Хлебниковой И.Ю.

при секретаре Кидрон-Лисовской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «город Калининград», ООО «ЖЭУ-23» о понуждении профинансировать работы по капитальному ремонту жилого дома по адресу: 

<

адрес>, включении в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества 

<

адрес> в 

<

адрес> указанных истицей работ капитального характера, согласно Технического заключения ООО «Калининградский институт независимой оценки» 

<

данные изъяты>, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив в процессе рассмотрения заявленные требования, обратилась с данным иском к администрации городского округа «город Калининград», управляющей организации ООО «ЖЭУ-23», указывая, что является собственником ? доли трехкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, проживает в указанном доме с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. За истекшие годы капитальный ремонт жилого дома не проводился. Как указала ФИО2, ранее собственники данного дома изъявляли готовность участвовать в реализации долгосрочной целевой программы «Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа «Город Калининград» в ДД.ММ.ГГГГ.» и долгосрочной целевой программы «Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа «Город Калининград» в ДД.ММ.ГГГГ.». По результатам рассмотрения заявок дом не был включен адресный перечень и ремонт не производился.

Указала, что обязанность по производству капитального ремонта, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или местного самоуправления) и не использованная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. На момент приватизации в ДД.ММ.ГГГГ году капитальный ремонт дома не производился более 50 лет.

Истицей заказано и оплачено техническое заключение 

<

данные изъяты> специалиста по состоянию дома в ООО «Калининградский институт независимой оценки». Из отчета специалиста следует, что на момент обследования в ноябре 2014 года в здании выявлены следующие признаки физического износа: обрушение штукатурного слоя кирпичных стен, на поверхности стен следы залива в виде пятен, толщина стен не соответствует СниП, перекрытия – трещины штукатурного слоя, зыбкость чердачного перекрытия, следы заливов, высыпания утеплителя перекрытия, кровля – кровля с просветами, черепица расслаивается, разрушение древесины элементов стропильной системы, в местах общего пользования отслоение штукатурного слоя и следы заливов, дверные блоки и окна в расшатанном состоянии, системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения ремонту не подвергались с момента постройки, выбоины и иные дефекты на всей поверхности ступеней лестницы. Специалистом даны рекомендации по проведению ремонтных работ, а именно:

1. Произвести полное восстановление вертикальной гидроизоляции фундамента и восстановление дренажа вокруг здания.

2. Произвести полную замены наружного штукатурного слоя стен с последующей окраской фасадными красками.

3. Произвести ремонт внутреннего штукатурного слоя стен.

4. Произвести ремонт деревянного пола в местах общего пользования.

5. Произвести полную замену сплошной обрешетки и кровельного покрытия крыши в соответствии с СП 

<

данные изъяты> «Кровли»

6. Произвести восстановление гидроизоляции цоколя.

7. Привести систему электрооборудования в соответствие с требованиями, правилами, нормами

8. Произвести полную замену магистральных труб водоснабжения канализации

9. Произвести замену деревянных заполнений оконных и дверных проемов в местах общего пользования.

Считает, что на Администрации городского округа «Город Калининград» лежит обязанность по финансированию проведения капитального ремонта жилого дома по 

<

адрес>. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 10 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ, истицей заявлены изложенные требования. Просит обязать администрацию городского округа «Город Калининград» профинансировать работы по капитальному ремонту жилого дома по 

<

адрес> в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества 

<

адрес> в 

<

адрес> следующие виды работ:

1. Произвести полное восстановление вертикальной гидроизоляции фундамента и восстановление дренажа вокруг здания.

2. Произвести полную замену наружного штукатурного слоя стен с последующей окраской фасадными красками.

3. Произвести полную замену сплошной обрешетки и кровельного покрытия крыши в соответствии с СП 17.13330.2011 «Кровли».

4. Произвести восстановление гидроизоляции цоколя.

5. Привести систему электрооборудования в соответствие с требованиями, правилами, нормами.

6. Произвести полную замену магистральных труб водоснабжения и канализации.

На судебном заседании истица ФИО1 поддержала требования и доводы искового заявления полностью по изложенным основаниям, и дала пояснения, в целом аналогичные доводам заявления. Также поясняла, что в 

<

адрес> имеется 2 квартиры, имеющие отдельные входы: на первом этаже и на мансардном. Собственником квартиры № расположенной на мансардном этаже, является ФИО3, на основании наследства. Ранее собственником данной квартиры являлся 

<

данные изъяты> который приватизирован данную квартиру в ДД.ММ.ГГГГ. На указанный период, согласно Технического заключения, 

<

адрес> нуждался в капитальном ремонте. ФИО2 вместе с ФИО4 приватизировали квартиру в ДД.ММ.ГГГГ. Также к дому имеется пристройка (нежилое помещение), в которой расположен магазин. Собственником нежилого помещения в пристройке является ФИО5

Представитель администрации городского округа «город Калининград» на судебном заседании с исковыми требованиями истцов не согласилась полностью, представила письменный отзыв на иск. Полагает, что отсутствуют установленные ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» основания для возложения на администрацию городского округа «город Калининград» обязанности по проведению капитального ремонта дома. Просит в иске отказать. 

Представитель ООО «ЖЭУ - 23», полагает, что управляющая организация ООО «ЖЭУ-23» является ненадлежащим ответчиком по делу, в иске просит ФИО1 отказать.

Третьи лица по делу ФИО3. ФИО4, ФИО5 на судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения извещены надлежаще, об отложении рассмотрения не ходатайствовали.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Статьей 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 39 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ. 

Исходя из системного толкования ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. ст. 39, 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, если на момент приватизации жилое помещение или дом в целом не нуждались в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственник такого жилого помещения обязан нести расходы по капитальному ремонту как собственного жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме. 

Как установлено в судебном заседании, 

<

адрес> в 

<

адрес> является двухквартирным, в доме имеются квартиры №, расположенные соответственно, на первом и мансардном этажах дома. Квартира № принадлежит на праве долевой собственности ФИО1 и ФИО4, по 

<

данные изъяты> доли в праве, на основании договора передачи в собственность (приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ Квартира № принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании Свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ за умершим ФИО6 

<

данные изъяты>. ФИО7, как усматривается из представленных документов, являлся собственником 

<

адрес> на основании договора приватизации, заключенного с администрацией 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, жилой дом по адресу: 

<

адрес>, постройки до ДД.ММ.ГГГГ, находился в муниципальной собственности до приватизации квартир в данном доме их нанимателями.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что право требования от бывшего наймодателя жилого дома проведения капитального ремонта жилых помещений в данном доме, общего имущества дома, принадлежит истцам – преемникам нанимателей жилых помещений в жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Поскольку осуществление капитального ремонта дома является необходимым условием для нормального использования жилых помещений по их назначению, при отчуждении приватизированного жилого помещения, в том числе и в случае его неоднократного отчуждения, новый собственник вправе потребовать от бывшего наймодателя исполнения обязанности по проведению капитального ремонта. Тот факт, что лицо, приватизировавшее квартиру, не потребовало от бывшего наймодателя проведения капитального ремонта конструктивных элементов дома, данное обязательство не прекращает, так как по своей сути данное требование является требованием об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. 

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта 

<

адрес> в 

<

адрес>, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, согласно положений ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», подлежит возложению на администрацию городского округа «город Калининград». 

Как также установлено в процессе рассмотрения, усматривается из материалов дела, и не оспаривалось сторонами, жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> постройки до ДД.ММ.ГГГГ, при этом, сведений о проведении капитального ремонта жилого дома – не имеется, ответчиком такие сведения в суд не представлены. 

Согласно Технического заключения, жилой дом по адресу: 

<

адрес> находится в эксплуатации более 

<

данные изъяты> лет. За период эксплуатации в ограждающих конструктивных элементах здания возникли дефекты и повреждения, с которыми дальнейшая эксплуатация жилого дома не допустима. По техническому состоянию конструктивных элементов жилого дома, здание в целом требует проведения капитального ремонта, с выполнением работ в соответствии с указанными в настоящем заключении рекомендациями, в том числе: 1) произвести полное восстановление вертикальной гидроизоляции фундамента и восстановление дренажа вокруг здания; 2) произвести полную замену наружного штукатурного слоя стен с последующей окраской фасадными красками (

<

данные изъяты>); 3) произвести ремонт внутреннего штукатурного слоя стен (

<

данные изъяты>); 4) произвести ремонт деревянного пола (

<

данные изъяты>); 5) произвести полную замену сплошной обрешетки и кровельного покрытия крыши в соответствии с СП 

<

данные изъяты> «Кровли» и СНиП 

<

данные изъяты> «Изоляционные и отделочные покрытия»; 6) провести восстановление гидроизоляции цоколя (

<

данные изъяты>); 7) систему электрооборудования привести в соответствие с существующими требованиями, правилами и нормами ПУЭ, 

<

данные изъяты>; 8) произвести полную замену магистральных труб водоснабжения и канализации (

<

данные изъяты>); 9) произвести замену деревянных заполнений оконных и дверных прямом в местах общего пользования (

<

данные изъяты>).

Работы по капитальному ремонту необходимо проводить только на основании проектной документации, разработанной и согласованной в установленном порядке, с учетом рекомендуемых мероприятия по устранению дефектов и повреждений, отмеченных в настоящем заключении

Как следует из Технического заключения 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного ООО «Калининградский институт независимой оценки», указанный дом на период с ДД.ММ.ГГГГ. нуждался в капитальном ремонте указанных в Техническом заключении конструкций и систем, имеющиеся дефекты дома с данного времени не были устранены, необходимость проведения капитального ремонта жилого 

<

адрес> имелась до момента начала приватизации в РФ (ДД.ММ.ГГГГ

Из Технического заключения 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что обследование 

<

адрес> производилось с целью определения состояния конструкций здания и видов его ремонта и выполнено в ДД.ММ.ГГГГ тем самым нормативно-определенная и фактическая необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома выявлена на дату его осмотра. 

Из содержания данного Технического заключения следует, что свои выводы эксперт, в том числе, основывал на истечении сроков эксплуатации отдельных конструкций жилого дома, а также отсутствии сведений о выполнении капитального ремонта дома с момента его постройки. 

Вместе с тем, фактическая необходимость проведения капитального ремонта дома в более ранний период времени не установлена. Ссылки эксперта на формирование необходимости проведения капитального ремонта дома раньше ДД.ММ.ГГГГ, а именно в ДД.ММ.ГГГГ, обусловлены исключительно нормативно-определенной потребностью. 

Однако только лишь истечение сроков эксплуатации отдельных конструктивных элементов дома не является безусловным основанием для проведения капитального ремонта. Основное значение в данной ситуации имеет наличие на момент приватизации технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта. 

Между тем, доказательств, подтверждающих наличие отраженных в экспертном исследовании недостатков, требовавших проведения по дому работ капитального характера как на момент приватизации первой квартиры (№) в ДД.ММ.ГГГГ, так и приватизации второй квартиры (№) в 

<

данные изъяты>., истицей не представлено. 

В судебном заседании не добыто и истицей не представлено каких-либо фактических данных, свидетельствующих о том, что в указанный период времени конструктивные элементы многоквартирного дома находились в ограниченно работоспособном либо недопустимом состоянии. Также истица не указывала о том, что в период ДД.ММ.ГГГГ., она, либо иные жители 

<

адрес> обращались управляющую компанию, администрацию района, города, либо иные организации по вопросу ненадлежащего состояния конструкций жилого дома, либо имеющихся дефектах данных конструкций. При этом из материалов дела видно, что жильцы дома (ФИО6) дважды, в ДД.ММ.ГГГГ, обращались в адрес Комитета городского хозяйства Администрации ГО «Город Калининград», на что получили ответы о том, что многоквартирный 

<

адрес> не включен в адресный перечень долгосрочной целевой программы «Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов» в ДД.ММ.ГГГГ., после чего, в ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр дома экспертом ООО «Калининградский институт независимой оценки», и только в апреле 2017 г. истица обратилась с соответствующими исковыми требованиями в суд. 

Ссылки на износ дома в размере 

<

данные изъяты> согласно Технического паспорта на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> по состоянию на дату его составления – ДД.ММ.ГГГГ также не свидетельствуют о фактической необходимости проведения именно капитального ремонта дома в указанный выше период времени, при том, что из имеющегося в паспорте описания технического состояния конструктивных элементов дома видно, что отдельные конструктивные элементы имеют незначительные дефекты, какого-либо указания на их неудовлетворительное состояние не имеется.

Нуждаемость дома в проведении капитального связана, в том числе, с ненадлежащими условиями его содержания. Так, образование трещин в стенах здания в большей степени связано с ненадлежащей эксплуатацией здания (протечки с кровли, отсутствие элементов водоотводящей системы), воздушная вентиляция нарушена из-за неработоспособности оконных блоков и засоренности воздуховодов, что является причиной появления плесени, отсыревания строительных конструкций. Нарушена герметичность примыкания кровли к дымовым трубам, отсутствует планка примыкания на боковых гранях трубы дымохода поверх фартука, разрушение кирпичной кладки дымовых труб. Эти обстоятельства относятся к ответственности жилищно-эксплуатационных организаций, а затем и управляющих организаций, при этом сами собственники обязаны контролировать своевременность и надлежащее выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу о том, что по делу не установлены и не доказаны юридически значимые обстоятельства, а именно, что капитальный ремонт жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> требовался на момент передачи в собственность гражданам в порядке приватизации большей части жилых помещений в этом доме. При таких обстоятельствах, оснований считать, что в указанный период времени у наймодателя имелась обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, которая сохраняется до настоящего времени, не имеется.

Заявляя в качестве ответчика по делу ООО «ЖЭУ-23», истица тем не менее не заявляет каких-либо требований к данному ответчику. Также, исходя из заявленных истицей исковых требований о финансировании (выполнении) капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, управляющая организация – ООО «ЖЭУ-23», является по данным требованиям ненадлежащим ответчиком. 

С учетом вышеизложенного, требования истицы о понуждении Администрации городского округа «город Калининград» профинансировать работы по капитальному ремонту жилого дома по адресу: 

<

адрес>, включении в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества 

<

адрес> в 

<

адрес> указанных истицей работ капитального характера, согласно Технического заключения ООО «Калининградский институт независимой оценки» 

<

данные изъяты>, – удовлетворению не подлежат. 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации городского округа «город Калининград», ООО «ЖЭУ-23» о понуждении профинансировать работы по капитальному ремонту жилого дома по адресу: 

<

адрес>, включении в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества 

<

адрес> в 

<

адрес> указанных истицей работ капитального характера, согласно Технического заключения ООО «Калининградский институт независимой оценки» 

<

данные изъяты>, – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 сентября 2017 года. 

Судья: