№ 44-г-62/2017

Постановление

Президиума Ростовского областного суда 

г. Ростов-на-Дону 20 июля 2017 года

Президиум Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Золотаревой Е.А.,

членов президиума: Юровой Т.В., Бахтиной С.М., Донченко М.П., Титовой Н.Н., Антиповой В.Л., Ходакова А.В., Чеботаревой М.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости действительным и признании права собственности на недвижимое имущество,

переданное в суд кассационной инстанции на основании определения судьи Ростовского областного суда Пановой Л.А. от 07 июня 2017 года, 

вынесенного по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года, 

заслушав доклад судьи Ростовского областного суда Пановой Л.А.,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости действительным и признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований истец указал, что 20 октября 2003 года по предложению ФИО2 приобрел у нее за 5 000 рублей по расписке принадлежащее ей на праве личной собственности домовладение, состоящее из земельного участка площадью 2850 кв.м., жилого дома общей и жилой площадью 23,6 кв.м., хозяйственных построек в виде сараев литеры А, Б, подвала, ограждения, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Сделку стороны надлежащим образом не оформили, однако исполнили свои обязательства по купле-продаже недвижимости. ФИО1 передал ФИО2 денежные средства за недвижимость в сумме 5 000 рублей, а ФИО2 передала истцу во владение и пользование земельный участок и жилой дом, ключи от жилого дома и документы: оригинал договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 16 декабря 1999 года, на основании которого за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, оригинал технического паспорта на жилой дом, квитанции от 20 октября 2003 года об оплате земельного налога и налога на имущество физических лиц. В связи с этими обстоятельствами, ссылаясь на то, что с момента покупки недвижимости у ФИО2 и по настоящее время он фактически владеет и пользуется земельным участком и домом как собственник, но не может реализовать право собственности в полном объеме, поскольку без государственной регистрации права не имеет возможности распоряжаться этой недвижимостью, ФИО1 просил суд признать действительным заключенный между ним и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 2850 кв.м. и находящегося на этом земельном участке жилого дома общей площадью 23,6 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать за ним право собственности на указанные земельный участок и жилой дом. 

Решением Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 16 августа 2016 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. 

Суд признал договор купли-продажи земельного участка площадью 2850 кв.м. и жилого дома площадью 23,6 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ФИО2 и ФИО1, действительным.

За ФИО1 признано право собственности на земельный участок площадью 2850 кв.м. и на жилой дом площадью 23,6 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 16 августа 2016 года отменено. По делу вынесено новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года по мотиву его незаконности с оставлением в силе решения Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 16 августа 2016 года. 

Оспаривая законность апелляционного определения, ФИО1 приводит доводы о том, что применительно к положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации расписка от 20 октября 2003 года фактически представляет собой договор купли-продажи, содержит все существенные условия договора, в ней определена конкретная денежная сумма, которая была получена ответчиком, указано недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, с указанием адреса его места нахождения. Заявитель указывает, что отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия необоснованно приняла во внимание доводы ФИО2 о том, что расписку от 20 октября 2003 года она написала в связи с тем, что взяла в долг у истца денежные средства в размере 5 000 рублей и в обеспечение гарантии возврата долга передала документы на недвижимое имущество, а также доводы о том, что стоимость недвижимого имущества значительно превышала сумму займа, и что она как собственник несла все необходимые расходы, связанные с содержанием спорного земельного участка и жилого дома, поскольку эти утверждения ответчицы не подтверждены доказательствами.

Определением судьи Ростовского областного суда от 06 апреля 2017 года дело по кассационной жалобе ФИО1 истребовано для изучения из суда первой инстанции. Поступило дело в Ростовский областной суд 02 мая 2017 года.

Определением судьи Ростовского областного суда Пановой Л.А. от 07 июня 2017 года кассационная жалоба ФИО1 с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Ростовского областного суда.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась. О времени и месте рассмотрения кассационной жалобы ФИО1 с делом на 20 июля 2017 года извещена, о чем свидетельствуют телефонограмма и отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, о причинах неявки суд не уведомила, об отложении слушания дела не просила.

В соответствии с положениями части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившегося в судебное заседание ФИО1, президиум Ростовского областного суда находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Нарушения такого рода были допущены в данном деле судом апелляционной инстанции. Президиум Ростовского областного суда находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года не отвечающим требованиям законности по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (подпункты 1, 4 пункта 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пунктах 1, 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности и равноправия сторон в процессе, который обеспечивается судом путем правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, распределения между сторонами бремени доказывания, создания сторонам условий для представления доказательств и их исследования, объективной и всесторонней оценки доказательств, с отражением данной оценки в решении.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 10 Постановления от 31 октября 1995 года N 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», при рассмотрении гражданских дел следует исходить из представленных истцом и ответчиком доказательств.

В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Ф N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Ф N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок площадью 2850 кв.м. и жилой дом общей площадью 23,6 кв.м., расположенные по адресу; АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежат на праве собственности ФИО2, о чем свидетельствуют приобщенные к материалам дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 августа 2016 года, а так же справка Администрации Нижнекундрюченского сельского поселения Усть-Донецкого района Ростовской области № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 июня 2016 года и выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок Администрации Нижнекундрюченского сельского поселения Усть-Донецкого района Ростовской области от 14 июня 2016 года.

В подтверждение заявленных требований истцом представлена расписка от 20 октября 2003 года следующего содержания: «Я, ФИО2 получила деньги в сумме 5 тысяч рублей (пять тысяч рублей) за домовладение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от гр. ФИО1». ФИО1 в расписку внесена запись о том, что «деньги за землю и дом ФИО2 передал, документы получил» (л.д. 35). Также истцом представлен договор купли-продажи от 16 декабря 1999 года земельного участка с домовладением (жилым домом), находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между продавцом Ш.В.П. и покупателем ФИО2, кадастровые паспорта на земельный участок и жилой дом, технический паспорт на жилой дом, квитанции от 20 октября 2003 года по оплате ФИО2 налога на имущество физических лиц и земельного налога.

ФИО2, надлежащим образом уведомленная о месте и времени рассмотрения настоящего дела, назначенного на 16 августа 2016 года, в суд первой инстанции не явилась, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в опровержение предъявленного к ней иска не представила, об оказании ей содействия в собирании и истребовании доказательств перед судом первой инстанции не ходатайствовала.

Поданные ФИО2 возражения относительно требований ФИО1 поступили в Усть-Донецкий районный суд Ростовской области 17 августа 2016 года – после рассмотрения дела по существу.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 158, 160, 161, 162, 434, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание буквальное толкование текста составленной ФИО2 расписки от 20 октября 2003 года и исходил из того, что указанная расписка, по сути, является договором купли-продажи, поскольку ее содержание свидетельствует о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи, определена конкретная денежная сумма, которая была получена ответчиком за домовладение, указан адрес места нахождения земельного участка и жилого дома. С учетом совокупности собранных по делу доказательств, действий сторон, в том числе того обстоятельства, что истец ФИО1 передал, а ответчик ФИО2 получила от него денежные средства за домовладение, факта передачи ответчиком истцу документов на недвижимое имущество, суд исходил из того, что воля ответчика была направлена на отчуждение принадлежащего ей имущества, сделка между сторонами фактически состоялась и поскольку доказательств иного ответчиком представлено не было, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение районного суда, руководствовался ст.ст. 160, 218, 432, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ФИО1 не представлены доказательства, подтверждающие заключение между ним и ответчиком в требуемой надлежащей форме договора купли-продажи недвижимости, а расписка от 20 октября 2003 года, представленная истцом в подтверждение сделки, не отвечает требованиям закона, предъявляемым к сделке купли-продажи объектов недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания сделки действительной и признании за истцом права собственности на недвижимое имущество.

Положения статей 12, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязывают суд при рассмотрении и разрешении гражданского дела устанавливать его фактические обстоятельства, всесторонне и полно исследовать доказательства и правильно применять законодательство.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В апелляционном определении должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления, мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался (пункты 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда не выполнила требования приведенных норм процессуального закона и не учла разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, не произвела проверку и оценку фактических обстоятельств дела в пределах доводов апелляционной жалобы. 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, указал, что не может согласиться с выводами суда и находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.

Оспаривая в апелляционном порядке законность и обоснованность решения Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 16 августа 2016 года, ФИО2 сослалась на то, что между сторонами не заключался договор купли-продажи недвижимого имущества, у нее не возникало волеизъявления на продажу земельного участка и дома, в действительности 20 октября 2003 года она взяла у ФИО1 в долг по расписке денежные средства в сумме 5 000 рублей, без каких-либо обязательств в части передачи жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подтвердила то обстоятельство, что на момент составления расписки передала истцу ряд документов на недвижимость, но не в связи с продажей ему недвижимости, а с целью обеспечения гарантии возврата суммы долга, привела доводы о том, что стоимость спорного недвижимого имущества значительно превышала сумму займа и в период с 2003 года по 2016 год она как собственник земельного участка и жилого дома несет все необходимые расходы, связанные с содержанием этой недвижимости.

Материалы дела доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, не содержат.

Проверяя законность и обоснованность решения районного суда при рассмотрении апелляционной жалобы, в которой ответчица ссылалась на вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции, в нарушение ст.ст. 327.1, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценку доводам апелляционной жалобы не дал, какого-либо обоснования со ссылкой на доказательства, имеющиеся в материалах дела, подтверждающие доводы апелляционной жалобы не привел, новых обстоятельств, имеющих значение для дела и опровергающих выводы суда первой инстанции, не установил.

Исходя из заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права, юридически значимыми и подлежащими установлению по данному делу обстоятельствами, помимо соответствия расписки по форме и содержанию требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества, являлось, в частности, выяснение действительной воли сторон на заключение договора купли-продажи, оценка последующих действий сторон, в том числе выяснение обстоятельств, были ли фактически исполнены сторонами обязательства по сделке, факта передачи имущества покупателю, кто из сторон с 2003 года владел и пользовался спорным домом и земельным участком и нес бремя содержания этого имущества.

От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора по требованиям ФИО1, однако суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постанавливая новое решение об отказе в иске, названные обстоятельства в нарушение приведенных выше требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не устанавливал, не определил их в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки. 

С учетом приведенных обстоятельств апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года нельзя признать законными, оно принято с существенным нарушением норм процессуального права, повлиявшим на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, правильно определить юридически значимые обстоятельства, дать оценку представленным по делу доказательствам, доводам апелляционной жалобы и в зависимости от установленных по делу обстоятельств разрешить возникший спор в соответствии с действующим законодательством, постановить апелляционное определение в строгом соответствии с положениями статей 195, 327.1, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ростовского областного суда 

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости действительным и признании права собственности на недвижимое имущество отменить. 

Дело направить в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

Председательствующий