25RS0029-01-2019-003926-78

Дело № 2-2862/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2019 года г.Уссурийск 

Уссурийский районный суд Приморского края в составе 

председательствующего судьи Веригиной И.Н. 

с участием прокурора Озеринниковой И.В.

при секретаре Тёгай И.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к Администрации Уссурийского городского округа, ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, с участием третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю

УСТАНОВИЛ:

Уссурийский городской прокурор обратился в суд с указанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что Уссурийской городской прокуратурой проведена проверка по вопросу незаконного предоставления земельных участков Администрацией Уссурийского городского округа (УГО). В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГ между Администрацией УГО в лице начальника управления градостроительства Администрации УГО и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXX земельного участка площадью XXXX кв.м. с кадастровым номером XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в XXXX м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира XXXX, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома, от имени покупателя выступило доверенное лицо ФИО4 Участок передан в собственность ФИО1 на льготных условиях (без проведения торгов), в порядке наличия у покупателя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса (лицо является собственником здания расположенного на спорном земельном участке). Между тем в ходе осмотра участка установлено, что участок свободен от построек, частично огорожен забором, следы фундамента отсутствуют, составлен соответствующий акт осмотра, вместе с тем на дату осмотра по сведениям публичной кадастровой карты на земельном участке имеется объект капитального строительства (кадастровый номер XXXX). При отсутствии в границах спорного земельного участка объекта капитального строительства, земельный участок был передан Администрацией УГО в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего законодательства, что является основанием для признания договора купли-продажи от XXXX от ДД.ММ.ГГ недействительным, последующие сделки купли-продажи земельного участка (без объекта капитального строительства) от ДД.ММ.ГГ с ФИО2 и ДД.ММ.ГГ с ФИО3 также подлежат признанию недействительными, с исключением из ЕГРН записей о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером XXXX.

От ответчика ФИО2 поступили мотивированные возражения л/д140-141, ответчик указывает, что продал земельный участок свободный от построек, но с бетонными конструкциями (фундамент), свидетельствующими о наличии капитального строения в прошлом. Участок приобретен у ФИО1 для строительства жилого дома, финансовые трудности вынудили выставить участок на продажу. На момент приобретения земельного участка у ФИО1 на участке находился жилой дом, стороны договорились, что продавец дом демонтирует. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, при переходе права собственности на здание, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. Отчуждение здания проводится вместе с отчуждением земельного участка, сделка направленная на отчуждение здания без земельного участка или отчуждение земельного участка без объектов недвижимости на нем является ничтожной. В спорном случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость не имел права осуществлять регистрацию права собственности ФИО2 и ФИО3, т.к. на участке находится жилой дом правообладателем которого является ФИО1 Поскольку на участке расположено здание продажа земельного участка произведена без проведения торгов. Все сделки прошли регистрацию в Управлении Росреестра по Приморскому краю, основания для удовлетворения иска прокурора отсутствуют.

ФИО3 представлены мотивированные возражения л/д71-74, ответчик указывает, что земельный участок принадлежит ему на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, в объявлении на Фарпосте участок продавался без строений (фотографии прилагались), при визуальном осмотре иные обстоятельства не установлены, далее состоялась сделка, и покупатель является добросовестным приобретателем, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Будучи собственником земельного участка ФИО3 начала на нем строительные и иные работы с целью возведения жилого дома, понесла значительные затраты. Прокуратурой установлено что на спорном земельном участке находится дом правообладателем которого является ФИО1, таким образом госорган не имел права осуществлять регистрацию прав ФИО3 На участке имеются фрагменты капитального строения в виде обломков и остатков фундамента, из чего можно сделать однозначный вывод о том что на момент заключения первоначального договора купли-продажи земельного участка на нем находился объект и сделка совершена сторонами с соблюдением норм установленных Земельным кодексом без проведения торгов. Кроме того прокуратурой проведена проверка без привлечения экспертов в области строительства. Нарушение чьих-либо прав не установлено, в иске следует отказать.

В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске, пояснил, что при цене земельного участка 250000 рублей добросовестность сделки вызывает сомнения, кадастровая стоимость земельного участка свыше 700000 рублей, признаки добросовестности всех покупателей отсутствуют. 

Представитель ФИО2 доводы, изложенные в возражениях, поддержал, указал, что на момент сделки на земельном участке находился маленький деревянный жилой дом без коммуникаций, ФИО1 обязался его демонтировать, покупателем планировалось другое строительство, покупатель действовал добросовестно. ФИО1 дом демонтировал, остался только фундамент, и началась сделка с ФИО3 ФИО1 просто не успел списать дом, за него действовал ФИО4 ФИО2 купил участок у последнего по знакомству, имел намерение строить большой дом, но затраты не осилил, и принял решение перепродать земельный участок за ненадобностью, временной промежуток между сделками 3 месяца. О том, что снос дома не был оформлен, он не знал. Выкупная стоимость земельного участка составила свыше 35000 рублей, продажа осуществлена за цену которую продавец посчитал допустимой, это право продавца устанавливать цену сделки. 

Представитель ФИО3 доводы изложенные в возражениях поддержал, указал что участок был куплен после осмотра, на участке строения и забор отсутствовали, сомнений никаких не возникло, кроме того регистрация права была произведена Росреестром без замечаний. Продажа земельного участка без строений на нем законом не запрещена. Участок куплен под строительство дома, и стройка началась, позже был обнаружен фундамент, говорить о том, что капитальное строение отсутствовало нельзя. ФИО3 прежних владельцев не знает, планировала переехать в город из другого района к детям. ФИО3 является добросовестным покупателем. ФИО1 являлся собственником объекта и имел право его снести. ФИО3 купила чистое поле без построек за 250000 рублей. Стоимость земельного участка покупателя не смутила, поскольку она не местный житель и ценообразования в городе не знает. 

Представитель ответчика Администрации УГО ФИО5 исковые требования признала, пояснила, что они были введены в заблуждение, поскольку при регистрации проверялись только документы без выезда на земельный участок для осмотра. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом л/д138-139, возражения по существу требования не поступили. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, возражения по существу требования не поступили. 

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, оценив представленные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Статьей 39.3 Земельного кодекса предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса определены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

ДД.ММ.ГГ между Администрацией УГО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор XXXX аренды земельного участка площадью XXXX кв.м. для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в XXXX м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира XXXX, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома, от имени арендатора выступило доверенное лицо ФИО4 (договор заключен по результатам аукциона с участием ФИО4).

ДД.ММ.ГГ между Администрацией УГО и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXX спорного земельного участка. Пунктом 1.2 договора установлено, что право собственности на объект недвижимости расположенного на участке подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ XXXX, цена договора составила 35486,25 рублей (выкупная стоимость), при кадастровой стоимости земельного участка 709725 рублей, денежные средства перечислены покупателем продавцу в безналичном порядке до регистрации права собственности на земельный участок, государственная регистрация права собственности произведена, договор подписан уполномоченным доверенностью ФИО4, договор заключен на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГ. 

Таким образом, участок передан в собственность ФИО1 без проведения торгов, в порядке наличия у покупателя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса (для обслуживания и эксплуатации жилого дома, кадастровый номер XXXX, объект капитального строительства, площадь XXXX кв.м., кадастровая стоимость 1,089,799.20 рублей, информация отражена на публичной кадастровой карте как актуальная на дату ДД.ММ.ГГ л/д7-9, на дату ДД.ММ.ГГ сведения остаются актуальными л/д158). 

Между тем в ходе осмотра участка ДД.ММ.ГГ установлено, что участок свободен от построек, участок кадастровый номер XXXX частично огорожен забором, следы фундамента отсутствуют, составлен соответствующий акт осмотра, к акту проверки представлены фотоиллюстрации, подтверждающие отсутствие жилого дома, т.е. земельный участок для эксплуатации строения с кадастровым номером XXXX не используется.

В границах спорного земельного участка наличие объекта недвижимости (капитального строения) не установлено, т.е. по факту на земельном участке отсутствуют объекты, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов, характеристики объекта недвижимости в кадастре недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, при этом у суда нет оснований полагать, что объект капитального строительства прекратил существование после приобретения в собственность спорного участка. 

Объект – индивидуальный жилой дом, наличие которого и послужило основанием для заключения оспариваемого договора купли-продажи, был поставлен уполномоченным органом на кадастровый учет по заявлению ФИО1 только ДД.ММ.ГГ году, то есть незадолго до совершения указанной сделки ДД.ММ.ГГ и по прошествии года после рассматриваемых событий ДД.ММ.ГГ «прекратил существование» (снесен ФИО1 на основании решения от ДД.ММ.ГГ хозяйственным способом, акт от ДД.ММ.ГГ л/д149-150), что с очевидностью свидетельствует о возведении указанного объекта как некапитального строения, не с целью его использования, а с целью приобретения земельного участка в собственность (при арендной плате в размере 1356370 рублей в год) и по льготной цене 35486,25 рублей равной 5% кадастровой стоимости участка, с последующей продажей.

При этом суд критически относится к показаниям представителей ответчиков о наличии на момент продажи земельного участка ФИО1 объекта недвижимости, и признает нелогичными действия ФИО1, а именно: арендная плата с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составила в размере 113030,83 рублей в месяц*3, строительство объекта произведено стоимостью 1089799,20 рублей, сроки строительства 1 месяц, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, затем ФИО1 принимает решение снести дом через 3 месяца, и продать земельный участок ФИО2 за 250000 рублей. Указанные действия с очевидностью свидетельствуют о недобросовестности поведения участников сделок.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи не обладал исключительным правом на приобретение участка в собственность, оснований для предоставления ФИО1 земельного участка не имелось, в том числе по льготной цене, нарушение прав Уссурийского городского округа выразилось в недополучении в бюджет денежных средств, вырученных от продажи участка на аукционе, поскольку реализация участка осуществлена по цене, равной 5% кадастровой стоимости участка, по общему правилу после расторжения договора аренды (срок аренды по ДД.ММ.ГГ, арендная плата 1356370 рублей в год) участок подлежал реализации на торгах (пункт 1 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Ответчиками не представлено суду достаточных и достоверных доказательств наличия спорного объекта (индивидуальный жилой дом) на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГ.

При установленных обстоятельствах, на основании перечисленных выше положений материального закона, с учетом требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ недействительной.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ, который признан недействительным, стороны подлежат возвращению в первоначальные арендные правоотношения.

Последующие сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX (без объекта капитального строительства) от ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2, от ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ФИО3 подлежат признанию недействительными. 

Согласно разъяснениям, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ от имени продавца ФИО1 выступил ФИО4, который, как установлено в судебном заседании из пояснений сторон, является знакомым ФИО2, между сторонами сделки существовала договоренность о сносе нового дома стоимостью 1356370 рублей, при кадастровой стоимости земельного участка 709725 рублей, цена сделки составила 250000 рублей, в целом сделка является экономически нецелесообразной, и данное обстоятельства явно свидетельствует о недобросовестности участников сделки, кроме того ФИО2 достоверно зная о наличии строения допустил сделку без перехода прав на него (в части строения), при этом планировал иное строительство, спорная сделка не отражает действительных намерений сторон, при этом участники сделки достоверно знали об обстоятельствах приобретения права собственности на земельный участок. ФИО2 приобретая указанный выше земельный участок, не имел намерений использовать его по назначению (затраты на строительство не осилил, принял решение перепродать земельный участок за ненадобностью по цене 250000 рублей, временной промежуток между сделками 3 месяца), покупатель ФИО2, действуя с должной степенью осмотрительности при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Администрацией УГО и ФИО1, заключен с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего предоставление земельного участка в собственность с учетом возведения некапитального строения.

ДД.ММ.ГГ состоялась сделка между ФИО2 и ФИО3, стоимость земельного участка оценена сторонами в размере 250000 рублей. ФИО3 заявляет, что является добросовестным приобретателем, использует участок по целевому назначению, осуществляет строительство, уже понесла значительные расходы, которые подтверждены документально. При заключении сделки купли-продажи земельного участка она была ознакомлена с тем, что продавцу отчуждаемый земельный участок принадлежал на праве собственности, которое было зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с требованиями действующего законодательства. Дополнительно указывает на наличие фундамента на участке, следовательно, говорить о том, что капитальное строение отсутствовало нельзя.

Между тем материалами дела с достоверностью установлено отсутствие капитального строения по спорному адресу. 

Доводы ФИО3 суд не может принять во внимание, поскольку последняя приобрела земельный участок с кадастровым номером XXXX по заниженной стоимости, при этом информация о кадастровой стоимости земельного участка является общедоступной, как следствие, ФИО3 не может быть признана добросовестным приобретателем. 

В деле отсутствуют доказательства, однозначно и бесспорно подтверждающие факт добросовестного приобретения ответчиками спорного земельного участка.

ФИО3 при должной степени заботливости и осмотрительности, могла и должна была предполагать, что приобретение по заниженной стоимости земельного участка с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома, учитывая сокращенные сроки неоднократной перепродажи земельного участка, который должен был, однако не использовался ФИО2 по целевому назначению, может осуществляться с нарушением требований земельного законодательства. ФИО3, приобретая земельный участок по заниженной цене, обязана была проявить должную заботу и осмотрительность, поставить под сомнение законность заключаемого договора, но этого не сделала, при этом информация об объектах недвижимого имущества является общедоступной. 

Представленные сторонами доказательства оценены судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).

С учетом вышеизложенного и приведенных положений материального закона, учитывая недобросовестное поведение участников сделок, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора о признании сделок от ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2, от ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером XXXX недействительными. 

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса, суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между Администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1 в интересах которого действовал ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО4, выступающим на основании доверенности, действующим в интересах ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ФИО3.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером XXXX. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31.07.2019 года.

Председательствующий И.Н. Веригина