Дело № 2 - 2973/2023

59RS0001-01-2023-002882-28

Решение

Именем Российской Федерации

18 октября 2023 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Бурсиной В.В.,

с участием прокурора Корякиной Н.Ф., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми к ФИО1 ... о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, выселении, прекращении права собственности, признании права собственности, 

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о выплате в пользу собственника выкупную стоимость в размере 890494,50 руб. за жилое помещение в виде комнаты в 4-х комнатной квартире, площадью 18,5 кв.м., расположенное по адресу: ..., и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес, прекращении права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости и признании права собственности на них за муниципальным образованием, выселении ответчика, признав его утратившим право пользования указанным выше жилым помещением.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик является собственником указанного выше жилого помещения. Заключением межведомственной комиссии указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением Управления жилищных отношений администрации г.Перми собственникам предписано снести аварийный жилой дом в течение 60 дней с момента получения уведомления. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцом проведена оценка рыночной стоимости жилого помещения по вышеуказанному адресу, согласно отчета ООО «Оценка – Консалтинг» от Дата и справки Пермской торгово – промышленной палаты от Дата, рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, и убытков составляет цену иска. Указанный размер возмещения истец просит взыскать в пользу ответчика. 

Представитель МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми в судебное заседание направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен неоднократно надлежаще по всем известным адресам регистрации и проживания, по месту нахождения недвижимого имущества, конверт возвращен «за истечением срока хранения», что является надлежащим извещением, соответственно, судом были предприняты все меры к извещению ответчика о дате и времени судебного заседания. 

Заслушав заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что комната, общей площадью 18,5 кв.м., по адресу: Адрес... принадлежит на праве собственности ответчику ФИО1

Заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, составленного межведомственной комиссией администрации Дзержинского района г.Перми от Дата, Адрес признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г. Перми от Дата на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

Распоряжениями Управления жилищных отношений администрации г.Перми от Дата и от Дата приняты решения об изъятии жилых помещений и земельного участка, в том числе спорного объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка - Консалтинг» от Дата, приложенного к иску, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с учетом стоимости земельного участка, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков (согласно справке от Дата об определении убытков) составляют сумму 1004594,50 руб. 

Согласно заключению эксперта ЧПО ФИО4 от Дата такая стоимость определена в размере 1416200 руб. (с учетом первой приватизации в доме), из заключения следует, что в техническом паспорте на жилой Адрес нет сведений о проводимых капитальных ремонтах, отсутствие таковых способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние, на момент первой приватизации Дата указанный дом нуждался в проведении капитального ремонта.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д. 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации в размере 1416200 руб.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». 

За основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет заключение эксперта ФИО4 от Дата, оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчика, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчика возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом он приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Следовательно, приведенные в анализируемом заключении данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений, ранее представленный отчет об оценке утратил свою актуальность. 

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежнего собственника и членов его семьи прекращается и они подлежат выселению.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь». 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 (...) выкупную стоимость за жилое помещение в виде комнаты, общей площадью 18,5 кв.м., расположенное по адресу: г. ..., а также за долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 1416200 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на комнату, расположенную по адресу: Адрес..., а также на долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес, и выселить его из указанного жилого помещения.

Признать за муниципальным образованием «город Пермь» право собственности на комнату, общей площадью ... а также на долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес, в остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня составления его в окончательной форме.

...

...

Судья К.А. Суворова