Дело № 2-1957/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2021 года г. Королев

Судья Королевского городского суда Московской области Российской Федерации Ефимова Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мамедове Э.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр –МИЦ» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и признании недействительным части условий договора, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр –МИЦ» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и признании недействительным части условий договора, в обосновании указав, ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Московский ипотечный центр-МИЦ» был подписан договор № № участия в долевом строительстве с выполнением отделочных работ. ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРЮЛ внесена запись ГРН № об изменении наименования ответчика на ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр-МИЦ».

Согласно пунктам 1.4., 2.1.1. договора объектом долевого строительства является жилое помещение - однокомнатная квартира, общей площадью 35,30 кв.м, порядковый номер на площадке 5, условный №, расположенное на 14-ом этаже третей секции 6-го корпуса многоэтажного жилого дома, по адресу: г. 

<

адрес> Обязательство по оплате цены договора в сумме 3 635 680 рублей 60 коп. исполнено в полном объеме.

По условиям договора (п.6.1.) срок передачи объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ. 

Жилой дом введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ., однако, объект долевого строительства до настоящего времени им не передан. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 и ФИО3 получили от ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр –МИЦ» сообщение о завершении строительства и готовности к передаче. ДД.ММ.ГГГГ. они были записаны на осмотр и приемку квартиры. При осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ. были выявленные недоставки, связи, с чем они отказалась от принятия квартиры до устранения выявленных недостатков, о чём было указано в заявлении на имя генерального директора застройщика. Перечень недостатков был направлен ответчику на электронную почту.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 и ФИО3 направили ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр –МИЦ» претензию.

Таким образом ФИО2 и ФИО3 просили взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 56 716 руб. 62 коп. каждому.

Также ФИО2 и ФИО3 указали, что в полученном ДД.ММ.ГГГГ. от ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр –МИЦ» сообщении, было указано на изменении (уменьшении) фактической площади квартиры относительно проектной площади, указанной в договоре, на 0,10 кв., в связи с чем просили взыскать с ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр –МИЦ» сумму в размере 4349 руб. 69 коп. каждому.

ФИО2 и ФИО3 просили взыскать компенсацию морального вреда в сумме 25000 руб. каждому, юридические расходы в сумме 25000 рублей каждому, расходы за оформление доверенности в сумме 1050 руб. каждому, штраф.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ представитель истцов ФИО5 уточнил требования в части суммы и периода неустойки, просил взыскать сумму за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 87256 руб. 33 коп. каждому. От требований о взыскании суммы в связи с уменьшением площади объекта в размере 4349 руб. 69 коп. каждому, отказался. В остальной части иска требования остались без изменений (л.д.143-144).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, доверив представлением своих интересов ФИО5

Истец ФИО2 в судебное заседание явилась, требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении (л.д.1-13,143-144).

Представитель истцов по доверенности ФИО5 требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении (л.д.1-13,143-144).

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 присутствовавшая на судебном заседании, возражения поддержала, просила снизить размер неустойки, штрафа, морального вреда и судебных расходов, отказать во взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по дату фактического исполнения обязательств, отказать в требовании о признании недействительным пунктов договора, по доводам, изложенным в возражениях (л.д.97-102).

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 не возражала против принятия отказа от иска в части взыскания суммы в связи с уменьшением площади объекта в размере 4349 руб. 69 коп. в пользу каждого из истцов.

Суд, выслушав участников процесса, ознакомившись с возражениями ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч.2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений (ч.2 ст. 56 ГПК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор № № участия в долевом строительстве с выполнением отделочных работ. Согласно пунктам 1.4., 2.1.1. договора объектом долевого строительства является жилое помещение - однокомнатная квартира, общей приведенной площадью 35,30 кв.м, порядковый номер на площадке 5, условный №, расположенное на 14-ом этаже третей секции 6-го корпуса многоэтажного жилого дома, по адресу: 

<

адрес>. Обязательство по оплате цены договора в сумме 3 635 680 рублей 60 коп. исполнено в полном объеме. По условиям договора (п.6.1.) срок передачи объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.15-30).

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцами ДД.ММ.ГГГГ, данный факт сторонами не отрицался. 

По результатам осмотра, истцами в адрес застройщика была направлена претензия о передачи объекта, выплаты неустойки и устранения недостатков. Претензия была направлена с фотографиями (л.д.43-61). 

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

На момент рассмотрения дела, ответчиком не представлен акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства истцам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что стороной ответчика нарушен сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку данное нарушение вызвано устранением выявленных ДД.ММ.ГГГГ недостатков квартиры, повлекших несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, предусмотренной условиями договора долевого участия в строительстве и технической документации, в связи, с чем истцы воспользовались правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказалась от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве и не свидетельствует о злоупотреблении правом с их стороны.

В качестве доводов своих возражений, стороной ответчик, указано: Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" на территории г. ФИО1 был введен режим повышенной готовности. В связи с этим, деятельность Застройщика приостанавливалась в период с марта 2020г. по май 2020г., после приостановки была затруднена, поскольку застройщику пришлось ее возобновлять, с учетом ограничительных мер направленных на соблюдению карантинных требований по COVID 19, в том числе требований по ограничению количества рабочих, соблюдения социальной дистанции, соблюдению санитарных норм и правил,

просрочка строительства дома была вызвана недобросовестным поведением генеральных подрядчиков, которые допустили просрочку выполнения принятых на себя обязательств, в связи с чем, Застройщик был вынужден отказаться от договора и заключить новый договор генерального подряда.

также просрочка была вызвана межеванием земельного участка, на котором расположен МКД, с целью последующего беспрепятственного оформления участниками долевого строительства права общей долевой собственности на земельный участок, поскольку при начале строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0130206:718 осуществлялось строительство нескольких МКД, что не противоречило требованиям законодательства Российской Федерации. Таким образом, сторона ответчика полагала, что его противоправности и вины нет (л.д.97-101). 

Между тем, указанные доводы ответчика не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные обстоятельства не предусмотрены законом и договором в качестве основания для освобождения от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств по договору. 

Представитель ответчика просила суд снизить размер неустойки, штрафа и компенсации морального вреда ссылаясь на их несоразмерность последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О).

В абзаце третьем пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что суд кассационной инстанции может отменить обжалуемый судебный акт в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, лишь в случае нарушения или неправильного применения норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ).

Таким образом, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик должен уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства. Размер подлежащей уплате неустойки может быть уменьшен судом в исключительных случаях и по заявлению ответчика, но не менее чем до суммы, определенной исходя из указанной выше ставки Банка России.

Истцы с учетом уточнений, просили взыскать неустойку за период с 01.01.2021г. по 09.06.2021г. в сумме 87256 руб. 33 коп. каждому.

Проверив расчет неустойки, суд соглашается с ним и берет его за основу принятия решения. Таким образом, суд полагает, что в пользу истцов надлежит взыскать неустойку за период с 01.01.2021г. по 09.06.2021г. в сумме 87256 руб. 33 коп. каждому, а всего в сумме 174 512 руб. 66 коп.

С учетом, всех исследованных по делу доказательств, суд не видит оснований для удовлетворения ходатайства стороны ответчика о снижении размере неустойки, т.к. до настоящего времени квартира истцам не передана, выявленные недоделки (недостатки) не устранены.

Истцы, просили суд признать пункт 1.11, п. 5.2, п. 5.5, п. 6.2, п. 6.3, п. 6.4, п.6.5, п.7.1 договора № Я/6-293-И от 17.04.2018г. – недействительными, т.к. данные пункты являются ничтожными, по следующим основания:

пункт 1.11. в части того, что отделочные работы, отделка, указанные в приложении № к договору, не подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, и отношения сторон по их выполнению регулируются главой 37 ГК РФ о подряде;

пункт 5.2. в части того, что обязательства застройщика по выполнению отделочных работ считаются выполненными с даты подписания участником долевого строительства акта о выполнении отделочных работ, либо составления застройщиком одностороннего акта о выполнении отделочных работ.

пункт 5.5. в части, того что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными, в том числе, при условии подписания акта о выполнении отделочных работ;

пункт 6.2. в части того, что передача застройщиком выполненных отделочных работ объекта долевого строительства и принятие их участником долевого строительства осуществляются по акту о выполнении отделочных работ;

пункт 6.3. и 6.4. в части того, что в случае уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия выполненных отделочных работ застройщик вправе составить односторонний передаточный акт о передаче отделочных работ.

пункт 6.5. в то мере, в которой данный пункт договора устанавливает, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, требованиям санитарных, строительных, технических и иных норм и правил является исключительно выдача в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию;

пункт 7.1. в части того, что гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год с даты подписания акта о выполнении отделочных работ. Включение ответчиком в договор оспариваемых условий фактически является действиями в обход закона, целью которых является лишение истцов части прав, а также необоснованное освобождение застройщика от части обязанностей и части ответственности, установленных Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика в отношении истцов при заключении договора.

Представитель истцов ФИО5 доводы о признании пунктов договора недействительными поддержал, просил данное требование также удовлетворить.

Истец ФИО2 – мнение представителя поддержала, просила требования удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 просила применить срок исковой давности к пунктам договора, указав, что в данном случае речь идет о ничтожности сделки. Отношения сторон возникли из договора участия в долевом строительстве, который не является публичным договором. Указанные пункты договора не нарушают явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей. В связи с чем, указанные пункты договора не являются ничтожными, и могут рассматриваться исключительно как оспоримые. Также в качестве своих возражений, представитель ответчика указала, что сделка не повлекла ни какие неблагоприятные последствия для истцов.

Относительно признания недействительными пунктов 1.11, 5.2., 5.5., 6.2,6.4. договора, в части возможного подписания самостоятельного акта в отношении отделочных работ, полагала, что требование не подлежит удовлетворению исходя из того, что договор выполняется в два этапа, первый этап это непосредственно строительство объекта, в связи, с чем в договоре указаны параметры строительной готовности и участник имеет возможность поверить строительную готовность объекта и, второй этап, отделочные работы. Объект долевого строительства с выполненными отделочными работами может быть передан как по одному акту, так и по двум (пункт 6.2. Договора). Наличие этих пунктов ни как не нарушает права участника, а предоставляет ему возможность оценить качество и строительства и отделочных работ.

В данной части требования, суд, выслушав стороны, приходит к следующему.

Условиями договора было предусмотрено, что объект долевого строительства передается участнику вместе с проведенными в нем отделочными работами (п.5.1.2) (л.д.17оборот).

На день рассмотрения дела, ответчиком квартира истцам не передана, данный факт стороной ответчика не отрицался.

Таким образом, из анализа договора, заключенного между сторонами, следует, что отделочные работы являются частью по созданию объекта долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 214-ФЗ не содержит указания, что правоотношения по долевому строительству также регулируются главой 37 ГК РФ о подряде.

Таким образом, применение к правоотношениям по долевому строительству главы 37 ГК РФ о подряде неправомерно, а указание на это в договоре противоречит 214-ФЗ.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), договор, в отношении которого был заключен истцами для удовлетворения потребности в жилье. Проживание в жилом помещении без элементов отделки, указанных в приложении № № к договору, не представляется возможным. По смыслу п. 1.1. ч.1 и ч.7 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ следует, что элементы отделки объекта долевого строительства входят в состав объекта долевого строительства, то есть являются его частью.

Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-Ф застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу указанной нормы, учитывая, что элементы отделки объекта долевого строительства являются частью объекта долевого строительства, качество передаваемых застройщиком дольщику в составе объекта долевого строительства элементов его отделки, должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Указание в пункт 1.11 договора, в части того, что отделочные работы не подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-Ф, противоречат нормам действующего законодательства. Таким образом, суд приходит к выводу признать п.1.11 Договора недействительным.

Пункт 5.2. «Обязательства Застройщика считаются выполненными с даты подписания участником долевого строительства акта о приеме объекта долевого строительства либо составления застройщиком одностороннего передаточного акта, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, а в части выполнения отделочных работ с даты подписания участником акта о выполнении отделочных работ либо составления застройщиком одностороннего передаточного акта о выполнении отделочных работ по истечении срока, указанного п. 6.1. настоящего договора. Указанные акты подписываются сторонами при передаче участнику объекта долевого строительства и выполненных отделочных работ либо в случае уклонения участника от принятия Объекта долевого строительства и/или выполненных отделочных работ.»

Пункт «5.5. Обязательства Участника считаются исполненными с даты уплаты всех причитающихся Застройщику денежных средств в соответствии с п.п. 4.1 - 4.3 Договора в полном объеме и подписания участником передаточного акта о приеме Объекта долевого строительства, а также подписания участником акта о выполнении отделочных работ.»

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В свою очередь обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, пункт 5.2. договора в части того, что обязательства застройщика по выполнению отделочных работ считаются выполненными с даты подписания истцами акта о выполнении отделочных работ, и пункт 5.5. договора в части, того что обязательства истцов считаются исполненными, в том числе при условии подписания акта о выполнении отделочных работ, противоречат ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, поскольку, незаконно возлагают на истцов обязанность по приёмке отделочных работ отдельно от объекта долевого строительства по акту о выполнении отделочных работ, подписание которого не предусмотрено данным Федеральным законом.

Пункт «6.2. Передача застройщиком объекта долевого строительства и выполнение отделочных работ, и принятие их участником осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту о приеме объекта долевого строительства и акту о выполнении отделочных работ. При этом, факт передачи участнику объекта долевого строительства и выполнения отделочных работ по усмотрению застройщика могут быть отражены в едином передаточном акте.»

В силу ч.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Как указано выше элементы отделки объекта долевого строительства входят в состав объекта долевого строительства, являются его частью (п. 1.1. ч.1 и ч.7 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ) и имеют потребительскую ценность для истцов исключительно в составе объекта долевого строительства.

Таким образом, Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ не предусмотрена возможность передачи отделочных работ, входящих в состав объекта долевого строительства, отдельно от объекта долевого строительства.

Следовательно, пункт №. договора в части того, что передача застройщиком выполненных отделочных работ объекта долевого строительства и принятие их участником долевого строительства допускается по акту о выполнении отделочных работ противоречит ч.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ, поскольку, допускает передачу отделочных работ отдельно от объекта долевого строительства, в незаконно возлагает на истцов обязанность по подписанию акта о выполнении отделочных работ, подписание которого не предусмотрено данным Федеральным законом.

Пункт «№. В случае если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с существенными отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования, а также в случае несоответствия качества отделочных работ, требованиям, указанным в Приложении № к настоящему Договору, Участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Участник не вправе уклоняться от приемки Объекта долевого строительства в случае, если состояние объекта долевого строительства делает его пригодным для предусмотренного настоящим договором использования.»

Пункт № договора лишает истцов части прав, установленных ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ, поскольку, наделяет истцов только правом требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта в разумный срок.

Между тем, ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ помимо права дольщика требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта в разумный срок, также закрепляет права на соразмерное уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, пункт 6.3. договора противоречит ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ, поскольку, в том числе, освобождает застройщика от ответственности в виде возмещения дольщику его расходов на устранение недостатков объекта или выплаты дольщику части цены договора.

Кроме того, согласно ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 указанного Федерального закона.

Следовательно, 214-ФЗ не ставит указанное право участника долевого строительства в зависимость от характера недостатков объекта долевого строительства (существенные или несущественные), а обязанность застройщика передать дольщику объект без каких- либо недостатков является императивной, поскольку, норма ч.1 ст.7 не допускает изменение соглашением сторон договора обязанности застройщика по передаче дольщику объекта надлежащего качества.

Таким образом, пункт 6.3. договора фактически ограничивает право истцов, установленное ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ, на отказ от принятия объекта долевого строительства в случае наличия недостатков в объекте, которые не ведут к невозможности использования объекта.

Пункт «6.4. В случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства м или выполненных отделочных работ в срок, предусмотренный пунктом 6.1. настоящего договора, или при отказе участника от принятия объекта долевого строительства и/или выполненных отделочных работ, застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1. настоящего договора, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче объекта долевого строительства и/или выполненных отделочных работ.»

Частью 6 ст.8 Федеральным законом от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ установлено право застройщика на составление одностороннего передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в случае уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

Таким образом, Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ не предусматривает право застройщика на составление одностороннего передаточного акта или иного документа о самостоятельной передаче отделочных работ отдельно от объекта долевого строительства. Кроме того, как указано выше элементы отделки объекта долевого строительства не могут передаваться отделано от объекта, поскольку являются его частью.

Следовательно, пункт 6.4. договора в части наделения ответчика правом на составление одностороннего передаточного акта отделочных работ отдельно от передачи объекта долевого строительства противоречит ч.1 и ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ, поскольку, в нарушение данных норм наделяет ответчика правом на передачу отделочных работ в одностороннем порядке отдельно от объекта долевого строительства.

Пункт «6.5. Стороны подтверждают, что выдача в установленном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию подтверждает соответствие объекта недвижимости всем требованиям и нормам, предъявляемым к объектам капитального строительства, а также подтверждает качество объекта долевого строительства, соответствие его проекту, требованиям санитарных, строительных, технических и иных норм и правил.»

По смыслу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства надлежащего качества. В пунктах 2 и 3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ указано, что передача объекта долевого строительства осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Частью 5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ установлено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона (безвозмездное устранение недостатков в разумный срок ш соразмерное уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков).

В соответствии с ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Из смысла указанных норм в их взаимосвязи следует, что качество объекта долевого строительства не может, подтверждается исключительно разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку, недостатки качества объекта долевого строительства могут быть выявлены после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как при передаче объекта долевого строительства, так и в течение гарантийного срока в объект.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может являться лишь одним из документов (доказательств) свидетельствующих о надлежащем качестве объекта долевого строительства, соответствии его проекту, строительно-техническим нормам и правилам.

Таким образом, пункт 6.5. договора является ничтожным в той мере, в которой данный пункт договора устанавливает, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, требованиям санитарных, строительных, технических и иных норм и правил является исключительно выдача в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию.

Пункт «7.1... . Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год и исчисляется с даты подписания Сторонами акта о выполнении отделочных работ... .»

В силу ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Исключение в продолжительности гарантийного срока установлено только для технологического и инженерного оборудования входящего в состав такого объекта долевого строительства, гарантийный срок на которое не может быть меньше трёх лет (п.5.1. ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ).

Таким образом, Федеральным законом от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ не установлено исключений из продолжительности гарантийного срока на элементы отделки объекта долевого строительства, являющиеся частью объекта, который в соответствии с ч.5 ст.7 указанного Федерального закона должен быть не менее пяти лет.

Также, следует учесть, что согласно приложению № к договору к «элементам отделки», в том числе отнесены: ванна, раковина, унитаз, смеситель, входная дверь, электроустановочное оборудование, розетки, выключатели, гарантийный срок на которые не может составлять один год.

Кроме того, в п.7.1. указано, что гарантийный срок на отделочные работы исчисляется с даты подписания акта о выполнении отделочных работ.

Между тем, как указано выше, передача отелочных работ отдельно от объекта долевого строительства невозможна, и гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства в целом, а не его частей (ч.5 ст.7 Федерального закона сг30.12.2004г. № 214-ФЗ)

Следовательно, пункт 7.1. договора в части гарантийного срока 1 (один) год на отделочные работы противоречит ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, необоснованно освобождает ответчика от обязанности, установленной ч.6 указанной статьи по устранению выявленных недостатков отделочных работ в течение пяти лет, и от ответственности, предусмотренной ч.8 названной статьи в виде выплаты неустойки за нарушение срока устранения недостатков отделочных работ, а также лишает истца права требовать устранения недостатков отделочных работ, и прав установленных ч.2 ст.7 (безвозмездное устранение недостатков разумный срок или соразмерное уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков),

В связи, с чем на основании ч.4 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ пункт 7.1. договора является ничтожным в части гарантийного срока 1 (один) год на отделочные работы.

При разрешении требования о признании недействительным п.7.1. договора в части гарантийного срока 1 (один) год на отделочные работы следует принять во внимание, что ч.7 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. и п.7.1. договора (абз.4) освобождают застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, при условии, что недостатки являются следствием нормального износа объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки.

Суд, не может согласить с доводами стороны ответчика, что истцами пропущен срок исковой давности, т.к. исковое заявление направлено в суд 14.04.2021г.

Таким образом, суд полает, что требования истцов о признании п. 1.11, п. 5.2, п. 5.5, п. 6.2, п. 6.3, п. 6.4, п.6.5, п.7.1 договора № Я/6-293-И от 17.04.2018г. подлежит полному удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7), по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается период расчета неустойки.

В соответствии с абзацем первым пункта 69 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 71 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, требование истцов о взыскании с ответчика неустойки на день исполнения обязательств, подлежит удовлетворению. С ответчика в пользу истцу надлежит взыскать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки, установленной ЦБ РФ на день исполнения обязательств в размере 4,50% годовых, на сумму 3 635 680 руб. 60 коп.

К правоотношениям истца и ответчика в части требований о взыскании морального вреда применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», подлежащей применению к спорным правоотношениям, поскольку судом установлено нарушение прав истцов как потребителей, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой суд, с учетом обстоятельств дела и объема нарушенных прав, т.к. до настоящего времени застройщиком квартира истцам не передана, определяет в размере 10000 руб. 00 коп.

Из материалов дела усматривается, что истцы направляли ДД.ММ.ГГГГ застройщику досудебную претензию, в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и устранении недостатков (л.д.43,48).

Ответчик своим правом урегулирования спора досудебном порядке не воспользовался.

В порядке п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», с ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» в пользу истцов надлежит взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей. Суд с учетом всех обстоятельств дела полагает, что ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГПК РФ подлежит удовлетворению, с ответчика надлежит взыскать штраф в сумме 92256 руб. 33 коп., на том основании, что штраф является компенсационной выплатой для истцов при невыплате ответчиком неустойки в добровольном порядке и в данном случае вышеуказанный размер штрафа, по мнению суда, является разумным и соответствующим последствиям допущенного нарушения.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса (ст. 98 ГПК РФ).

Таким образом, с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать почтовые расходы в сумме 544 руб. 72 коп., расходы за составление доверенности в сумме 2100 руб. Удовлетворяя расхода на составление доверенности, суд исходил из того, что доверенность выдана на конкретное дело (л.д.67).

В силу ст. 100 ГПК также стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных приделах.

Определяя обоснованность заявленной к взысканию суммы представительских расходов, учитывая продолжительность рассмотрения (по делу состоялось одно судебное заседание) и сложность дела, суд считает, что расходы на оплату услуг представите должным быть снижены до 15000 рублей.

В силу ст. 17 п.3 ФЗ «О защите прав потребителей», истцы были освобождены от уплаты госпошлины, в связи, с чем с ответчика подлежит взыскать госпошлину, в доход государства.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в сумме 4690 руб. 25 коп. 

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с солидарно в пользу ФИО2 и ФИО3 ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 174 512 руб. 66 коп., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., юридические расходы в сумме 15000 руб., почтовые расходы в сумме 544 руб. 72 коп., расходы за составление доверенности в сумме 2100 руб.

Взыскать солидарно в пользу ФИО2 и ФИО3 ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» неустойку в размере 1/150 ключевой ставки, установленной ЦБ РФ на день исполнения обязательств в размере 4,50% годовых, на сумму 3 635 680 руб. 60 коп.

Взыскать солидарно в пользу ФИО2 и ФИО3 ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» штраф в сумме 92256 руб. 33 коп.

Признать пункт 1.11, п. 5.2, п. 5.5, п. 6.2, п. 6.3, п. 6.4, п.6.5, п.7.1 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ. – недействительным.

Взыскать с ООО «Спецтализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» в доход государства госпошлину в сумме 4690 руб. 25 коп. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Ефимова

Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2021г.

Судья Е.А. Ефимова