БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2020-000175-52 Производство №3а-18/2021

(3а-145/2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2021 года город Белгород 

Белгородский областной суд в составе:

судьи ФИО1

при секретаре Пановой Н.А.

с участием представителя административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, Правительства Белгородской области ФИО2, 

в отсутствие административного истца АО «Тандер», его представителя, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 453,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, 

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 474,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, 

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 427,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, 

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 523,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 576,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 479,7 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 722,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 335,1 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 522,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Указанные объекты недвижимости вошли в Перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области».

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в Государственный кадастр недвижимости (далее –ГКН) внесены 14.02.2019,

нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 06.12.2015, 

нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 06.12.2015, 

нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 06.12.2015,

нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 06.12.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 24.10.2017 (внесены изменения в площадь здания) в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 24.10.2017,

нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 06.12.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 06.12.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 13.01.2016 (внесены изменения в площадь здания) в размере 

<

данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 13.01.2016. 

Какие-либо изменения, влияющие на перерасчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, с даты определения их кадастровой стоимости и по настоящее время, в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.

Полагая установленную кадастровую стоимость завышенной, АО «Тандер» обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области. 

Решением № 124 от 01.10.2020 комиссия отклонила кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установленной в представленных Обществом отчетах. 

АО «Тандер» обратилось в суд с иском, в котором, с учетом уточнения, просило восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости и установить рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 453,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 703 000 руб., подлежащей применению с 05.07.2015, 

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 474,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 883 000 руб., подлежащей применению с 05.07.2015, 

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 427,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 471 000 руб., подлежащей применению с 05.07.2015, 

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 523,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежащей применению с 05.07.2015,

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 576,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежащей применению с 05.07.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 479,7 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежащей применению с 24.10.2017,

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 722,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежащей применению с 05.07.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 335,1 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежащей применению с 05.07.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 522,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>., в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежащей применению с 13.01.2016.

В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков Управление Росреестра по Белгородской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области не явились. О рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом и своевременно, административный истец посредством заказного письма с уведомлением (АО «Тандер» РП №30800058753016 получено 04.05.2021, представителем ФИО3 РПО № 3080005873023 получено 03.05.2021), представители Управления Росреестра по Белгородской области и филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Белгородской области посредством экспедиции суда 13.04.2021. Кроме того, лица участвующие в деле извещались посредством электронной почты, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Белгородского областного суда, с учетом положений частей 8,9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14,15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». 

От указанных лиц поступили ходатайства о рассмотрении административного дела без участия их представителей. 

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и Правительства Белгородской области не оспаривал право истца требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Федеральный закон от 29 июля 198 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На территории Белгородской области в соответствии со статьёй 3.1 Закона Белгородской области № 104 от 27.11.2003 «О налоге на имущество организаций», установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Исходя из изложенного, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, направлено на защиту интересов АО «Тандер», как собственника объектов недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 06.12.2015, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 14.02.2019, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 24.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 13.01.2016.

Административный иск об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подан АО «Тандер» в суд 18 ноября 2020 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости не пропущен.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил отчеты от 31.07.2020 № 53/К-20-12 (определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №), № 53/К-20-13 (определение рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №), №53/К-20-14 (определение рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №), подготовленные оценщиком ФИО4

Согласно данным отчетам, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила 

<

адрес> руб., 

нежилого здания с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб., 

нежилого здания с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб., 

нежилого помещения с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № – 

<

адрес> руб.

Указанные отчеты об оценке представлялись в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в результате проведенного анализа Комиссией установлено несоответствие отчетов требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также Федеральным стандартам оценки. 

Представитель административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и Правительства Белгородской области в ходе рассмотрения дела также поставил под сомнение достоверность выводов отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчетах итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости устранены не были, и учитывая мотивированные возражения, по делу назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также с целью установления соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту оценщику П.

По результатам проведения экспертизы П. составлено экспертное заключение №06-21-Э/3а-145/2020 от 01.04.2021, согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 составила 

<

данные изъяты> руб., 

нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 – 

<

данные изъяты> руб., 

нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 – 

<

данные изъяты> руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 – 

<

данные изъяты> руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 – 

<

данные изъяты> руб.,

нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 – 

<

данные изъяты> руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 – 

<

данные изъяты> руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.10.2017 – 

<

данные изъяты> руб.,

нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 13.01.2016 – 

<

данные изъяты> руб.

Проверив отчеты об оценке, выполненные оценщиком ФИО5, на их соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт сделал выводы о неполном соответствии отчетов требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. 

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ. 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении экспертом подробно описываются объекты оценки: их местоположение, количественные и качественные характеристики, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. Содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам–аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость и арендные ставки сопоставимых объектов оценки. 

Экспертом проведен подробный анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты (торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости), проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Анализ рынка проведен в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает. 

По результатам анализа рынка экспертом сделаны выводы, что рынок купли-продажи и аренды объектов недвижимости торгового назначения является развитым и активным в крупнейших городах Белгородской области (г. Белгород, г. Старый Оскол, г. Губкин). В более мелких населенных пунктах Белгородской области рынок не развит (является неактивным), части предложения носят единичный характер, что повлекло расширение границ исследования рынка до территории всей Белгородской области.

Информация о ценах предложений объектов торгового назначения на территории Белгородской области приведена в таблицах 5-13 (г. Старый Оскол, стр. 110-115 заключения); 5-14 (г. Белгород, стр. 115-117); 5-15 (г. Валуйки, стр. 118-119); 5-16 (пос. Борисовка, стр. 119-121); 5-17 (г. Губкин, стр. 121-124); 5-18 (г. Короча, стр. 124-125); 5-19 (г. Алексеевка, стр. 126-127); 5-20 (г. Грайворон, стр. 127-129). 

Информация об арендных ставках помещений торгового назначения приведена в таблицах 5-22 – 5-28 (стр. 130-140 заключения). 

При определении рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с общепринятыми нормами экспертом были применены два из трех основных подхода к определению стоимости имущества (сравнительный и доходный).

В рамках сравнительного подхода экспертом использован метод сравнения продаж.

Для расчета стоимости нежилых зданий и помещений, эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников – объявлений в сети Интернет (https://ruads.org; staryy_oskol/kommercheskya_nedvizhimost). 

Избрав в качестве основного критерия при подборе объектов-аналогов именно фактор местоположения, эксперт действовал в рамках основных тенденций оценочной деятельности, возводящей «местоположение объекта» на вершину при ранжировании других факторов, влияющих на цену объектов недвижимости.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. 

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7). 

При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. В рамках доходного подхода эксперт рассчитал несколько видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход и чистый операционный доход; определил ставку капитализации и определил рыночную стоимость объектов оценки путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение. В цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения. 

Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования осуществлялось путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в процессе анализа и оценки.

Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. 

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектов оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59,61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

По результатам ознакомления с заключением судебного эксперта, представитель административного истца представил письменные замечания, где указал, что экспертиза подготовлена с грубейшим нарушением законодательства Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

По представленным замечаниям экспертом П., в соответствии с положениями части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, даны письменные пояснения. 

Рассмотрев письменные замечания административного истца и письменные ответы эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям:

- в разделе 7.1 Заключения (стр. 144-151) экспертом приведено обоснование выборов подходов и методов оценки, в частности, в разделе 7.5 заключения (стр. 264) указано, что рыночная стоимость ОКС/помещений определялась экспертом сравнительным и доходным подходом. Применение затратного подхода признано невозможным. Таким образом, замечания представителя истца о необоснованном и безосновательном применении экспертом затратного подхода, несостоятельны;

- является несостоятельным также замечание о необоснованном применении экспертом минимальной корректировки на прибыль предпринимателя при наличии сведений о возможности применения средней корректировки. Термин «прибыль предпринимателя» в заключении эксперта даже не упоминается, не говоря уже о его размере;

- на доводы о неверно подобранных объекта-аналогах для оценки объектов недвижимости (аналоги имеют иной год постройки, иной материал стен), неверном выводе эксперта об отделке и состоянии объектов недвижимости: как «улучшенные» и «очень хорошие», необоснованном применении малого значения корректировок и необоснованном применении экспертом минимальной скидки на торг, эксперт пояснил, что к элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используют следующие элементы сравнения: местоположение, тип торгового центра, общая площадь (фактор масштаба), состав арендаторов, этаж (при сдаче в аренду), характеристика парковки, внутреннее оформление, отношение арендопригодной к общей площади, наличие дополнительных средств, материал стен. Эксперт самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, в том числе корректировки. Факторы состояния здания и внутренней отделки учитывались; год постройки не является ценообразующим фактором; материал стен является несущественным фактором, влияние которого, согласно Справочнику оценщика составляет 5%. При определении скидки на торг в 2015-2016 гг. были использованы данные, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости -2014 «Офисно-торговая недвижимость». Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода»/под ред. ФИО6, 2014. В расчете используется среднее значение диапазона скидок на торг в соответствующем сегменте рынка. При определении скидки на торг в 2017 году использованы данные, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости – 2017 «Офисно-торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода»/под ред. ФИО6, 2017 г. Таким образом, экспертом применена не минимальная, а средняя скидка на торг, основания для применения максимальной скидки отсутствовали;

-вопреки замечаниям о неприменении экспертом корректировки на вид объекта недвижимого имущества, а именно использование для объектов оценки нежилых зданий в качестве объектов- аналогов помещения и наоборот, корректировка на тип объекта приводится экспертом как при применении сравнительного подхода (стр. 181-182), так и при определении наиболее вероятного значения рыночной арендной платы в рамках доходного подхода (стр. 235). Для объектов с датой оценки 2015-2016 гг. при определении корректировки на тип объекта были использованы данные, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости -2014 «Офисно-торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода»/под ред. ФИО6, 2014 г. Для объектов с датой оценки 2017 г. при определении корректировки на тип объекта использованы данные, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости -2017 «Офисно-торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода»/под ред. ФИО6, 2017 г.;

- формально указывая на необоснованный выбор экспертом в рамках доходного подхода минимальных или средних значений корректировок (по мнению представителя административного истца процент недогрузки должен быть максимальным, согласно анализу рынка, а ожидаемая текущая доходность недвижимости за 5 лет должна быть приближена к максимальной корректировки ввиду особенностей рынка недвижимости), представитель административного истца не только не представил данных позволяющих сделать вывод об этом, но и не указал источник информации, на который он опирался, делая утверждения об этом, что лишает суд возможности проверить данный довод. В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», для определения стоимости недвижимости, эксперт исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

Экспертом были даны исчерпывающие и мотивированные объяснения по существу представленных замечаний. Данные объяснения суд находит обоснованными, подлежащими учету, а представленные замечания - опровергающимися содержанием исследовательской части заключения эксперта и его письменными объяснениями.

Пояснения эксперта предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

Формально приводя вышеназванные замечания, представитель административного истца не указал на недостоверность либо неактуальность содержащейся в заключении эксперта информации.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, суду представлено не было, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Напротив, как установлено судом и не оспорено лицами, участвующими в деле, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости содержат нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. 

Суд соглашается с данными выводами эксперта. 

Выявленные нарушения позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в представленных отчетах величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ввиду этого отчеты, составленные оценщиком ФИО5, отвергаются судом в качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:25:0803029:115 в размере 7 343 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 31:13:1303005:47 в размере 7 272 998 руб. по результатам судебной экспертизы.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения АО «Тандер» в Комиссию является 16.09.2020, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости. 

Вместе с тем, судом установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № и №, определенная экспертом, превышает их кадастровую стоимость. 

Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации, пункту 1 статьи 3, подпункту 1 пункта 1 статьи 23 и статье 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги в срок, установленный законодательством о налогах и сборах.

Одним из основных начал законодательства о налогах и сборах является принцип их экономической обоснованности. В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ, налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. 

Из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении № 20-П от 11.07.2017 «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободняк и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» следует, что право лица на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, равном его рыночной стоимости, служит, в частности, целям последующего определения налогового обязательства в размере не большем, чем это установлено законом, притом, что именно такой объем налоговой обязанности предопределен требованием статьи 57 Конституции Российской Федерации о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями её статей 15 и 18 (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июня 2014 года № 17-П и от 1 июля 2015 года № 19-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 октября 2014 года № 2341-О и № 2343-О). 

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов оценки административный истец ссылался на необоснованное её завышение по сравнению с рыночной стоимостью. Однако в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью, своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.

Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налогового бремени, в связи с завышением налоговой базы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование.

Поскольку правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено, установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

При таком положении, заявленные АО «Тандер» требования в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № и № в размере их рыночной стоимости, удовлетворению не подлежат. 

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд полагает установленный размер кадастровой стоимости объектов, отвечающий интересам налогоплательщика, иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости не доказан.

На основании положений статей 103,106,111,112 КАС РФ с АО «Тандер» в бюджет Белгородской области подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 270 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением №625298 от 30.12.2020.

Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости являлось реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости.

В данном случае административный истец является стороной, проигравшей спор относительно размера экономически обоснованной рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку доказана невозможность установления их кадастровой стоимости в размере, определенном в отчетах об оценке, в том числе доказана недостоверность отчетов об оценке, представленных истцом в обоснование доказательства размера рыночной стоимости.

Решение суда, в рамках которого истец реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости, не может быть расценено как принятое против ответчиков.

Фактическое процессуальное поведение Правительства Белгородской области способствовало принятию решения суда на основании заключения эксперта, поскольку экспертиза инициирована названным органом. 

Отличие пересмотренной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № от его установленной кадастровой стоимости составило 7,03%, нежилого здания с кадастровым номером № – 1,71%. Данное расхождение является приемлемым с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или её применение к конкретному объекту недвижимости, а размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № и №, определенный по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, превышает их кадастровую стоимость.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 474,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 522,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 13.01.2016. 

Датой подачи заявления АО «Тандер» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 16.09.2020.

В удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер» в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 453,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.07.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 427,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.07.2015,

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 523,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.07.2015, 

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 576,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.07.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 479,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 24.10.2017,

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 722,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.07.2015,

нежилого здания с кадастровым номером № площадью 335,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.07.2015, отказать.

Взыскать с АО «Тандер» в бюджет Белгородской области судебные расходы в размере 270 000 руб. за проведенную по делу судебную экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме принято 03 июня 2021 г.

Решение03.06.2021