Дело № 3а-15/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Йошкар-Ола 3 декабря 2018 года 

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Братухина В.В.,

при секретаре Демаковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием: 

представителя административного истца ФИО1 ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Республики Марий Эл ФИО3, 

представителей административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл ФИО4, ФИО5 и ФИО6,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл ФИО7,

представителя заинтересованных лиц администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО8,

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Марий Эл, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Правительству Республики Марий Эл, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление Росреестра по Республике Марий Эл), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Марий Эл) об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просила пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, территориально-экономическая оценочная зона № 9, вид разрешенного использования – для размещения нежилого здания, установить кадастровую стоимость земельного участка, с учетом уточнения к административному исковому заявлению, равной его рыночной стоимости в размере 3021000 рублей по состоянию на 11 января 2012 года.

В обоснование требований административный истец сослался на следующее. Указанный земельный участок принадлежит ФИО1 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость земельного участка составляет 9651450,4 рублей по состоянию на 11 сентября 2012 года. Размер арендной платы за земельный участок в 2018 году, исчисленный Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – КУМИ г. Йошкар-Олы) исходя из кадастровой стоимости земельного участка, составляет 50064,15 рублей, что значительно превышает установленный ранее.

Судом к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Администрация) и КУМИ г. Йошкар-Олы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административный иск с учетом уточнения поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 3021000 рублей по состоянию на 11 января 2012 года.

Представитель Правительства Республики Марий Эл ФИО3 не возражала против удовлетворения административного иска с учетом уточнения, поддержала доводы письменных объяснений, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка должна была быть определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Марий Эл на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания № 222). 

Представители Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО4 и ФИО6 иск не признали, поддержали доводы письменного отзыва, пояснили, что Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу, решение требований оставили на усмотрение суда. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Марий Эл ФИО7 иск не признала, поддержала доводы письменного отзыва на административное исковое заявление. ФГБУ «ФКП Росреестра» не является надлежащим ответчиком по данному делу, оставила разрешение административного иска на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка была определена филиалом в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний № 222 с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земель, содержащегося в материалах государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года № 199 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе населенных пунктов Республики Марий Эл».

Представитель заинтересованных лиц Администрации и КУМИ г. Йошкар-Олы ФИО8 не возражала против удовлетворения административного иска, пояснила, что плата по договору аренды земельного участка исчисляется в 2018 году исходя из размера его кадастровой стоимости. Спорный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. 

Участвовавший в судебном заседании эксперт К.Д.Г. подтвердил данное им заключение. На вопросы представителя Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО6 пояснил, что примененные для сравнительного анализа недвижимости земельные участки рассматривались применительно к рыночной стоимости как объекты собственности (таблица 4.3). Аналоги под номерами 4, 8, 10 использованы для определения рыночной стоимости земельного участка административного истца в связи с тем, что именно эти земельные участки удовлетворяли всем 3-м условиям по условно-балльной системе (таблица 4.12).

Административный истец ФИО1, заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело без их участия.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положениями пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с абзацем 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из ЕГРН - сведения о характеристиках объекта недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 

<

№> поставлен на государственный кадастровый учет 11 января 2012 года, находится в государственной собственности.

На основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора 

<

№> от 4 сентября 2012 года и дополнительного соглашения 

<

№> от 30 октября 2012 года арендатором земельного участка является в том числе ФИО1

Письмом КУМИ г. Йошкар-Олы от 27 февраля 2018 года 

<

№> ФИО1 уведомлена об установлении с 1 января 2018 года арендной платы за земельный участок в размере 2,5 % от кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 сентября 2018 года 

<

№> кадастровая стоимость спорного земельного участка на 31 августа 2018 года составляет 9651450,4 рублей, кадастровая стоимость определена по состоянию на 11 января 2012 года. 

В подтверждение своих доводов о неправильном определении кадастровой стоимости земельного участка административным истцом суду представлен отчет 

<

№> от 10 сентября 2018 года об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный индивидуальным предпринимателем С.Д.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> по состоянию на 11 января 2012 года составила 1641000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка, соответствия названного выше отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению 

<

№> эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» К.Д.Г. отчет 

<

№> от 10 сентября 2018 года об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный индивидуальным предпринимателем С.Д.А., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе статье 11 Закона об оценочной деятельности; пунктам 3, 8 (абзац 2), 21 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; пунктам 6, 8«е», 12, 8«и», 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорного земельного участка, которая согласно отчету по состоянию на 11 января 2012 года составила 1641000 рублей, определена неправильно. 

Отвечая на поставленный судом в определении о назначении экспертизы вопрос, эксперт в заключении определил рыночную стоимость спорного земельного участка, которая по состоянию на 11 января 2012 года составила 3021000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 данного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как усматривается из заключения от 15 ноября 2018 года 

<

№>, экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с натурным исследованием земельного участка, проведенным с извещением лиц, участвующих в административном деле.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений в периодических изданиях, на интернет-сайтах. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Оснований не доверять выводам эксперта К.Д.Г. у суда не имеется, так как они обоснованы и мотивированы. Экспертиза была назначена судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме.

Эксперт имеет достаточные квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности, что подтверждается представленными документами, деятельность оценщика застрахована в АО «Страховое общество «Я.», срок действия полиса по 6 июля 2019 года.

Заключение экспертизы соответствует требованиям частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Доказательств и доводов, опровергающих определенную экспертом рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО1 и установлении кадастровой стоимости названного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 3021000 рублей в соответствии с заключением 

<

№> эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» К.Д.Г. 

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно выписке ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 сентября 2018 года 

<

№> датой внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН в отношении спорного земельного участка является 7 февраля 2018 года, что представителем административного истца в судебном заседании не оспаривалось.

ФИО1 с административным исковым заявлением в суд обратилась 2 августа 2018 года, в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не обращалась.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации прав внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 января 2012 года в размере 3021000 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 7 февраля 2018 года на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать обращение ФИО1 с административным исковым заявлением в суд - 2 августа 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Марий Эл Братухин В.В.

Мотивированное решение изготовлено 3 декабря 2018 года