Дело № 2-240(2021)

59RS0005-01-2020-007378-54

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 июля 2021г.

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Вязовской М.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Вегелиной Л., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Инвестторгбанк» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

у с т а н о в и л:

АО «Инвестторгбанк» обратился в суд с иском к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом уточненного иска указав в заявлении, что 24.11.2010г. между АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) и заемщиком ФИО4 был заключен Кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил ФИО4 кредит в размере 4 500 000 рублей, под 16 процентов годовых, сроком на 60 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору перед Банком, ФИО4 предоставил в залог недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное на 1 и цокольном этажах по адресу 

<

адрес> (кадастровый №). Заключен договор залога № от 24.11.2010г., залоговая стоимость согласована сторонами в сумме 8 795 000,00 рублей.

27.11.2010 Управлением Росреестра по Пермскому краю была зарегистрирована ипотека на указанное помещение в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО). Регистрационная запись №.

25.08.2015 Управлением Росреестра по Пермскому краю зарегистрирован переход права собственности на указанный объект от ФИО4 к ФИО5, Основание - договор дарения от 01.07.2015г. Регистрационная запись №.

В пункте 6.1. указанного договора дарения стороны указали, что объект недвижимость обременен правом залога в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от 24.11.2010.

26.08.2015 между АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО), ФИО4, ФИО5 заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору № от 24.11.2010, в соответствии с которым Должник - ФИО5 становится солидарным заемщиком по кредитному договору. Также 26.08.2015 было заключено дополнительное соглашение № к договору залога № от 24.11.2010 г., по условиям которого ФИО5 становится залогодателем.

25.09.2017 принято заявление ООО «Маслозавод Нытвенский» о признании ФИО4 несостоятельным (банкротом).

Арбитражным судом Пермского края 25.01.2018 года оглашена резолютивная часть определения по делу № в отношении ФИО4 (ИНН №), введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2018 (резолютивная часть от 19.04.2018) по делу № в отношении должника ФИО4 введена процедура реализации имущества должника.

С учетом банкротного статуса основного должника - заемщика ФИО4, последним прекращено исполнение обязательств по Кредитному договору.

27.11.2017г. Решением Мотовилихинского районного суда по делу №2-4368/2017 признан недействительным договор дарения встроенного нежилого помещения от 01 июля 2015 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5, применены последствия недействительности сделки посредством возврата имущества - помещения в собственность ФИО4 Одновременно произведен раздел совместно нажитого имущества между ФИО4 и ФИО3, а именно нежилого помещения, расположенного на 1-м и цокольном этажах по адресу 

<

адрес> (кадастровый №), за ФИО3, ФИО4 право собственности по 1/2 доли в праве собственности на встроенные нежилые помещения.

В соответствии с п. 1. ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку обеспеченные залогом обязательства ФИО4 перед Банком не были прекращены надлежащим исполнением, то в соответствии с принципом акцессорности, залог этих объектов также не прекратился. Залог обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе при перемене собственника.

28.10.2020 Решением Мотовилихинского районного суда по делу № 2-404/2020 прекращено право общедолевой собственности ФИО3 и ФИО4 на нежилое помещение, расположенное на 1-м и цокольном этажах по адресу 

<

адрес> (кадастровый №), в собственность ФИО3 выделены встроенные нежилые помещения: № - кабинет площадью 15,3 кв. м.; № - кабинет площадью 9,5 кв. м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв. м.; № - кабинет площадью 14,9 кв. м.; № - кабинет площадью 16 кв. м.; № - кабинет площадью 9,8 кв. м.; № - кабинет площадью 5,2 кв. м.; № - кабинет площадью 15 кв. м.; № - комната охраны площадью 5,2 кв. м.; № - кабинет площадью 9,9 кв. м.; № - комната приема пищи площадью 12,4 кв. м.; № - комната приема пищи площадью 5,3 кв. м.; № - электрощитовая площадью 1,1 кв. м.; № - архив площадью 4 кв. м.; № - архив площадью 7 кв.м.; расположенные на 1 этаже здания по адресу 

<

адрес>. Решение вступило в законную силу 15.02.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с результатами независимой оценки (Отчёт ООО «Эксперт-Капитал» № от 12.04.2021) рыночная стоимость заложенного имущества, принадлежащего ФИО3 (встроенные нежилые помещения: № - кабинет площадью 15,3 кв. м.; № - кабинет площадью 9,5 кв. м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв. м.; № - кабинет площадью 14,9 кв. м.; № - кабинет площадью 16 кв. м.; № - кабинет площадью 9,8 кв. м.; № - кабинет площадью 5,2 кв. м.; №- кабинет площадью 15 кв. м.; № - комната охраны площадью 5,2 кв. м.; № - кабинет площадью 9,9 кв. м.; № - комната приема пищи площадью 12,4 кв. м.; № - комната приема пищи площадью 5,3 кв. м.; № - электрощитовая площадью 1,1 кв. м.; № - архив площадью 4 кв. м.; № - архив площадью 7 кв. м., расположенные на 1 этаже здания по адресу 

<

адрес> составляет 3 213 000,00 рублей (в том числе НДС). Начальная цена продажи должна быть установлена в размере 80% рыночной стоимости или 2 570 400,00 рублей.

По состоянию на 07.05.2021 задолженность ФИО4 перед АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) составляет: 1 809 603,79 рублей, в т.ч. основной долг – 1679 552,63 рублей, пени, штраф – 130 051,16 рублей.

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество - на принадлежащую ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенные на первом и цокольном этажах здания по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), соответствующую помещениям 1 этажа: № - кабинет, площадью 15,3 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,5 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 14,9 кв.м.; № - кабинет, площадью 16 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 15,0 кв.м.; № - комната охраны - 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,9 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 12,4 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 5,3 кв.м.; № - эл. щитовая, 1,1 кв.м.; № архив площадью 4,0 кв.м., № архив, площадью 7,0 кв.м., определив способ реализации указанного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2570400 рублей, в счет погашения обязательств ФИО4 по кредитному договору № от 24.11.2010г. в сумме 1809 603,79 рублей.

В судебном заседании представитель истца исковые требования и доводы иска поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, об отложении дела не просила.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями не согласился, поддержал доводы письменных возражений, из которых следует, что ФИО3 и ФИО4 принадлежало по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на встроенные нежилые помещения общей площадью 306,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Право 1/2 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО4, номер государственной регистрации: №. Право 1/2 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО3 24.06.2019г., номер государственной регистрации: №. Решением Мотовилихинского районного суда города Перми от 28 октября 2020 года по делу № 2-404/2020 были удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО4 о выделе указанной доли в натуре: в собственность ФИО3 было выделено нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, соответствующую помещениям 1 этажа: встроенные нежилые помещения: № - кабинет площадью 15,3 кв. м.; № - кабинет площадью 9,5 кв. м.; № - кабинет площадью 5,8 кв. м.; № - кабинет площадью 14,9 кв. м.; № - кабинет площадью 16 кв. м.; № - кабинет площадью 9,8 кв. м.; № - кабинет площадью 5,2 кв. м.; № - кабинет площадью 15 кв. м.; № - комната охраны площадью 5,2 кв. м.; № - кабинет площадью 9,9 кв. м.; № - комната приема пищи площадью 12,4 кв. м.; № - комната приема пищи площадью 5,3 кв. м.; № - электрощитовая площадью 1,1 кв. м.; № - архив площадью 4 кв. м.; № - архив площадью 7 кв. м., право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на указанное недвижимое имущество прекращено. Указанный судебный акт вступил в законную силу. Однако по состоянию на сегодняшний день в едином государственном реестре прав на недвижимости имущество (ЕГРН) в качестве объекта прав указаны встроенные нежилые помещения общей площадью 306,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Таким образом, указанный судебный акт фактически не исполнен, государственная регистрация изменений в ЕГРН в отношении спорного недвижимого имущества не произведена. Данные обстоятельства, по мнению ответчика, препятствуют удовлетворению исковых требований, в том виде, в котором они заявлены. В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Согласно ч.4 ст. 1 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В ч.5 ст. 1 закона № 218-ФЗ указано, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, до момента государственной регистрации изменений в отношении встроенных нежилых помещений, общей площадью 306,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, связанных с принятием указанного судебного акта о выделении части данного недвижимого имущества в качестве самостоятельных объектов недвижимости, удовлетворение исковых требований в том виде, в котором они заявлены невозможно, поскольку недвижимого имущества, на которое Истец просит обратить взыскание юридически не существует, права на него за ответчиком не зарегистрированы. Ответчик не согласна с размером задолженности ФИО4 перед АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО), в части начисленной пени в сумме 130 051 рублей 16 копеек. В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения процедуры реструктуризации долгов должника прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей. Процедура реструктуризации долгов в отношении должника - ФИО4 введена определением Арбитражного суда Пермского края от 25.01.2018 (резолютивная часть) по делу №, следовательно, начисление неустойки возможно только до 25.01.2018. По сведениям, которые имеются у ФИО3 за период до 25.01.2018 года, ФИО4 просрочек оплаты по кредитному договору № от 24.11.2010 не допускал, а, следовательно, и оснований для начисления ему каких-либо неустоек (штрафов, пеней) не имеется. Таким образом, из суммы задолженности ФИО4 по кредитному договору № от 24.11.2010 подлежит исключению сумма пени в размере 130 051 рублей 16 копеек. Ответчик не согласен с начальной продажной стоимостью, которую Истец просит установить при реализации имущества на торгах, на которое обращается взыскание. В рамках дела № 2-404/2020, Ответчик предоставляла в качестве доказательства отчет № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 13.02.2020 г., согласно которому рыночная стоимость встроенных помещений на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.02.2020 года составляет 4 196 000 рублей, из расчета 23 744 руб. за 1 кв.м. Если руководствоваться указанным отчетом об оценке, то общая стоимость недвижимого имущества, на которое истец просит обратить взыскание составляет 3 238 681 рубль 60 копеек (23 744 руб.* 136,4 кв.м.). Ответчик просит приобщить отчет № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 13.02.2020 г. к материалам настоящего дела, в качестве доказательств. В связи с наличием в материалах дела двух аналогичных документов (отчетов об оценке) с различной рыночной стоимостью недвижимого имущества, на которое обращается взыскание, ответчик полагает, что имеются основания для устранения данного противоречия путем проведения по делу судебной оценочной экспертизы. Поскольку на истце лежит бремя доказывания начальной продажной стоимости, то именно он должен быть инициатором проведения данной экспертизы.

3-е лицо ФИО4, конкурсный управляющий должника-банкрота ФИО4 - ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, об отложении дела не просили.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ч.1, 4 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 38 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Согласно ст. 51 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ч.2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Согласно ст. 56 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Судом установлено, что 24.11.2010г. между АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) и заемщиком ФИО4 был заключен Кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Заемщику кредит в размере 4 500 000 рублей, под 16 процентов годовых, сроком на 60 месяцев, а Заемщик обязался своевременно возвратить Банку полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору меду Банком и заемщиком ФИО4 заключен договор залога № от 24.11.2010г., в соответствии с которым залогодатель предоставил залогодержателю в залог недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 306,8 кв.м., расположенное на 1 и цокольном этажах по адресу 

<

адрес> (кадастровый №). 

27.11.2010 Управлением Росреестра по Пермскому краю была зарегистрирована ипотека на вышеуказанное помещение в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО). Регистрационная запись №.

25.08.2015 Управлением Росреестра по Пермскому краю зарегистрировано право собственности ФИО7 на нежилое помещение, общей площадью 306,8 кв.м., расположенное на 1 и цокольном этажах по адресу 

<

адрес> на основании договора дарения от 01.07.2015г. 

26.08.2015 было заключено дополнительное соглашение № к договору залога № от 24.11.2010 г., по условиям которого ФИО5 становится залогодателем.

Решением Мотовилихинского районного суда от 27.11.2017г. по делу №2-4368/2017 признан недействительным договор дарения встроенного нежилого помещения от 01 июля 2015 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5, применены последствия недействительности сделки возвращены в собственность ФИО4 встроенные нежилые помещения общей площадью 306,8 кв.м., расположенные по адресу 

<

адрес>. Произведен раздел совместно нажитого имущества между ФИО4 и ФИО3, а именно встроенных нежилых помещений (кадастровый №) общей площадью 306,8 кв.м., расположенных по адресу 

<

адрес>. За ФИО3, ФИО4 признано право собственности за каждым на 1/2 доли в праве собственности на встроенные нежилые помещения (кадастровый №) общей площадью 306,8 кв.м., расположенные по адресу 

<

адрес>. Решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ФИО5 и регистрации права собственности за ФИО3, ФИО4 право собственности на ? доли за каждым в праве собственности на встроенные нежилые помещения (кадастровый №) общей площадью 306, 8 кв. м., расположенные по адресу 

<

адрес>.

Право долевой собственности ФИО3 и ФИО4 по ? доли в праве общей собственности на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрировано 24.06.2019г. Также 24.06.2019г. зарегистрирована ипотека в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО), номер государственной регистрации №.

Решением Мотовилихинского районного суда от 28.10.2020г. по делу №2-404/2020 встроенные нежилые помещения (кадастровый №) общей площадью 306,8 кв.м. выделены с прекращением права общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве) ФИО3 и ФИО4 на указанное недвижимое имущество следующим образом: - в собственность ФИО3 выделены нежилые помещения: № - кабинет, площадью 15,3 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,5 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 14,9 кв.м.; № - кабинет, площадью 16 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 15,0 кв.м.; № - комната охраны - 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,9 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 12,4 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 5,3 кв.м.; № - эл. щитовая, 1,1 кв.м.; № архив площадью 4,0 кв.м., № архив, площадью 7,0 кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

адрес>, согласно техническому паспорту нежилого помещения инвентарный № составленному по состоянию на 22.01.2008 г. МУП Верещагинское БТИ; - в собственность ФИО4 выделены нежилые помещения: № - офис, площадью 12,4 кв.м.; № - офис, площадью 12,6 кв.м.; № - коридор, площадью 13 кв.м.; № - умывальная, площадью 3 кв.м.; № - туалет, площадью 1,3 кв.м.; № - торговый зал, площадью 41,3 кв.м.; № - коридор, площадью 1,9 кв.м.; № - туалет, площадью 1,4 кв.м.; № - раздевалка, площадью 5,6 кв.м.; № душ, площадью 2,4 кв.м.; № - кладовая, площадью 35,4 кв.м., расположенные в цокольном этаже здания по адресу: 

<

адрес>, согласно техническому паспорту нежилого помещения инвентарный № составленному по состоянию на 22.01.2008 г. МУП Верещагинское БТИ. Решение вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2018 по делу № ФИО4 признан банкротом и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

В связи с банкротством заемщика ФИО4, последним прекращено исполнение обязательств по Кредитному договору № от 24.11.2010г. 

Поскольку обеспеченные залогом обязательства ФИО4 перед Банком не были надлежащим образом исполнены и залог недвижимого имущества не прекращен, при этом перемена собственника недвижимого имущества также не является основанием для прекращения залога, то суд считает требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным.

Как следует из представленных банком расчетов, задолженность ФИО4 перед банком по кредитному договору № от 24.11.2010г. составляет 1809603,79 рублей, в том числе: сумма задолженности по основному долгу – 1660626,04 рублей, задолженность по процентам – 18926,59 рублей, пени – 123 751,16 рублей, штраф за факт возникновения просрочки – 6300 рублей. 

Согласно расчетов начисление процентов, пени, штрафов банком произведено до 24.01.2018г., т.е. до введения в отношении должника ФИО4 процедуры реструктуризации долгов. В связи с чем доводы ответчика относительно не согласия с начислением ФИО4 штрафных санкций в общем размере 130051,16 рублей суд находит необоснованными. Достоверных доказательств наличия у ФИО4 задолженности в меньшем размере, чем 1 809 603,79 рублей ФИО3 суду не предоставлено.

Не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о том, что решение суда от 28.10.2020г. не исполнено, государственная регистрация изменений в ЕГРН в отношении спорного недвижимого имущества не произведена, соответственно, по мнению ответчика, до момента государственной регистрации изменений в отношении встроенных нежилых помещений, общей площадью 306,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, связанных с принятием указанного судебного акта о выделении части данного недвижимого имущества в качестве самостоятельных объектов недвижимости, удовлетворение исковых требований банка невозможно. 

В данном случае регистрация изменений в ЕГРН носит заявительный характер, вместе с тем ни ФИО3, которая являлась истцом по гражданскому делу №2-404/2020 и настаивала на выделении доли в имуществе и прекращении общей долевой собственности, ни конкурсный управляющий должника-банкрота ФИО4 не предприняли мер к регистрации возникшего права собственности на основании решения суда от 28.10.2020г. Вопреки указанным доводам ответчика, суд не усматривает оснований для отказа истцу в иске, заявленные ответчиком доводы таким основанием также не являются.

Суд считает, что решением суда от 28.10.2020г. установлено, что ? доля в праве общей долевой собственности на нежилые помещения по адресу: 

<

адрес> соответствует расположенным на 1 этаже и выделенным ФИО3 в собственность помещениям: № - кабинет, площадью 15,3 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,5 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 14,9 кв.м.; № - кабинет, площадью 16 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 15,0 кв.м.; № - комната охраны - 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,9 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 12,4 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 5,3 кв.м.; № - эл. щитовая, 1,1 кв.м.; № архив площадью 4,0 кв.м., № архив, площадью 7,0 кв.м. 

В связи с тем, что нежилые помещения, в том числе выделенные ФИО3 являются заложенным имуществом в обеспечение исполнения обязательств ФИО4, которые не исполнены перед банком, то имеются все основания для обращения взыскания на заложенное имущество, а именно: следует обратить взыскание на заложенное имущество - на принадлежащую ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное на первом и цокольном этажах здания по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), соответствующую помещениям 1 этажа: № - кабинет, площадью 15,3 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,5 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 14,9 кв.м.; № - кабинет, площадью 16 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 15,0 кв.м.; № - комната охраны - 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,9 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 12,4 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 5,3 кв.м.; № - эл. щитовая, 1,1 кв.м.; № архив площадью 4,0 кв.м., № архив, площадью 7,0 кв.м., в счет погашения обязательств ФИО4 по кредитному договору № от 24.11.2010г. в сумме 1809 603,79 рублей.

Способ реализации указанного недвижимого имущества следует определить путем продажи с публичных торгов.

При установлении начальной продажной цены заложенного имущества судом оцениваются отчеты об оценке имущества представленные сторонами.

В частности истцом представлен отчет № от 12.04.2021г., согласно которого рыночная стоимость выделенных ФИО3 нежилых помещений на 1-м этаже по адресу: 

<

адрес> составляет 3213000 рублей. Рыночная стоимость 1 кв.м., рассчитанная математическим путем составляет 23 555,72 рублей. 

Согласно Отчета № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 13.02.2020г., предоставленного ФИО3 в ходе рассмотрения гражданского дела №2-404/2020, рыночная стоимость 1 кв.м. выделенных ФИО3 помещений составляет 23 774 рублей. Соответственно, рыночная стоимость всех помещений определенная математическим путем составляет 3242773,60 рублей.

Из анализа указанных отчетов следует, что объект оценки и в 2020-м и в 2021 году оценен практически равнозначно, в связи с чем суд не усмотрел необходимости в назначении по делу судебной экспертизы для оценки недвижимости, что связано с дополнительными материальными и процессуально-временными затратами для сторон. 

Вместе с тем, для определения начальной продажной цены заложенного имущества, суд считает возможным руководствоваться отчетом № от 12.04.2021г., поскольку данный отчет является наиболее актуальным ко дню рассмотрения дела.

В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Соответственно, 80% от суммы 3213000 рублей составит - 2570400 рублей.

Таким образом, начальную продажную цену заложенного имущества на которое судом обращено взыскание следует установить в размере 2570400 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:…

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Рассматривая заявление истца о взыскании расходов на составление отчета № от 12.04.2021г в размере 30 000 рублей, суд приходит к выводу, что данные расходы следует расценивать как судебные расходы. Данные расходы являлись необходимыми для истца и были понесены им в целях восстановления нарушенного права, поскольку данный отчет применен судом для определения начальной продажной цены заложенного имущества. В связи с чем указанные расходы в размере 30 000 рублей, подтвержденные платежным поручением № от 5.052021г. (л.д.122 т.1), подлежат взысканию с ответчика в пользу истца

Также в пользу истца с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Обратить взыскание на заложенное имущество - на принадлежащую ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенные на первом и цокольном этажах здания по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), соответствующую помещениям 1 этажа: № - кабинет, площадью 15,3 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,5 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 14,9 кв.м.; № - кабинет, площадью 16 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,8 кв.м.; № - кабинет, площадью 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 15,0 кв.м.; № - комната охраны - 5,2 кв.м.; № - кабинет, площадью 9,9 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 12,4 кв.м.; № - комната приема пищи, площадью 5,3 кв.м.; № - эл. щитовая, 1,1 кв.м.; № архив площадью 4,0 кв.м., № архив, площадью 7,0 кв.м., определив способ реализации указанного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2570400 рублей, в счет погашения обязательств ФИО4 по кредитному договору № от 24.11.2010г. в сумме 1809 603,79 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Инвестторгбанк» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей и расходов по оценке в размере 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: