Дело №2-1953/2025

УИД: 23RS0002-01-2024-011151-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 21 августа 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Язвенко Р.В.,

при ведении протокола секретарем Щитниковой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект», в котором просит взыскать неустойку за несвоевременную передачу объекта недвижимости по Договору участия в долевом строительстве № ФН/Л-11/ПДЗ/УКН485/ЭТ9/2023 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 198 636, 30 рублей; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за несоблюдение требований Истца в добровольном порядке; судебные расходы в размере 50 000 рублей; почтовые расходы в размере 388,87 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей; признать недействительным п.12.3 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указано, что между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № №, предметом которого является квартира, с условным номером 485, расположенная по адресу: Россия, 

<

адрес>, Центральный внутригородской округ, 

<

адрес> ЛИТЕР 11. Срок передачи объекта долевого строительства установлен - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составила 4 904 600 рублей. Истцом обязательства по оплате испрашиваемого объекта недвижимости исполнены в полном объеме, вместе с тем объект передан участнику долевого строительства передан ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушением условий договора. Ввиду того, что досудебная претензия оставлена ответчиком без исполнения, истец обратилась с настоящими требованиями в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, на требованиях настаивала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, причину неявки суду не сообщили, ранее просила исковые требования удовлетворить частично, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся доказательствам. 

Исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как установлено в судебном заседании, между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым общество обязалось передать истице объект долевого строительства – условный №, проектная площадь квартиры с учетом балконов и лоджий 35,8 кв.м. количество комнат 1, этаж 9, подъезд 3, литер 11, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3.4. договора срок начала строительства 4 квартал 2018 года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» ЛИТЕР 11-2 квартал 2023 г.

Согласно п. 3.5. договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» при условии выполнения «Участником долевого строительства» своих обязательств по настоящему договору Застройщик обязуется передать «Объект долевого строительства» «Участнику долевого строительства» в срок не позднее, чем до ДД.ММ.ГГГГ. При этом допускается досрочное исполнение «Застройщиком» обязательства по передаче «Объекта долевого строительства».

Согласно п. 4.1. договора цена Договора, подлежащая уплате «Участником долевого строительства», на момент подписания настоящего договора составляет 4 904 000,00 рублей с учетом балконов и лоджий, НДС не облагается.

Обязательства по оплате объекта долевого строительства участником долевого строительства исполнены в полном объеме.

Согласно п. 6.1. договора передача Объекта долевого строительства «Застройщиком» и принятие его «Участником долевого строительства» осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи к Договору, в сроки, установленные пунктами 3.5, 5.2.2 Договора.

Вместе с тем, застройщик не исполнил обязательство по передаче в срок объекта долевого строительства, объект передан ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи.

Истцом в адрес застройщика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства – квартиры.

Застройщиком требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей надень исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с положениями статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Истцом произведен расчет процентов за период с 01.01.2024 по 21.03.2024, который составил 198 636,30 рублей, проверен судом и признан арифметически верным. 

Учитывая тот факт, что ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства в соответствии со ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд находит требование истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованным.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При сложившихся правоотношениях сторон и положению на рынке недвижимости, взыскание неустойки в полном объеме может привести к ущемлению прав участников долевого строительства в пользу одного из них, что затронет интересы и иных дольщиков и может привести к нарушению экономического баланса интересов участников гражданского оборота. Будут нарушены интересы дольщиков другого объекта капитального строительства, возводимого застройщиком. Все дольщики находятся в равных условиях, выплата неустоек производится за счет средств других дольщиков и может повлечь за собой невозможность окончания всех необходимых работ для окончания строительства и получения разрешения на ввод строящихся домов.

Учитывая фактические обстоятельства дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии исключительных обстоятельств, позволяющих применить положения статьи 333 ГК РФ, в связи с чем, считает необходимым снизить размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ до 150 000 рублей.

Истцом также заявлено требование о компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.

Статьей 15 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При решении судом вопроса о компенсации истцу морального вреда достаточным условием для удовлетворения требования является установленный факт нарушения прав потребителя, что соответствует разъяснениям, указанным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Суд, учитывая, что истцом не представлено доказательств о характере причиненных физических и нравственных страданий, руководствуясь принципом разумности и справедливости, считает необходимым снизить и взыскать компенсацию морального вреда размере 10 000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании штрафа.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены Сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

То есть период просрочки попадает по действие моратория, в связи с чем, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требования о взыскании штрафа.

Также истец просит признать недействительным п.12.3 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 12.3. договора, заключённого между сторонами, установлено, что в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров Стороны обращаются в Советский районный суд 

<

адрес>.

Разрешая требования истца о признании недействительным п. 12.3 договора участия в долевом строительстве от 26.04.2023 года, с учетом положений ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», правовой позиции, изложенной в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», принимая во внимание, что нормы действующего законодательства устанавливают право истца на альтернативную подсудность, установленную законом, которое не может быть ограничено условием договора участия в долевом строительстве, и учитывая, что реализация предоставленного истцу права выбора подсудности не зависит от признания пункта договора недействительным, суд не находит оснований для удовлетворения данного требования. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

К судебным расходам суд относит расходы истца на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, которые подтверждаются договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, чеком от ДД.ММ.ГГГГ, почтовые расходы в размере 388,87 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В соответствие со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При решении вопроса о сумме расходов на оплату услуг представителя суд учитывает категорию данного дела, длительность его рассмотрения, объём защищаемого права, в том числе и по формированию правовой позиции, собиранию доказательств, составлению процессуальных документов, количеству судебных заседаний, в которых участвовал представитель, и считает, что подлежат взысканию расходы в сумме 35 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» в пользу ФИО2 неустойку за несвоевременную передачу объекта недвижимости по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей; судебные расходы в размере 35 000 рублей; почтовые расходы в размере 388,87 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья Р.В. Язвенко

Копия верна: секретарь с/з