Дело- 3а-333/2020

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

03 декабря 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием:

представителя административного истца ФИО16 – ФИО15

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО17

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО41 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО18 обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец ФИО19 указала, что ей на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1486 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 9 616 574,70 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец ФИО20., считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную, что нарушает ее права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 420 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от 30 июня 2020 года № 010-06/2020 

<

данные изъяты> 

Административный истец ФИО23 представитель заинтересованного лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. Об отложении слушания дела не ходатайствовали. 

В представленных ранее представителем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО22 возражениях на административный иск, она ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, выразив не согласие с административным иском ФИО21 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений ФИО25 представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ФИО24 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, указав о своем несогласии административными исковыми требованиями ФИО26 

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО27 поддержал административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты>. от 30 июня 2020 года № 010-06/2020 в размере 4 420 000 рублей. С выводами проведенной судебной оценочной экспертизы не согласился, ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО28. с административным иском ФИО29 не согласилась, полагая, что размер кадастровой стоимости объекта установлен обоснованно. Замечаний к судебной оценочной экспертизы не выразила. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО30 изучив поступившие возражения административного истца на заключение судебной оценочной экспертизы, заключение специалиста ООО 

<

данные изъяты> от 26 ноября 2020 года по результатам рецензирования заключения эксперта от 29 октября 2020 года № 104-20-ОК, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1486 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в пользовании ФИО42 на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка от 21 октября 2019 года №8274, заключенным между администрацией г. Ставрополя и ФИО43 Срок действия договора аренды с 21 октября 2019 года по 20 октября 2022 года. 

Согласно договору аренды арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», вступившим силу с 01 января 2019 года. 

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, ФИО31 являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 29 июня 2020 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 9 616 574, 70 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке земельного участка, 

<

данные изъяты> от 30 июня 2020 года № 010-06/2020, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 4 420 000,00 рублей. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая существенную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 29 октября 2020 года № 104-20-ОК рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 8 774 580,00 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого им использован метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с требованиями пункта 13 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)», сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Эксперт для расчета рыночной стоимости земельного участка из 27 объектов одного с объектом оценки вида разрешенного использования - коммерческого назначения, представленных к продаже в период 2018 году в г.Ставрополе, отобрал 4 объекта-аналога, расположенные: объект-аналог № 1 по улице 

<

адрес> объект-аналог № 2 в садоводческом 

<

адрес> объект-аналог № 3 по 

<

адрес> объект-аналог № 4 по улице Соборной. Эксперту удалось идентифицировать объекты-аналоги и определить кадастровые номера объектов-аналогов №№1 – 3, что позволило установить их точное локальное местоположение внутри населенного пункта, а также собрать исчерпывающую информацию об основных характеристиках этих объектов-аналогов, необходимую для расчета рыночной стоимости исследуемого объекта, использовать наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги. 

Отказ от использования иных объектов-аналогов, представленных в выборке, как пояснил эксперт, связан с недостающей информацией о тех или иных основных характеристиках объектов-аналогов, влияющих на расчет рыночной стоимости земельного участка либо в связи с меньшей сопоставимостью по их основным элементам сравнения с оцениваемым земельным участком.

Экспертом произведен осмотр местоположения оцениваемого участка, им установлено его местоположение в районе застройки преимущественно торговой недвижимостью, а также жилой застройки (многоквартирные жилые дома) и производственно-складской недвижимости. Относительно транспортной доступности, участок расположен на красной линии (1-я линия ул.Бруснева), в месте с высоким трафиком, участок имеет всесезонный доступ, подъездные пути с твердым покрытием.

Экспертом установлено следующее локальное местоположение объектов-аналогов. 

Объект-аналог №1 расположен в спальном микрорайоне современной высотной застройки (окраина города, смешанный тип застройки, Юго-Западный район города). Участок расположен на красной линии, на 1 линии ул. Доваторцев.

Объект-аналог №2 расположен в микрорайоне со смешанным типом застройки (окраина города, Северо-Западный район города. Участок расположен в районе крупной автодороги города на красной линии, на 1 линии пр. Кулакова в месте, с высоким трафиком.

Объект - аналог №3 расположен в спальном районе жилой застройки, в восточной части города, участок расположен внутри квартала, на удалении от основного транспортного и пешеходного трафика, на пересечении второй линии ул. Пригородной и 1 линии ул. Трунова.

Объект-аналог №4 расположен в спальном микрорайоне жилой застройки Юго-Западного района города. Земельный участок расположен внутри квартала на удалении от основного транспортного и пешеходного трафика ул. Соборная. 

Учитывая некоторое различие инвестиционной привлекательности локального местоположения объекта исследования и объектов-аналогов, эксперт ФИО32 в соответствии со Справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки 2018 года, определив локальное местоположение объекта исследования, как зону точечной застройки, расположенного в районе крупных торговых объектов; объекта-аналога № 1 как спальный микрорайон современной высотной застройки (окраина города, смешенный тип застройки, Юго-Западный район города); аналог № 2 как район крупной автодороги города (окраина города, смешанный тип застройки, Северо-Западный район города, район крупной автодороги пр. Кулакова, на окраине города); аналог №3 спальный район жилой застройки (восточный район города); аналог № 4 спальный район жилой застройки (Юго-Западный район города).

В соответствии со Справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансирования консалтинга и оценки 2018 года экспертом применены повышающие поправки цены на локальное местоположение объектов-аналогов, которые составили: в отношении аналога № 1 - 8, 75%, аналога № 2 - 17, 57%, аналогов №№ 3-4 - 16%. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применена скидка на торг в размере среднего значения равного 15,7 % для неактивного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку.

В разделе анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков экспертного заключения приведено обоснование вывода эксперта о неактивности рынка земель коммерческого назначения в период государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городе Ставрополе.

Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка. Эксперт отметил, что как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидные, следовательно, являются более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. Поправка на масштаб в отношении объектов-аналогов применяется при условии отличия их общих площадей от общей площади объекта оценки. Корректировка на размер площади вводится на основании обобщенных рыночных данных, отражающих зависимость стоимости земельного участка от его площади в расчете на единичный показатель. Коэффициент торможения для поправки на размер объекта, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта рассчитан экспертом по формуле ФИО1, члена правления НРО РОО, сертифицированного специалиста РОО по оценке недвижимости, приведенной в его статье «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности в 3 квартале 2018». Корректировка на площадь, исчисленная по формуле ФИО1 составила: по аналогу № 1повышающаяя 0, 6 %, понижающие по аналогу № 2 -18,6%, по аналогу № 3 -7, 7 %, по аналогу № 4 - 6, 3 %.

Корректировка на имущественные права учитывает разницу в стоимости земельных участков в зависимости от вида оформленных прав на земельный участок (собственность, аренда). 

Объект оценки принят экспертом на праве собственности в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1.2 приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. То есть в рамках процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, определяемое право на объект оценки должно рассматриваться как «право собственности».

На основании изложенного, эксперт при определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка, исходил из его имущественных прав, как принадлежащего истцу на праве собственности и применил повышающую корректировку на имущественные права в размере 29,9 % в соответствии со Справочником оценщика Приволжского центра финансового консалтинга и оценки 2018 года в отношении объекта-аналога №3, который, за исключением иных объектов-аналогов (принадлежащих их владельцам на праве собственности), принадлежит продавцу на праве краткосрочной арены. 

Информация об имущественных правах объектов-аналогов установлена экспертом из консультаций с продавцами, сведений Публичной кадастровой карты и данных ЕГРН. 

Корректировка на транспортную доступность отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных на красной линии, в месте с высоким трафиком к удельной цене аналогичных участков, расположенных внутри квартала на удалении от красной линии. Согласно Справочнику оценщика Приволжского центра финансового консалтинга и оценки 2018 года в среднем отношение цены земельных участков, расположенных на красной линии в сравнении с участками, расположенными на удалении от красной линии составляет 1,28. В экспертном заключении подробно приведено обоснование применения повышающей корректировки по этому фактору в отношении объектов-аналогов №3 и № 4 в размере 28 % и отсутствие необходимости ее применение в отношении других аналогов. 

В экспертном заключении приведено обоснование отказа применения иных корректировок.

Как отмечалось выше, при исследовании и расчете корректировок эксперт руководствовался справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, город Нижний Новгород 2018.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Информация об объектах-аналогах, указанная в объявлениях, им уточнялась посредством данных Публичной кадастровой карты и сведений ЕГРН. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет - страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов, а также справочная информации Росреестра и выписки из ЕГРН. 

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки - март, апрель 2018 года и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 5904, 83 рублей приближена к среднему значению в диапазоне цен предложений земельных участков, предназначенных под коммерческое назначение в городе Ставрополе на дату государственной кадастровой оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков указанного вида разрешенного назначения. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО33 составивший экспертное заключение, подтвердил его выводы, ответил на вопросы. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств объективно подтверждающих недостоверность выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

Исследовав представленное административным истцом заключение специалиста 

<

данные изъяты> № 1042 от 26 ноября 2020 года по результатам рецензирования заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО 

<

данные изъяты> суд находит его выводы не необоснованными по следующим основаниям. 

В экспертном исследовании, в анализе данных о ценах предложений (таблица №3 экспертного исследования) приведено обоснование отказа эксперта от использования иных аналогов, кроме отобранных им для расчета рыночной стоимости исследуемого земельного участка, в том числе, аналогов №3 и № 19, которые не приняты экспертом в связи с тем, что ему не удалось уточнить ряд ценообразующих параметров по этим предложениям, необходимых для расчета рыночной стоимости, а не в связи с тем, как отмечено в приведенном заключении специалиста 

<

данные изъяты> что они не сопоставимы с объектом оценки. В таблице 4 экспертного заключения «Данные о предложениях к продаже земельных участков для объекта исследования с кадастровым номером №», эксперт проанализировал весь список из 27 отобранных предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения и привел объективные основания, по которым он не принял к расчету иные, предложенные к продаже объекты. 

Поэтому вывод специалиста о нарушении экспертом пункта 22 «в» ФСО № 7, утвержденного приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в соответствии с которым при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, является не состоятельным, надуманным.

Вывод специалиста о некорректном использовании в расчете рыночной стоимости аналога № 1 с кадастровым номером №, имеющего иной вид разрешенного использования – для благоустройства территории (код 12.0.2), отличный от вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка - для продолжения строительства магазина, суд также считает не состоятельным. В скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 1 (стр. 68 заключения эксперта), продавец указывает назначении земельного участка как торговое. Названный объект-аналог идентифицирован экспертом, им установлен его кадастровый номер - №, сведения, приведенные продавцом в объявлении о его продаже, опубликованном в марте 2018 года, подтверждаются данными Росреестра (справочная информация по объектам недвижимости представленная на стр. 70 заключения эксперта), в соответствии с которыми разрешенное использование земельного участка, принятого в расчет в качестве объекта-аналога № 1 – для размещения объектов торговли (дата обновления информации 28 января 2020 года).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО34 пояснил, что приведенные в заключении специалиста 

<

данные изъяты> сведения сервиса Росреестра о виде разрешенного использования объекта-аналога № 1 – для размещения объектов, характерных для населенных пунктов (благоустройство территории) являются неактуальными на дату публикации объявления о продаже аналога и определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, поскольку дата обновления информации сведений Росреестра, приведенной специалистом - 11 ноября 2020 года.

Согласно пояснениям эксперта ФИО35 расхождения в сведениях о виде разрешенного использования объекта-аналога № 1, обусловлены тем, что у собственника имеется возможность самостоятельно решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. 

Сопоставимость вида разрешенного использования объекта-аналога № 1 и оцениваемого земельного участка на дату расчета рыночной стоимости последнего подтверждается, в том числе, представленными в заключении эксперта скриншотом объявления о продаже аналога (март 2018) и сведениями сервиса справочной информации об объекте недвижимости Росреестра, дата обновления которых 28 января 2020 года. Суд соглашается с пояснениями эксперта о неактуальности сведений о виде разрешенного использования объекта-аналога № 1 приведенными в заключении специалиста ООО 

<

данные изъяты> так как дата их обновления на названном сервисе Росреестра - 11 ноября 2020 года, то есть после составления заключения эксперта от 29 октября 2020 года.

Как пояснил эксперт ФИО36 локальное местоположение объекта исследования отнесено им к зоне точечной застройки крупных торговых объектов (ТЦ «Триумф», Брусневский рынок, и др.), которое по своим основным параметрам инвестиционной привлекательности согласно Справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра финансирования консалтинга и оценки 2018 года соответствует центрам административных районов города.

Объект-аналог №1 расположен как в районе крупной автодороги (ул. Доваторцев), так и в районе современной высотной застройки (ЖК «Белый город», ЖК «Южные ворота», ЖК «Южная крепость»). Локальное местоположение объекта-аналога №1 отражающее его действительную инвестиционную привлекательность, согласно Справочнику учтено экспертом как район современной высотной застройки (наиболее инвестиционно привлекательное местоположение), а не район крупной автодороги. Согласно представленному источнику показатель коэффициента по району современной жилой застройки (взятый в расчет) отражает отличие инвестиционной привлекательности локального местоположения аналога №1, расположенного в спальном районе современной высотной застройки от объекта оценки, расположенного в центре административного района (стр. 80 заключения эксперта).

Объект-аналог № 3 действительно расположен на 1-ой линии относительно ул. Трунова и на 2-й линии относительно ул. Пригородной. Объект оценки находится на 1-й линии в месте, где ул. Трунова уходит к промышленным предприятиям, то есть фактически участок удален от основного пешеходного и транспортного трафика ул. Пригородной (внутриквартальное расположение). Существенное отличие в трафике фактического местоположения объекта исследования и аналога № 3 учтено применением соответствующей поправки на транспортную доступность, расчет и обоснование которой приведено на стр. 82-83 экспертного заключения. 

Таким образом, возражения представителя административного истца о недостоверности определенной экспертным заключением рыночной стоимости земельного участка, основаны его на ошибочных предположениях и не подтверждаются объективными доказательствами.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. При таких обстоятельствах, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представленный отчет об оценке ФИО37 от 30 июня 2020 года № 010-06/2020, судом не может быть принят в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку его выводы опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с завышением арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению в размере 8 774 580,00 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

ФИО38. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости поступило в суд 22 июля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО39 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1486 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства магазина, расположенного по адресу: г

<

адрес> в квартале 415, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 774 580,00 (восемь миллионов семьсот семьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят) рублей.

Заявление ФИО40 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 22 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова