Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 14 августа 2024 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1286/2024 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратилась в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- здания с кадастровым номером №, площадью 1 429, 4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21 792 305 рублей, 

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 777 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины (4.4), по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 853 560 рублей, 

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 330 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 250 613 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных объектов недвижимого имущества, кадастровая стоимость которых не соответствует рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, как собственника данных объектов, чем нарушает его права как налогоплательщика. 

В судебное заседание административный истец, административные ответчики Правительство Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», а также заинтересованные лица Администрация г.о. Тольятти, ГБУ СО «ЦРР», ФИО2, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не поступило.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие стороны административного истца. 

В судебном заседании 07.05.2024 представитель административного истца конкретизировала заявленные требования об установлении кадастровой стоимости здания по состоянию на 01.01.2023, земельных участков по состоянию на 01.01.2022.

В письменном отзыве на административной иск с учетом дополнительных пояснений административный ответчик ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект.

Учитывая требования статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 21.11.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 429, 4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торговый центр по продаже и обслуживанию автомобилей,

- земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 777 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: магазины (4.4),

- земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 3 330 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: склады (6.4),

24.01.2024 в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 по состоянию на 01.01.2023 в размере 26 516 213,8 рублей.

20.02.2024 в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости на основании акта ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» № от 16.02.2024 по состоянию на 01.01.2022 в отношении объектов недвижимого имущества 

- с кадастровым номером № в размере 4 239 975, 31 рублей, 

- с кадастровым номером № в размере 3 721 041, 9 рублей.

Административный истец, будучи собственником указанных объектов, является плательщиком налога физических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 03.04.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке № 23024-03/24, № 23025-03/24 и 23011-03/24 от 01.04.2024 оценщика независимой оценочной компании ООО «Эстимейшн» об определении рыночной стоимости объектов недвижимости:

- по состоянию на 01.01.2022 с кадастровым номером № в размере 3 250 613 рублей и с кадастровым номером № в размере 2 853 560 рублей, 

- по состоянию на 01.01.2023 с кадастровым номером № в размере 21 792 305 рублей. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и в связи с возникшими сомнениями судом с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером №, назначена судебная экспертиза определением суда от 07.05.2024, производство которой поручено ООО «Консалтинговый центр «Слово». При этом, замечаний, сомнений в отчете об оценке № 23024-03/24, 23025-03/24 оценщика ФИО4 независимой оценочной компании ООО «Эстимейшн» о рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами № и № у участников дела и суда не возникло.

Заключением эксперта ФИО5 ООО «Консалтинговый центр «Слово» № 17/2024-СЭ от 04.07.2024 установлено:

- оценщиком оценочной организации ООО «Эстимейшн» в отчете об оценке № 23011-03/24 от 01.04.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, имеются иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости и неправильно подобраны объекты аналоги, которые повлияли на стоимость объекта недвижимости.

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером №, площадью 1429,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2023, составила 23 538 263 рубля 54 коп.

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы от участников процесса не поступило, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не последовало. 

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке ООО «Эстимейшн» выводы о рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами № и № на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости каждого объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; фактическим осмотром объекта недвижимости; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта, в том числе о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимых доказательств рыночной стоимости рассматриваемых объектов с кадастровым номером №, № отчеты об оценке №№ 23024-03/24, 23025-03/24 оценочной компании ООО «Эстимейшн», с кадастровым номером № заключение эксперта ООО «Консалтинговый центр «Слово».

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подлежат частичному удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости каждого объекта равной их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке и в заключении эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 03.04.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 23 538 263 рубля 54 коп. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 853 560 рублей. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 250 613 рублей. 

Датой подачи заявления в суд считать 03.04.2024.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 23.08.2024.

Судья И.А. Щетинкина