Судья: Малород М.Н. Дело №2-2634/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2017 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Малород М.Н.

при секретаре Кормазевой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Аксайского района Ростовской области к ООО «Союз», 3-е лицо Администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, о запрете строительства до получения разрешения на строительство, 

у с т а н о в и л :

Прокурор Аксайского района Ростовской области обратился в суд с настоящим иском и указал в его обоснование следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» (далее – ООО УК «СОЮЗ») зарегистрировано в качестве юридического лица ... г., ИНН ..., по адресу: ... «А», генеральным директором назначен ФИО1, учредителем является его отец ФИО2, одним из видов деятельности по ОКВЭД является строительство жилых и нежилых зданий.

В ходе проверки установлено, что между администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района в лице бывшего главы администрации ФИО6 ча и ФИО3 в лице её представителя ФИО4 заключен договор аренды № ...-Щ от ... г. на земельный участок земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома с кадастровым номером № ... расположенный по адресу: ... общей площадью 1200 кв.м.

Указанный земельный участок предоставлен в соответствии с п.п. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов как лицу, относящемуся к социальной категории граждан – инвалидам. 

... г. ФИО3 в лице представителя ФИО4 по соглашению передает права и обязанности по договору аренды указанного выше земельного участка ФИО5 ... г. г.р.

В дальнейшем ... г. ФИО5 в лице представителя ФИО4 заключает соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ...-Щ от ... г. к ООО УК «СОЮЗ» с целевым видом разрешенного использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

Прокуратурой района проведена проверка строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу ... в ..., в ходе которой выявлен факт использования сомнительного разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, застройщиком которого является ООО УК «СОЮЗ», выданного администрацией Щепкинского сельского поселения № RU 61-RU№ ... от ... г..

Опрошенный в ходе проверки генеральный директор ООО УК «Союз» ФИО1 пояснил, что самостоятельно с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ... ..., в администрацию Щепкинского сельского поселения не обращался, ссылаясь на то, что документы передавал доверенному лицу ФИО6 архитектору ФИО7

Опрошенный ФИО7 сообщил, что по вопросу строительства многоквартирного жилого дома по адресу: пер. Меркурия, ..., к нему ни застройщик ФИО1 ни бывший глава поселения ФИО6 не обращались, документов для подготовки выдачи разрешения на строительство он не видел.

С ... г. на основании решения Собрания депутатов Щепкинского сельского поселения на должность главы администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района назначен ФИО8, в ходе проверки пояснил, что в администрацию Щепкинского сельского поселения заявление о выдаче разрешения на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома по адресу: ..., с проектом строительства, документами на земельный участок от ООО «УК СОЮЗ» не поступало.

ФИО8 также пояснил, что разрешения на строительство, которые представлены ему на обозрение в прокуратуре Аксайского района (ул. Гулаева, 109, г. Аксай) от 28.11.2016 № 61-№ ... не являются официальными документами администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района, на которых стоят подписи, не принадлежащие ФИО8, кроме того в администрацию поселения пакет документов, предусмотренный ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для выдачи разрешения на строительство, не поступал, при этом на указанных разрешениях, стоят разные печати администрации Щепкинского сельского поселения и форма бланков разрешений на строительство разная, при этом указанные разрешения имеют одни номера и дату выдачи.

Также ФИО8 пояснил, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу ... не мог выдать, в связи с тем, что разрешенный вид использования земельного участка согласно договора аренды является для индивидуального жилого дома, а дополнительные соглашения к нему не заключались.

Изучением дела правоустанавливающих документов (пер. Меркурия, ...) в Межмуниципальным отделе по ... и ... Управления Росреестра по Ростовской области установлено, что разрешение на строительство № RU 61-RU № ... от ... г. и разрешение на строительство с тем же номером и датой размещенное в сети «Интернет» являются разными, имеют разные печати администраций и бланки разрешений разной формы, кроме того подписи, которые стоят в указанных разрешениях согласно объяснению не принадлежат ФИО8

В ходе проверки установлено, что земельный участок находится в аренде с разрешенным использованием для индивидуального жилого дома, ФИО1 зная и осознавая, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка он с органом местного самоуправления не заключал, осуществил перевод земельного участка под многоквартирные жилые дома через Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» на основании поддельного постановления главы администрации Щепкинского сельского поселения от ... г. № ... «Об изменении вида разрешенного земельного участка с кадастровым номером № ..., ..., переулок Меркурия, 28/35», поскольку под указанными реквизитами вынесено постановление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с КН № ....

Таким образом, строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с КН № ..., расположенного по адресу: ..., ..., общей площадью 1200 кв.м. осуществляется незаконно с нарушением ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46 Воздушного кодекса Российской Федерации, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешительная документация на строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта не выдавалась, застройщик в администрацию поселения за разрешением на строительство не обращался, проектная и иная разрешительная документация в администрации отсутствует, государственная экспертиза по объекту строительства на земельном участке в администрацию поселения не предоставлялась и не согласовывалась, строительство ведется без согласования со старшим авиационным начальником аэродрома.

Обществом в нарушение ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46 Воздушного кодекса Российской Федерации, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в период времени с ... г. по ... г., заключены договора участия в долевом строительстве с ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 ФИО18, ФИО19, ФИО20 в сумме 10750430 рублей зарегистрированные надлежащим образом в Межмуниципальным отделе по ... и ... Управления Росреестра по Ростовской области, для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ... в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно в нарушение положений ч. 2 ст.1, ч. 1. 2 ст. 3 Федерального закона № ....

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию, допускается только в трех случаях: 1) на основании договора долевого участия; 2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение жилых помещений; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Других случаев привлечения денежных средств Федеральный закон не предусматривает, привлечение средств граждан для строительства в нарушение указанных требований запрещается.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора аренды, субаренды. В силу ч. 2 этой же статьи право на привлечение денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики.

С учетом изложенного, прокурор просил запретить Обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «СОЮЗ», а также любым иным физическим и юридическим лицам, осуществлять строительство самовольного объекта капитального строительства, регистрацию права собственности на объект строительства, расположенный на земельном участке с КН № ... по адресу: ..., ..., до получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании помощник прокурора Аксайского района Ростовской области Мамаев Н.Н. требования иска поддержал в полном объеме по основаниям и обстоятельствам, изложенным в иске.

Представители ответчика ООО УК «Союз» директор ООО ФИО1, а также по доверенности от ... г. Савчук А.В. требования иска не признали. Не отрицали, что у ООО «Союз» не имеется доказательств надлежащего обращения в Администрацию с заявлением о получении Разрешения на строительство. Однако, даже если согласиться с тем, что имеющееся Разрешение на строительство на имя ООО «Союз» и является недействительным, то имеется такое Разрешение на строительство на имя предыдущего арендатора ФИО5, которое с учетом правопреемства позволяет ответчику вести строительство. Также обратили внимание, что после получения искового заявления ООО «Союз» собрав необходимый пакет документов обратилось в Администрацию поселения за получением Разрешения на строительство. Однако, в выдаче такового Администрацией было отказано.

Представители 3-го лица Глава администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области ФИО8, а также по доверенности ФИО21 полагали, что требования прокурора являются законными и обоснованными, т.к. в Администрации поселения отсутствуют обращения ООО «Союз» и ФИО5 по вопросу выдачи Разрешения на строительство. Номера Разрешений на строительство имеющиеся в материалах дела согласно сведениям администрации выдавались совершенно иным лицам. Кроме того, Глава поселения категорически настаивал на том, что в представленных ответчиком Разрешениях на строительство, имеющаяся подпись ему не принадлежит, и он данные Разрешения не подписывал.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства представленные каждой из сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении иска прокурора Аксайского района Ростовской области. К такому выводу суд приходит исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 2, п.п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации одними из основных принципов осуществления градостроительной деятельности являются осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Согласно ч.5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ застройщик должен направить на осуществление государственного строительного надзора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале работ, к которому прилагается проектная документация в полном объеме, утвержденная в соответствии с ч.15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Согласно ч.2 ст. 3 ФЗ от 17.11.95 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В судебном заседании установлено, что ... г. между администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района в лице бывшего главы администрации ФИО6 ча и ФИО3 в лице её представителя ФИО4 был заключен договор аренды № ...-Щ на земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома с КН № ..., расположенный по адресу: ..., ..., общей площадью 1200 кв.м.

Участок был предоставлен в соответствии с п.п. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов как лицу, относящемуся к социальной категории граждан – инвалидам. 

Однако, ... г. ФИО3 в лице представителя ФИО4 по соглашению передала права и обязанности по вышеуказанному договору аренды указанного выше земельного участка ФИО5, ... г..

В дальнейшем, ... г. ФИО5 в лице представителя ФИО4 заключил соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ...-Щ от ... г. ООО УК «СОЮЗ» с целевым видом разрешенного использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» зарегистрировано в качестве юридического лица ... г., ИНН ..., место регистрации: ... «А». Генеральным директором является ФИО1, учредителем является его отец ФИО2 Одним из видов деятельности по ОКВЭД является строительство жилых и нежилых зданий.

После заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды со стороны ООО УК «Союз» начало на данном земельном участке строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома с привлечением средств дольщиков.

Между тем, в ходе проверки, проведенной прокуратурой Аксайского района Ростовской области было установлено, строительство данного дома со стороны ООО УК «СОЮЗ» ведется при отсутствии полученного в установленном требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ порядке Разрешения на строительство. 

В ходе проверки со стороны ООО УК «СОЮЗ» было предъявлено Разрешение на строительство № RU 61-RU№ ..., якобы выданное ... г. Администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.

Между тем, опрошенный в ходе проверки генеральный директор ООО УК «Союз» ФИО1 пояснил, что самостоятельно с заявлением о выдаче Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в администрацию Щепкинского сельского поселения он не обращался, ссылаясь на то, что документы передавал доверенному лицу ФИО6 архитектору ФИО7

Опрошенный ФИО7 сообщил, что по вопросу строительства многоквартирного жилого дома по адресу: пер. Меркурия, ..., к нему ни застройщик ФИО1, ни бывший глава поселения ФИО6 не обращались, документов для подготовки выдачи Разрешения на строительство он не видел.

С ... г. на основании решения Собрания депутатов Щепкинского сельского поселения на должность главы администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района назначен ФИО8, который в ходе проверки пояснил, что в администрацию Щепкинского сельского поселения заявление ООО «УК СОЮЗ» о выдаче Разрешения на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома по адресу: ... с проектом строительства, документами на земельный участок, не поступало.

ФИО8 также пояснил, что Разрешение на строительство, которое было ему представлено на обозрение в прокуратуре ... от ... г. № ...-RU№ ... не является официальным документом администрации Щепкинского сельского поселения .... На данном Разрешении имеется подпись якобы учиненная им. Однако, он данный документ не подписывал и имеющаяся в Разрешении подпись ему не принадлежит. Кроме того в администрацию поселения пакет документов, предусмотренный ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для выдачи Разрешения на строительство, не поступал. Не поступал такой пакет документов и от имени ФИО5 и соответственно имеющееся Разрешение на строительство на имя ФИО5 также недействительно. Обращено внимание на то, что на обоих Разрешениях стоят разные печати администрации Щепкинского сельского поселения и форма бланков Разрешений на строительство разная, при этом, указанные Разрешения имеют одни номера и дату выдачи.

Также ФИО8 пояснил, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу ..., ... не мог выдать, в связи с тем, что разрешенный вид использования земельного участка согласно договору аренды является - для индивидуального жилого дома, а дополнительные соглашения к нему не заключались.

Также в ходе проведенной прокурорской проверки были изучены дела правоустанавливающих документов (пер. Меркурия, ...) в Межмуниципальным отделе по г. Батайску и Аксайскому району Управления Росреестра по Ростовской области. В ходе изучения данных дел установлено, что Разрешение на строительство № № ... № ... от ... г. и Разрешение на строительство с тем же номером и датой размещенное в сети «Интернет» являются разными, имеют разные печати администрации и бланки разрешений разной формы. Кроме того подписи, которые стоят в указанных Разрешениях согласно объяснению не принадлежат ФИО8

Также в ходе проверки установлено, что земельный участок находится в аренде с разрешенным использованием для индивидуального жилого дома.

При этом, перевод земельного участка на другой вид разрешенного использования - под многоквартирные жилые дома через Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» произведен на основании недействительного постановления главы администрации Щепкинского сельского поселения от 01.09.16 № 1060 «Об изменении вида разрешенного земельного участка с КН 61:02:0081201:927, ... поскольку под указанными реквизитами вынесено постановление об изменении вида разрешенного использования другого земельного участка с КН № ...

Все вышеуказанные обстоятельства в ходе рассмотрения дела были подтверждены Главой Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области ФИО8 

При этом, представитель ответчика ФИО1 также не отрицал отсутствие у ООО УК «СОЮЗ» доказательств надлежащего обращения в Администрацию за получением Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию, допускается только в трех случаях: 1) на основании договора долевого участия; 2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение жилых помещений; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Других случаев привлечения денежных средств Федеральный закон не предусматривает, привлечение средств граждан для строительства в нарушение указанных требований запрещается.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора аренды, субаренды. 

В силу ч. 2 этой же статьи право на привлечение денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Обществом в нарушение вышеуказанных положений закона в период времени с ... г. по ... г., заключены договора участия в долевом строительстве с ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 ФИО18, ФИО19, ФИО20 на сумму 10750430 руб. 00 коп. Данные догвоора зарегистрированны надлежащим образом в Межмуниципальным отделе по ... и ... Управления Росреестра по ..., для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: пер. Меркурия, ..., в нарушение требований действующего законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно в нарушение положений ч. 2 ст.1, ч.ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона № ....

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с КН № ..., расположенного по адресу: ..., пер. Меркурия, ..., общей площадью 1200 кв.м, осуществляется со стороны ООО УК «СОЮЗ» незаконно с нарушением ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, т.к. разрешительная документация на строительство данного многоквартирного жилого дома или иного объекта не выдавалась, застройщик в администрацию поселения за разрешением на строительство не обращался, проектная и иная разрешительная документация в администрации отсутствует, государственная экспертиза по объекту строительства на земельном участке в администрацию поселения не предоставлялась и не согласовывалась.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 1 ст. 106 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения, либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

В соответствии с ч.4 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Исходя из анализа указанной нормы закона, критерии определения неопределенного круга лиц в гражданском процессуальном законодательстве отсутствуют. Вместе с тем, по смыслу ст. 45 ГПК РФ группа лиц считается неопределенной, если отсутствует возможность установить личность каждого участника.

Из искового заявления следует, что прокурор обратился с требованием запретить ООО УК «СОЮЗ» производство строительных работ на земельном участке с кадастровым номером № ..., ..., ..., поскольку данные работы могут создать угрозу обрушения здания, что свидетельствует об угрозе жизни или здоровью неопределенного круга граждан, в том числе, которые пожелают приобрести жилые и нежилые помещения в строящемся многоквартирном доме.

Установленные в ходе рассмотрения обстоятельства позволяю суду согласиться с тем, что строительные работы со стороны ООО УК «СОЮЗ» ведутся с нарушением требований градостроительного законодательства и затрагивают права и законные интересы неопределенного круга лиц, которых невозможно индивидуализировать. 

С учетом изложенного, суд и приходит к выводу об удовлетворении иска прокурора и запрете ООО УК «СОЮЗ», а также любым иным физическим и юридическим лицам, осуществлять строительство самовольного объекта капитального строительства, регистрацию права собственности на объект строительства на земельном участке с КН ..., расположенного по адресу: Россия, ... до получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

Довод ООО УК «СОЮЗ» о том, что после получения иска последнее уже обратилось в администрацию по вопросу получения разрешения на строительство, однако получило отказ в выдаче такого, суд не принимает во внимание, т.к. в данном случае ответчик не лишен возможности оспорить полученный отказ в установленном законом порядке.

Ссылку ответчика на наличие Разрешения на строительство на имя ФИО5 д также не принимает во внимание, т.к. как уже было указано выше, в ходе рассмотрения дела установлено, что на имя ФИО5 Разрешение на строительство также не выдавалось, как не выносилось и постановления об изменении разрешенного вида использования земельного участка.

На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Исковые требования прокурора Аксайского района Ростовской области удовлетворить.

Запретить Обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «СОЮЗ», а также любым иным физическим и юридическим лицам, осуществлять строительство самовольного объекта капитального строительства, регистрацию права собственности на объект строительства на земельном участке с КН № ..., расположенного по адресу: Россия, ..., до получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 декабря 2017 года.

Судья Аксайского районного суда

Ростовской области М.Н. Малород