Дело №2-1202/2023

УИД 13RS0025-01-2023-001255-34

Мотивированное 

решение

 изготовлено 11 января 2024 года.

Решение

именем Российской Федерации

г.Саранск 27 декабря 2023 года

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи – Бондаренко Н.П.,

при секретаре судебного заседания – Зверковой В.Н.,

с участием в деле:

истца – администрации городского округа Саранск, ее представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от 7 июля 2023 года, сроком на один год,

ответчика – ФИО2, ее представителя – адвоката Емельяновой Светланы Валентиновны, действующей на основании ордера №59 от 2 июня 2023 года,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – публичного акционерного общества «Сбербанк России», его представителя ФИО3, действующей на основании доверенности от 14 апреля 2022 года, сроком до 26 января 2025 года, ФИО4,

прокурора - Лапшиной Ольги Геннадьевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к ФИО2 об изъятии путем выкупа жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, которой также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом. Заключением межведомственной комиссии №2 от 21 февраля 2018 года, постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 года, вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. 2 сентября 2022 года администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 года размер возмещения за изъятие составил 715 800 рублей. 19 декабря 2022 года в адрес ответчика направлен проект соглашения об изъятии объектов недвижимости, который до настоящего времени ею не подписан, необходимые документы не представлены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..>, площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под многоквартирным домом, площадью 4 308,46 кв.м., посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 715 800 рублей (л.д.1-4 том 1).

В судебном заседании представитель истца – ФИО1 исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить. Выразил несогласие с заключением судебной экспертизы в части убытков, связанных с переездом и аренды жилья, а также величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Ссылаясь на положения пункта 6 статьи 32 ЖК РФ указал, что по заявлению ответчика после предоставления возмещения администрация может продлить право пребывания ответчика в изымаемом помещении, но не более чем на 6 месяцев. В связи с чем, данные убытки являются необоснованными и подлежат исключению из итоговой суммы. Также подлежит исключению компенсация за не произведенный капитальный ремонт, поскольку доказательств того, что многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют. Также подлежит исключению компенсация за не произведенный капитальный ремонт, поскольку доказательств того, что многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют. Выплаченные проценты по кредиту не относятся к упущенной выгоде.

В судебном заседании представитель ответчика Емельянова С.В. в удовлетворения исковых требований просила отказать, суду пояснила, что по вине администрации городского округа Саранск многоквартирный дом, в состав которого входит принадлежащее ответчику жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия на 2013-2017 годы включен не был. В случае удовлетворения исковых требований просила суд взыскать в пользу её доверителя убытки в виде упущенной выгоды в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск, площадью не менее 33 кв.м., и той стоимостью, которая определена по заключению судебной оценочной экспертизы, а также в счет упущенной выгоды выплаченные проценты по кредиту.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО3 разрешение вопроса оставила на усмотрение суда, в случае удовлетворения исковых требований просила суд в связи с наличием кредитных обязательств и утратой обеспечения по кредитному договору обязать истца перечислить сумму возмещения на счет ответчика, с которого осуществляется погашение задолженности по кредитному договору.

В судебное заседание ответчик ФИО2, третье лицо ФИО4 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом (л.д.168 том 3, л.д.1 том 4), о причинах неявки суду не сообщили, доказательств уважительности неявки не представили.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснение представителей сторон, представителя третьего лица, допросив эксперта, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей, что требования истца об изъятии путем выкупа объектов недвижимости подлежат удовлетворению, при определении выкупной цены считала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Так, в силу части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого помещения, площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.5-7 том 1).

Данное жилое помещение приобретено ФИО2, в том числе и за счет кредитных средств, в размере 861 050 рублей, полученных по кредитному договору от 19 июня 2014 года в ПАО Сбербанк, в период брака с ФИО4, брачный договор, как пояснил представитель ответчика, между супругами, не заключался (л.д.153,155-162 том 1, л.д.249-251 том 3).

Согласно справке ПАО Сбербанк от 27 декабря 2023 года размер задолженности ФИО2 перед ПАО Сбербанк по кредитному договору 

<

..> от 19 июня 2014 года по состоянию на 27 декабря 2023 года составляет 657 525 рублей 77 копеек (л.д.217 том 3).

Вступившим в законную силу 1 сентября 2016 года, решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 года, признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск по нерассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного дома 

<

адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания. На межведомственную комиссию администрации городского округа Саранск возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии данного многоквартирного дома (л.д.246-250 том 1).

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 года, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год (л.д.8,9,10 том 1, л.д.21-23 том 2).

11 января 2019 года в адрес ответчика было направлено уведомление №40-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, которое получено ответчиком 16 января 2019 года (л.д.11,12,13 том 1).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249 принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

..>, подлежит изъятию, которое получено ответчиком 21 сентября 2022 года (л.д.14-16,17 том 1).

16 января 2023 года ФИО2 получено уведомление об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возмещение в размере 715 800 рублей (л.д.18,19-21 том 1).

Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года, и определен исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 555 000 рублей, размера убытков – 26 900 рублей, компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома – 133 900 рублей, а всего 715 800 рублей (л.д.22-72 том 1).

Ответчик не подписала соглашение об изъятии недвижимости.

ФИО2 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит (л.д.146-147 том 1).

ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежат жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес> (1/5 доля в праве); 

<

адрес> (? доля в праве); на праве собственности жилое помещение и земельный участок по адресу: 

<

адрес> и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 

<

...> кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> (л.д.95-96 том 1).

Согласно части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 3 квартал 2012 года, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года и Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, в случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Многоквартирный жилой дом, в котором проживает ответчик, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Так, в соответствии с частями 1, 6, 8, 9, 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 22 постановления от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьёй 32 ЖК РФ.

В силу статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом статьей 56.8 ЗК РФ установлены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 названной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В пункте 2 статьи 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, установив, что порядок изъятия не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству и, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации городского округа Саранск об изъятии в ее пользу принадлежащего ответчику объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, истец ссылается на отчет, подготовленный ООО «НОКС-ОЦЕНКА» 9 ноября 2022 года, в соответствии с которым размер возмещения за изъятие составляет 715 800 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый МКД, - 555 000 рублей, размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 26 900 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт – 133 900 рублей.

В связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценочные системы».

В соответствии с заключением эксперта №23/11/978-н от 4 декабря 2023 года рыночная стоимость жилого помещения, площадью 

<

...> кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, на момент проведения осмотра составила: 1 065 313 рублей, в том числе: 1. рыночная стоимость жилого помещения, с учетом площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, дешевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения составляет 891 860 рублей, 2. рыночная стоимость доли ответчика в общем имуществе многоквартирного дома, с учетом площади жилого помещения, принадлежащего ФИО2 и площади доли вспомогательных помещений составляет 43 109 рублей. 3. Рыночная стоимость доли ФИО2 в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом площади жилого помещения, принадлежащего ФИО2 и площади доли вспомогательных помещений составляет 68 031 рубль. 4. Размер всех убытков, причиненных ФИО2 изъятием жилого помещения, включая убытки, которые она несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода – 62 313 рублей.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 составит 351 629 рублей (л.д.59-162 том 3).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 полностью поддержала выводы, изложенные в экспертном заключении. Отводов эксперту и каких-либо заявлений о его некомпетентности сторонами, не заявлено.

Оценивая заключения эксперта ООО «Оценочные системы» по правилам статьи 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми другими доказательствами по делу, суд считает, что данное заключение, является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Указанное заключение отражает реальную рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, с учетом всех убытков, которые понесет собственник, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Заключение выполнено экспертом, квалификация, образование и опыт, которого сомнений у суда не вызывают, с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям статьи 86 ГПК РФ. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку с даты составления отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года об оценке спорного имущества на момент рассмотрения спора прошло более 6 месяцев, указанный отчет не может быть принят при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит определению на основании заключения судебной экспертизы в размере 1 416 942 рубля.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке), статей 334, 354 ГК РФ, подлежит удовлетворению ходатайство ПАО Сбербанк, о перечислении администрацией городского округа Саранск за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск денежных средств в размере 657 525 рублей 77 коп. на счет ФИО2, с которого осуществляется погашение задолженности по кредитному договору от 19 июня 2014 года, из установленного судом размера возмещения в сумме 1 416 942 рубля, оставшаяся часть денежных средств подлежит перечислению в пользу ФИО2

Доводы представителя истца в части необоснованного включения дважды в состав убытков расходов, связанных с переездом в арендованное помещение и последующим переездом в приобретенное в собственность, суд отклоняет, поскольку включение таковых расходов в определяемый размер возмещения прямо предусмотрено положениями пункта 7 статьи 32 ЖК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 ноября 2020 года №304-ЭС20-16300 по делу №А03-706/2018).

Наличие в собственности ответчика иного жилого помещения для проживания, основанием для освобождения ответчика от несения вышеуказанных убытков не является. Истец не ограничен в праве приобрести и иное жилое помещение взамен изымаемого, в жилом помещении находятся вещи истца, что подтверждается фотоматериалами к заключению эксперта, что свидетельствует о необходимости их вывоза из аварийного жилья.

Учитывая, что многоквартирный дом признан аварийным и в текущем его техническом состоянии он непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием в нем, безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества не могут быть гарантированы, поскольку существует вероятность внезапного обрушения части конструкции стен или перекрытий, ссылка представителя истца на часть 6 статьи 32 ЖК РФ отклоняется.

Довод представителя истца, о том, что экспертом неверно определен период для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, отклоняется, поскольку собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права были нарушены, в связи с чем, для восстановления жилищных прав ответчика расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом расчет выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора.

Ссылка представителя истца на положения части 1 статьи 190.1 ЖК РФ несостоятельна.

Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлены основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Статьей 16 названного закона установлено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 ЖК РФ»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

В соответствии с положениями статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ, статьи 210 ГК РФ в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемых помещений суду необходимо исходить из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи, ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за не проведённый капитальный ремонт.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Как следует из материалов дела, капитальный ремонт многоквартирного жилого дома до 2015 года не проводился. Таким образом, в результате невыполнения администрацией обязанности по производству капитального ремонта дома, в том числе и на момент первой приватизации жилого помещения в нем (21 октября 2002 года), произошло снижение уровня надежности здания, и привело его к аварийности через 47 лет, при нормативном сроке службы подобных жилых зданий 100-125 лет, о чем следует из заключения судебной экспертизы.

Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила. Как и не представлено доказательств того, что с момента принятия дома в муниципальную собственность органом местного самоуправления проводился текущий ремонт в доме, что исключало необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году и до 2015 года.

Доводы представителя ответчика о том, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные незаконными действиями (бездействием) истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку положения статьи 32 ЖК РФ направлены на обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, равноценность возмещения которого определяется в соответствии с требованиями, содержащимися в части 7 настоящей статьи.

При изъятии аварийного жилья собственник получает компенсацию за изымаемое имущество, но эта компенсация не предполагает возмещение затрат на покупку нового жилья большей площадью (не менее 33 кв.м), стоимостью не менее 2 339 469 руб., исходя из показателей средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2023 года, утвержденных приказом Минстроя России от 29 августа 2023 года №619/пр.

Ввиду того, что убытки в виде упущенной выгоды на которую ссылалась представитель ответчика к критерию, определяющему равноценность возмещения, не относятся, оснований для увеличения выкупной стоимости не имеется.

Ссылка представителя ответчика на Обзор судебной практики Верховного Суда Республики Мордовия по гражданским делам за 1 полугодие 2023 года (утв. Президиумом Верховного суда Республики Мордовия 12 октября 2023 г.) в обоснование выводов о необходимости включения в убытки расходов по приобретению новой однокомнатной квартиры не может быть принята во внимание, поскольку приведенный в указанном Обзоре пример не тождественен отношениям сторон спора и разъяснения распространяются исключительно на случаи, когда изымается земельный участок сельскохозяйственного назначения, с определением размера упущенной выгоды от неполучения собственником изымаемого земельного участка возможной арендной платы.

Доводы стороны ответчика о том, что проценты, выплаченные по ипотечному кредиту, являются упущенной выгодой и подлежат включению в размер возмещения, отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку по смыслу статьи 15 ГК РФ и статьи 32 ЖК РФ, произведенные выплаты не являются упущенной выгодой, подлежащей включению в выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение, и возложение обязанности по их возмещению на администрацию городского округа Саранск под видом упущенной выгодой, приведет к неосновательному обогащению ответчика (определения Первого кассационного суда общей юрисдикции №88-18655/2022 от 4 августа 2022 года, №88№88-26187 от 4 октября 2023 года).

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Закона об ипотеке, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных статьей 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абзацев 3, 6 пункта 2 статьи 334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является администрация городского округа Саранск.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что интересы залогодержателя могут быть обеспечены иным образом, по настоящему делу установлены не были.

Доводы представителя ответчика, что размер возмещения, определенный заключением экспертизы, не отвечает принципам предварительного и равноценного возмещения, несостоятелен. Исходя из стоимости объектов аналогов, указанных в заключении эксперта, у ФИО2 имеется возможность приобретения жилого помещения взамен изымаемого за определенную судом выкупную стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, в качестве истцов.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Как следует из разъяснений, данных в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на предмет спора.

Ответчик каких-либо действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, не совершала, сторона ответчика выражала несогласие с выкупной ценой, предложенной истцом.

Суд, удовлетворяя частично заявленные требования истца, пришел к выводу, о том, что стороной истца представлены доказательства соблюдения процедуры изъятия жилого помещения, и на основании заключения судебной экспертизы определил стоимость изымаемого имущества, что превышало стоимость, заявленную администрацией при предъявлении иска.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины не имеется.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации городского округа Саранск к ФИО2 об изъятии путем выкупа жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт серия 

<

..>) на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 4 308,46 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, посредством изъятия путем выкупа в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты выкупной цены в сумме 1 416 942 (один миллион четыреста шестнадцать тысяч девятьсот сорок два) рубля за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск, из которых обязать администрацию городского округа Саранск перечислить сумму возмещения в размере 657 525 (шестьсот пятьдесят семь тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 77 копеек на счет ФИО2 (р/с 

<

..>, БИК/ИНН 

<

..>, КПП 

<

..>, кор.счет 

<

..>, Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк) с которого осуществляется погашение задолженности по кредитному договору 

<

..> от 19 июня 2014 года, оставшуюся часть выплатить ФИО2.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалоба, представление в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Н.П. Бондаренко