Дело № 2-317/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 декабря 2019 года г. Неман

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Колесникова В.Г.

при секретаре Поставельской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Платакас Эдвартаса Стасио к администрации Неманского городского округа, третье лицо ГКУ КО «Управление охотничьего и лесного хозяйства» Министерства природных ресурсов и экологии Калининградской области о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к администрации Неманского городского округа о расторжении договора купли-продажи, заключенного 25 марта 2010 года между МО «Неманский муниципальный район» и Платакас Эдвартас Стасио. При этом истец ссылается на то, что 25 марта 2010 года на основании протокола № 2 от 22.03.2010 г. об итогах проведения аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (открытые торги) по продаже муниципального имущества-нежилого здания (пожарный пост), расположенного по адресу: Неманский район, пос.Лесное, в/часть (ЛОТ № 8) между ответчиком и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. В соответствии с п. 5 Договора Объект имеет стоимость 181 000 рублей. В соответствии с п. 6 Договора истцом уплачен задаток в сумме 36 200 рублей. В соответствии с п. 10 Договора право собственности на Объект переходит от ответчика к истцу с момента регистрации сделки в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Истец своевременно оплатил полную стоимость спорного объекта в размере 181 000 рублей, однако, в государственной регистрации прав на недвижимое имущество истцу было отказано, так как на государственную регистрацию представлен кадастровый паспорт, состоящий из одного листа. За период приостановления государственной регистрации так и не представлен оформленный в соответствии с действующим законодательством кадастровый паспорт на нежилое здания - пожарный пост. Кроме того, приобретенный истцом объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 21750443 кв. м, категория земель - земли лесного фонда, что делает невозможным дальнейшую приватизацию указанного земельного участка и эксплуатацию приобретенного спорного объекта. Ответчик на многочисленные обращения истца по факту устранения препятствий для регистрации прав собственности, в устном порядке уведомлял, что администрация Неманского городского округа решает вопрос о переводе земель лесного фонда (бывшая территория военной части) в земли населенных пунктов, однако указанные обещания со стороны Ответчика исполнены не были. Истец 14.03.2019 года направил в адрес ответчика претензию с требованием возврата денежных средств по договору купли- продажи, так как право собственности на приобретенный объект недвижимости истец не оформил, фактически истцу приобретенный объект не передавался, истцом не использовался. Согласно ответа администрации Неманского городского округа № 1832 от 10.04.2019 года истцу разъяснялось о невозможности оформления земельных отношений под зданием пожарного поста до включения территории бывшей воинской части в п. Лесное в состав населенных пунктов. Истец полагает, что договор купли-продажи нежилого помещения от 25.03.2010 года является незаключенным и ответчик неправомерно удерживает денежные средства полученные в счет оплаты указанного договора. Поскольку, ответчик в добровольном порядке не возмещает денежные средства, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга по договору купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года (пожарного поста) в размере 144 800 рублей, задаток в размере - 72 400 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 139 569,95 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 7087 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГКУ КО «Управление охотничьего и лесного хозяйства» Министерства природных ресурсов и экологии Калининградской области 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам указанным в нем. Дополнил, что согласно договора купли-продажи им были перечислены денежные средства в полном объеме. Никакой технической документации на объект он не видел. Ежемесячно в период с 2010 по 2019 год он устно обращался в администрацию района, округа. Его уверяли, что работа по оформлению права собственности идет. Однако, на сегодняшний день право собственности на спорный объект он не имеет. Просит расторгнуть договор, в связи с его неисполнением со стороны ответчика. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. Пояснил, что на момент обращения истца в суд право собственности на нежилое здание – пожарный пост за ФИО1 не зарегистрировано. Полагает, что администрации необходимо вернуть потраченный истцом денежные средства, проценты за пользования чужими денежными средствами. Срок исковой давности не пропущен, поскольку, в марте 2019 года администрация, не отрицая факт неисполнения договора купли-продажи, предложила заключить дополнительное соглашение.

Представитель ответчика администрации Неманского городского округа ФИО3, действующий на основании доверенности № 17 от 22 апреля 2019 г., в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, указанным в отзыве. Согласно отзыва ответчик полагает, что передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Таким образом, заключенный между администрацией Неманского муниципального района и ФИО1 договор купли-продажи от 25.03.2010 г. и подписанный акт приема-передачи нежилого помещения от 09.04.2010 свидетельствуют о том, что ответчик исполнил обязательство по передаче нежилого здания, а истец исполнил обязательство по оплате купленного объекта и принял его в собственность. Истцом не представлено каких-либо доказательств причинения значительного ущерба. 

Данное обстоятельство не свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора, поскольку доказательств невозможности устранения причин, послуживших основанием для отказа в регистрации права, истцом не представлено. Истцу неоднократно предлагалось заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, содержащее описание земельного участка №, что позволило бы зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание, однако истец от подписания такого соглашения с ответчиком отказался.

Кроме того, считает, что истцом неверно рассчитаны проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку, претензия с требованием по оплате денежных средств и процентов за их использование получена ответчиком 14.03.2019 (момент, когда ответчик узнал о неосновательности обогащения), о чем свидетельствует штемпель входящей корреспонденции. Из перечисленных норм следует, что проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.08.2010 по 13.03.2019 взысканию не подлежат. Также истцом пропущен срок исковой давности для защиты права.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснила, что в настоящее время земельный участок, на котором расположен спорный объект, относится к землям лесного фонда. Технической документации на объект не имеется. 

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснила, что в 22 марта 2010 года истец приобрел по договору купли-продажи – пожарный пост без земельного участка. Право собственности возможно оформить, заключив дополнительное соглашение. Истец неоднократно обращался в администрацию района для решения вопроса и только в марте 2019 года, было предложено истцу оформить дополнительное соглашение.

Выслушав участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пунктов 1 - 2, 5 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, применяются и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

Судом установлено, что 25 марта 2010 года на основании протокола № 2 от 22.03.2010 г. об итогах проведения аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (открытые торги) по продаже муниципального имущества: нежилого здания (пожарный пост), расположенного по адресу: Неманский район, пос. Лесное, в/часть (ЛОТ № 8) (далее - Объект) между администрацией Неманского городского округа («Продавец») и Платакас Эдвартас Стасио («Покупатель») был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (далее - Договор).

Согласно п. 1 Объект имеет следующие характеристики: нежилое здание, Литера Ж, общая площадь 174,3 кв.м.

В силу п. 3 Объект принадлежит ответчику на праве собственности, реестровый номер 582 

В соответствии с п. 5 Договора Объект имеет стоимость 181 000 (сто восемьдесят одна тысяча) рублей.В соответствии с п. 6 Договора на момент заключения Договора Покупателем уплачен задаток в сумме 36 200 (тридцать шесть тысяч двести) рублей, договор о задатке № 134 от 18.03.2009 года чек-ордер Северо- Западного Банка Сбербанка РФ ОАО от 18.03.2009г., операция №

В соответствии с п. 8 Договора передача объекта осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается Продавцом и Покупателем после полной оплаты имущества.

В соответствии с п. 9 Договора Покупатель обязан после государственной регистрации сделки в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области оформить земельные отношения на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости необходимый для его обслуживания.

В соответствии с п. 10 Договора право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю с момента регистрации сделки в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области. 

Из акта приема-передачи нежилого помещения видно, что стоимость нежилого здания в сумме 181 000 рублей оплачена ФИО1 полностью.

Согласно расписки в получении документов от 25.06.2010 г. на государственную регистрацию, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области приняло документы от МО «Неманский муниципальный район» на регистрацию право собственности, перехода право собственности на спорный Объект.

06.08.2010 года Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в виду того, что на регистрацию представлен кадастровый паспорт, состоящий из одного листа. Также указано, что приватизация зданий, строений, сооружений не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которые они расположены. Данный отказ ответчик не оспаривал.

14.03.2019 года ФИО1 направил в адрес Ответчика Претензию с требованием возврата денежных средств по договору купли-продажи, так как право собственности на приобретенный Объект недвижимости Истец не оформил. После неоднократных устных обращений в отдел по земельным ресурсам и муниципальному имуществу с просьбой подготовить документы и сдать их на регистрацию, обратился в письменном виде с просьбой вернуть уплаченные по договору купли-продажи от 25.03.2010 года денежные средства. 

Согласно ответа администрации Неманского городского округа № 1832 от 10.04.2019 года Истцу разъяснено о невозможности оформления земельных отношений под зданием пожарного поста до включения территории бывшей воинской части в п. Лесное в состав населенных пунктов.

Анализ исследованных доказательств в их совокупности показывает, что ответчик продал спорное нежилое здание ненадлежащего качества, который не может быть использован по целевому назначению, поскольку отсутствует возможность оформления права собственности в установленном законом порядке. Выявленные недостатки, в том числе отсутствие технической документации на Объект, являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Выявленные недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем вовремя заключения договора. Истец пояснял, в судебном заседании, что ничего, кроме договора и акта-приема передачи на нежилое здание ему не предоставлялось.

Доказательств, опровергающих доводы истца, стороной ответчика не представлено. 

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли- продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 550 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора в связи с передачей продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, является законным и обоснованным (ст. ст. 557, 475 ГК РФ). Расторжение договора предполагает возвращение сторон в положение, существовавшее до заключения договора, - возврат продавцом денежных сумм, уплаченных покупателем, и передачу покупателем нежилого здания продавцу (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно договора о задатке № 184 от 18 марта 2010 года истец за участие в аукционе по продаже муниципального имущества уплатил задаток в размере 36 200 рублей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая фактические обстоятельства, установленные в судебном разбирательстве суд считает, что ответчиком допущено незаконное бездействие, выразившееся в неоформлении в установленные законом сроки права собственности на спорный объект недвижимого имущества, что не позволило истцу в установленном законом порядке приобрести право собственности на приобретенный у ответчика объект недвижимого имущества. Согласно выписки из ЕГРН на 27.08.2019 год право собственности на нежилое здания (пожарный пост), расположенного по адресу: Неманский район, пос.Лесное, в/часть зарегистрировано за администрацией МО «Неманский городской округ». 

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

ФИО1 указывает в иске, что 10.04.2019 года ему стало известно о невозможности оформить земельные отношения с под приобретенным зданием, следовательно с момента получения сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество с 06.08.2010 года денежная сумма в размере 181 000 (сто восемьдесят одна тысяча) рублей удерживалась ответчиком в отсутствие правовых оснований и требования о взыскании процентов в сумме 135 280,5 (сто тридцать пять тысяч двести восемьдесят) рублей 50 копеек за период с 06.08.2010 по 26.11.2019 года. 

Вместе с тем, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.03.2019 года по 26.11.2019 года, поскольку, претензия с требованием по оплате денежных средств и процентов за их использование получена ответчиком 14.03.2019 (момент, когда ответчик узнал о неосновательности обогащения), о чем свидетельствует штемпель входящей корреспонденции.

С учётом установленных обстоятельств о нарушении заёмщиком принятых на себя обязательств, а также приведённых правовых норм, суд приходит к выводу о необходимости взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом по ставке 7,5% годовых с 14 марта 2019 года по 16 июня 2019 года, что составляет 95 дней, исходя из суммы основного долга в размере 3650,99 рублей. (181 000 руб.*7,5%/365 дн.*95 дн.), с 17 июня 2019 г. по 28 июля 2019 г., что составляет 42 дня, исходя из суммы основного долга в размере 1 562,05 рублей (181 000 руб.*7,5%/365 дн.*42 дн.), с 29 июля 2019 г. по 08 сентября 2019 г., что составляет 42 дня, исходя из суммы основного долга в размере 1 509,99 рублей (181 000 руб.*7,25%/365 дн.*42 дн.), с 09 сентября 2019 г. по 27 октября 2019 г., что составляет 49 дней, исходя из суммы основного долга в размере 1 700,90 рублей (181 000 руб.*7%/365 дн.*49 дн.), с 28 октября 2019 г. по 26 ноября 2019 г., что составляет 30 дня, исходя из суммы основного долга в размере 966,99 рублей (181 000 руб.*6,5%/365 дн.*30 дн.), всего 9 390 рублей 92 копейки.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Довод представителя ответчика о пропуске срока исковой давности для обращения в суд, поскольку, течение срока исковой давности следует исчислять с 06.08.2010, суд считает необоснованным и несостоятельным, поскольку, в судебном заседании истец пояснял, что ежемесячно в течение 9 лет обращался к ответчику устно для оформления права собственности на приобретенный объект недвижимости, данный факт не оспаривал представитель ответчика ФИО3 и свидетель Свидетель №1, и только 10 апреля 2019 год истцу был дан письменный ответ о невозможности оформить в установленном законом порядке право собственности на спорный объект, при покупке спорного объекта ФИО1 не был поставлен в известность о невозможности администрации предоставить кадастровый паспорт на объект, оформить право собственности под спорным объектом на земельный участок, в связи с чем суд полагает, что о нарушении прав истцу стало известно при получении ответа от 10 апреля 2019 года, в связи с чем, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по данному спору не пропущен. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Платакас Эдвартас Стасио удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года (пожарного поста) расположенного по адресу: Калининградская область, Неманский р-н пос. Лесное, в/часть.

Взыскать с Администрации Неманского городского округа в пользу Платакас Эдвартаса Стасио сумму основного долга по Договору купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года (пожарного поста) расположенного по адресу: Калининградская область, Неманский р-н пос. Лесное, в/часть в размере 144 800 (сто сорок четыре тысячи восемьсот) рублей, задаток по Договору купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года в размере - 72 400 (семьдесят две тысячи четыреста) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.03.2019 года по 26.11.2019 в сумме 9 390,92 рублей.

Всего ко взысканию 226 590 рублей 92 копейки.

Взыскать с Администрации Неманского городского округа в пользу Платакас Эдвартаса Стасио расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 465 рублей 91 копейка.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца, с даты изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2019 года. 

Судья В.Г. Колесников