Дело № 2-2215/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Pоссийской Федеpации

07 ноября 2017 года Бийский городской суд Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи М.Ю. Белущенко

при секретаре Т.В. Жуковой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации г.Бийска» к ФИО1 ФИО6 о взыскании задолженности по арендным платежам, пени,

у с т а н о в и л:

Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» (далее по тексту – МКУ «УМИ администрации г. Бийска») обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 115 002,68 рублей за период с 01.01.2016г. по 31.07.2016г., пеню за просрочку платежей в размере 4 398,27 рублей за период с 11.11.2015г. по 10.08.2016г., всего 119 400,95 рублей.

Кроме того, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» обратилось в суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 100 582,16 рублей за период с 01.08.2016г. по 28.02.2017г., пени за просрочку платежей в размере 2 681,07 рублей за период с 11.09.2016г. по 10.03.2017г., всего 103 263,23 рубля.

Определением суда от 12.10.2017г. гражданские дела №2-2215/2017 и 2-2856/2017 объединены в одно производство.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником гаража, расположенного по адресу: 

<

адрес> «а», на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Металл».

Между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» и ООО «Металл» был заключен договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого арендатором принят в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

ФИО1, приобретя в собственность нежилое помещение, принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в том числе по оплате арендных платежей.

Однако, обязанность по своевременному внесению платежей арендатором исполнялась ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате и пени.

В судебное заседание представитель истца ФИО2 действующий на основании доверенности, не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее на удовлетворении заявленных требований настаивал по приведенным в иске основаниям. 

Ответчик ФИО1, представляющий также интересы третьего лица ООО «Металл», возражает против заявленных требований, ссылаясь на необоснованность указанного истцом размера площади земельного участка, находящегося в пользовании ответчика. Указывает также на несогласие с расчетом арендной платы, а именно с коэффициентом вида разрешенного использования земельного участка. Полагает, что сроки уплаты арендных платежей должны быть установлены в соответствии с Решением Думы г.Бийска от 30.05.2008г. №19 дважды в год, 15 сентября и 15 ноября текущего года, следовательно расчет пени является неверным. Относительно правовой природы взыскиваемой платы за пользование земельным участком ответчик пояснил, что постановлением Администрации г.Бийска от 11.06.2014г. №1599 договор аренды земельного участка от 30.06.2011г. №201 расторгнут, постановление Администрации г.Бийска от 08.06.2011г. №1191 «О предоставлении в аренду земельного участка по 

<

адрес> утратило силу. Полагает, что в настоящее время оснований для взыскания арендных платежей не имеется.

Выслушав пояснения ФИО1, изучив материалы настоящего гражданского дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд полагает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчику ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному с продавцом ООО «Металл», на праве собственности принадлежит нежилое здание гаража кадастровый №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилой объект – хозяйственное строение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный также по адресу: 

<

адрес>.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый №, разрешенное использование – для эксплуатации самовольно выстроенных нежилых зданий, кадастровая стоимость земельного участка составляет 11 771 336,47 рублей. Согласно кадастровой выписке о земельном участке границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Разрешая требования истца о взыскании арендных платежей, суд исходит из следующего. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Учитывая, что ответчик не являлся плательщиком земельного налога (налога на недвижимость) в отношении спорного земельного участка, следует считать, что он обязан производить арендную плату за пользование соответствующим земельным участком, тем более, что размер такой платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается, в первую очередь, на основании нормативно-правовых актов, и условия договоров аренды в этой части имеют обязательный характер.

Таким образом, с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке у ФИО1 возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком в размере, установленном органом местного самоуправления для аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Давая оценку доводу ответчика о том, что размер платы за пользование земельным участком должен определяться исходя из фактически используемой площади земельного участка, поскольку договор аренды земельного участка с прежним арендатором ООО «Металл» расторгнут, суд исходит из следующего.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что на основании договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок кадастровый № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. был передан ООО «Металл» для размещения объектов капитального строительства – автомобильной базы (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности). Приведенное в договоре аренды описание цели использования (целевого использования) участка является окончательным. Изменение цели использования допускается с письменного согласия арендодателя (пункт 1.2 договора аренды).

В соответствии с положениями ч.1,3 ст.552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. 

Из заключения эксперта № Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 14.09.2017г. следует, что на земельном участке кадастровый № расположены: гараж площадью 

<

данные изъяты> в.м., пристрой к гаражу площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственное строение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., строение их теса площадью 

<

данные изъяты> кв.м., фундамент площадью 

<

данные изъяты> кв.м., трансформаторная подстанция площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Из пояснений ответчика ФИО1 следует, что расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности.

Таким образом, ответчик ФИО1 при приобретении права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, заступил на сторону арендатора в вышеуказанном договоре аренды земельного участка. Договор аренды с ним заключен с момента возникновения права собственности на объект недвижимости – хозяйственное строение кадастровый №, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с постановлением Администрации города Бийска от 11.06.2014 №1599 «О предоставлении в собственность земельного участка по адресу: 

<

адрес>» право пользования на условиях аренды земельным участком площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, приобретенное гражданином ФИО1 ФИО7, в связи с переходом права собственности на нежилые здания по 

<

адрес>, предоставленное ранее обществу с ограниченной ответственностью «Металл» на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ № прекращено. Постановление Администрации г.Бийска от 08.06.2011г. №1191 «О предоставлении в аренду земельного участка по 

<

адрес>» считать утратившим силу.

Также, указанным постановлением в собственность гражданину ФИО1 ФИО8 предоставлен вышеуказанный земельный участок для эксплуатации нежилых зданий в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Стоимость участка определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. Вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий. Категория земель – земли населенных пунктов. На гражданина ФИО1 возложена обязанность обеспечить проведение государственного кадастрового учета участка в связи с уточнением разрешенного использования в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также обязанность обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Управлению муниципальным имуществом Администрации г.Бийска поручено заключить договор купли-продажи участка, соглашение о расторжении договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ. №.

При рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен, однако указанное постановление не отменено и не оспорено, следовательно действует до настоящего времени.

Как разъяснено в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что до государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок его обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № сохраняется, поскольку он заступил на сторону арендатора по настоящему договору.

Иное означает возникновение правовой неопределенности в праве пользования данным земельным участком и нарушение установленного законом принципа платности пользования землей.

Давая оценку доводу ответчика о том, что фактически используемая им площадь земельного участка меньше установленной площади, суд исходит из следующего.

Действительно, в соответствии с заключением эксперта № Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» общая площадь земельного участка с учетом фактического местоположения строений и сооружений на участке и необходимой зоны «обслуживания» данных строений и сооружений по 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

Вместе с тем, ответчик ошибочно полагает, что к нему перешло право пользования только частью земельного участка, необходимой для обслуживания объектов недвижимости.

Изначально указанный земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. был предоставлен ООО «Металл» на основании постановления Администрации г.Бийска от 31.01.2005г. №96 на праве аренды для эксплуатации самовольно выстроенных нежилых зданий, сроком на 

<

данные изъяты> месяцев. Границы земельного участка были определены в соответствии с требованиями действующего законодательства, участок был поставлен на кадастровый учет. Затем, после регистрации права собственности на данные нежилые строения ООО «Металл» продало их своему директору и единственному участнику ФИО1 С момента приобретения права собственности на нежилые строения границы земельного участка не изменялись. В ДД.ММ.ГГГГ году ответчик ФИО1 обратился в МКУ «УМИ Администрации г.Бийска с заявлением о предоставлении ему за плату в собственность спорного земельного участка. Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка ответчик в ДД.ММ.ГГГГ обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости. Решением Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. с ответчика ФИО1 была взыскана арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за пользование земельным участком площадью 

<

данные изъяты> кв.м. В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик ФИО1 исковые требования признавал в полном объеме. 

Кроме того, как следует из материалов дела, пояснений ответчика, земельный участок индивидуализирован на местности - имеет ограждение по границам.

С учетом изложенного суд соглашается с истцом, что фактически ответчик использует земельный участок в установленных границах и определенной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., следовательно должен производить арендную плату, рассчитанную исходя из данной площади.

Решением Думы г. Бийска от 30.05.2008 года № 19 «Об арендной плате за земельные участки» утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Бийск и коэффициенты в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и категории к которой отнесены арендаторы, устанавливаемые для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно п. 2.2 данного решения Думы г. Бийска, размер годовой арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле:

А = S х КС х К х К1, где: А – сумма арендной платы за полный год, руб.; S – площадь земельного участка, кв.м.; КС – удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.м. в год; К – коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка; К1 – коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории арендаторов. 

Решением Думы г. Бийска от 30.05.2008 года № 19 был утвержден Порядок определения размера арендной за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Бийск, а также коэффициенты, в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и категории, к которой относятся арендаторы, устанавливаемые для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (вступило в силу 18.06.2008 года).

Не усматривает суд оснований для применения коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка «К» в размере 0,0011, соответствующего разрешенному виду использования «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размещения погребных кооперативов, лодочных кооперативов».

В соответствии с кадастровой выпиской земельному участку кадастровый № установлен разрешенный вид использования - «для эксплуатации самовольно выстроенных нежилых зданий». Вышеуказанным постановлением Администрации города Бийска от 11.06.2014 №1599 установлен вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий». На ответчика возложена обязанность обеспечить проведение государственного кадастрового учета участка в связи с уточнением разрешенного использования. Данная обязанность ответчиком не выполнена, разрешенный вид использования изменен не был.

В соответствии с ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно ч.1,5 ст.11 Правил землепользования и застройки Муниципального образования город Бийск (утв. Решением думы г.Бийска от 17.02.2012г. №803) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ни один из установленных видов разрешенного использования не подпадает под тот вид, который предполагает применение коэффициента 0,0011. То обстоятельство, что в настоящее время ответчик не ведет предпринимательскую деятельность и хранит в гараже личный транспорт, не является основанием для изменения разрешенного вида использования без соблюдения установленной законом процедуры.

На основании изложенного является необоснованным довод ответчика об установлении сроков оплаты арендной платы не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года, так как занимаемый им земельный участок не подпадает под категорию участков, указанным в п.2.11 Приложения №1 к решению думы г.Бийска от 30.05.2008 №19.

Постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года №472 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края» кадастровая стоимость земельного участка кадастровый № составляет 11 771 336,47 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости составляет 1 328,29 рублей на 1 кв.м. (11 771 336,47 / 8862).

Таким образом, расчет арендной платы с 01.01.2016г. по 28.02.2017г. производится следующим образом: 

А = S х КС х К х К1

S = 8862 кв.м. (оплачиваемая площадь земельного участка),

КС = 1328,29 руб. в год за 1 кв.м. (удельный показатель кадастровой стоимости согласно постановлению Администрации Алтайского края от 223.11.2015 года №472), 

К = 0,017 (коэффициент согласно п.2.8 Приложения № 2 к Решению Думы г. Бийска от 30.05.2008 года № 19),

К1 = 1 (п. 2.6.5. Приложения № 1 к Решению Думы г. Бийска от 30.05.2008 года № 19), 

А = 8862 х 1 328,29 х 0,017 х 1 = 200 122,72 руб. в год, 

А (месяц) = 200 112,72 : 12 (количество месяцев в расчетном году) = 16 676,06 руб. в месяц.

За период с 01.01.2016г. по 28.02.2017г. арендная плата составила 233 464,84 руб. (16 676,06 х 14 месяцев). С учетом частичного погашения задолженность по арендной плате составила 215 584 рубля 84 коп.

Обязанность по своевременному внесению платежей ФИО1 исполнялась ненадлежащим образом. 

Исполнение обязательства в силу положений ГК РФ может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 2.7. договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты. 

Расчет начисленной пени за период с 11.11.2015 по 10.03.2017г., посчитанный исходя из ранее сформированной задолженности по аренде, составляет 7 079,34 руб.

Неустойка рассчитана по формуле: сумма долга х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования (действующей в период просрочки).

До настоящего времени ответчик. задолженность по арендной плате за указанный период не погасил. Таким образом, обязательства, установленные договором, федеральными и местными правовыми актами по уплате арендной платы за землю, ответчик надлежащим образом не исполнил.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан верным, в связи с чем задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей в заявленном размере подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования г. Бийск в силу положений ст. ст. 309, 310, 322 ГК РФ.

Итого, общая сумма задолженности ответчика ФИО1 по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 215 584 рубля 84 коп., размер пени за просрочку арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 079,34 руб.

Указанные суммы подлежат взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Бийск.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ, п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 426 руб. 64 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с ФИО1 ФИО9 в доход бюджета муниципального образования город Бийск задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 года по 28.02.2017 года в сумме 215 584 рубля 84 коп., пени за период с 11.11.2015 года по 10.03.2017 года в сумме 7 079 рублей 34 коп.

Взыскать с ФИО1 ФИО10 в доход бюджета муниципального образования город Бийск государственную пошлину в размере 5 426 рублей 64 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края. 

Судья М.Ю. Белущенко