Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Шабер И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1474/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» ФИО3,

У с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2218 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 781 054 руб.. 

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении. 

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Чапаевск не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, Управление Росреестра по Самарской области и Администрация г.о. Чапаевск - письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 218 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для использования в целях реконструкции и дальнейшей эксплуатации здания автозаправочной станции.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 № 610 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 9 713 886,26 руб.

В целях оспаривания кадастровой стоимости земельного участка административный истец 30 июля 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

После того, как комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ № отклонила заявление, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 244/18, выполненный 23 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АМД-КОНСАЛТИНГ» ФИО1 согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 1 781 054 руб.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Администрации г.о. Чапаевск была назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Межрегиональный экспертный центр «Стандарт Оценка».

По результатам судебной экспертизы, проведённой 3 октября 2018 года, составлено экспертное заключение № 3а-1474/2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 4 214 200рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав отчет об оценке, заключение судебной экспертизы, выслушав оценщика ФИО1, эксперта ФИО2, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта содержит подробное описание проведённого исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении судебной экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке. 

Заключение экспертизы базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы, в заключении приведены источники информации. Определение рыночной стоимости земельного участка проведено на основе исследования качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализа рынка, факторов, влияющих на рыночную стоимость исследуемого объекта, с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. 

В результате первоначальной калибровки всего массива предложений по продаже земельных участков с разрешенным использованием: под размещение объектов коммерческого назначения, находящихся в г. Тольятти, г. Новокуйбышевске Самарской области, были подобраны 5 наиболее сопоставимых объектов-аналогов, описание которых приведено на страницах 32-33 экспертного заключения. Все расчеты производились на 1 кв. м с последующим перемножением на площадь исследуемых земельных участков. Описание метода внесения корректировок и обоснование вносимых корректировок приведено на страницах 34 - 40 заключения, расчет величины рыночной стоимости - на страницах 41 - 43 отчета.

В судебном заседании был опрошен оценщик ФИО1, который пояснил, что при анализе экспертного заключения он пришел к выводу о том, что эксперт не привел полную выборку объектов-аналогов, расположенных в г. Тольятти, для исследования выбрал наиболее дорогие объекты-аналоги, что повлияло на полученный результат.

Представитель административного истца заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, однако, суд не усмотрел в заключении эксперта каких-либо противоречий, в связи с чем отклонил ходатайство административного истца о назначении повторной экспертизы.

Из пояснений эксперта ФИО2 следует, что объекты-аналоги подобраны им из базы данных «Волга-Инфо», а также из интернет-сайтов. Ввиду отсутствия в базе данных сведений об объектах-аналогах, расположенных в г. Чапаевске, им были подобраны все аналоги, расположенные в г. Тольятти и г. Новокуйбышевске, которые имелись в базе данных у эксперта на дату составления экспертного заключения, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. В расчетах применены корректировки на местоположение, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки. Полученный удельный показатель стоимости объекта исследования составил 1900 руб./кв.м. что соответствует диапазону стоимости земельных участков коммерческого назначения в Самарской области за 4 квартал 2012 года.

После применения всех необходимых корректировок осуществлена проверка качества полученной выборки, среднее значение удельной стоимости объектов-аналогов составило 1877 руб., среднее квадратическое отклонение - 408, коэффициент вариации составил 21,7 5%, что при максимально допустимом значении для однородной выборки, равном 33%, свидетельствует об однородности и достоверности полученных экспертом результатов. 

В связи с изложенным оснований полагать, что экспертом некорректно подобраны наиболее дорогие объекты-аналоги, приводящие к неправильному определению рыночной стоимости земельного участка, не имеется.

Суд также учитывает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, сомнений в компетентности и объективности эксперта, проводившего судебную экспертизу, у суда не имеется. 

Оценив экспертное заключение № 3а-1474/2018 от 3 октября 2018 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, в связи с этим кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определённом заключением судебной экспертизы.

Величина рыночной стоимости земельного участка, опредёленная отчетом об оценке, не может быть признана достоверной в силу следующего.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Вместе с тем, на странице 40 отчета об оценке приведена информация об объекте-аналоге, расположенном в г. Чапаевке, по состоянию на 15 марта 2014 года, то есть после даты оценки, что является нарушением требований вышеуказанного федерального стандарта оценки.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 30 июля 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2218 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 4 214 200 рублей. 

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «ЕвроОйл» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина