Дело № 3а-402/2025 (№ 3а-701/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000587-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июля 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А., 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 2196,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: кошара, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 1 954 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости оценщика занимающегося частной практикой ФИО3 от 20.05.2024 № С-24-65.

Настоящее административное исковое заявление 21.08.2024 принято к производству Ставропольского краевого суда и по нему возбуждено административное дело. 

Решением Ставропольского краевого суда от 03.12.2024 требования административного иска удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16.04.2025 решение Ставропольского краевого суда от 03.12.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Ставропольский краевой суд.

В обоснование административного иска указано, что определенная на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № установлена в размере 5 559 638,53 рублей по состоянию на 01.01.2023, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, администрации Петровского муниципального округа Ставропольского края (заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия в связи с нахождением в отпуске, в ходатайстве он поддерживает в полном объеме ранее данные письменные пояснения по проведенной им судебной-оценочной экспертизе № 40/2024-Э на возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество». 

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. 

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 2196,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: кошара, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.05.2025 № КУВИ-001/2025- 114586166, запись регистрации от 14.03.2022 № №-26/109/2022-3.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет 5 559 638,53 рублей по состоянию на 01.01.2023 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости 22.04.2024 № КУВИ-001/2024-112817461 (т. 1 л.д. 19). 

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости оценщика занимающегося частной практикой ФИО3 от 20.05.2024 № С-24-65 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 1 954 000 рублей (т. 1 л.д. 27-76).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО4 № 40/2024-Э рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 1 980 000 рублей (т. 1 л.д. 109-189).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы. 

Количественные и качественные характеристики объекта оценки проведены на основании материалов данного административного дела, а также данных полученных в ходе визуального осмотра. 

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования объекта 31.10.2024, о чем составлена фототаблица.

Поскольку дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки, является ретроспективной (01.01.2023), то при проведении данного исследования состояние объекта исследования было аналогичным состоянию на дату осмотра 31.10.2024.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, установлено окружение объекта, подробно произведено описание процесса оценки.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

Произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В ходе проведенного анализа экспертом сделан вывод, что объект оценки входит в сегмент объекты капитального строительства, является отдельно стоящим зданием, относится к рынку сельскохозяйственной недвижимости, относится к вторичному рынку, находится в регионе со стабильной занятостью, является готовым объектом, находится на неактивном рынке продаж недвижимости. Данный объект представляет интерес для юридических и физических лиц осуществляющих сельскохозяйственную деятельность на территории Ставропольского края. 

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом. За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применил подход и метод оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости – здания сравнительным подходом, при этом, эксперт обосновал отказ от применения затратного и доходного подходов. 

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки, основания их применения, и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

В письменных пояснениях эксперт выводы заключения экспертизы поддержал, привел полное, мотивированное обоснование произведенного расчета. 

Доводы возражений на заключение судебной экспертизы основаны на ошибочных и субъективных предположениях заявителя. 

Правильность расчета рыночной стоимости объекта оценки, выполненного экспертом ФИО4, методики, использованные экспертом для проведения экспертизы, участниками судебного разбирательства не оспорены.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. О назначении по делу дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении здания с кадастровым номером № по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска по результатам судебной экспертизы. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимого имущества. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 16 августа 2024 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление директора АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО5 о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 65 000 рублей.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО4 кадастровая стоимость выше названного объекта недвижимости завышена более чем в два раза (64,38%), что свидетельствует о нарушении прав административного истца. Данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений. 

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 1980000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 16 августа 2024 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 рублей. 

Реквизиты АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 8 июля 2025 года. 

Судья Ситькова О.Н.