Дело № 2-755/2025 (2-7736/2024) УИД 53RS0022-01-2024-012620-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2025 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Пчелкиной Т.Л.,

при секретаре Гришуниной В.В.,

с участием ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области к ФИО1 ФИО7 о расторжении договора аренды,

установил:

Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (далее также Министерство) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24 сентября 2015 г. №3505-з, обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № в надлежащем состоянии, взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день с даты вступления решения в законную силу по день исполнения обязательства по передаче земельного участка министерству в надлежащем состоянии. 

В обоснование требований указано, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Новгородская жемчужина» (далее также Общество) по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24 сентября 2015 г. №3505-з. На основании договора уступки Общество передало свои права и обязанности по договору аренды ФИО1, о чем Департамент уведомлен 19 октября 2017 г. В соответствии с действующим законодательством в случае уступки арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Постановлением Правительства Новгородской области от 21 декабря 2017 г. № 468 Департамент был переименован в министерство инвестиционной политики Новгородской области. Постановлением Правительства Новгородской области от 17 июля 2020 г. № 33, с 21 июля 2020 г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Великом Новгороде в пределах полномочий, установленных областным законом, переданы Министерству. Ответчик в нарушение законодательства и условий договора, ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате пользования арендованным земельным участком, в связи с чем истец обращался с исковыми заявлениями о взыскании арендной платы в Новгородский районный суд, а также к мировому судье судебного участка №4 Октябрьского судебного района г. Мурманска. Министерством неоднократно указывалось ответчику на наличие на земельном участке вырытого котлована и необходимость его ликвидации. Вместе с тем, соответствующие меры ответчиком приняты не были, что свидетельствует о его безразличии к состоянию земельного участка. Возврат земельного участка арендодателю в ненадлежащем состоянии является недопустимым, и для понуждения ответчика к исполнению своего обязательства, а также учитывая длительное неисполнение им судебных актов, министерство считает необходимым установление судебной неустойки.

Определением судьи от 4 октября 2024 г. к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Великого Новгорода.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, письменным заявлением просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик ФИО1, его представитель в судебном заседании исковые требования не признали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Великого Новгорода в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, постановлением Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области № 1960 от 24 августа 2015 г. признан состоявшимся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 219 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов в территориальной зоне СИ.2 (вторая специальная историческая зона) по адресу: 

<

адрес>, ООО «Новгородская Жемчужина» признано победителем данного аукциона. Тем же постановлением установлена ежегодная арендная плата по договору аренды указанного земельного участка в размере 504 700 руб. 

24 сентября 2015 г. между ООО «Новгородская Жемчужина» (арендатор) и Департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №3505-з (далее также – договор аренды), по условиям которого истец обязался передать Обществу, а Общество, в свою очередь, обязалось принять во временное владение и пользование вышеназванный земельный с кадастровым номером №.

В силу пункта 2.1 договора аренды данный договор заключен сроком на 10 лет. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24 сентября 2015 г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендатор обязан уплачивать ежегодную арендную плату в размере, установленном протоколом заседания постоянно действующей комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков о результатах аукциона от 24 августа 2015 г. №1, приказом Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области от 24 августа 2015 г. № 1960, и составляющем 504 700 руб. 

Арендатор перечисляет арендную плату за период с 24 сентября 2016 г. по 23 сентября 2017 г. не позднее 10 октября 2016 г., за период с 24 сентября 2017 г. по 23 сентября 2018 г. не позднее 10 октября 2017 г., за период с 24 сентября 2018 г. по 23 сентября 2019 г. не позднее 10 октября 2018 г., за период с 24 сентября 2019 г. по 23 сентября 2020 г. не позднее 10 октября 2019 г., за период с 24 сентября 2020 г. по 23 сентября 2021 г. не позднее 10 октября 2020 г., за период с 24 сентября 2021 г. по 23 сентября 2022 г. не позднее 10 октября 2021 г., за период с 24 сентября 2022 г. по 23 сентября 2023 г. не позднее 10 октября 2022 г., за период с 24 сентября 2023 г. по 23 сентября 2024 г. не позднее 10 октября 2023 г., за период с 24 сентября 2024 г. по 23 сентября 2025 г. не позднее 10 октября 2024 г. (пункт 3.2 договора аренды).

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, установленные в договоре, действуют в течение всего срока его действия и не подлежат изменению.

В силу пункта 4.5.3 договора аренды арендатор имеет право без согласия арендодателя, при условии его письменного уведомления, в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе сдавать земельный участок в субаренду, а так же отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. При этом к новому правообладателю переходят также все права и обязанности арендатора по договору.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 ноября 2015 г. 

29 мая 2017 г. между ООО «Новгородская Жемчужина» и ФИО1 был заключен договор уступки прав и передачи обязанностей по договору аренды земельного участка (далее также – договор перенайма), по условиям которого Общество передало, а ответчик ФИО1 принял с 29 мая 2017 г. права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №3505-з от 24 сентября 2015 г. (пункты 1.1, 1.2 договора). 

В соответствии с условиями договора перенайма он одновременно является актом приема-передачи земельного участка и всех необходимых документов, удостоверяющих уступаемые права и обязанности, и распространяется на отношения сторон, возникшие с 29 мая 2017 г. (пункты 3.1.1, 5.1 договора).

Договор уступки прав и передачи обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2017 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 06 июня 2017 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Аналогичное правое регулирование предусмотрено пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае передачи арендатором своих прав и обязанностей по заключенному на срок более пяти лет договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации к ответчику ФИО1, заключившему с Обществом договор перенайма, с 29 мая 2017 г. перешли в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, предусмотренные договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 3505-з от 24 сентября 2015 г., в том числе обязанность вносить арендодателю арендную плату за пользование арендованным имуществом.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных основании, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3 вышеуказанного договора аренды предусмотрено, что досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно в судебном порядке, в соответствии с законодательством Российской Федерации, при следующих существенных нарушениях условий договора: в случае, если арендатор два или более раза не исполнил надлежащим образом обязательства по оплате; в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; в других случаях, предусмотренных земельным законодательством.

В пункте 5.4 договора определено, что о предстоящем расторжении договора по указанным основаниям, одна из сторон обязана уведомить другую за 30 дней до расторжения.

Из материалов дела следует, что решением Новгородского районного суда Новгородской области от 13 марта 2019 г. по гражданскому делу № 2-1262/2019 с ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды за период с 24 сентября 2018 г. по 23 сентября 2019 г. в размере 504 700 руб., судебным приказом мирового судьи судебного участка № 4 Октябрьского судебного района города Мурманска от 11 июня 2020 г. № 2-2019/2020 с ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды за период с 24 сентября 2019 г. по 23 сентября 2020 г. в размере 354 144 руб. 22 коп., определением Новгородского районного суда Новгородской области от 06 июля 2021 г. по гражданскому делу № 2-2208/2021 заключено мировое соглашение между ФИО1 и Министерством в отношении задолженности по договору аренды за период с 24 сентября 2020 г. по 23 апреля 2021 г. в размере 349 700 руб., решением Новгородского районного суда Новгородской области от 27 декабря 2022 г. по гражданскому делу № 2-6945/2022 с ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды за период с 24 сентября 2021 г. по 23 сентября 2022 г. в размере 504 700 руб. 

Все указанные судебные акты были предъявлены к принудительному исполнению.

Кроме того, Министерством ответчику 18 января 2021 г. и 12 мая 2021 г. направлялись уведомления о содержании земельного участка, в которых указывалось на необходимость принять меры по ограждению территории либо по засыпке котлована, расположенного на земельном участке.

09 марта 2023 г. Министерством в адрес ФИО1 направлено уведомление о намерении расторгнуть спорный договор аренды.

По мнению истца, существенным нарушением договора аренды является нарушение ответчиком обязательства по своевременной оплате аренды, предусмотренного пунктом 3.2 договора, а также неиспользованием земельного участка.

Из анализа положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Сами по себе нарушения, в том числе существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены.

Данная правовая позиция изложена в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 05 мая 1997 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что последний в период действия договора допускал просрочку в оплате аренды более двух раз.

Однако, судом установлено и не оспаривалось истцом, что на момент рассмотрения дела по существу ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, кроме того, оплатил арендную плату за период с 24 сентября 2024 г. по 23 сентября 2025 г. в полном объеме, а также исчисленный пени.

Кроме того, 03 марта 2023 г. между Министерством и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 4836 о внесении изменений в договор от 24 сентября 2015 г. № 3505-з аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которым срок аренды земельного участка продлен до 22 сентября 2028 г.

В опровержении доводов истца о безразличном отношении к земельному участку и его не использовании по назначению, стороной ответчика представлены доказательства, подтверждающие заинтересованность в использовании арендуемого земельного участка.

Как следует из сведений, представленных Управлением Росреестра по Новгородской области земельный участок с кадастровым номером № имеет разрешенное использование – художественные и творческий мастерские и расположен на территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Исторический центр Великого Новгорода в черте укреплении Окольного города, X – начало XX, середина XX вв.».

06 апреля 2017 г. прежним арендатором земельного участка был заключен договор на оказание услуг по проведению историко-культурной экспертизы.

После перехода к ответчику прав аренды на указанный земельный участок, 30 мая 2017 г. между ним и ФИО3 заключен договор на оказание услуг по подготовке проектной документации и получению разрешения на строительство здания на земельном участке и выдано техническое задание на строительство объекта – здания художественных и творческих мастерских. За указанные услуги ответчиком были уплачены денежные средства в размере 2 816 000 руб. Договор не исполнен.

В период с 01 сентября 2017 г. по 08 сентября 2017 г. в отношении спорного земельного участка проводилась государственная историко-культурная экспертиза, по результатам которой 08 сентября 2017 г. составлен акт для заполнения раздела по обеспечению сохранности объектов архитектурно-пространственной среды.

Кроме того, на территории спорного земельного участка в 219 г. проводились археологические раскопки.

С учетом нахождения спорного земельного участка в территории объекта культурного наследия, выполнение указанных мероприятий являлось обязательным в силу положений Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

10 декабря 2024 г. ответчиком заключен договор № 10/24 на разработку проектной документации по объекту: художественные и творческие мастерские, расположенные по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №. Срок разработки документации 100 рабочих дней без учета срока согласования проектных и иных решений.

Учитывая, что на день рассмотрения спора в суде образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, условия спорного договора аренды выполнены, судом установлена заинтересованность ответчика в использовании земельного участка, принимая во внимание также предпринимаемые ответчиком действия для начала строительства художественных и творческих мастерских, безусловных оснований для удовлетворения заявленных требований и расторжении договора аренды от 24 сентября 2015 г. №3505-з не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области к ФИО1 ФИО8 о расторжении договора аренды - отказать.

На решение лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.Л. Пчелкина

Мотивированное решение составлено 06 февраля 2025 года.