Дело № 2-889/18

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

19 октября 2018 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.,

при секретаре Кругляковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В.АА. к ООО "НДВ-недвижимость для Вас" о признании недействительным договора уступки прав требования по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества и агентского договора и применения последствий недействительности сделок, взыскании процентов, штрафа и компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "НДВ-недвижимость для Вас" о признании недействительным заключенного 06.07.2015 г. между сторонами договора уступки прав требований по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2015 года, а также агентского договора от 20.07.2014 года, взыскать уплаченные в счет исполнения договоров денежные средства в сумме 3401000 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере в сумме 1197029 руб. 22 коп., штраф за нарушение прав потребителей и компенсировать моральный вред, оцененный истцом в размере 200000 рублей.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком заключены договоры: 20.07.2014 года предварительный договор № о заключении в будущем договора купли продажи недвижимости, который на основании заключенного между сторонами Соглашения был расторгнут 06.07.2015 года; 06.07.2015 года договор № уступки прав требований по предварительному договору № о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2015 года; 20.07.2014 года агентский договор N 421-СЛТН-2-574/20-07-14/АГ. Обязательства по указанным договорам истцом выполнены в полном объеме и в срок. Сумма, уплаченная истцом по договорам, составляет 3401 000 руб.: по оплате приобретаемой квартиры 2731250 рублей и 669750 рублей по оплате агентского вознаграждения. Истец полагает, что договор уступки права требования по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры и агентский договор по своей сутипредставляют собой сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства, т.е. являются договором долевого участия в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. 

Ответчик, не являясь застройщиком, привлек средства истца для строительства многоквартирного дома, в связи с чем, ссылаясь на п. п. 2.1, 3 ст.1, п. 3 ст. 3 Закона просит признать недействительными вышеуказанные договоры, возвратить переданные по договорам денежные средства, взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 24.07.2014 года по 20.07.2018 года в двойном размере в сумме 1197 029 руб. 22 коп., а также взыскать штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей за неудовлетворение в добровольном порядке претензии истца от 23.07.2018 года и компенсировать заявленный истцом размер морального вреда.

ИстецФИО1 и его представительВаренич В.Ю. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика - ООО "НДВ-недвижимость для Вас" ФИО2 по доверенности в судебное заседание явился, представил возражения, в которых указал, чтопо договор уступки прав требования по предварительному договору № о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2015 г. исполнен сторонами в полном объеме. Оплата по договору Договор уступки произведена по соглашению о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 06.07.2015 г.Предметом договора являлось уступка права требования на заключение договора купли продажи в отношении квартиры № по адресу: 

<

адрес> с ООО "Лето".Предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2015 года, заключен между ООО"НДВ" и ООО"Лето", являющимсясоинвестором строительства на основании договора № инвестирования строительства офисно-жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес> Застройщиком комплекса является АО"КОСИНСКОЕ" (ОГРН 

<

***>). При этом ООО "НДВ" надлежаще исполнило свое обязательство по оплате Инвестиционного взноса в размере 1 455 000 000 (Один миллиард четыреста пятьдесят пять миллионов рублей), перечислив денежные средства на расчетный счет ООО "Лето", что подтверждается платежным поручением № от 18.07.2013 года.Указанные денежные средства были оплачены до заключения истцом договоров с ответчиком, в связи с чем, денежные средства истца не привлекались для строительства многоквартирного дома.

После заключения договора и его полной оплаты, договоры уступки прав и агентский договор со стороны истца и ответчика исполнены надлежаще и в полном объеме.Денежные средства, оплаченные истцом по договорам уступки прав, являются оплатой за уступаемое право, а не долевым взносом.

Также, не соглашаясь с требованиями истца, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности на обращение в суд.

Требование о признание сделки недействительной по иску стороны сделки, предполагает оспаривание такой сделки по основанию оспоримостив силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ, срок исковой давности по которому согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ составляет один год.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Таким образом, срок исковой давности по требованию истца о признании договора уступки недействительным истек 07.06.2016 г. по основанию оспоримости сделки, и 07.06.2018 года по основанию ничтожности.Иск подан 06 августа 2018 года.

Кроме того, определением Арбитражного суда 

<

адрес> от 03.08.2017 года по делу №А40-53873/17-187- 69 "Б"требование истца о передаче квартиры № по адресу: 

<

адрес> включено в реестр кредиторов. Заявив требования о включении в реестр кредиторов в Арбитражном суде 

<

адрес> истец выразил свою волю на сохранение силы сделки - договора № уступки прав требования от 06 июля 2015 г..

В случае удовлетворения иска ответчик просит применить ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требование о взыскании штрафа в порядке ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей считает необоснованным, поскольку признание сделок недействительными на основании претензии действующим законодательством не предусмотрено.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям. 

Как установлено в судебном заседании, 18.07.2013 года между ОАО "КОСИНСКОЕ" и ООО "Лето" заключен договор № инвестирования строительства офисно-жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>

12.05.2015 между ООО "НДВ-недвижимость для Вас " и ООО "Лето" заключен предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договора пришли к соглашению заключить в будущем в сроки, предусмотренные настоящим договором, договор купли-продажи квартир, перечень которых приведен в приложении N 1 к договору, расположенных в многоквартирных домах по строительному адресу: 

<

адрес>

20.07.2014 года между ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и К.В.АВ. заключен предварительный договор 

<

адрес> о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения ориентировочной площадью всех помещений № кв.м. (л.д. 16-21). Обязательства по оплате приобретаемой квартиры в сумме 2731 250 руб. выполнены истцом своевременно и в полном объеме, что подтверждается копией платежного поручения N 1 от 24.07.2014 года (л.д. 22).

06.07.2015 между ФИО1 и ООО "НДВ-недвижимость для Вас" заключено соглашение о расторжении предварительного договора № от 20.07.2014 года и возврате уплаченных за квартиру денежных средств (л.д. 23).

06.07.2015 года между ФИО1 и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" заключен договор № уступки прав требований по предварительному договору № от 12.05.2015 года о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ООО "НДВ" и ООО "Лето", по которому истцу должно было быть передано в собственность жилое помещение, а именно: квартира, ориентировочной площадью всех помещений 42,46 кв. м, со строительным (условным) номером 574 (л.д. 24 - 25).

10.11.2016 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору № от 06.07.2015 года согласно которому площадь подлежащей передаче квартиры увеличилась до 50,56 кв. м..

Обязательства по оплате приобретаемой квартиры в сумме 2731 250 руб. выполнены истцом своевременно и в полном объеме, в том числе с зачетом встречных однородных требований на основании соглашения от 06.07.2015 года (л.д. 27-28).

При этом, между ФИО1 и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" заключен агентский договор № от 20.07.2014 года, предметом которого являлось предоставление ФИО1 устных или письменных консультаций по вопросам, связанным с условиями приобретения и оплаты недвижимого имущества, проведение подготовительной работы по оформлению документов, необходимых для заключения договора уступки прав требований; резервирование (временное бронирование) преимущественного права истца на заключение договоров между ООО "НДВ- недвижимость для Вас " в отношении недвижимого имущества, стоимостью не более 2731 250 руб., на выбранном ФИО1 объекте на срок с 20.07.2014 года по 25.07.2014 года.

Согласно п. 3.1 договора, вознаграждение агента по агентскому договору устанавливается в размере 200 000 руб., оплата указанной суммы по договорам подтверждается актами приема-передачи денежных средств.

06.07.2015 года между ФИО3 и ООО "НДВ- недвижимость для Вас" заключено дополнительное соглашение N 1 к агентскому договору № от 20.07.2014 года, которым размер вознаграждения агента установлен 669 750 руб., который оплачен истцом в полном объеме, что подтверждается актом о полном исполнении обязательств по указанному агентскому договору.

Согласно ответу № от 28.06.2017 года, полученным от Москомстройинвест, земельный участок по адресу: 

<

адрес> предоставлен ОАО "КОСИНСКОЕ" на основании договора аренды земельного участка от 30.05.2013 года № для целей эксплуатации зданий, строений и сооружений и под административные, складские и производственные цели, под трансформаторную подстанцию и пожарное депо, сроком до 19.03.2062 года. Градостроительная документация на строительство жилого комплекса по адресу: 

<

адрес> отсутствует. По данным Росреестра регистрация договоров участия в долевом строительстве на земельном участке по адресу: 

<

адрес> не производилась. В настоящее время Москомстройинвестом в отношении лиц, привлекавших денежные средства граждан (ООО "Сигма Контакт", АО "ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ", ООО "НДВ-недвижимость для Вас", ООО "НемчиновоСтройИнвест"), проводится внеплановая документарная проверка. Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 года (дело N А40-53873/17) в отношении АО "КОСИНСКОЕ" введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержденВесенин Е.В..

Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., указано, что и после введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Исходя из существа предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи, обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что заключенный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на объекты недвижимости в построенном многоквартирном доме, в нарушение ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан, а потому считает, что к сложившимся отношениям должны применяться положения Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Исходя из того, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, заключенный между сторонами по своей правовой природе является договором долевого участия, к нему применяются указанные выше правовые нормы, следовательно, проценты в двойном размере за период с 24.07.2014 года по 20.07.2018 года (согласно заявленных требований) составят сумму, равную 1197 029 рублей 22 коп. (сумма определена в соответствии с калькулятором расчета процентов, который находится в общем доступе в сети "Интернет").

В тоже время, при рассмотрении данного дела, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока на обращение в суд исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Частью 2 статьи 170 ГК РФ предусмотрено, чтопритворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оспаривая указанный договор по основаниям его ничтожности, суд считает, что истцом пропущен трехлетний срок на обращение в суд с данными требованиями, поскольку иск был предъявлен лишь 06.08.2018 года (т.е. спустя три года со дня исполнения сделки); о восстановлении данного срока по уважительным причинам истец не заявлял; доказательств опровергающих вышеуказанные доводы, не предоставил, иных оснований для признания сделки недействительной не заявлял, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1

Более того, определением Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2017 года заявление истца о включении требований о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений АО "Косинское" удовлетворено. Таким образом, истец реализовал свое право на выбор соответствующего способа защиты своих имущественных прав. 

При рассмотрении требований истца о признании недействительным агентского договора № от 20.07.2014 года, суд принимает во внимание, что оспариваемый агентский договор сторонами исполнен в полном объеме. Поскольку обязательства по договору прекратились в связи с его фактическим исполнением, а потому согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ и п. 4 ст. 453 ГК РФ истец не вправе требовать возвращения с ответчика денежных средств по исполненной сделке.

Не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда, как производные от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований К.В.АА. к ООО «НДВ-недвижимость для Вас» о признании недействительным договора уступки прав требования по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества и агентского договора и применения последствий недействительности сделок,взыскании процентов, штрафа и компенсации морального вреда отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме изготовлено 25 октября 2018 года

Судья