Гр.дело № 2–1204/2018 Мотивированное 

решение

 изготовлено: 28 октября 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2018 года город Апатиты 

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Тычинской Т.Ю.

при секретаре Протасевич А. Е.

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и обществу с ограниченной ответственностью «Производственное объединение Металлургпрокатмонтаж» о признании права собственности на объект недвижимого имущества, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимого имущества – одноэтажное нежилое здание, объект № 1 дом КДМ, инвентарный номер 2487, кадастровый номер 51:14:0030401:273, общей площадью 26,2 кв.м., расположенный по адресу: Мурманская область, 11 километр автодороги Апатиты - автомагистраль Санкт-Петербург-Мурманск, квартал 16 Апатитского участкового лесничества, база отдыха «Яуренс», указав в его обоснование, что дом он приобрел у ответчика на основании договора № 8 от 01 июля 2012 года, передача имущества осуществлена на основании акта приема-передачи, денежные средства переданы по расписке. Право продавца на недвижимость возникло на основании договора купли-продажи от 08 июля 2008 года между ФИО2 и прежним собственником – обществом с ограниченной ответственностью «Производственное объединение Металлургпрокатмонтаж» (далее – ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж»). Ему неизвестно по какой причине ФИО2 свое право не было зарегистрировано надлежащим образом. Однако, отсутствие зарегистрированных прав в Росреестре препятствует регистрации его прав.

Просит признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – одноэтажное нежилое здание, объект № 1 дом КДМ, инвентарный номер 2487, кадастровый номер 51:14:0030401:273, общей площадью 26,2 кв.м., расположенный по адресу: Мурманская область, 11 километр автодороги Апатиты - автомагистраль Санкт-Петербург-Мурманск, квартал 16 Апатитского участкового лесничества, база отдыха «Яуренс».

Определениями суда от 17 сентября 2018 года и 04 октября 2018 года к участию в деле привлечены: в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора – Комитет по управлению имуществом Администрации г.Апатиты Мурманской области (далее – КУИ Администрации г.Апатиты); в качестве соответчика – ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж» (т. 1, л. 

<

...>). 

В судебном заседании истец, настаивая на удовлетворении иска, пояснил, что дом построен в 1987 году, изначально являлся собственностью ООО «Кировское строительно-монтажное управление», которому земельный участок под строительство базы отдыха был выделен на законном основании, регистрация вновь построенного недвижимого имущества по законам того времени не требовалась, следовательно, законный владелец имущества был вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что и сделал, продав его ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж», а то, в свою очередь, ФИО2, который предпринял попытку зарегистрировать право собственности на имущество, оформил технический паспорт, но надлежащим образом так свое право и не зарегистрировал. В 2012 году дом был продан ему за 42 807 рублей 39 копеек. В Росреестре ему отказали в регистрации его права собственности, в связи с чем он вынужден был обратиться в суд с настоящим иском. Считает, что является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, деньги по сделке им были переданы в полном объеме, имущество получено по акту приема-передачи, с 2012 года он несет расходы по его содержанию.

Ответчик ФИО2 о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о признании исковых требований, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Из оглашенных показаний ответчика, данных им в ходе судебного заседания 04 октября 2018 года, следует, что с 1996 года он являлся генеральным директором и одним из учредителей ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж». Знает, что база отдыха «Яуренс», состоящая из нескольких домов, была выкуплена ООО у ЗАО «Металлургпрокатмонтаж» на основании договора от 18 января 2001 года. На основании договора купли-продажи от 08 июля 2008 года он приобрел, как физическое лицо, у ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж» базу отдыха целиком, а в 2012 году продал ее по отдельным домикам ФИО1, денежные средства получены им в полном объеме. Почему ни одна из сделок по приобретению и отчуждению имущества не прошла государственную регистрацию, пояснить не может. При заключении сделки 08 июля 2008 года действовал с одной стороны - от имени продавца, как генеральный директор ООО, с другой – как физическое лицо. Числилась ли база отдыха на балансе предприятия - не помнит. Деньги во исполнение договора вносил в кассу предприятия, но подтверждающие документы не сохранил. Согласия иных учредителей на отчуждение имущества не получал, так как сумма сделки была небольшая и согласия других учредителей не требовалось. Все документы по производственной деятельности ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж» были переданы конкурсному управляющему (т. 1, л. д. 256-259).

Соответчик ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж» в лице законного представителя конкурсного управляющего ФИО3 о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв, из которого следует, что с иском не согласен, указав, что определением Арбитражного суда Мурманской области от 31 марта 2014 года ООО признано банкротом, открыто конкурсное производство. Земельный участок под спорным объектом с 2012 года находится в аренде у ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж», оно же является собственником одного из домов базы отдыха. Согласно акта инвентаризации имущества от 08 июня 2015 года спорный объект находится на территории базы отдыха, на арендуемом земельном участке, в качестве объекта недвижимости не зарегистрирован. Полагает, что все незарегистрированное на указанном земельном участке имущество, включая дома, принадлежит ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж», в связи с чем он принимает меры к его оформлению. Никаких документов по производственной деятельности ООО, в частности, касающихся перехода права собственности на недвижимое имущество от ООО «Кировское строительно-монтажное управление» к ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж», документов, подтверждающих перечисление денежных средств от ФИО2, как от физического лица, на расчетный счет ООО«ПО Металлургпрокатмонтаж», протокола учредителей с разрешением на отчуждение объектов недвижимости, инвентаризационных описей ему не передавалось. Учитывая, что право собственности ФИО2 не было зарегистрировано, полагает, что у последующих покупателей право собственности возникнуть не может, в связи с чем просит в удовлетворении иска отказать и рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 1, л. д. 134-138).

Представитель третьего лица КУИ Администрации г. Апатиты о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв, из которого следует, что объект недвижимости расположен на территории базы отдыха «Яуренс», на земельный участок под базой 15 февраля 2012 года оформлен договор аренды с ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж». Решение по делу оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 1, л. 

<

...>).

Представитель третьего лица – Межмуниципальный отдел по г. Кировску и г. Апатиты Управления Росреестра по Мурманской области о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв, из которого следует, что в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности и иных венных прав на спорный объект недвижимости отсутствуют. 22 сентября 2017 года стороны обращались в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанного имущества, в которой им было отказано ввиду отсутствия у ФИО2 подтверждения ранее возникшего права на имущество, а представленный им договор от 08 июля 2008 года с ООО «ПО Метуллургпрокатмонтаж» также не прошел государственную регистрацию. В случае удовлетворения исковых требований решение суда будет являться основанием для государственной регистрации права за истцом. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 1, л. д. 54-55).

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие соответчиков и представителей третьих лиц.

Заслушав истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 35 Конституции Российской Федерации устанавливает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми, не запрещенными законом способами (часть 2).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданского права может осуществляться путем признания права.

В силу положений части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит его собственнику.

Часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (часть 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2).

Согласно статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 01 июля 2012 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи одноэтажного нежилого здания, объект № 11, инвентарный номер 2485, кадастровый номер 51:14:0030401:268, общей площадью 19 кв.м. с пристройкой 3,3 кв.м., расположенного по адресу: Мурманская область, 11 километр автодороги Апатиты - автомагистраль Санкт-Петербург-Мурманск, квартал 16 Апатитского участкового лесничества, база отдыха «Яуренс» (т. 1, л. д. 18-19).

Согласно ответу МУП г. Апатиты «Геоинформцентр» объект недвижимости находится в границах отмежеванного (уточненного) земельного участка с кадастровым номером 51:15:0020409:11 (база отдыха «Яуренс»), находящегося в аренде у ООО «ПО «Металлургпрокатмонтаж» на основании договора аренды № 1422 от 15 февраля 2012 года (т. 1, л. д. 102-120; т. 2, л. д. 5-7).

Договор сторонами исполнен: покупателем передана продавцу покупная цена в размере 42 807 рублей 39 копеек, что подтверждается распиской от 01 июля 2012 года; покупателем предмет договора принят по акту приема-передачи от 01 июля 2012 года (т. 1, л. 

<

...>).

При этом в договоре купли-продажи от 01 июля 2012 года не отражено, что продавец является собственником отчуждаемого здания.

В подтверждение своего права собственности на отчуждаемый объект недвижимости ответчиком ФИО2 представлен договор № 4/3-П от 08 июля 2008 года, согласно которому ООО «ПО «Металлургпрокатмонтаж» в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава и согласия учредителей, продает ФИО2 за 250000 рублей имущество, находящееся на территории базы отдыха «Яуренс», расположенной по адресу: 

<

...> лесничества Кировского лесхоза, в состав которого входит, в том числе, и спорный объект недвижимости. В пункте 1.3 договора указано, что имущество принадлежит продавцу на основании договора от 18 января 2011 года (т. 1, л. д. 21-23). 

Вместе с тем, ФИО2, являясь одновременно единоличным исполнительным органом ООО и выгодоприобретелем по указанному договору, в нарушение статьи 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года № 14-ФЗ, не представил суду в подтверждение законности сделки Устав ООО, согласие учредителей на отчуждение имущества либо извещение других участников общества о совершении указанной сделки и платежные документы, подтверждающие оплату покупателем по договору и зачисление их на расчетный счет юридического лица.

Имеющийся в материалах дела договор от 18 января 2011 года между ЗАО «ПО «Металлургпрокатмонтаж» и ООО «ПО «Металлургпрокатмонтаж» на продажу того же самого объекта в пункте 1.2. имеет указание на то, что объект принадлежит на праве собственности продавцу и закреплен им на отдельном балансе Кировского монтажного управления, являющимся производственным подразделением ЗАО «ПО «Металлургпрокатмонтаж» (т. 1, л. д. 247-250). Указанный договор представлен суду в копии, что в соответствии частью 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не позволяет суду считать доказанными обстоятельства, на которые ссылается истец.

Между тем из представленной суду выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что право собственности в отношении спорного объекта никогда не было зарегистрировано (т. 1, л. д. 29).

Государственные архивные учреждения на запросы суда представили ответы об отсутствии документов по производственной деятельности ЗАО «ПО «Металлургпрокатмонтаж» и ООО «ПО «Металлургпрокатмонтаж».

Таким образом, учитывая, что применительно к положениям статей 8, 209, 131, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации правом распоряжения имуществом, в том числе путем его продажи, обладает лишь собственник, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что продавец ФИО2 не обладал правами собственника на спорное имущество, как не был зарегистрирован и переход права собственности от ООО «ПО Металлургпрокатмонтаж» к ФИО2, и вследствие этого, не имел полномочий распоряжаться им, в том числе, заключать указанный выше договор купли-продажи от 01 июля 2012 года с истцом, следовательно, истец ФИО1 не мог приобрести право собственности на объект недвижимости на основании сделки, заключенной с несобственником объекта недвижимости ФИО2 Именно поэтому суд в соответствии с частью 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не принимает признание иска ответчиком ФИО2, поскольку оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц.

Доводы истца о том, что право собственности на недвижимое имущество первоначально возникло до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому признается действующим, не в полной мере соответствуют нормам права.

Действительно, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем в этой же статье закона указано, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется в обязательном порядке при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, отчуждая объект недвижимости после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, собственники обязаны были производить государственную регистрацию сделки в установленном законом порядке.

Именно по указанному основанию 29 декабря 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области ФИО4 и ФИО2 было отказано в государственной регистрации перехода права собственности (т. 1, л.д. 60-65).

Доводы истца о том, что он является добросовестным приобретателем, также не могут служить основанием для признания за ним права собственности, поскольку покупатель, при той степени заботливости и осмотрительности, какие требуются от любого участника гражданских правоотношений, обязан убедиться в том, что продавец недвижимости имеет зарегистрированное право на предмет договора.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как основания своих требований и возражений.

Поскольку суду не было представлено доказательств регистрации права собственности продавца на спорное здание на момент его отчуждения, приведенные положения закона позволяют признать, что ФИО2 не являлся лицом, управомоченным заключать сделки в отношении спорного объекта.

В силу части 1 статьи 166, части 1 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям Закона или иных правовых актов ничтожна, и является недействительной с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой в судебном порядке.

Ввиду ничтожности сделки факт ее исполнения сторонами такие как: оплата товара, его передача покупателю, передача технического и кадастрового паспортов, на который указывает истец, не имеет значения, и право покупателя на спорный объект не порождает. Отсутствие притязаний третьих лиц на спорное имущество также не отнесено к числу обстоятельств, позволяющих признать права на имущество, приобретенное по ничтожной сделке.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и обществу с ограниченной ответственностью «Производственное объединение Металлургпрокатмонтаж» о признании права собственности на объект недвижимого имущества – одноэтажное нежилое здание, объект № 1 дом КДМ, инвентарный номер 2487, кадастровый номер 51:14:0030401:273, общей площадью 26,2 кв.м., расположенный по адресу: Мурманская область, 11 километр автодороги Апатиты - автомагистраль Санкт-Петербург-Мурманск, квартал 16 Апатитского участкового лесничества, база отдыха «Яуренс», отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Апатитский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т. Ю. Тычинская