Дело № 3а-253/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 сентября 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протока судебного заседания помощниками судьи Кудряшовым А.Д., Рыловой И.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЕКТОРС» к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЕКТОРС» (далее по тексту ООО «ЕКТОРС», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 10 312,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере 107 417 000 рублей по состоянию на 18 июня 2019 года. 

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является собственником нежилого здания. Кадастровая стоимость определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области по состоянию на 18 июня 2019 года в размере 313 220 268 рублей 51 копейки. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, определенную отчетом об оценке объекта недвижимости, что нарушает права административного истца. 

Определением Челябинского областного суда от 03 августа 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Магнитогорска Челябинской области, в качестве административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области.

Представители административного истца ООО «ЕКТОРС» - ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенности от 19 апреля 2021 года (том 1, л.д. 101), в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивали. 

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области – ФИО3, действующий на основании доверенности от 09 января 2020 года, полагал, что размер рыночной стоимости нежилого здания надлежащим образом не определен.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, при надлежащем извещении о дате и времени судебного разбирательства. 

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что ООО «ЕКТОРС» является собственником нежилого здания с кадастровым номером № (том 1 л.д. 91-95).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость нежилого здания № определена на дату 18 июня 2019 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации) (далее - Закон об оценке) в связи с изменением площади здания.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 18 июня 2019 года в размере 313 220 268 рублей 51 копейка (том 1 л.д. 96).

30 декабря 2020 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Челябинской области. Решением от 26 января 2021 года заявление было отклонено (том 1 л.д. 111-113).

В обоснование своих выводов Комиссия указала, что на нарушение при составлении отчета требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: недостаточно полно и корректно проведен анализ рынка, к которому отнесен объект оценки. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны участки с нижним диапазоном рыночных цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. 

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 июня 2019 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении спорного здания по состоянию на 18 июня 2019 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 1515/20 от 24 декабря 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Прайд» ФИО9.. ФИО10., имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости», является членом СРО ассоциация «Русское общество оценщиков», ответственность оценщика застрахована полисом САО «ВСК» № №.

Согласно отчету об оценке № 1515/20 от 24 декабря 2020 года рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 18 июня 2019 года определена в размере 107 417 000 рублей (том 1 л.д. 7-76).

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 указанного Постановления Пленума, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Полагая размер рыночной стоимости здания, определенной отчетом об оценке № 1515/20 от 24 декабря 2020 года заниженным, представителем административного ответчика – Министерства имущества Челябинской области было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью установления рыночной стоимости здания.

В связи с необходимостью установления соответствия представленного истцом отчета требованиям Федеральных стандартов оценки, а также для определения рыночной стоимости нежилого здания, судом была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценщики Урала» ФИО4 (том 1 л.д. 229-232).

Согласно заключению эксперта от 26 июля 2021 года, отчет об оценке ООО «Прайд» № 1515/20 от 24 декабря 2020 года не является достоверным, поскольку не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На страницах 32-33 отчета оценщиком приведен анализ фактических предложений в городе Магнитогорск. Оценщик сформировал выборки из предложений о продаже коммерческой недвижимости в количестве 7 штук, по аренде коммерческой недвижимости в количестве 10 штук и по продаже земельных участков в количестве 6 штук. Согласно п.11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой Информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В отчете отсутствует прямые ссылки на предложения в рамках анализа рынка, как и копии соответствующих предложений в приложении отчета.

Кроме того, оценщиком в рамках анализа фактических предложений (стр. 32-33) используется в расчетах только часть предложений, при этом в нарушение требований пп. в) п. 22 ФСО № 7 оценщик при применении сравнительного подхода не приводит обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов. Оценщик приводит «критерии отбора», однако не приводит значения этих критериев, тем самым не позволяет понять логику процесса выбора аналогов. Нарушены требования п. 5 ФСО №3 в части неоднозначности полученных результатов, а также в части введения в заблуждение.

В связи с недостоверностью отчета об оценке экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания по внутренним размерам технического паспорта (экспликации) 9092,10 кв.м., по состоянию на 18 июня 2019 года в размере 104 200 000 рублей.

Представитель административного ответчика с выводами эксперта не согласился, ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы, указав, что по данным ЕГРН год постройки объекта оценки 2009-й, год постройки объекта-аналога 1 – 1995-й, год постройки объекта-аналога 2 – 1999-й, год постройки объекта-аналога 3 – 1980-й. Физический износ зданий различается, в связи с чем требуется корректировка, которую эксперт не вводит. Установленная экспертом рыночная стоимость здания находится в нижнем диапазоне цен, объекты-аналоги не соответствуют сегменту рынка, к которому относится объект оценки, рыночная стоимость необоснованно определена исходя из общей площади внутренних помещений здания.

Представителями административного истца заявлено о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из площади здания 10 312,6 кв.м., посчитанной по внутренней поверхности наружных стен в соответствии Техническим паспортом на нежилое здание от 18 февраля 2019 года.

При допросе в судебном заседании эксперт ФИО4 после предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения свои выводы подтвердил, на вопросы участников процесса пояснил, что основным показателем зданий и сооружений является срок службы. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, ко второй категории со сроком эксплуатации в 150 лет, в связи с чем разница в годе постройки незначительна. Шкала износа определяется экспертом аналитически, по внешнему виду. Оценка проводилась ретроспективно по состоянию на 18 июня 2019 года, производился анализ фотографий, информации, содержащейся в объявлениях, гугл-картах. Состояние объектов позволило не применять корректировку на физическое состояние. При определении рыночной стоимости объекта оценки учитывал имеющиеся в техническом паспорте сведения о внутренней площади помещений в соответствии с приказом Минэкономразвития от 01 марта 2016 года № 90.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Заключение эксперта ФИО4 содержит подробное описание проведенного исследования, выводы о наличии в отчете об оценке ошибок, наличие которых привело к не соответствию отчета ООО «Прайд» от 24 декабря 2020 года № 1515/2020 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта капитального строительства. Определение рыночной стоимости произведено сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, произведены необходимые корректировки. Отказ от применения иных подходов обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка, в том числе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость здания. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости здания. Экспертом проведено исследование объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Доводы представителя административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок в связи с разным годом постройки объекта оценки и объектов-аналогов, нахождении объектов-аналогов в нижнем диапазоне цен доказательствами не подтверждены, подтверждение наличия существенной разницы в физическом состоянии объекта оценки и объектов-аналогов по состоянию на дату оценки в материалы дела не также представлены.

По мнению суда, эксперт верно определил сегмент рынка исследования. Объекты-аналоги, подобранные экспертом расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», соответствуют сегментации объектов недвижимости, установленной Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Между тем суд считает заслуживающими внимание доводы административного ответчика о неверном определении рыночной стоимости объекта оценки в связи с использованием для ее исчисления суммарной площади внутренних помещений.

Как установлено в судебном заседании, общая площадь объекта оценки, согласно данным ЕГРН, составляет 10 312,6 кв.м., здание поставлено на кадастровый учет 11 декабря 2011 года.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 

Приказом Минэкономразвития от 01 марта 2016 года № 90, на который ссылался эксперт в обоснование своей позиции, действовавшим на момент постановки здания на кадастровый учет и определения оспариваемой кадастровой стоимости, установлены требования к определению площади здания, сооружения для целей государственного кадастрового учета, согласно которым площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

С учетом принципа достоверности сведений ЕГРН и пояснений представителей административного истца о том, что данные сведения не оспаривались, какие-либо основания полагать, что внесенные в ЕГРН сведения о площади здания определены с нарушением данных требований, отсутствуют, в связи с чем у эксперта не было причин для самостоятельного исчисления иной площади здания, исходя из технической документации. 

Без поручения суда экспертом ФИО4 подготовлено дополнение к заключению эксперта, в котором им определена рыночная стоимость здания, исходя из общей площади в размере 10 312,6 кв.м. в размере 118 203 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Частью 2 статьи 83 КАС РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Под неполнотой и неясностью заключения понимается невозможность уяснить смысл и значение терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысл и значение признаков, выявленных при изучении объектов, критериев оценки выявленных признаков, которые невозможно устранить путем допроса в судебном заседании эксперта, производившего экспертизу. 

Необоснованным следует считать такое заключение эксперта, в котором недостаточно аргументированы выводы, не применены или неверно применены необходимые методы и методики экспертного исследования.

Согласно таблице 16 заключения, стоимость 1 кв.м. объекта исследования, определенного экспертом в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки, составила 11 462 рубля.

Учитывая, что для определения рыночной стоимости объекта оценки с использованием надлежащей площади 10 312,6 кв.м. специальных познаний в области оценочной деятельности не требуется, она определяется простым арифметическим действием (10 312,6 * 11 462), основания для назначения по делу дополнительной экспертизы отсутствуют. Размер рыночной стоимости здания составит 118 203 000 рублей.

Несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность заключения судебной экспертизы, согласно ч. 2 ст. 83 КАС РФ правовым основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы не является.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере их рыночной стоимости заключение эксперта ООО «Оценщики Урала» от 26 июля 2021 года, с учетом применения в расчете надлежащей площади объекта недвижимости.

По состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость нежилого здания, его рыночную стоимость следует установить в размере 118 203 021 рубля.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2020 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Челябинской области.

Экспертом ООО «Оценщики Урала» заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107, ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Согласно определению суда от 22 июня 2021 года, экспертиза по делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, однако денежные средства на ее проведение на депозитный счет Челябинского областного суда не вносились.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась достоверность представленного административным истцом доказательства – отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания, кадастровая стоимость более чем на 50% превышает его рыночную стоимость, денежные средства в размере 60 000 руб. подлежат взысканию с административного ответчика в пользу экспертной организации.

В судебном заседании установлено, что органом, утвердившим результат определения кадастровой стоимости нежилого здания, является Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области. 

Пунктом 1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 г. № П/210 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В абзаце 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дано разъяснение, согласно которому при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Определяя орган, с которого подлежат взысканию судебные расходы при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, учитывая, что размер кадастровой стоимости объекта определен в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области; именно ФГБУ «ФКП Росреестра» является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, и, как следствие, надлежащим административным ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЕКТОРС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 10 312,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере 118 203 021 рубля по состоянию на 18 июня 2019 года. 

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценщики Урала» расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей. 

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2021 года