Дело № 2-1157/19

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир 16 мая 2019 г.

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: 

судьи Николаенко И.В., 

при секретаре Христич И.И., 

с участием:

представителя истца по первоначальному иску ПАО «Транскапиталбанк» ФИО1, действующей на основании доверенности 23АА9134695 от 25.03.2019,

истца по встречному иску ФИО2,

представителя истца по встречному иску ФИО2 –ФИО3, действующего в порядке ст. 53 ГПК РФ,

представителя истца по встречному иску ФИО2 – ФИО4, действующего на основании доверенности 23АА8548403 от 24.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» к ФИО5 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «МАГ-Строй», ФИО5, Публичному акционерному обществу «Транскапиталбанк» о защите прав потребителя, признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Транскапиталбанк» обратилось в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что 28.05.2015 между истцом и ответчиком ФИО5 был заключен кредитный договор № 

<

...> о предоставлении кредита на сумму 1 760 000 рублей 00 копеек на приобретение на стадии строительства в собственность жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, общей площадью 62,8 кв.м, на срок 180 месяцев под 12% годовых. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщик предоставил кредитору залог (ипотеку) данного объекта недвижимости, стоимость которого составляет 2 220 000 рублей 00 копеек. Должник обязался своевременно оплачивать полученный кредит, проценты за пользование им и иные платежи в размере, сроки и на условиях подписанного кредитного договора, однако не производит платежи в погашение кредита, в связи с чем по состоянию на 04.12.2018 образовалась задолженность в сумме 1 984 762 рубля 58 копеек, из них: сумма основного долга – 1 637 537 рублей 71 копейка, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 162 335 рублей 75 копеек, неустойка – 184 889 рублей 12 копеек. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика, расторгнуть кредитный договор, обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 776 000 рублей 00 копеек (80% от рыночной стоимости), а также взыскать с ответчика понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 138 рублей 81 копейка, а также расходы по оценке залога прав требования в размере 6 000 рублей 00 копеек. 

ФИО2 обратился в суд со встречным уточненным иском к Обществу с ограниченной ответственностью «МАГ-Строй», ФИО5, Публичному акционерному обществу «Транскапиталбанк» о защите прав потребителя, признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными. Свои требования мотивировал тем, что 08.10.2016 между ним и ООО «МАГ-Строй» в лице директора ФИО6, был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик ООО «МАГ-Строй» обязался построить многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, после ввода в эксплуатацию которого передать ему, как участнику долевого строительства, объект долевого строительства – двухкомнатную 

<

...>, этаж-9, подъезд-1, общей проектной площадью 

<

...> кв.м., общей/жилой – 30,8 кв.м., за цену и на условиях, предусмотренные Договором – 1 300 000 рублей, переданных при подписании договора. В виду отсутствия юридического образования истец не знал, что данный договор подлежит государственной регистрации. По условиям договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в 4 квартале 2016 года и передать ФИО2 не позднее 2-х месяцев с момента введения дома в эксплуатацию. ФИО2 произвел в квартире ремонт, стоимость которого составила не менее 400 000 рублей, и с 22.12.2016 вместе с семьей проживает в указанной 

<

...>. 24.09.2018 ФИО5 сообщил ФИО2, что спорная квартира ему не нужна, сделка совершена без намерений создать правовые последствия, предложил переоформить кредит в ПАО «Транскапиталбанк» на ФИО2 Договор долевого участия от 08.10.2016 подписан ФИО6, не являвшимся на тот момент директором, а ФИО5, являющимся «номинальным директором» ООО «МАГ-Строй» с 24.06.2016. Истец ФИО2 полагает, что договор долевого участия от 28.05.2015 между ФИО5 и ООО «Маг-Строй», а также кредитный договор от 28.05.2015 являются недействительными сделками с момента их совершения ничтожными (мнимыми), просит применить последствия недействительности ничтожных сделок, признав обременения отсутствующими, обязав межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю в г. Армавире аннулировать в ЕГРН запись о регистрации договора долевого участия и запись об ипотеке в силу закона, взыскать с ООО «Маг-Строй» в его пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период просрочки с 01.03.2017 по 23.01.2019 в сумме 450 450 рублей, компенсацию морального вреда в размере 80 000 рублей. 

Определением Армавирского городского суда от 28.02.2019 гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» к ФИО5 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, об обращении взыскания на заложенное имущество и гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «МАГ-Строй», ФИО5, Публичному акционерному обществу «Транскапиталбанк» о защите прав потребителя, признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными, объединены в одно производство для дальнейшего рассмотрения, делу присвоен номер 

<

...>.

Представитель истца по первоначальному иску ПАО «Транскапиталбанк» по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что кредитный договор между ПАО «Транскапиталбанк» и ФИО5 был заключен 28.05.2015, предметом которого явилось получение последним денежных средств для приобретения на стадии строительства квартиры, расположенной в 

<

...>. Обязательства по кредитному договору банком исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением. Заемщик ФИО5 собственноручно заполнял анкету и подписывал все необходимые документы для получения денежных средств. В удовлетворении требований ФИО2 просила отказать в полном объеме в связи с отсутствием правовых оснований. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом: посредством направления по месту жительства судебного извещения, которое возвращено в суд с отметкой «Истек срок хранения», в связи с чем судом принято решение о рассмотрении дела в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, суду пояснил, что 08 октября 2016 он заключил договор участия в долевом строительстве с ООО «Маг-Строй» на приобретение 

<

...> в г. Армавире, передав денежные средства в сумме 1 300 000 рублей при его подписании. Поскольку не обладает юридическими познаниями, полагал, что регистрировать договор в Управлении Росреестра не нужно. Истец и его семья произвела ремонт в указанном помещении, заселилась и проживает в ней по настоящее время. В сентябре 2018 года истцу ФИО2 стало известно о том, что титульным владельцем указанной квартиры является ФИО5, в ходе разговора с которым по инициативе истца, последний сообщил ему о том, что не имеет интереса к спорной квартире, сделка, заключенная между ООО «Маг-Строй» и ФИО5 по приобретению спорного жилого помещения, является мнимой. ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований ПАО «Транскапиталбанк» в полном объеме. 

Представитель истца по встречному иску ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования ФИО2 поддержал, суду показал, что ФИО5 являлся «фиктивным» директором ООО «Маг-Строй», указавшим при допросе по уголовному делу, что не имел намерения руководить ООО «Маг-Строй», совершать распорядительные действия. Из показаний ФИО5, опрошенного в рамках уголовного дела как свидетеля, следует, что заключенный кредитный договор ФИО5 и ООО «Маг-Строй» был заключен под уговором ФИО6 Сам ФИО5 не имел намерения приобретать спорную квартиру, условия кредитного договора не изучал. Полагает, что имеются все правовые основания для удовлетворения заявленных требований ФИО2, в удовлетворении исковых требований ПАО «Транскапиталбанк» просил отказать в полном объеме. 

Представитель истца ФИО2 по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что 15.11.2018 опрошенный в качестве свидетеля по уголовному делу ФИО5 показал, что в мае 2016 года ФИО6 обратился к нему с просьбой оформить на ФИО5 учредительные документы ООО «Маг-Строй», в результате чего последний стал формальным руководителем ООО «Маг-Строй», но был в этой должности номинально, что в силу ст.ст. 153, 154 ГК РФ свидетельствует о мнимости сделок, совершенных ФИО5 в указанный период, поскольку реальных намерений со стороны ФИО5 и волеизъявления при заключении кредитного договора с ПАО «Транскапиталбанк» и договора долевого участия в отношении спорного жилого помещения, направленного на действительное приобретение указанного объекта недвижимости, не имелось. 

Представитель третьего лица администрации муниципального образования г.Армавир по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте надлежащим образом, ранее представила суду копию разрешения на ввод объекта – 

<

...> в г.Армавире в эксплуатацию от 20 марта 2019 г. 

Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 суду показала, что истец ФИО2 является её супругом, через сеть Интернет они нашли объявление о продаже спорной квартиры по 

<

...> в г. Армавире. Прибыв в офис ООО «Маг-Строй» они подписали договор, денежные средств передали в момент его подписания. Им разъяснили, что указанный договор подлежит регистрации. Произведя ремонт в квартире, получив от неё ключи от сотрудника строительной компании Натальи, в декабре 2016 Н-ны в неё вселились. О том, что между ФИО5 и ООО «Маг-Строй» также заключен договор долевого участия на указанную квартиру им стало известно в сентябре, октябре 2018 года. ФИО2 инициировал встречу с ФИО5, разговор в ходе которой записал на диктофон. После указанную запись прослушала ФИО8 и ей стало известно, что спорная квартира ФИО5 не нужна, интереса к ней он не имеет. ФИО5 видела 1 раз, полагает, что директором ООО «Маг-Строй» он являлся номинальным, поскольку все распорядительные действия отдавал ФИО6 

Суд, выслушав стороны, свидетеля ФИО8, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании 28.05.2015 между истцом ПАО «Транскапиталбанк» и ответчиком ФИО5 был заключен кредитный договор 

<

...> предоставлении кредита на сумму 1 760 000 рублей 00 копеек на приобретение на стадии строительства в собственность жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> строительный 

<

...>, этаж 9, подъезд 1, общей проектной площадью 62,8 кв.м, жилой площадью 30,8 кв.м., на срок 180 месяцев под 12% годовых, стоимостью 2 220 000 рублей 00 копеек. 

Банк, согласно п.2.1 кредитного договора, перечислил заемщику денежные средства в размере 1 760 000 рублей 00 копеек, на текущий счет, открытый заемщику в Краснодарском филиале ТКБ БАНК ПАО, что подтверждается выпиской по счету заемщика за период с 28.05.2015 по 05.12.2018, факт получения денежных средств подтверждается также мемориальным ордером 

<

...> от 04.06.2015, а также платежным поручением 

<

...> от 04.06.2015.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в залог Банку переданы права требования из договора участия в долевом строительстве от 28.05.2015, возникшие в силу закона в соответствии с п.5 ст.5, п.1 ст.11, ст.77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) – на этапе строительства, а после окончания строительства и государственной регистрации права собственности заемщика на предмет залога в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) – объект недвижимости – квартира, строительный 

<

...>, этаж 9, подъезд 1, жилых комнат 2, общая проектная/жилая площадь 62,8/30,8 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Как следует из выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 10.10.2018 договор участия в долевом строительстве от 28.05.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 03.06.2015, номер государственной регистрации 

<

...>

Согласно договору участия в долевом строительстве от 28.05.2015, заключенному между застройщиком - Обществом с ограниченной ответственностью «МАГ-Строй» в лице директора ФИО6, и ФИО5, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок (введение дома в эксплуатацию в 1 квартале 2016 г.) своими силами и с привлечением других лиц построить 9-этажный, 5-секционный, 153-квартирный жилой дом с офисными помещениями по адресу: 

<

...>, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать «объект долевого строительства» - указанную квартиру участнику долевого строительства ФИО5

С условиями кредитного договора ответчик ФИО5 был ознакомлен путем подписания договора каждой его страницы. Банком исполнены свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, денежные средства предоставлены заемщику на условиях кредитного договора. Однако, в нарушение вышеуказанных условий, заемщиком ежемесячно платежи в счет погашения кредита и начисленных процентов не производятся, в связи с чем образовалась задолженность на 04.12.2018 в сумме 1 984 762 рубля 58 копеек. 

Рассматривая требования ПАО «Транскапиталбанк» к ФИО5. О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, суд руководствуется следующим:

в силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В силу статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для договора займа, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа кредитного договора. Пунктом 2 ст. 819 ГК РФ установлено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

На основании п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу требований пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Ответчиком ФИО5 не вносятся своевременно ежемесячные платежи по кредиту, что свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения обязательств, в связи с чем, в соответствии с вышеуказанной правовой нормой, суд считает, что требование истца о досрочном расторжении кредитного договора законно и обоснованно. 

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Ответчику ФИО5 09.10.2018 направлены требования 

<

...> и 

<

...> о досрочном возврате задолженности по кредитному договору, процентов, уплате неустойки и расторжении договора, которое им не исполнено.

Суд, рассматривая требования истца ПАО «Транскапиталбанк» об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), исходит из следующего:

в силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Ответчиком по делу не представлено относимых и допустимых доказательств об уплате суммы долга по кредитному договору № 

<

...> от 28.05.2015, либо доказательств, подтверждающих своевременное внесение платежей по кредитному договору. 

Неисполнение в одностороннем порядке ответчиком обязательств по кредитному договору в части уплаты основного долга и процентов за пользование кредитом нарушает условия кредитного договора и права истца, в связи с чем, с учетом письменных доказательств по делу, суд считает исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество по кредитному договору № 

<

...> от 28.05.2015 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.334 ГК РФ залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как разъяснено в ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

На основании ст. 346 ГК РФ, а также условий кредитного договора от 28.05.2015 залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или в безвозмездное пользование другому лицу или иным способом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. 

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество. Кроме того, по смыслу абз.2 п. 1 ст.353 ГК РФ залог является обременением имущества, обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога.

Согласно отчету № О-63-11-18 от 19.11.2018 Краснодарской Оценочной Компании об определении рыночной стоимости права требования по договору участия в долевом строительстве от 28.05.2015 рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 200 000 рублей.

В силу п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такового имущества, определенной в отчете оценщика. 

Оценив в совокупности представленные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования истца ПАО «Транскапиталбанк» к ФИО5 законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО5 в пользу истца ПАО «Транскапиталбанк» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 138 рублей 81 копейка.

Суд, рассматривая встречные требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «МАГ-Строй», ФИО5, Публичному акционерному обществу «Транскапиталбанк» о защите прав потребителя, признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными, считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

как установлено в судебном заседании 08.10.2016 между ФИО2 и ООО «МАГ-Строй» заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого (п.1.3) объектом долевого строительства является квартира, строительный 

<

...>, этаж - 9, подъезд - 1, жилых комнат - 2, общая проектная (плановая площадь) квартиры (общая/жилая) 62,8/30,8 кв.м. по адресу: 

<

...>. Согласно п. 2.1. договора участия в долевом строительстве от 08.10.2016 цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства объекта составляет 1 300 000 рублей, которые переданы при подписания настоящего договора (п.2.2), цена является окончательной и изменению не подлежит (п.2.3).

Согласно п.4.1 предполагаемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию 4 квартал 2016 г. Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект в более ранний срок.

Как следует из условий договора (п.2.1) истцом произведена полная оплата денежных средств по указанному договору в сумме 1 300 000 рублей.

Судом также установлено, что между ФИО5 и ООО «Маг-Строй» 28.05.2015 заключен договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры строительный номер 

<

...>, 9 этаж, 1 подъезд, общая проектная/жилая площадь 62,8 кв.м./30,8 кв.м. по адресу: 

<

...>. Указанный договор зарегистрирован в межмуниципальном отделе по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю 03.06.2015 за 

<

...>. Договор участия в долевом строительстве между ФИО2 и ООО «Маг-Строй» в отношении вышеуказанной квартиры в установленном законом порядке не зарегистрирован, что не оспаривалось и не опровергалось сторонами. 

Согласно ответу следователя по ОВД отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по Краснодарскому краю ФИО9 

<

...> от 25.02.2019 в материалах уголовного дела 

<

...>, находящегося в производстве отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по Краснодарскому краю по факту приобретения 

<

...>, расположенной в 

<

...> в г.Армавире, ФИО2 допрошен в качестве потерпевшего; в материалах уголовного дела имеется информация, предоставленная Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю о том, что 28.05.2015 зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, по которому объектом строительства является 

<

...> в г.Армавире, договор заключен с ФИО5, который в правоохранительные органы с заявлением не обращался.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Нормой этой же статьи наряду с положениями ГК РФ предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Таким образом, до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. 

Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав участников долевого строительства и направлено на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пп. 3 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Следовательно, заключение в последующем еще одного договора долевого участия в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в его государственной регистрации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недопустимости заключения последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства, поэтому такие договоры являются недействительными, как противоречащие требованиям закона и посягающим на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в частности ФИО5

При указанных обстоятельствах дела и требованиях закона суд приходит к выводу о том, что заключенный между ООО «Маг-Строй» и ФИО2 договор участия в долевом строительстве от 08.10.2016 противоречит требованиям закона, в частности положениям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 422 ГК РФ, Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку прав на объект строительства на момент передачи его ФИО2 ООО «Маг-Строй» уже не имело, следовательно, и не имело права на заключение спорного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. 

Согласно п. 1 ст. 170 ГПК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для квалификации оспариваемых сделок по п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать, соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида, при этом обе стороны должны были действовать с пороком воли.

Суд учитывает, что 28.05.2015 между ФИО5 и ООО «Маг-Строй» был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно п. 1.4. которого объектом долевого строительства является квартира, строительный 

<

...>, этаж – 9, подъезд – 1, жилых комнат – 2, общая проектная (плановая площадь) квартиры (общая/жилая) 62,8/30,8 кв.м. Договор участия в долевом строительстве от 28.05.2015 прошел государственную регистрацию 03 июня 2015 года. Между ФИО10 и ТКБ Банк ПАО 28.05.2015 был заключен кредитный договор № 

<

...> для приобретения на стадии строительства в собственность залогодателя предмета залога путём приобретения прав на строящееся жилое помещение по договору приобретения и строительства, заключённому между застройщиком и залогодателем.

Денежные средства в размере 1 760 000 рублей были оплачены на расчетный счет ООО «Маг-Строй» ТКБ Банк ПАО в счет исполнения условий кредитного договора № 

<

...> от 28.05.2015. Кредитный договор и анкета заемщика подписаны ФИО5 при заключении договора. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент совершения сделок стороны намеревались создать, соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, а также об отсутствии пороков воли, а, следовательно, и признаков мнимости сделки.

Следовательно, ФИО2 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать, соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида, при этом обе стороны должны были действовать с пороком воли.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО5 являлся афиллированным лицом ФИО6, не выполнял распорядительные функции директора ООО «Маг-Строй», являясь номинальным директором, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. 

Доводы ФИО2 о том, что ФИО5, не внося ежемесячные платежи по кредитному договору, подтверждает косвенно факт отсутствия интереса к спорной квартире, не обоснованны, доказательств указанных доводов суду не представлено. 

На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Давая правовую оценку обоим договорам об участии в долевом строительстве на один и тот же объект недвижимости, суд учитывает, что договор участия в долевом строительстве между ООО «Маг-Строй» и ФИО5 недействительным не признан, зарегистрирован в установленном законом порядке, и напротив, договор долевого участия между ООО «Маг-Строй» и ФИО2 не зарегистрирован, заключен после регистрации на спорный объект обременения. Более того, кредитный договор между ПАО «Транскапиталбанк» и ФИО5, который ФИО2 считает недействительным, мнимым, исполнен, денежные средства по кредитному договору перечислены во исполнение условий договора ООО «Маг-Строй». 

Доводы ФИО2 о том, что ФИО5 не имел намерения приобретать спорную квартиру, кредитный договор был заключен без намерения создать правовые последствия не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются представленными ПАО «Транскапиталбанк» доказательствами. 

Заявление ФИО2 о подложности квитанции об уплате первоначального взноса на сумму 440 000 рублей, подтверждающего факт внесения в кассу ООО «Маг-Строй» от ФИО5 денежных средств 440 000 рублей не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

в силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Эти сведения могут быть получены, в числе прочих, из объяснений сторон и третьих лиц, письменных доказательств, заключений экспертов.

Часть 1 статьи 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относит имеющие значение для разрешения дела акты, договоры, справки, деловую корреспонденцию, иные документы и материалы, представленные способом, позволяющим установить достоверность документа.

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются, в частности, тогда, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов (часть 2 статьи 71 ГПК РФ).

По правилам статьи 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

По смыслу приведенных норм, обязанность доказать подлинность лежит именно на лице, заявившем о подложности, который перед судом о назначении экспертизы на предмет подлинности представленного письменного доказательства не ходатайствовал.

Представленный в обоснование заявленных требований СД-диск с аудиозаписью записью разговора, по утверждению истца между ФИО2 и ФИО5, в ходе которого последний сообщает о мнимости сделки по заключению кредитного договора и договора на участие в долевом строительстве на спорную квартиру, а также отсутствии интереса к указанному объекту недвижимости, суд считает не допустимым доказательством по делу, поскольку ст.77 Гражданского процессуального кодекса РФ регламентирует, что лицо, представляющее аудио-и (или) видеозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда (дата, место, время), кем и в каких условиях осуществлялись записи. Вместе с тем, указанные обстоятельства ФИО2 суду не сообщены. Кроме того, не представлены доказательства принадлежности голоса ФИО5, а также согласие последнего на осуществление записи разговора. 

Представленные ФИО2 объяснения сторожа ООО «Маг-Строй» суд считает недопустимым доказательством, поскольку нормами ГПК ПФ установлена непосредственность и устность представления и исследования доказательств. Копия протокола допроса ФИО5 по уголовному делу 

<

...> и сведения, сообщенные данным лицом в ходе указанных следственных действий, не отвечают требованиям устности и непосредственности представления и исследования доказательств по гражданскому делу. 

Показания свидетеля ФИО8 суд оценивает критически, поскольку данное лицо состоит в родственных отношениях с ФИО2 и может иметь заинтересованность в исходе дела. 

Доводы представителя истца ФИО2 об отсутствии притязаний ФИО5 на спорное жилое помещение, отсутствие у него интереса к указанной квартире не являются основанием для признания права собственности за истцом. Кроме того, суд учитывает, что ФИО2 не представлен платежный документ, подтверждающий уплату по договору долевого строительства. Указание в договоре о произведенной оплате при его подписании при отсутствии платежного документа противоречит положениям п. 5 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающего обязанность налогоплательщиков соблюдения порядка ведения расчетных и кассовых операций в наличной и безналичной формах, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 4.1. Указаниям Банка России от 11.03.2014 № 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" (в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора) кассовые операции оформляются приходными кассовыми ордерами 0310001, расходными кассовыми ордерами 0310002 (далее - кассовые документы). 

Индивидуальными предпринимателями, ведущими в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах учет доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения либо физических показателей, характеризующих определенный вид предпринимательской деятельности, кассовые документы могут не оформляться.

Согласноп.1, 2 ст. 12 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Учитывая отсутствие платежного документа, подтверждающего внесение ФИО2 денежных средств в кассу ООО «Маг-Строй», наличие спора на данный объект недвижимости, а также наличие у ФИО5 доказательств внесения денежных средств за спорную квартиру, суд полагает, что ФИО2 не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих оплату по договору за жилое помещение.

Кроме того, суд учитывает, что право требование спорной квартиры находится в залоге у ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» на основании кредитного договора № 

<

...> от 28.05.2015, заключенного между ФИО5 и ТКБ ОАО, в связи с чем осуществление Управлением Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственной регистрации ограничений (обременении) в виде ипотеки на спорную квартиру свидетельствует о том, что ФИО2 не может являться ее правообладателем.

Суд также учитывает, что ФИО2 не представлено доказательств легитимной передачи спорного имущества, поскольку его показания о том, что ключи от спорной квартиры ему были переданы лицом, должностное положение которого ему неизвестно, не свидетельствует о наделении указанного лица правом на совершение указанных действий. 

Поскольку судом не установлено правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании за ним права собственности на спорную квартиру, оснований для взыскания с ООО «Маг-Строй» неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимого имущества, компенсации морального вреда не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» к ФИО5 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить. 

Взыскать с ФИО5 в пользу Публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» задолженность по кредитному договору № 

<

...> от 28.05.2015 в сумме 1 984 762 (один миллион девятьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот шестьдесят два) рубля 58 копеек, а также расходы по уплате гос. пошлины в размере 24 138 (двадцать четыре тысячи сто тридцать восемь) рублей 81 копейка, расходы по проведению оценки залога прав требований в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек. 

Расторгнуть кредитный договор между Публичным акционерным обществом «Транскапиталбанк» и ФИО5 от 28.05.2015 № 

<

...>

Обратить взыскание на заложенное имущество: 

<

...>, общей проектной площадью 62,8 кв.м., состоящую из двух комнат, расположенную по адресу: 

<

...>, установив начальную продажную стоимость в размере 1 776 000 (один миллион семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек. 

Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «МАГ-Строй», ФИО5, Публичному акционерному обществу «Транскапиталбанк» о защите прав потребителя, признании права собственности на квартиру и признании сделок недействительными – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2019 года. 

Судья 

Армавирского городского суда И.В. Николаенко подписсь Решение не вступило в законную силу