Дело №3а-4/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-4/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Терминал Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Терминал Девелопмент» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (нежилого здания). Просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, представил замечания в письменном виде. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 50:11:0040217:962, площадью 2 922,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, сельское поселение 

<

данные изъяты>, вблизи 

<

данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН имеющимися в материалах дела.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №19/179-О, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года составляет 98 971 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту ФИО3.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 146 339 224 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении повторной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, а также первое заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом АНО «Центр Эксперт» ФИО4, замечания в отношении которого судом признаны обоснованными и правомерными.

Таким образом, суд, исследовав заключение повторной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению повторной экспертизы, а также показаниям эксперта ФИО3 в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении повторной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

В опровержение возражений на заключение эксперта ФИО3 пояснил, что на стр.7 заключения указано, что объект оценки является автосалоном, то есть торговым зданием (реализация автомобилей) с долей офисных и вспомогательных помещений. Далее сам же рецензент указывает, что объект оценки не является офисным «здание является складского-офисного (или свободного) назначения в большей степени, чем объектом торгового назначения», что также подтверждает ошибочное использование прибыли предпринимателя оценщиком. Данное обстоятельство не противоречит комментарию эксперта приведенного на стр.7 заключения к ошибочно использованному значению прибыли предпринимателя в отчете об оценке.

Рецензентом неверно трактуется информация, приведенная на стр.8 заключения. Эксперт говорит о необоснованности, а не ошибочности величины износа, использованного оценщиком. Так, согласно материалам дела (материалы фотофиксации объекта), а также согласно представленным рецензентом фотографий объекта, нельзя сделать вывод о значительном износе конструктивных элементов здания. 

Помимо прочего, оценщиком на стр.65 отчета об оценке указан срок экономической жизни равный 100 годам, эффективный возраст здания равный 10 годам, при этом в тексте отчета об оценке отсутствуют источники, позволяющие сделать вывод о столь быстром устаревании конструктивных элементов здания (при хронологическом возрасте в 10 лет, исходя из нормативного срока службы, величина износа составит не более 10%). 

Например, для определения типичного срока экономической жизни возможно использовать методику расчета, приведенную в справочнике «MarshallValuationService».

Согласно данной для конструктивной системы аналогичной исследуемому объекту (КС-6) размер физического износа и функционального устаревания исходя из фактического срока жизни 10 лет, составит 8%. Величина совокупного износа в 30% будет у аналогичного здания при эксплуатации 23-24 года. 

Как пояснил эксперт, анализ рынка автосалонов/автосервисов, не противоречит информации, приведенной в заключении. Так на стр.7 заключения указано: «Объект оценки является автосалоном, то есть торговым зданием (реализация автомобилей) с долей офисных и вспомогательных помещений». На стр.15 заключения указано: «торговое (автосалон, автотехцентр)». При этом в анализе рынка помимо анализа автосалонов/автотехцентров (стр.15-16 заключения), приведен анализ торговой недвижимости (стр.17-20 заключения).

Кроме того, на стр.26 заключения приведено: «В качестве объектов-аналогов экспертом были отобраны наиболее сопоставимые объекты, предложенные на рынке, в рамках доступного эксперту объема рыночных данных. В целях экспертизы была проанализирована совокупность объектов-аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектами исследования». Из общей выборки были исключены объекты несопоставимые с исследуемым объектом, одной из таких характеристик является масштаб (общая площадь объектов). Так объекты, с минимальной площадью были исключены из общей выборки как несопоставимые с исследуемым объектом. Также были исключены из выборки объекты менее сопоставимые по конструктивным особенностям (объекты, расположенные на первых этажах жилых домов). 

Таким образом, в рамках доступного эксперту объема рыночных данных, были использованы все наиболее сопоставимые с исследуемым объектом объекты-аналоги. 

Эксперт произвел полный анализ рынка объектов недвижимости. Данной выборкой эксперт доказывает, наличие на рынке наиболее сопоставимой с исследуемым объектом недвижимости. Подтверждением развитости рынка является анализ рынка, приведенный экспертом на стр.15-20 заключения, а также выборка наиболее сопоставимых с исследуемым объектом объектов-аналогов (стр.26-27 заключения).

Разница в назначении для объектов-аналогов учтена при расчете рыночной стоимости исследуемого объекта. На стр.32 заключения приведено описание корректировки на назначение, которая применена далее на стр.36 заключения. 

Также на стр.29 заключения приведено обоснование отказа от корректировки на дату предложения, по данным двух источников ПФК (pfagroup.ru) и научного журнала «Оценка инвестиций», согласно которым существенного колебания стоимости недвижимости на протяжении 2017 года не происходило.

Вывод рецензента о том, что данные портала «СтатРиелт» ошибочны, не обоснован. Как указано на стр.33 заключения, значения среднерыночного показателя доли земельного участка находятся в интервале от 0,11 до 0,21. Данный интервал, учитывая индивидуальные характеристики исследуемого объекта, в частности, его назначение, приведен для торговых, автосервисных объектов. При этом значение показателя в размере 0,16 соответствует среднему значению. Таким образом, размер значения среднерыночного показателя доли земельного участка использован обоснованно. 

Рецензент указывает на то, что данная корректировка применима только для объектов, как ранее тот же самый эксперт указал, «в черте города Москвы, в отличие от оцениваемого объекта, расположенного в Московской области». Однако, на основании чего сделан подобный вывод не ясно, в тексте заключения отсутствуют подобные обоснования при применении данных «СтатРиелт». 

Применение корректировок обосновано и не приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Так, на стр. 43 заключения приведено описание корректировки на тип объекта. Согласно данному описанию корректировка на тип объектов не требуется. Также данное обстоятельство подтверждается описанием корректировки на площадь (стр.42 заключения). Таким образом, экспертом проанализирован данный ценообразующий фактор, используемые объекты-аналоги и объект исследования сопоставимы. 

Таким образом, экспертом не нарушены требования ст.8 Федерального закона №73-ФЗ, поскольку эксперт провел исследование всесторонне и в полном объеме. Заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Не нарушены требования ст.11 Федерального закона №135-ФЗ и п.5, п.11 ФСО №3 ввиду того, что заключение не вводит в заблуждение, а также не предполагает неоднозначного толкования.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной повторной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Терминал Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0040217:962, площадью 2 922,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 146 339 224 (сто сорок шесть миллионов триста тридцать девять тысяч двести двадцать четыре) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 3 ноября 2020 года.