УИД 57RS0024-01-2025-002223-92

Дело № 2-1737/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2025 года г. Орел

Железнодорожный районный суд г. Орла в составе

председательствующего судьи Широбоковой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Исабековой З.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 Турана Ифратовича, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-4» о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО22, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 (далее - истцы) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-4» (далее - ООО «СЗ «Орелстрой-4») о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, взыскании неустойки.

В обоснование иска указав, что истцы являются членами группы - собственниками квартир многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, приобретенных на основании Договоров участия в долевом строительстве жилья. Все истцы покупали и использовали квартиры для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

04 июня 2025 года, на основании проведенного общего собрания собственников/участников долевого строительства вышеуказанного многоквартирного дома по вопросу выявленных недостатков многоквартирного дома и придомовой территории, была определена инициативная группа из числа собственников/участников долевого строительства для фиксации недостатков общего имущества многоквартирного дома, принято решение наделить членов инициативной группы вместе и/или каждого по отдельности полномочиями по представлению и защите интересов собственников/участников долевого строительства в целях приведения в соответствие общедомового имущества многоквартирного дома и его придомовой территории. Истец ФИО1 входит в состав членов избранной инициативной группы.

Истец ФИО1 является лицом, которому поручено ведение гражданского дела по требованиям настоящего искового заявления в интересах вышеназванной группы лиц.

Застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома является ответчик ООО «СЗ Орелстрой-4».

Между истцом ФИО1 и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № ЭР-ОР-ГЛЗ-ОЗ от 03.09.2023 г. Договоры участия в долевом строительстве жилья аналогичного содержания заключены также между ответчиком и присоединившимися истцами.

По условиям вышеназванного договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (информация о деятельности застройщика и проектная декларация размещены в сети «Интернет» на сайте: www.orelstroy.ru и в Единой информационной Системе Жилищного строительства (www.наш.дом.рф). В частности, в данных информационных ресурсах была размещена проектная декларация, в которой, в том числе, было зафиксировано наличие объектов благоустройства территории общего пользования.

По результатам рассмотрения заявления застройщика Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 26.03.2025 г. было выдано разрешение № 57-10-05-2025г. на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>поз 25).

В ходе приемки объекта долевого строительства с общим имуществом многоквартирного дома были выявлены недостатки, дефекты и несоответствия фактических характеристик элементов благоустройства (общего имущества) проектной декларации, а именно: 1) отсутствует предусмотренное проектной декларацией (п. 13.1.3.2.1.) следующее игровое оборудование детских площадок: качели «Друзья» КЧБ.Др 10- 1 шт., детский городок «Optimum-Есо» ДГ.ЭКО0401 тип 1 - 1 шт., качели «Канат» КЧБ.Кн01 - 1шт., детский городок «Optimum-Есо» ДГ.ЭКОМОЗ - 1шт., качалка на пружине КНП-«Слон» -1 шт.,, канатный комплекс КК.КВ01 - 1шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГК05 - 1шт., карусель «Сателлит» КР.С100 -1шт; 2) отсутствует предусмотренное- проектной декларацией (п. 13.1.3.2.2.) следующее оборудование спортивных площадок: гимнастический комплекс ГК-010-ММА -1 шт., гимнастический комплекс ГК-012-ММА-1 шт., гимнастический комплекс ГК-035-Ст-02-1 шт., гимнастический комплекс ГК-085-Ст-1 шт., полоса препятствий «Optimum-Есо» ПП.ЭК0001-1 шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГК07-1 шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОЕЛО8-1 шт., тренажер FY-12304 -1 шт. тренажер FY-12306-1 шт., тренажер FY-12307-1 шт., тренажер FY-12308-1 шт., тренажер FY-12309- 1 шт.: 3) отсутствует бункер накопитель для мусора и ТБО V-8m3 (п. 13.1.4.2.); 4) отсутствует стойка для сушки белья СЧК002 (комплект 2шт.) (п. 13.1.8.); 5) из 15-ти предусмотренных проектной декларацией урн 002 «Оптимум-Эко», установлено 8 урн (п. 13.1.8.); 6) из 22-х предусмотренных проектной декларацией скамеек С-010 установлено 10 скамеек (п. 13.1.8.).

На сайте застройщика (https://orelstroy.ru/) размещена информация по вышеназванному многоквартирному дому следующего содержания: «Высокий уровень безопасности достигается с помощью закрытой территории двора и круглосуточного наблюдения».

Однако, ограждение части территории (не менее 120 п.м. ограждения типа 3D Ь-2,0м) и шлагбаумы, указанные в схеме планировочной организации земельного участка, отсутствуют - не выполнена концепция закрытого двора (поз. 10 «Ведомости жилых и общественных зданий и сооружений» проекта); отсутствуют шлагбаумы (3 шт.) (поз. 11 «Ведомости жилых и общественных зданий и сооружений» проекта).

10 июня 2025 года по результатам общего собрания собственников/участников долевого строительства многоквартирного дома, от имени собственников жилых помещений в адрес ответчика была направлена претензия об устранении недостатков объекта долевого строительства с приложением перечня выявленных недостатков придомовой территории.

Ответ на претензию № 28 СЗ-4 от 30.06.2025 г. содержит сроки устранения некоторых заявленных в претензии недостатков, при этом, указанные в вышеназванном перечне недостатки ответчиком устранены не были.

Истцы просят суд обязать ООО СЗ «Орелстрой-4» в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства - многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а именно: 1) установить игровое оборудование детских площадок: качели «Друзья» КЧБ.Др10-1шт., детский городок «Optimum-Есо» ДГ.ЭК00401 тип 1 -1шт., качели «Канат» КЧБ.Кн01-1шт., детский городок «Optimum-Есо» ДГ.ЭКОМОЗ- 1шт,качалка на пружине КНП-«Слон»-1шт, канатный комплекс КК.КВ01 - 1шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГК05- 1шт.,карусель «Сателлит» КР.С100-1шт.; 2) установить оборудование спортивных площадок: гимнастический комплекс ГК-010-ММА- 1 шт., гимнастический комплекс ГК-012-ММА-1 шт., гимнастический комплекс ГК-035-Ст-02- 1 шт., гимнастический комплекс ГК-085-Ст-1 шт., полоса препятствий «Optimum-Есо» ПП.ЭК0001-1 шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГК07-1 шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГЛО8 -1 шт., тренажер FY-12304-1 шт., тренажер FY-12306-1 шт., тренажер FY-12307-1 шт., тренажер FY-12308-1 шт., тренажер FY-12309-1шт.; 3) установить бункер накопитель для мусора и ГБО У-8мЗ; 4)установить стойку для сушки белья СЧК002 (комплект 2шт.); 5) установить 7 урн 002 «Оптимум-Эко»; 6) установить 12 скамеек С-010; 7) установить ограждение территории, шлагбаумы 1 шт.

В случае неисполнения судебного акта по истечении 30 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу взыскать с ООО СЗ «Орелстрой-4» в пользу ФИО1 и каждого из присоединившихся истцов судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день неисполнения обязательства по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда по 50 000 рублей в пользу каждого истца.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО23, заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, при этом указали, что внесение застройщиком существенных изменений в проект, ухудшающих благоустройство территорий общего пользования (ТОП) многоквартирного дома (МКД) без согласования с участниками долевого строительства (ДДУ), является серьезным нарушением. Общим имуществом МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ является территория, элементы благоустройства и озеленения, детские и спортивные площадки, проезды - всё, что функционально обслуживает дом и находится в его границах. Если изменения, внесенные в проект влияют на объект долевого строительства (квартиру) или общее имущество в МКД, то застройщик обязан уведомить дольщика и получить его согласие в письменной форме в течение 2 месяцев. Поскольку изменения касались общего имущества МКД, застройщик был обязан получить согласие всех участников долевого строительства, чего не было сделано. Благоустройство - это неотъемлемая часть договора, а его ухудшение снижает потребительские свойства и рыночную стоимость жилья. Своего согласия дольщики на внесение каких-либо изменений в проект не давали. Внесенные изменения в проектную документацию носят существенный характер, ухудшают условия договора, нарушаю права истцов на общее имущество.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ Орелстрой-4» ФИО24 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила в иске отказать. Указала, что в проектную документацию объекта долевого строительства, многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, были внесены некоторые изменения. Проектную документацию, в объеме, установленном Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция), Застройщик обязан размещать в ЕИСЖС. Вместе с тем, проектная документация размещается в закрытой части системы, о чем говорится в п. 8 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством РФ, в Единой информационной системе жилищного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 N 319. В п.8 говорится, что в закрытой части системы жилищного строительства размещается информация, указанная в части 6.1, пунктах 3 и 5 части 7.3 статьи 23.3 Федерального закона, в части 7 статьи 9.4 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в подпункте "а" пункта 1 части 2 статьи 4 Федерального закона "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (в части информации о регистрации по месту жительства в Российской Федерации индивидуального предпринимателя), в частях 4 и 5 статьи 4 Федерального закона "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу", а также информация, доступ к которой в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничен, в том числе информация, размещаемая в системе жилищного строительства органом регистрации прав, за исключением информации, размещаемой им в открытой части системы жилищного строительства в объеме сведений, подлежащих размещению на публичной кадастровой карте. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 21 Закона 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Со стороны истцов в адрес Застройщика таких обращений не поступало. Соответственно, истцы не были ограничены в своем праве на получение перечисленной в законе документации.

Статьей 49 части 3.8 "Градостроительного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025), установлено, что экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации.

Учитывая, что, те изменения, которые были внесены в проектную документацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подпадают по всем признакам под действие ст.49 ГрК РФ, то проведение экспертизы не требуется, в рассматриваемой ситуации организация - застройщик является членом саморегулируемой организации в области архитектурно - строительного проектирования, такая организация вправе в установленном порядке внести изменения в проектную документацию при условии получения разрешения, утвержденного руководителем организации - разработчика документа (уполномоченным им должностным лицом) - в данном случае это выдача Подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 ГрК РФ утвержденного главным инженером проекта ООО «ОДСК-ИНЖИНИРИНГ».

В данном случае организация - застройщик является членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, и такая организация вправе в установленном порядке внести изменения в проектную документацию при условии получения разрешения, утвержденного руководителем организации - разработчика документа (уполномоченным им должностным лицом).

Часть 15.2 статьи 48 ГрК РФ определяет возможность и условия внесения изменений в проектную документацию и утверждения их со стороны застройщика или технического заказчика, а также формы оценки соответствия внесенных изменений требованиям, указанным в ч. 3.8 ст. 49 (см. комментарий к ней) комментируемого Кодекса. Это возможно только при наличии подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию изменений, предоставленного лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, утвержденного привлеченным этим лицом в соответствии с комментируемым Кодексом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта. На основании п.34 раздела 5 (Результат государственной экспертизы. Выдача заявителю заключения государственной экспертизы) Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 26.11.2025) "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", результатом государственной экспертизы является заключение.

Малые архитектурные формы и переносные изделия, установленные на основании проектной документации, после внесения в неё изменений, имеют паспорта соответствия качества с приложенными к ним сертификатами соответствия, а именно: паспорт наряд - заказ №430 Урна «Фартуна»; паспорт наряд - заказ №430 скамейка «Рассвет»; паспорт СR.out008Гимнастический комплекс Crossfit outdoor с сертификатом соответствия; паспорт ГК-ОП01-КФ Гимнастический комплекс Опоры для прыжков Кроссфит с сертификатом соответствия; паспорт ДГ.ЭКО.0106 Детский игровой комплекс «Optimum-Есо» с сертификатом соответствия; паспорт ИК.С004 Детский игровой комплекс Скалодром с сертификатом соответствия; паспорт КЧБ.Ду 20 Качели «Дуэт» с сертификатом соответствия; паспорт КЧБл. 100 Качели балансир с сертификатом соответствия; паспорт СR.out004Гимнастический комплекс Crossfit outdoor с сертификатом соответствия; паспорт ЭКО.НСС001 Навес со скамейками Optimum-Eco с сертификатом соответствия.

Таким образом, застройщиком ООО «СЗ Орелстрой-4» изменения в проектную документацию были внесены в соответствии со всеми нормами действующего законодательства, а требования дольщиков - истцов об обязании Застройщика установить им МАФы и благоустройство в составе, предусмотренном первоначальной редакцией проектной документации (без учета внесенных изменений) являются необоснованными.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО22, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению заявления, в связи с чем, суд рассматривает исковое заявление в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, специалиста, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами.

Частью 2.1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве в редакции на 5 декабря 2016 г. договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 этой статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 28 постановления от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке Закона N 214-ФЗ.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу части 2 статьи 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления, в том числе, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В силу статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", бремя доказывания выполнения работ надлежащего качества возложена на застройщика.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03 сентября 2023 2020 года между истцами ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-4» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № ЭР-ОР-ГЛЗ-03.

Объектом долевого строительства по данному договору являлось жилое помещение квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. План квартиры оформляется Приложением N 1 и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.1.2 Договора основные характеристики Многоквартирного Дома указаны в Приложении № 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 2.3 Договора информация о деятельности Застройщика и проектная документация размещены в сети «Интернет» на сайте www.orelstroy.ru и в Единой информационной Системе Жилищного строительства (www.наш.дом.рф).

Согласно п. 6.3 Договора гарантийный срок для Объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Договоры участия в долевом строительстве жилья - квартир, расположенных по адресу: 

<

адрес>, аналогичного содержания заключены также между ответчиком и остальными присоединившимися к иску истцами.

При этом, все дольщики, присоединившиеся к иску, покупали и использовали квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>, для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

По условиям вышеназванных договоров участия в долевом строительстве жилья застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (информация о деятельности застройщика и проектная декларация размещены в сети «Интернет» на сайте: www.orelstroy.ru и в Единой информационной Системе Жилищного строительства (www.наш.дом.рф).

В данных информационных ресурсах была размещена проектная декларация, в которой, в том числе, было зафиксировано наличие объектов благоустройства территории общего пользования.

Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 26.03.2025 г. было выдано разрешение № 57-10-05-2025 г. на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> (поз 25).

Квартиры были переданы истцам по Актам приема-передачи объекта долевого строительства.

04 июня 2025 года было проведено общее собрание собственников/участников долевого строительства многоквартирного 

<

адрес> по вопросу выявленных недостатков многоквартирного дома и придомовой территории.

В ходе приемки объекта долевого строительства с общим имуществом многоквартирного дома были выявлены недостатки, дефекты и несоответствия фактических характеристик элементов благоустройства (общего имущества) проектной декларации, а именно: 1) отсутствует предусмотренное проектной декларацией (п. 13.1.3.2.1.) следующее игровое оборудование детских площадок: качели «Друзья» КЧБ.Др 10- 1 шт., детский городок «Optimum-Есо» ДГ.ЭКО0401 тип 1 - 1 шт., качели «Канат» КЧБ.Кн01 - 1шт., детский городок «Optimum-Есо» ДГ.ЭКОМОЗ - 1шт., качалка на пружине КНП-«Слон» -1 шт.,, канатный комплекс КК.КВ01-1шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГК05 - 1шт., карусель «Сателлит» КР.С100 -1шт; 2) отсутствует предусмотренное проектной декларацией (п. 13.1.3.2.2.) следующее оборудование спортивных площадок: гимнастический комплекс ГК-010-ММА-1 шт., гимнастический комплекс ГК-012-ММА-1 шт., гимнастический комплекс ГК-035-Ст-02-1шт., гимнастический комплекс ГК-085-Ст-1 шт., полоса препятствий «Optimum-Есо» ПП.ЭК0001-1 шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОГК07-1 шт., игровой комплекс «Optimum-Есо» ИК.ЭКОЕЛО8-1 шт., тренажер FY-12304 -1 шт. тренажер FY-12306-1 шт., тренажер FY-12307-1 шт., тренажер FY-12308-1 шт., тренажер FY-12309- 1 шт.: 3) отсутствует бункер накопитель для мусора и ТБО V-8m3 (п. 13.1.4.2.); 4) отсутствует стойка для сушки белья СЧК002 (комплект 2шт.) (п. 13.1.8.); 5) из 15-ти предусмотренных проектной декларацией урн 002 «Оптимум-Эко», установлено 8 урн (п. 13.1.8.); 6) из 22-х предусмотренных проектной декларацией скамеек С-010 установлено 10 скамеек (п. 13.1.8.). Ограждение части территории (не менее 120 п.м. ограждения типа 3D Ь-2,0м) и шлагбаумы, указанные в схеме планировочной организации земельного участка, отсутствуют - не выполнена концепция закрытого двора (поз. 10 «Ведомости жилых и общественных зданий и сооружений» проекта); отсутствуют шлагбаумы (3 шт.) (поз. 11 «Ведомости жилых и общественных зданий и сооружений» проекта).

10 июня 2025 года по результатам общего собрания собственников/участников долевого строительства многоквартирного дома, от имени собственников жилых помещений в адрес ответчика была направлена досудебная претензия об устранении недостатков объекта долевого строительства с приложением перечня выявленных недостатков придомовой территории.

Однако на момент обращения с исковым заявлением указанные в вышеназванном перечне недостатки ответчиком устранены не были.

Полагая свои права нарушенными, истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в первоначальную проектную документацию объекта долевого строительства, многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, были внесены изменения, которые не повлекли за собой изменения характеристик квартир, указанных в п. 1.1 Договоров участия в долевом строительстве жилья.

В судебном заседании допрошенный в качестве специалиста ФИО25, главный инженер ООО «Орелпроект» пояснил, что корректировке подверглось благоустройство дворовой территории. Все малые архитектурные формы и переносные изделия, установленные на основании проектной документации, после внесения в неё соответствующих изменений, имеют паспорта соответствия качества с приложенными к ним сертификатами соответствия.

Согласно ч. 2 ст. 21 Закона 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Не оспаривалось, что со стороны дольщиков (истцов) в адрес Застройщика (ответчика) таких обращений не поступало.

Соответственно, истцы не были ограничены в своем праве на получение перечисленной в законе документации.

Согласно ст. 49 части 3.8 "Градостроительного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025), экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:

не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;

не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно - эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;

соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Изменения, которые были внесены Застройщиком в проектную документацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подпадают по всем признакам под действие ст.49 ГрК РФ.

В ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ установлено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с ГрК РФ, в том числе в порядке, предусмотренном ч. 3.8 и 3.9 ст. 49 ГрК РФ.

В соответствии с ч. 3.9 ст. 49 ГрК РФ оценка соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации (в том числе изменений, не предусмотренных ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий, а также оценка соответствия изменений, внесенных в результаты инженерных изысканий, требованиям технических регламентов по решению застройщика или технического заказчика может осуществляться в форме экспертного сопровождения организацией, проводившими экспертизу проектной документации и (или) экспертизу результатов инженерных изысканий, которые подтверждают соответствие указанным в ч. 3.9 ст. 49 ГрК РФ требованиям изменений, внесенных в проектную документацию, результаты инженерных изысканий.

Согласно ч. 4 сг. 48 ГрК РФ работы по договорам о подготовке проектной документации, внесению изменений в проектную документацию в соответствии с ч. 3.8 и 3.9 ст. 49 ГрК РФ, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно- строительного проектирования, если иное не предусмотрено ст. 48 ГрК РФ.

Выполнение работ по подготовке проектной документации по таким договорам обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования (главными инженерами проектов, главными архитекторами проектов).

Часть 15.2 статьи 48 ГрК РФ определяет возможность и условия внесения изменений в проектную документацию и утверждения их со стороны застройщика или технического заказчика, а также формы оценки соответствия внесенных изменений требованиям, указанным в ч. 3.8 ст. 49 комментируемого Кодекса.

В случае утверждения застройщиком или техническим заказчиком изменений, внесенных в проектную документацию в соответствии с ч. 3.9 ст. 49 комментируемого Кодекса, такие изменения утверждаются застройщиком или техническим заказчиком при наличии указанного в ч. 3.9 ст. 49 настоящего Кодекса и предоставленного органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу данной проектной документации, в ходе экспертного сопровождения подтверждения соответствия вносимых в данную проектную документацию изменений требованиям, указанным в ч. 3.9 ст. 49 настоящего Кодекса, и (или) положительного заключения экспертизы проектной документации, выданного в соответствии с ч. 3.11 ст. 49 комментируемого Кодекса (статья 48 часть 15.3 ГрК РФ)

Пунктом 34 раздела 5 (Результат государственной экспертизы. Выдача заявителю заключения государственной экспертизы) Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 26.11.2025) "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", результатом государственной экспертизы является заключение.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение: о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно- эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий - в случае, если осуществлялась оценка соответствия проектной документации.

Судом, установлено, что малые архитектурные формы и переносные изделия, установленные на основании проектной документации, после внесения в неё соответствующих изменений, имеют паспорта соответствия качества с приложенными к ним сертификатами соответствия.

Таким образом, учитывая, что организация - застройщик является членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, и такая организация вправе в установленном порядке внести изменения в проектную документацию при условии получения разрешения, утвержденного руководителем организации - разработчика документа (уполномоченным им должностным лицом), с учетом приведенных выше норм выданное ООО «СЗ «Орелстрой-4» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет в том числе выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме и подтверждает, что объект возведен в соответствии с проектной документацией с учетом внесенных в нее изменений.

В рассматриваемом случае застройщик не был обязан письменно уведомлять истцов о внесении изменений в проектную документацию и заключать с ними письменные дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, поскольку внесенные изменения не повлекли за собой изменения характеристик квартир, указанных в п. 1.1 договора, к которым относится этаж, площадь, состав жилых комнат и помещений вспомогательного использования.

Также Законом не определен конкретный способ ознакомления с проектной документацией, что очевидно свидетельствует о возможности ознакомления с указанными документами, любым способом, не противоречащим интересам обеих сторон.

Такое ознакомление возможно, в том числе, путем получения информации на сайте застройщика, а также любым другим способом по предварительному согласованию.

Истцы не были лишены возможности ознакомиться с проектной документацией после внесения в нее соответствующих изменений.

Доводы истцов о том, что внесение изменений в первоначальную проектную документацию нарушает их права и законные интересы как участников долевого строительства, не состоятельны и не основаны на законе, так как организация-застройщик внесла изменения в проектную организацию согласно действующего законодательства.

Разрешая спор по существу, суд, оценив представленные доказательства, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", установив, что построенный объект недвижимости соответствует проектной документации, в данном состоянии объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию, потребителям до заключения договора была предоставлена вся необходимая информация, приходит к выводу о том, что требования о возложении обязанности на ответчика по устранению недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, в заявленных исковых требованиях следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 Турана Ифратовича, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-4» о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, взыскании неустойки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 января 2026 года.

Судья Т.А. Широбокова