Дело № 3а-385/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 апреля 2017 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО «Издательство «Молот» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Правительства Ростовской области – ФИО2,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником восьми земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика, что определяет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости. В связи с наличием существенной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему 8 земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1, действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом результатов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против административного иска, основанного на отчете, согласна с результатом судебной экспертизы и не возражала против уточненных требований. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующая по доверенности, в суд явилась, возражала против удовлетворения уточненного административного иска, основанного на выводах заключения эксперта.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: офисы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 13 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.; 

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: магазины площадью торгового зала до 5000 кв.м, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.; 

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: офисы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.; 

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость каждого земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика, согласно которым рыночная стоимость участков составляет:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

Заявления собственника участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.01.2017 года, дата обращения в комиссию – 29.12.2016. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

В решениях комиссии отмечено в качестве несоответствий отчетов федеральным стандартам оценки следующее – приведено 2 нарушения ФСО 3,7, что привело к разнице между кадастровой и заявленной рыночной стоимостью рассматриваемых земельных участков в размере более 30% в отношении каждого.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления, поддержавших доводы решения комиссии относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30 марта 2017 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов составляет:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформированы 2 выборки объявлений о продаже классифицированных на две группы (в зависимости от вида разрешенного использования) земельных участков в рассматриваемых сегментах рынка - для размещения коммерческих и промышленных (индустриальных) объектов.

Для каждого земельного участка в качестве объектов-аналогов использовано по 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблицам выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах № 15, 16, 17, 26, 27, 28, 29, 30. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объясненном с приведением расчетов и источников использованной информации. Расчеты и конкретные корректировки не оспаривались с приведением конкретных аргументов. Разница в размерах стоимости не является определяющей.

Возражения представителя заинтересованного лица против размеров рыночной стоимости, приведенных в заключении эксперта, суд отклоняет. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, принимая во внимание то, что административный истец не настаивал на отчетах оценщика как на доказательствах обоснованной рыночной стоимости земельных участков. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: офисы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: магазины площадью торгового зала до 5000 кв.м в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: офисы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений и под перспективное строительство в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков - 29 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов