Дело № 3а-440\2019 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 22 августа 2019 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Степанова П.В. 

при секретаре Силенок О.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дилос-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в виде нежилых помещений.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дилос-М» (далее – общество, административный истец), являющееся собственником трех нежилых помещений с кадастровыми номерами **, ** и **, расположенных по адресу: ****, обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости в размере 69788000 руб., 68502000 руб. и 42513 000 руб., соответственно (с учетом уточнения заявленного требования), по состоянию на 01 января 2018 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает на несоответствие кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости их рыночной стоимости, что нарушает права общества, поскольку влечет уплату налога на имущество организаций в завышенном размере. 

В ходе судебного разбирательства, в порядке статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определением, занесенным в протокол судебного заседания от 17 июля 2019 г. к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Правительство Пермского края, государственное бюджетное учреждение Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (в соответствии с пунктом 1 Указа губернатора Пермского края от 12 апреля 2019 г. № 47 "О переименовании Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Министерства строительства и архитектуры Пермского края и передаче функций в сфере градостроительства и архитектуры", Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края»), (далее – Министерство), государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" А. возражает против удовлетворения заявленного требования, не согласна с величиной рыночной стоимости, на установление которой в качестве кадастровой, претендует административный истец, полагает отчет об оценке недопустимым доказательством, в связи с тем, что он составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю представителя для участия в судебном заседании не направило, письменный отзыв не представило.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, в связи с чем, на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение настоящего дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников судебного процесса, проанализировав доводы административного иска, изучив письменные отзывы, относительно существа заявленных требований, допросив свидетеля, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), согласно статье 22 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Положения указанного Федерального закона применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато после дня вступления в силу данного Федерального закона (01.01.2017).

К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период). В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с указанным Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 24 Закона о государственной кадастровой оценке).

Постановлением Правительства Пермского края от 22 марта 2017 г. № 121-п "О реализации положений Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом в Пермском крае - 1 июля 2017 г.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке, предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется в порядке, предусмотренном Законом о государственной кадастровой оценке, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 этого Федерального закона.

Таким образом, кадастровая стоимость может быть определена в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентировано статьей 22 указанного Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Спорные объекты представляют собой нежилые помещения с кадастровыми номерами **, ** и **, расположенные в здании по адресу: **** которое включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, определенный на 2019 год, согласно приложению к Постановлению Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п под № 4154.

Нежилые помещения, расположенные в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в указанный перечень, относятся к объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость.

Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Пермского края по осуществлению функций в сфере государственной кадастровой оценки, отнесенных законодательством Российской Федерации к полномочиям исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено государственное бюджетное учреждение Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" с 1 июля 2017 г.

В соответствии с Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 4 июля 2017 г. № СЭД-31-02-2-2-747 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" проведена очередная государственная кадастровая оценка, результаты которой отражены в отчете от 21 сентября 2018 г. № 01/КС ОН/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.

Пунктом 1 Приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 г. N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края", который вступил в силу 1 января 2019 г., утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края, по состоянию на 01 января 2018 г.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащим сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, оспариваемая кадастровая стоимость утверждена приказом от 25 октября 2018 г. № СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 01 января 2018 г. в следующих размерах: для помещения с кадастровым номером ** – 122149157,92 руб., ** – 100120057,36 руб., и ** – 69417156,79 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 01 января 2019 г.

Кадастровая стоимость может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН.

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Как усматривается из материалов административного дела, обращение общества в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой обществом налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям закона и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорных объектов превышает их рыночную стоимость, в материалы административного дела обществом представлен отчет об оценке от 25 марта 2019 г. № 10-03/19, составленный оценщиком К. (член саморегулируемой организации оценщиков – ООО «РОО»), осуществляющем оценочную деятельность на основании трудового договора с ООО «КСИ Консалтинг», согласно которым рыночная стоимость спорных объектов на дату, на которую определена их кадастровая стоимость - дату оценки (01.01.2018), составляет для объектов с недвижимости с кадастровыми номерами **, ** и ** – 69788000 руб., 68502000 руб. и 42513 000 руб., соответственно.

Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков, его гражданская ответственность застрахована. 

Таким образом, представленный административным истцом отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. 

Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Данные отчета подтверждены положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 10 апреля 2019 г. № 222/2019/3.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено.

Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иных отчетов не имеется, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину рыночной стоимости данных объектов, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Рыночная стоимость определена оценщиком в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, относящегося к методам количественных корректировок.

В качестве аналогов были выбраны объекты, которые максимально схожи с объектами оценки. В названном отчете содержится мотивированное обоснование выбора подхода к оценке спорных объектов.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов вводились корректировки, применительно к ценообразующим факторам.

В единицы сравнения сопоставимых объектов были внесены необходимые корректирующие коэффициенты с целью приведения характеристик сопоставимых объектов к оцениваемому объекту.

Суд приходит к выводу о соответствии представленного отчета федеральным стандартам оценки, поскольку при определении рыночной стоимости объектов недвижимости использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Из анализа письменных объяснений оценщика и замечаний Министерства относительно отчета об оценке следует, что анализ фактических предложений является достоверным и отражает реальные рыночные данные.

Средняя цена за квадратный метр, на которую указывает Министерство, не скорректирована на торг, права на земельный участок и НДС.

То обстоятельство, что определённая в отчете рыночная стоимость, ниже средних цен, установленных с использованием аналитических данных для аналогичных объектов недвижимости на вторичном рынке в соответствующей зоне престижности, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Суд находит, что данное замечание не играет существенной роли для проверки отчета, поскольку не указывает на нарушение федеральных стандартов оценки, итоговая величина находится в границах интервала (диапазона) данной стоимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает ряд положений, в том числе и то, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункт «в»).

Отклоняются доводы Министерства о том, что оценщиком допущены нарушения при выборе объектов-аналогов, в частности, необоснованный отказ от части, доступных оценщику объектов-аналогов, поскольку мотивы отказа от таких объектов приведены в отчете.

Все заявленные оценщиком характеристики объектов-аналогов перечислены им в таблице сравнения, при наличии документально подтвержденной информации о соответствии действительности приведенных показателей в отчете. В приложении к отчету имеются как копии объявлений источников информации об объектах-аналогах, так и документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения.

Ссылки на то, что суммарная величина абсолютных корректировок превышает некое допустимое значение, не основаны на нормах законодательства об оценочной деятельности.

Доводы Министерства в части необходимости установления рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, с учетом налога на добавленную стоимость несостоятельны.

Как следует из материалов дела, обращение общества в суд с административным исковым заявлением обусловлено возможным снижением платежей в части налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, не связанного с реализацией этого недвижимого имущества.

Установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, увеличивает налоговые обязательства для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственники будут исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, установленной судом в качестве кадастровой стоимости объекта, включающей в себя НДС.

Согласно пункту 1 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса под реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса).

Исходя из статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. Следовательно, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, не правомерно.

Для устранения сомнений в обоснованности отчета об оценке рыночной стоимости судом вызван оценщик К. для допроса в качестве свидетеля, давший подробные пояснения относительно составленного им отчета об оценке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Министерства не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в ЕГРН (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается и дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Дилос-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 69788000 руб., по состоянию на 01 января 2018 г.;

помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 68502000 руб., по состоянию на 01 января 2018 г.;

помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 42513 000 руб., по состоянию на 01 января 2018 г.;

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости считать 17 мая 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 августа 2019 года. 

Судья /подпись/